CAPÍTULO 3- ANDAMENTOS DA AÇÃO DE DESPEJO
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PURGAÇÃO DA MORA
Analisando os termos do art. 394 do Código Civil: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não quiser recebê-lo, no tempo lugar e forma que a lei ou a convenção estabeler”; Indicando também neste artigo em seu caput: “O inadimplemento da obrigação, positiva e liquida, no seu termo, constitui de pleno direito em moora o devedor.”
A mora pode ser tanto do devedor quanto do credor, resultante do descumprimento da obrigação, no lugar, no tempo e forma ajustados, por fato ou omissão que lhe seja imputável. Sendo pelo devedor (mora debitoris ou mora solvendi) e pelo credor (mora creditoris ou mora accipiendi).
As ações de despejo fundadas pela falta de pagamento de aluguel provisório, falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de alguma diferença do aluguel ou somnete de quaisquer acessórios da locações, observa-se o seguinte:
I – O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado ao pedido de cobrança dos alugueis e acessórios da locaão; nesta hipotese, citar-se-a o locatario para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, calculo discriminado do valor do débito (LI: art. 62 I);
II – O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de calculo e mediante deposito judicial, incluidos:
- Os alugueis e aceessorios da locação que venceram até a efetivação;
- As multas ou penalidades contratuais, quando exigiveis;
- Os juros de mora;
- As custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversas (LI: art. 62, II) podendo chegar ate vinte por cento (CPC: art. 85 paragrafo 2°).
Os acessorios da locação compreendem todas as despesas que caibam ao locatário, por força de lei ou de contrato, como as despesas de telefone, de força, luz, agua e esgoto, o premio de seduro de fiança, as despesas ordinárias de condominio, estando estas despesas relacionadas no paragrafo 1º do artigo 23 da lei do inquilinato. O encargo mais usual, transferido pelo locador, por força de clausula contratual, são os impostos que incidem sobre o imovel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Nos termos do §3º do art. 59 da Lei do Inquilinato, no caso so inc. IX do §1º desse mesmo atigo – falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento -, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedirdos para a desocupação do imovel e independentemente de calculo, efetuar deposito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inc. II do art. 62 da retrocitada lei.
Havendo pedido de purga da mora pelo locatário ou pelo sublocatário consentido, se houver, será deferido pelo juiz, em razão dp caráter potestativo desse direito, e, após a efetivação do depósito da quantia correspondente ás parcelas que componham o debito, inclusve os honorários advocatícios do autor, este será ouvido, podendo adotar duas posturas em relação á demanda:
I – se concordar em receber a quantia depositada pelo réu, o juiz homolga esse pagamento, equivalendo a uma transição das partes, com o que o processo se extingue com resolução de mérito (CPC: art. 487, III, “b”), perdendo o seu objeto, que era pedido de despejo;
II – se não concordar em receber, alegando não ter o depósito sindo integral, poderá discordar do pagamento, caso em que é assegurado ao réu e devedor, complementá-lo no prazo de 10 dias, contado da intimação da discordancia do autor (LI: art. 62 III).
Se o objeto da purga da mora é evitar a rescisão do contrato de locação, pode purgar o terceiro interessado, que tem interesse na solução da divida do locatário (fiador, conjuge, companheiro, ascendente, descendente) e o não interessado, que é a pessoa que, não sendo obrigada pela divida, decide pagar para ajudar o devedor, ou até por espirito de filantropia, devendo nesse caso, fazê-lo em nome e á conta do devedor, salvo oposição deste (CC art. 304 paragrafo unico). Na verdade, também chamado terceiro não interessado, não deixa de ser um interessado, ainda que por filantropia,pois não tem interesse em pagar não paga nada.
Regra semelhante á do inc. III do art. 62 da Lei do Inquilinato, visto retro, vem prevista no art. 545, caput do CC, dispondo que: Alegada a insuficiencia do deposito, é licito ao autor completá-lo em 10 dias, salvo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato”.
