A urbanização acelerada, o crescimento dos condomínios especiais em edifícios e a complexidade dos novos relacionamentos de vizinhança na propriedade comum
A urbanização do país teve início no Século XX, com maior impulso nas décadas de 50 e 60, motivado pelo processo de industrialização que funcionou como um dos principais fatores de deslocamento da população da área rural para a urbana. Ao mover milhões de pessoas do campo para a cidade, o processo de urbanização teve como consequências a concentração habitacional nas cidades, o aumento do custo dos terrenos e o agravamento do problema da moradia.
Diante da ausência de um processo de urbanização planejada – com ordenamento do solo, infraestrutura adequada e equipamentos urbanos –, o crescimento das cidades praticamente se restringiu às regiões centrais em detrimento das periferias, gerando encarecimento dos terrenos. Como consequência econômica, para viabilização da construção, ocorreu a edificação de milhares de prédios nas regiões centrais, onde dezenas ou mesmo centenas de famílias passaram a residir nos espaços anteriormente ocupados por um único núcleo familiar.
Neste cenário, os condomínios em edifícios foram uma das alternativas encontradas pelo mercado imobiliário como resposta ao rápido crescimento populacional das cidades, propiciando o parcelamento do solo urbano com a consequente a criação da propriedade em planos horizontais, otimizando o espaço urbano. Da construção de edificações para habitação "multifamiliar", surgiram novas questões para o tradicional instituto da propriedade, como a utilização compartilhada das áreas comuns.
Sob a ótica jurídica, os condomínios edilícios se consubstanciam pela propriedade em planos horizontais, com fatiamento do solo, atribuindo-se a cada comunheiro uma fração ideal, inclusive das partes comuns, como fachadas, áreas de lazer, portaria e corredores, dos quais todos são coproprietários, reservando a cada um sua propriedade exclusiva sobre suas unidades (lojas, salas, apartamentos ou coberturas), uma verdadeira combinação entre propriedade comum e área exclusiva. Se, de um lado, a vida em condomínio permite um maior aproveitamento do espaço urbano, doutro, tornou-se uma fonte de tensão e dissensões entre condôminos e moradores, em razão do necessário convívio mais próximo.
Antes de abordarmos o condômino antissocial, é necessário um breve olhar de alguns institutos, como a propriedade, os direitos de vizinhança, o uso normal e anormal da propriedade, o condomínio especial em edifícios, os deveres dos condôminos e, enfim, as penalidades aplicáveis ao condômino antissocial, com uma análise sobre sua exclusão.
Propriedade
O Código Civil não conceitua a propriedade, colocando-a no rol dos direitos reais elencados no artigo 1.225. De fato, a propriedade é o direito real por excelência, do qual deriva todo o direito das coisas. É uma relação jurídica complexa formada entre o titular do bem e a coletividade de pessoas, possibilitando a seu titular o domínio, com o exercício das faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai (art. 1.228 do Código Civil).
A propriedade em nosso ordenamento jurídico é um direito fundamental, que ao lado dos valores da vida, liberdade, igualdade e segurança, compõe a norma do art. 5º, caput, da Constituição Federal. É um direito subjetivo, garantido pela ordem jurídica, em que, se ao titular da propriedade é garantido o exercício dos seus poderes de domínio, podendo usar e fruir, esse uso demanda um comportamento colaboracionista com a coletividade.
Uso normal e anormal da propriedade
O direito de propriedade não é absoluto, devendo ser exercido dentro das limitações previstas no ordenamento jurídico, em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (art. 1.228, §1º do Código Civil). Neste sentido, uma pessoa, ao exercer seus direitos, não pode prejudicar a outrem, mormente se esse direito não traz qualquer comodidade ou utilidade, mas, pelo contrário, é animado apenas pela intenção de prejudicar, conforme redação do art. 1.228 § 2 do já citado Código Civil: “São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”.
O uso da propriedade deve ser racional, limitado pelos interesses da sociedade, como os direitos de vizinhança, de ordem constitucional e administrativa. Configura-se um ato ilícito o exercício de um direito com a intenção de prejudicar a outrem. O mau uso da propriedade dá-se pela prática de atos ilegais, abusivos ou excessivos. O art. 187 do Código Civil que trata do abuso de direito nos diz que “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.
