PARECER
Desmembramento – Registro imobiliário – Caducidade
I -A CONSULTA
A consulta versa sobre a caducidade, por falta de registro pela Lei 6766/79, de um desmembramento de gleba de propriedade do MUNICIPIO DE BELO HORIZONTE em 4 lotes. O desmembramento foi aprovado pela Prefeitura de Belo Horizonte em 05 de dezembro de 1988 e alienado, por meio de dação em pagamento, em 19 de dezembro de 1988 (14 dias após a aprovação do projeto) e em 28 de dezembro de 1988 (23 dias após a aprovação do projeto).
II -ESTADO DA QUESTÃO
A questão posta pela consulta demanda prévias considerações sobre os objetivos e finalidades do desmembramento enquanto instrumento de ordenamento do solo urbano, sujeito às diretrizes do direito municipal.
A matéria é regulada pela Lei n.º 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo. Com relação à consulta cabe destacar o Capítulo VI da referida lei, que regula o processo de registro do desmembramento.
Trata-se de um processo eminentemente jurídico, que demanda a juntada de documentos que comprovem a propriedade do imóvel e sua prova vintenária, a ausência de ônus reais, ações pessoais e penais que tenham seus proprietários sofrido dentro de determinado lapso temporal e outros documentos. Após a devida instrução, cabe encaminhá-lo ao Registro de Imóveis e submetê-lo ao exame do oficial. Em se constatando a regularidade, faz-se a publicação de edital em três dias consecutivos em dois jornais para que, após o decurso do prazo de 15 dias, contados da data da última publicação, seja garantida a faculdade de impugnação por parte de eventuais interessados.
Segundo o artigo 18 da Lei 6.766/79, caso o projeto de loteamento ou desmembramento não seja submetido ao registro imobiliário, juntamente com os documentos expressos neste mesmo artigo em 180 dias, a aprovação caducará, isto é, não chegará a produzir qualquer efeito jurídico. Transcorrido o prazo decadencial, o loteamento ou desmembramento torna-se irregular, havendo, inclusive, a previsão de sanção penal para o proprietário que der início a um empreendimento no local, consubstanciando-se Crime contra a Administração Pública.
No caso concreto verifica-se que a aprovação do projeto de desmembramento data do dia 05 de dezembro de 1988. Nesta ocasião, assinou como proprietário o então prefeito de Belo Horizonte.
Ocorre, todavia, que, antes mesmo de iniciar-se o processo de registro imobiliário do desmembramento dos 4 lotes, nos termos do Artigo 18 (Capitulo VI) da Lei n.º 6.766/79, o Município de Belo Horizonte transferiu esta gleba, por meio de dação em pagamento a terceiros.
Nas escrituras de dação em pagamento, dos dia 19 e 25 de dezembro de 1988, entretanto, consta a outorga de 4 lotes, quando, na realidade, o que havia sido transferido era uma gleba, pois nos termos da Lei n.º 6.766/79, não se confunde a aprovação do parcelamento pelo poder público com o devido Registro Imobiliário.
Vale registrar que o referido imóvel não possui matrícula anterior à data das dações em pagamento. Constam das matrículas dos 4 lotes, registrados sob o n.º 35278 (lote 1), 35279 (lote 2), 35280 (lote 3), 35281 (lote 4), no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis, que o imóvel foi havido pelo Município de Belo Horizonte conforme decreto-lei n.º 1.088 de 29/12/1897. Ademais, não há qualquer registro referente ao processo de registro do desmembramento, tanto no Cartório, quando na Prefeitura de Belo Horizonte, restando caduco o projeto aprovado em 05 de dezembro de 1988.
III –OS MOTIVOS DETERMINANTES DA LEI - Registro Imobiliário
O registro do parcelamento do solo urbano, sob a ótica da Lei n.º 6.766/79, é questão de ordem pública, exigindo-se, por parte do Estado, uma maior fiscalização afim de evitar fraudes. Este procedimento presta-se a conferir publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros e num aspecto mais abrangente, visa a tutela da economia popular. Portanto, é requisito essencial, sem o qual, estará o desmembramento eivado de vício absoluto.