Se o deposito não for integralmente complementado por quem de direito, o pedido de rescisão do contrato prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada, nos termos do inc. IV do art. 62 da Lei do Inquilinato, que repete a norma do §1º do art. 545 do CPC, relativamente á consignação em pagamento, dispondo que: “No caso do caput, poderá o réu levantar, desde logo, a quantia (...) depositada, com a parcela controvertida”. Essa é uma modalidade de tutela especifica liminar (parcial) em favor do réu, em que recebe de imediato, parte do seu crédito, ficando o restante para ser resolvido na sentença definitiva.
No calculo do débito, para fins de purga da mora, devem ser consideradas as parcelas vencidas e não pagas, acrescidas das que se vencerem entre o ajuizamento da ação e o efetivo depósito da quantia devida, corrigida monentariamente, acrescida de encargos moratórios, custas e honorários advocaticios. Se assim não fizer, o deposito não será integral, oportunizando a complementação, a qual, não sendo efetivada, determinará sentença de merito em favor do autor.
Em principio, o calculo do debito, de forma discriminada, para demonstrar a falta de pagamento justificador da ação de despejo, deve ser feita pelo autor da ação de despejo, pois o devedor deve ter plena compreensão do que deve e dos critérios para a atualização da divida, e, assim, fazer o pedido de purgação da mora, caso tenha condições de efetuar o pagamento para convalidar o contrato de locação.
A discriminação dos valores pode ser apresentada em planilha separada ou no corpo da petição inicial, mas, se não for apresentada dessa forma, ter-se-a mera irregularidade processual, corrigivel a qualquer tempo, não sendo caso de carencia nem de improcedencia da ação de despejo. Nesse caso, deve o juiz determinar que o autor complemente a petição inicial com o calculo elaborado por essa forma, para, depois de apresenatdo, determinar a citação do réu para oferecer defesa, oporunizando-lhe formular pedido para purgar a mora.
Caso o locatario (e devedor) não concorde com o calculo do debito feito pelo locador (e credor), deve oferecer contestação, demonstrand os equivocos que contenha, e requerer, a risco seu, o deposito do que considera devido, até que venha a ser proferida a sentença de merito.
Se após a instrução do feito, o juiz concluir que o calculo formulado está correto, a ação será julgada procedente, com a decretação do despejo do réu, porquanto deposito a menor não traduz a purga da mora; e, se concluir o juiz que a razão está com o réu, deverá considerar purgada a mora, extingue-se o processo por perda de objeto.
Para requerer a purga da mora, não é necessário o patrocinio de advogado, podendo o proprio devedor, ou outro legitimado a pagar, peticionar pessoallmente ao juiz pedindo que lhe seja permitido fazer pagamento, não sendo justo nem équo sobrecarregar o requerente com honorários advocaticios de advogado, aumentando ainda mais os gastos para esse fim, por conta de quem sem sempre terá condições de suportá-los.
Defesa na ação de despejo
Em principio, o pedido de purga da mora afasta a possibilidade de constestar a ação, e vice-versa, a contestação afasta a possibilidade de purgar a mora, e razão da preclusão logica, ocorrente na especie, em que a formulação de um pedido neutraliza o outro.
A Lei do Inquilinato não trata do prazo para contestação, a não ser de forma indireta, quando, no inc. II do art. 62, estabelece que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação, efetuando no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do debito atualizado, pelo que se aplica o disposto no art. 335 do CPC, dispondo que o réu poderá oferecer contestação, por petição, no prazo de 15 dias, cujo termo inicial será a data:
I – da audiencia de conciliação, ou de mediação, ou de ultima sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição;
II – do protocolo do pedido de cancelamento da audiencia de conciliação, ou de mediaçãi apresentado pelo réu, quando ocorrer a hipotese do art. 334 § 4º inciso I;
III – previstas no art. 231, de acordo com o modo como foi feita a citação, nos demais casos; caso a ação siga o rito comum (CPC art. 59).
Como em qualquer processo, a defesa do réu pode consistir em:
I – alegações (questões) processuais de incompetencia absoluta ou relativa do juizo, o impedimento do juiz e a suspeição do juiz;
II – contestação, em que o réu deve alegar toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito, com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir, bem assim a matéria relacionada no art. 337 I a XIII do CPC, aplicando-se, também o disposto nos arts. 341 e 342 do CPC. Cabe ainda ao réu alegar na contestação eventuais exceções substanciais que tenha contra o autor (novação, compensação, direito de retenção, prescrição, descumprimento do contrato etc), conhecidas com o preliminares de mérito, e também questões prejudiciais (CPC art. 503), se houver (ter recebido o imovel em comodato, e não como locação).