Com efeito, o uso normal da propriedade é aquele que observa os deveres de segurança, salubridade e sossego dos prédios vizinhos. Por segurança podemos entender os atos que não comprometam a solidez e estabilidade material do imóvel, bem como a incolumidade pessoal de seus moradores, devendo ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial. O sossego, neste contexto, é o direito à paz de espírito, ao repouso, ao refazimento no lar, à razoável tranquilidade, sendo permitido por lei o afastamento de ruídos excessivos que comprometam a incolumidade de pessoa. A saúde, por sua vez, pode ser definida como o direito ao estado biológico normal, em sua acepção física e psíquica, diante de agentes físicos, químicos e biológicos hostis ao indivíduo.
Direito de vizinhança
Segundo Rosenvald (2019), “a norma jurídica limita a extensão das faculdades de usar e gozar por parte de proprietários e possuidores de prédios vizinhos, impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada”. São limites ao uso individual impondo restrições recíprocas à propriedade. Isto se dá em razão da necessidade de conciliar o exercício dos direitos de cada proprietário em face dos seus vizinhos, tudo em prol da harmonia social.
Ainda de acordo com o autor (ib.): "Há restrições à propriedade que surgem em face da necessidade de conciliar o exercício por parte de proprietários confinantes, pois a vizinhança, por si, é fonte permanente de conflitos. O conflito de vizinhança nasce sempre que um ato do proprietário ou possuidor de um prédio repercute no prédio vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodo ao morador”.
A propriedade vizinha não se restringe apenas aos confinantes, englobando todos os prédios que puderem sofrer repercussão de atos propagados de prédios próximos. A lei traz um critério para aferir a existência e a gravidade da violação, previsto no artigo art. 1.277 do Código Civil, que regula as relações de vizinhança, sendo necessário para averiguar o uso anormal da propriedade: "a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança".
Os direitos de vizinhança se aplicam entre os imóveis vizinhos, confinantes ou não, no que tange ao uso anormal da propriedade, com sua repercussão ao vizinho nas ocorrências de desrespeito aos deveres de sossego, salubridade e segurança. No caso do condomínio em edificações, existe regramento interno para as relações entre os condôminos.
Melhor exemplificando, os direitos de vizinhança se aplicam entre os prédios vizinhos, enquanto no condomínio edilício existem normas interna corporis que se aplicam dentro das áreas comuns, bem como na relação destas com as áreas privativas, objetivando a regulação das relações entre os coproprietários e moradores. Nesta linha o direito faculta à cada sociedade condominial que discipline as questões de convivência entre seus coproprietários e moradores, por meio da criação de um regramento interno próprio, composto pela convenção do condomínio, regimento interno e decisões assembleares. O regramento interno do condomínio permite a aplicação de sanções nos casos de descumprimento dos seus preceitos, tudo em consonância com as demais normas jurídicas previstas na Constituição federal, Código Civil, Lei de Condomínios e Incorporações (4.591/64) e demais legislações aplicáveis.
Condomínio edilício
Após breves conceitos sobre a propriedade, uso anormal e direitos de vizinhança, podemos avançar para o condomínio especial em edificações. Segundo Stolze (2019), “O condomínio edilício refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva, e partes como elevadores, piscinas, portaria etc. são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns”.
Em síntese, com objetivo pedagógico, podemos dizer que o condomínio edilício se caracteriza pela justaposição de propriedades distintas, ao lado do condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns (art. 1.331 do Código Civil). Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Com efeito, cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.
Alguns dos principais deveres do condômino: os três “s” e os bons costumes
As relações na sociedade condominial trazem aos coproprietários direitos que devem ser respeitados e obrigações que devem ser obedecidas, pela boa utilização da propriedade individual em harmonia com os demais coproprietários. O Código Civil nos traz alguns deveres do condômino, dentre eles o de não utilizar sua propriedade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, conforme consta no artigo 1.336 inciso IV, no mesmo desiderato dos direitos de vizinhança já abordados anteriormente.
O condômino antissocial no texto da Lei
Se de um lado a vida em condomínio permite um maior aproveitamento do espaço urbano, do outro gera uma permanente tensão entre seus moradores, em razão do forçado convívio entre eles. Grande parte dos problemas que envolvem a propriedade horizontal tem origem no descumprimento das normas e obrigações junto à comunidade.
O condômino antissocial é aquele coproprietário que exercita seus poderes de modo prejudicial ou potencialmente danoso aos outros condôminos, tendo um comportamento que gera incompatibilidade de convívio. Suas práticas desrespeitosas violam direitos alheios como o sossego, colocam em risco a segurança e a saúde alheias e não observam os bons costumes.