Nas palavras de Sérgio A. Frazão do Couto:
" A última fase é puramente jurídica. É o momento em que se examina, com maiores minúcias, a documentação que deverá acompanhar os dados técnicos do projeto. Esse exame deverá ser feito pelo Oficial do Registro de Imóveis da Circunscrição onde se situa a gleba a ser parcelada e, também, a ele cumprirá deferir o registro do parcelamento urbano em seu Cartório. Na hipótese de incerteza da correção do complexo documental-jurídico que lhe é levado ao conhecimento, deverá suscitar dúvida perante o juiz competente, para que este, formando um processo contraditório (no sentido de todos os interessados se manifestarem), decida se o parcelamento pretendido é ou não juridicamente passível de ser levado a registro". E emenda " O registro do projeto não se confunde com o ato que o aprova. Pode-se afirmar que a aprovação de um projeto de parcelamento urbano é um ato administrativo da autoridade pública competente, sem gerar direitos ou obrigações para nenhum dos interessados, exceto, como é evidente, o de cumprir os compromissos assumidos no memorial descritivo. O registro do parcelamento é um ato de caráter eminentemente jurídico-obrigacional. Gera a sua obtenção deveres do Estado para com o empresário e deste para com o Estado e para com terceiros eventuais adquirentes dos lotes. Enquanto na fase administrativa de tramitação, o processo de aprovação do loteamento tem como autoridade máxima o Município, o Estado-membro ou a União. No processamento do registro, a autoridade que assume a responsabilidade de sua execução ou não é o oficial do Cartório do Registro de Imóveis. Quando ele tiver dúvida acerca de qualquer particularidade jurídica dos documentos apresentados, transferirá esta autoridade ao Juiz da Vara de Registros Públicos, ouvidos os interessados em processo normal, que a lei determina seja obedecido." [01]
Vale registrar que o Município enquanto loteador estará exercendo uma atividade econômica, sujeitando-se às mesmas regras relativas ao registro público que os particulares, nos termos Art 173, parágrafo 1º, II, da Lei Maior:
Artigo 173 "Ressalvados os casos previstos nesta Constituição, a exploração direta da atividade econômica pelo Estado só será permitida quando necessária aos imperativos da segurança nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei. Parágrafo l.º A lei estabelecerá o estatuto jurídico da empresa pública, das sociedade de economia mista e de suas subsidiárias que explorem atividade econômica de produção ou comercialização de bens ou de prestação de serviços dispondo sobre: II. A sujeição ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto aos direitos e obrigações civis, comerciais, trabalhistas e tributária".
Ver TJ-SP, acórdão 084957, referente à Ap. Civ 31946-4/3-00, Rel Des. Cezar Peluso, de 12-5-98: "Municipalidade que, na condição de loteadora, não procedeu ao registro nem à obra física alguma – impossibilidade do registro".
Ademais, por se tratar de um ato de caráter eminentemente jurídico, presta-se impor limites ao poder público, em consonância com o Artigo 2º [02]) da CF/88. Com base nesses pressupostos afirma o Min. FRANCISCO PEÇANHA MARTINS (1094) :
"A Lei 6.766/79 disciplinadora dos parcelamentos do solo não distingue aqueles destinados à indústria, ao comércio, às residências de luxo ou às casas populares, homenageando sempre os valores urbanísticos e ecológicos. O registro imobiliário regulado pelo art. 18 da Lei 6.766/79 é necessário para a segurança dos imóveis adquiridos" (grifo nosso) STJ, RESP 247261 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2000/0009912-0.
Os requisitos contidos no art. 18 são complementados pelo procedimento do art. 19, que insta o Oficial a publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em três dias consecutivos, em dois jornais, podendo este ser impugnado por terceiros no prazo de 15 dias, contados da data da última publicação. Esta regra é corolário do princípio do devido processo legal, garantia individual fundamental consagrada na CF/88.
Assim, a efetivação do registro imobiliário do desmembramento fica condicionado a esses trâmites legais. A ausência deste processo faz com que o desmembramento torne-se irregular.
IV -RESPOSTA A CONSULTA
À guisa do exposto, com base na doutrina e referências jurisprudenciais passo a responder à consulta.
A aprovação do projeto de desmembramento não se confunde com o registro público, por possuir natureza jurídica e objetivos distintos.
Assim, por força do caput do art. 18 da Lei n.º 6.766/76, o projeto de desmembramento aprovado pela Prefeitura de Belo Horizonte em 05 de dezembro de 1988 caducou. Em razão deste fato, faz-se necessário uma nova aprovação por parte da Prefeitura Municipal, de acordo com as diretrizes urbanísticas hoje vigentes, para então proceder ao processo de registro público.
É o meu parecer.
Belo Horizonte, 25 de janeiro de 2007
Tatiana Waisberg
OAB/MG 86.572
Notas
01
COUTO, Sérgio A Frazão do. Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano. Ed. Forense 1981 p. 202-203.02
Artigo 2º São Poderes da União, independentes e harmônicos entre si, o Legislativo, O Executivo e o Judiciário.