Ao alugar um imóvel, tanto o locador quanto o inquilino têm seus direitos definidos pela Lei do Inquilinato.
Vamos neste artigo comentar sobre o aviso prévio para entregar um imóvel alugado, seja quando o proprietário o pede de volta, seja quando o inquilino resolve devolvê-lo.
Rescisão pelo locatário em contratos com prazo indeterminado
Vamos iniciar pelo mais simples, que é a locação que foi iniciada com o prazo indeterminado.
Uma locação pode começar já com o prazo indeterminado, se assim as partes envolvidas acordarem, ou se assim se tornar, caso a locação permaneça por mais de 30 dias após o seu término, o que automaticamente já a torna por prazo indeterminado.
O que cita a Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245/1997):
"Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.”
Neste cenário, se o locatário resolver se mudar, ele deverá avisar ao locador que não deseja mais continuar com a locação com 30 dias de antecedência, pagando o aluguel de todos os dias que ocupar o imóvel, claro.
Ressaltando que esta regra somente é aceita em contratos de aluguel que estejam com o seu prazo como indeterminado.
Mas e quando é por prazo determinado? E quando o locador pode pedir? Vamos continuar explicando estes cenários.
Contratos com prazo determinado
Já em contratos com prazo determinado, que são os mais comuns de serem elaborados, o cenário muda.
Caso o prazo ainda esteja vigente, ou seja, não chegou ao fim do prazo acordado em contrato, e se o contrato tiver a previsão de multa por rescisão antecipada, deverá o locatário pagar uma quantia chamada de multa rescisória caso queira encerrar antes do prazo'.
A mesma Lei do Inquilinato, em seu artigo 4º, cita:
"Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."
Esta multa deverá sempre ser proporcional ao tempo restante de locação, ou seja, quanto mais tempo faltar para terminar. a locação mais cara será a multa.
Ela também cita que se o contrato não tiver estipulado uma multa, poderá o locador judicialmente cobrar uma multa, mas dependerá da decisão judicial.
Isenção da multa por transferência de trabalho
O mesmo artigo 4º da Lei do Inquilinato tem também uma citação de isenção da multa para o locatário, que é:
"Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."
Ou seja, se o locatário for transferido de local pela empresa que trabalha, deverá apresentar ao locador uma carta em papel timbrado da empresa empregadora, confirmando a sua transferência, e assim ficar livre da multa por rescisão antecipada.
Solicitação pelo locador
Por regra, o locador não pode solicitar o imóvel antes do prazo encerrar, e mesmo encerrando ele também tem algumas definições que devem ser respeitadas.
Vamos citar elas detalhadamente, mas em poucas palavras são:
uso próprio;
quando em uma denúncia cheia, como, por exemplo, a falta de pagamento de aluguel;
ao terminar o prazo de 30 meses;
contratos com prazo inferior a 30 meses somente depois de 5 anos de locação ininterruptos.
em contratos por prazo indeterminado ou que se tornaram indeterminado depois de 30 meses;
1. Uso próprio
O locador pode pedir o imóvel, independente do prazo acordado em contrato, caso ele precise do mesmo para uso próprio.
Neste caso, o uso próprio pode ser, por exemplo, para um familiar morar, como para um filho que casou.
Para que isso ocorra ele deverá avisar o inquilino com um prazo de no mínimo 30 dias, independente de quanto tempo falta para o contrato encerrar.
2. Denúncia cheia
Para não alongar demais este artigo, recomendamos que acesse ao nosso artigo em que tratamos sobre o assunto.
3. Contratos com prazo de 30 meses
Quando temos um contrato com prazo de pelo menos 30 meses, se o locatário não tiver uma denúncia cheia, ou não precise do imóvel para uso próprio, então ele somente poderá solicitar o imóvel depois de encerrado o prazo.
E ainda assim deverá solicitar o imóvel com um aviso prévio de 30 dias. Antes destes 30 meses não poderá ele solicitar o imóvel.
4. Contratos com prazo inferior a 30 meses
Já em contratos com prazo inferior a 30 meses, o que muitos não sabem, é que surge uma desvantagem para o locador.
Isto ocorre porque ao terminar o prazo, o contrato automaticamente se transformará em indeterminado, e o locador somente terá direito à solicitação de rescisão, ou seja, ter o imóvel de volta, depois de 5 anos de locação.
Se esta condição existir, deverá ainda assim o locador solicitar o imóvel mediante aviso prévio de 30 dias.
"Art. 47º. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
...
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos."
5. Contratos firmados por prazo indeterminado
Já os contratos que foram inicialmente criados com prazo indeterminado, assim como os que se tornaram indeterminado depois do prazo de 30 meses estipulado em contrato, poderá ser retomado pelo locador mediante simples aviso de 30 dias:
"Art. 57º. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."
E se o imóvel foi vendido?
Se o imóvel foi vendido, e desde que o direito de preferência tenha sido respeitado, o locatário poderá permanecer no imóvel pelo prazo de 90 dias após a transferência do imóvel para o novo proprietário, devendo pagar o aluguel ao novo proprietário, e não ao locador que vendeu o imóvel:
"Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação."
Mútuo acordo
Existe também um cenário que é o ideal, que é quando ambas as partes concordam com o fim da locação.
Este cenário está previsto também na Lei do Inquilinato:
"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;"
Assim, se tanto o locador quanto o locatário estão de acordo e concordam com o término da locação, então a saída do imóvel poderá ser feita independente do motivo e das obrigações citadas anteriormente.
Conclusão
Percebe-se que uma rescisão de uma locação não é tão simples como muitos imaginam, e que tanto o locador quanto o inquilino têm direitos e obrigações que devem ser respeitadas.
É muito importante saber elaborar um contrato de acordo com o que se espera, para que não tenha uma surpresa desagradável.