O antissocial não se configura com a realidade social e coletiva do condomínio, infringindo os deveres do condômino previstos no artigo 1.336 inc. IV do Código Civil, normas do regramento interno e de sossego, segurança e salubridade, bem como os bons costumes da sociedade condominial. A conduta antissocial deve ser reiterada, não se qualificando em atos isolados. Sua conduta é nociva à sociedade condominial.
O Código Civil fala do condômino antissocial nos artigos 1.336 e 1.337 como aquele que descumpre “qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV (do art. 1.336)”. Ele pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem”. Prosseguindo, o artigo 1.337 do Código Civil prevê que “o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”. Finaliza dizendo que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá pagar uma multa de dez vezes a contribuição condominial, mediante decisão assemblear.
Penalidades
As multas pelo mau comportamento do condômino, previstas no Código Civil, configuram-se autêntico instrumento da autotutela de defesa do bom uso da propriedade, devendo ser aplicadas pelo próprio condomínio administrativamente. No entanto, as penalidades são de difícil aplicação, já que em alguns casos dependem de elevado quórum de raro alcance em uma assembleia condominial, o que as torna praticamente ineficazes.
O art. 1.336 em seu parágrafo 2º permite a aplicação de uma multa de cinco cotas, se constar da convenção do condomínio. No entanto se a multa não estiver expressamente prevista, necessitará de assembleia especialmente convocada, desafiando o quórum de 2/3 dos condôminos. O art. 1.337, em seu caput, permite uma multa de cinco contribuições condominiais para as condutas reiteradamente contrárias às normas condominiais, e, em seu parágrafo único, permite como medida extrema a aplicação de multa de dez cotas condominiais ao condômino que gera incompatibilidade de convivência, até “ulterior decisão em assembleia”. Nesses últimos casos será necessário o quórum de 3/4 dos condôminos restantes.
Críticas
As penalidades previstas são apenas financeiras, de natureza pecuniária, com o agravante de serem de difícil aplicação, considerando o elevado quórum exigido no Código Civil. Dentro da sistemática do Código, a insuportabilidade está restrita ao pagamento do décuplo da cota condominial, medida que não é capaz de garantir mudança no comportamento do condômino.
Com efeito, não há expressa previsão legal de outra penalidade mais grave que a aplicação de multas, ficando o condomínio limitado a estas, que certamente não serão eficazes em muitos casos. No dizer que Ruggiero, “a suportabilidade ou a insuportabilidade se tornou uma questão de preço”. Segundo J. Nascimento Franco, “o comportamento antissocial grave é punido nas legislações modernas não com multa, mas com a exclusão do infrator, como se exclui de uma sociedade um sócio incompatível com os demais".
É possível a exclusão do antissocial? Decisões judiciais
Conforme analisamos acima, o Código Civil abordou a figura do condômino antissocial, prevendo a aplicação de multa para o reiterado descumprimento dos deveres condominiais, nocivos à coletividade. No entanto, não há expressa previsão legal pela exclusão, cabendo ao operador do direito construir uma fundamentação neste sentido, com base no ordenamento jurídico. Deste modo, existem muitos alguns aspectos constitucionais a serem ponderados na construção da fundamentação pela restrição ao direito de propriedade.
Se a propriedade em nosso ordenamento é um direito e uma garantia constitucional (art. 5.º, inc. XXII), é certo que ela deve cumprir sua função social (art. 5º CRFB XXIII e 170 inc. III). A função social da propriedade é um princípio basilar do Direito moderno, voltada para a limitação do direito subjetivo individual à propriedade. Em outras palavras, a propriedade individual não representa um exclusivismo absoluto de seu titular, passível de utilização irrestrita, devendo seu exercício estar condicionado aos ditames da coletividade. Em síntese, tal princípio significa a prevalência dos valores coletivos sobre os individuais.
Segundo Jorge Elias Nehmer, "não teria sentido, portanto, tutelar o direito de propriedade exercido com abuso e que fere a função social, com natureza de ato ilícito (art. 187 do CC), mantendo situação que compromete a vida social no condomínio".
Faz todo o sentido a exclusão do condômino antissocial, se as penalidades pecuniárias não surtirem efeito. Procurando embasamento no ordenamento jurídico, verificamos que o Código de Processo Civil traz dispositivo que se aplica ao caso, conforme transcrito a seguir: "o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial" (art. 536, §1º). A manutenção de um condômino nocivo em uma sociedade condominial, apenas e tão somente por ausência expressa de tal previsão no Código Civil, seria tornar todo o Direito dependente da primazia da forma, sem que o jurista pudesse procurar princípios e normas a serem aplicáveis ao caso concreto, deixando que o exercício dos direitos de propriedade de um único indivíduo pudesse adoecer todos os demais coproprietários.