A contestação deve conter os requisitos do art. 319 do CPC:
I - juízo a que é dirigida;
II – qualificação das partes;
III - as provas que pretenda produzir;
E se om réu formular pedido de contraposto, na ação de despejo para uso próprio, perante o Juizado Especial (Lei 9.099/1995: art. 31 segunda parte), atender também, aos incisos:
III – o fato e os fundamentos juridicos do pedido;
IV – o pedido com as suas especificações;
V – o valor da causa;
VI – a intimação do autor para responder ao pedido contraposto, todos do art. 319 do CPC.
Se o réu, na contestação, alegar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, este será ouvido no prazo de 15 dias, permitindo-lhe o juiz a produção de prova (CPC art. 350).
Reconvenção e pedido contraposto
A partir do novo Código é licito ao réu propor reconvenção na própria contestação, para manifestar pretensão propria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa (CPC art. 343, caput), cumprindo ao juiz de oficio, mandar á respectiva anotação pelo distribuidor (CPC art 286, § unico).
Os pressupostos processuais e as condições da ação, na reconvenção, são os mesmos de qualquer processo ou ação, com as mesmas consequencias, mas a reconvenção exige um pressuposto especifico, consistente na relação de conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa.
Para que seja oferecida a reconvenção, é preciso que o procedimento, são os mesmos para a ação e para a reconvenção. Assim, se o procedimento da ação for o sumarissimo do Juizado Especial, na ação de despejo para uso proprio, não tem cabimentto a reconvenção, fazendo-lhe as vezes o pedido contrapostto (Lei 9.099/95 art. 31).
Haverá conexão entre a reconvenção e a ação original, pelo pedido, na ação de despejo proposta pelo locador, qualquer que seja o seu fundamento, em que o locatário, reconvém, alegando o direito de retenção, em que o locatário reconvém, alegando o direito de retenção com base no art. 35 da Lei do Inquilinato – que garante ao locatário o direito de retenção pelas benfeitoras necessárias introduzidas pelo locatário (reparos no telhado), ain da que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis (grades na janela), desde que autorizadas, até que sejam indenizadas -, pedindo o reembolso do que gastou.
Também o art. 578 do CC garante ao locatário o direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias uteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador. A ação do locador tem por objeto o mesmo bem da vida pretendido pelo locatário, que é o imóvel locado.
Se as benfeitorias forem voluptórias (estátias ornamentais no jardim). Não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação. Desde que sua retirada não afete a estrutura e a substancia do imovel (LI art. 36).
Pela causa de pedir (ou titulo de demanda), haverá conxão entre a reconvenção e a ação original, quando o locador pede a retomada do imóvel não residencial pelo termino do contrato por prazo determinado, em que o locatário reconvém, pedindo a renovação do contrato por igual periodo. A ação do locador tem por causaa de pedir o mesmo bem da vida pretendido pelo locatário que é o contrato de locação.
Na hipotese, por exemplo, de pedir o autor a retomada do imovel, pode o réu limitar-se a responder á demanda, alegando apenas que não faz a entrega porque o autor não pagou o valor das benfeitorias expressamente autorizadas no imovel locaado, com o unico proposito de obter a improcedencia da ação.
Mas, em vez de limitar-se a defender-se, pode o réu colocar esse fundamento da sua defesa (exceção de contrato não cumprido) como fundamento juridico de uma reconvenção, ou seja, de uma ação contra o autor, fundamento da sua defesa, caso em que o proposito é o de receber a quantia gasta com as benfeitorias realizadas no imovel com o consentimento do locador.
Se for oferecida recovenção, o autor reconvindo será intimado na pessoa do seu advogado, para apresentar resposta bo prazo de 15 dias; a desistencia da ação ou a ocorrencia de causa etintiva que impeça o exame de seu mérito, não obsta ao prosseguimento do processo quanto á reconvenção.