Neste desiderato, encontramos o enunciado 508 da Jornada de Direito Civil, em que houve manifestação pertinente sobre o tema: “Verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, §1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, §2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.
Algumas decisões judiciais sobre a questão
Em geral as decisões sobre o condômino antissocial versam sobre a aplicação de multa pelo mau comportamento, observando se foi aplicada a ampla defesa ou contraditório, ou se havia o quórum legal nas hipóteses em que ele é exigido. As decisões pelo afastamento do condômino antissocial ainda são escassas no país, ainda tímidas no sentido de restringir a utilização do possuidor ou coproprietário, mas jamais abordando a perda da propriedade, como existem em outros ordenamentos jurídicos como os da Suíça, Alemanha, Espanha e Costa Rica, por exemplo. No entanto, já é um avanço considerável a permissão da restrição ao uso, que é um dos poderes da propriedade, impondo o afastamento dos condôminos nocivos, conforme julgados a seguir:
“Vistos. Trata-se de medida cautelar que busca o afastamento de condômino sob fundamento de uso nocivo e antissocial de propriedade. Os documentos que instruem a inicial demonstram o “periculum in mora” e o “fummus boni júris”, autorizando, assim, a determinação de afastamento dos requeridos. Para isso, intimem-se os requeridos para desocupação de unidade autônoma em 24:00 hs, sob pena de remoção coercitiva. Desde logo expeça-se mandado com reforço policial. Citem-se e intimem-se, sem prejuízo da ação principal a ser ajuizada no prazo decadencial legal. Int.” (TJ/SP, 3ª Vara Cível do Fórum Central Cível João Mendes Júnior, decisão liminar em Processo Cautelar nº 583.00.2009.174935-9, Juiz MARCO ANTONIO IBRAHIM, j. 21/07/2009)”
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. (...) Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco a segurança e a integridade dos demais moradores. (...) (TJ-RS - AI: 70065533911 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 13/08/2015, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/08/2015)”
“CONDOMÍNIO. CONDÔMINO ANTISSOCIAL. EXCLUSÃO. POSSIBILIDADE. Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos. Risco de incêndio. (...) Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel. RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel. (TJ-SP - APL: 0003122-32.2010.8.26.0079, Data de Julgamento: 27/08/2013)”
“(...) A controvérsia decorre, de um lado, do direito de propriedade, amplamente consagrado na Constituição Federal e, de outro lado, do direito de vizinhança, consistente em regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios contíguos, respeitando, assim, o convívio social. (...) Prevê o art. 1.277 do Código Civil que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha". Assim, assiste razão ao autor, posto que o comportamento do réu configura verdadeiro abuso do direito de propriedade, podendo ensejar, em situações peculiares, a adoção de medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial. O direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos. Isto posto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para determinar o afastamento do morador da unidade 402 do condomínio, proibindo-o de adentrar no prédio, a partir do trânsito em jugado, sob pena de multa diária de R$ 500,00. (TJ-RJ – sentença no processo 0183751-55.2018.8.19.0001, Data de Julgamento: 01/11/2019)”
Conclusão: é possível a expulsão?
Pelo exposto, entendemos de forma inequívoca que a expulsão é possível em nosso ordenamento jurídico, com base na função social da propriedade, no abuso de direito, uso anormal da propriedade e demais dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil. O afastamento é medida que se impõe, quando o conflito não foi adequadamente tratado, gerando um comportamento nocivo à sociedade condominial, devendo o possuidor ou coproprietário ser afastado sob pena de escalonamento crescente do conflito, com perda de bem-estar contínuo dos demais moradores e possibilidades desastrosas de agravamento dos problemas, gerando danos irreversíveis.
Para que o afastamento ocorra, com restrição do direito de uso da propriedade, é imprescindível que todas as medidas administrativas tenham sido adotadas, como notificação prévia, apresentação de provas, recurso para a assembleia, respeitando-se os princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório (art. 5º, LV CRFB/88) e que o síndico obtenha autorização para ingressar em juízo com o quórum de 3/4 dos condôminos, obtido em assembleia especificamente convocada para esta finalidade.