Julgamento antecipado do mérito
O julgamento antecipado do mérito, nada mais é do que o julgamento feito após a fase postulatória, em razão de ter sido conlhido, nessa fase, todo o material de prova necessário para formar a convicção do juiz.
O que motiva a antecipação do julgamento do mérito da causa é a desnecessidade de produção de prova, posterior a esse momento processual.
Estabelece o art. 335 do CPC duas hipóteses em que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:
I – não houver necessidade de produção de outras provas;
II – o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.
Essa rehta processual é compatível tanto com a Lei do Inquilinato quanto com a Lei dos Juizados Especiais, aplicando-se subsidiariamente a ambas.
Nos termos do inc. I do art. 355 do CPC, o juiz julgará antecipadamente o pedido quando não houver neneccidade de se produzir prova em audiencia.
Instrução probatória
A instrução probatória é aquela fase do processo em que as provas são produzidas, sendo que a prova documental é geralmente produzida com a petição inicial e com a contestação – e com a réplica, se for o caso -; a prova pericial deve ser produzida antes da audiencia de instrução e julgamento, e as provas de natureza oral geralmente na audiencia de instrução e julgamento; salvo se, por alguma razão, não deverem tais provas ser produzidas por antecipação, nos termos do art. 381 a 383 do CPC.
Tem tambem cabimento, na ação de despejo, a inspeção judicial, quando se faça necessário o juiz inspecionar o imovel, a fim de se esclarecer sobre o fato que interesse a decisão da causa (CPC art. 481), sendo essa prova de grande utilidade quando a retomada se funda na aleegação de estar havendo depredação do imovel.
SENTENÇA E CUMPRIMENTO
A sentença é o pronunciamento por mei do qual o juiz, com fundamento nos arts. 485 e 487 CPC, poe fim a fase cognitiva do procedimento comum, bem como extingue a execução; sendo que num caso o juiz resolve e no outro resolve o merito da causa.
A sentença, na ação de despejo, deverá atender aos requisitos do art. 489 do CPC:
I – o relatório, que conterá os nomes das partes, a identificação do caso, com a suma do pedido e da contestação e do registro das principais ocorrencias havidas no andamento do processo;
II – os fundamentos, em que o juiz analisará as questoes de fato e de direito;
III - o dispositivo, em que o juiz resolverá as questões, que as partes lhe submeterem;
É na sentença de merito da ação de despejo que o juiz decide se o autor tem razão em despejar o rréu, bem assim ao recebimento dos alugueis devidos, se tiver havido cumulação com a ação de cobrança.
Quando o juiz julga a ação de despejo procedente, decide que a razão está com o autor e contra o réu e, quando jullga a ação improcedente decide não ter o autor razão na sua postulação.
Se o juiz julgar procedente a ação de despejo, determinará a expedição de mandado de despjo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com ressalva do disposto nos paragrafos que compoem o art. 63 da Lei do Inquilinato, cujos prazos variam, dependendo da natureza da retomada.
Antes da expedição do mandado de desocupação coercitiva, caso o réu não desocupe no prazo estipulado pelo juiz, o juiz deve verificar se houve apelação, por quanto, salvo nas hipóteses das ação fundadas no art. 9º, a execução provisóra do despejo dependerá de caução não inferior a seis meses da prestação da caução. Se não for interposta apelação, a execução do despejo será definitiva.
O prazo para desocupação compulsória do imovel, na Lei do Inquilinato, será de 15 dias:
- Se, entre a citação e a sentença de primeita instancia houverem decorridos mais de 4 meses; o que será a regra, porque é simplesmente impossivel que uma ação de despejo seja julgada dentro deste prazo;
- Se o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9° ou no § 2º do art. 46 (LI art. 63 § 1° “a” e “b”).
Se o locatário não desocupar voluntariamente o imovel no prazo estipulado de 30 dias, uma vez findo esse prazo, contado da notificação, será efetuado o despjo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
Essa intimação deve ser pessoal, não podendo se feita na pessoa do advogado do locatário, que não tem o dever legal de lhe repassar essa comunicação.
Se houver desocupação compulsoria, os moveis e utensilios serão entregues á guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.