9. Conclusão
Conforme tudo o que consta neste parecer, somado às circunstâncias que giram em torno do caso examinado, a única conclusão que se chega é no sentido de que seria em vão qualquer tentativa do consulente em valer-se dos embargos à execução contra o processo no qual está sendo executado.
Todos os argumentos possíveis de serem utilizados já o foram pelo locatário em duas outras ações, na que pretendeu a revisão do contrato de locação e na que sofreu contra si o decreto de despejo. Lembre-se que nessas duas situações os fundamentos utilizados pelo locatário não surtiram o resultado desejado.
Além do mais, o cálculo do quantum debeatur pormenorizadamente descrito na "memória discriminada de débito" que instrui a petição inicial da ação de execução não merece qualquer reparo, sendo que os respectivos valores acompanham as condições contratuais que foram estabelecidas entre [LOCATÁRIO] (locatário) e as empresas locadoras do espaço no shopping center.
Qualquer medida voltada contra o processo de execução terá caráter exclusivamente procrastinatório, o que não se recomenda em razão do expressivo aumento que sofrerá o valor executado com o passar do tempo (correção monetária, juros de 1% ao mês, honorários advocatícios etc).
Caso isso seja possível, deverá o consulente liquidar o mais rápido possível a pendência, sendo que sua situação jurídica de fiador lhe permitirá prosseguir na execução contra os demais executados para recuperar o que teve que desembolsar, e isso, é claro, desde que não haja eventual composição com os demais devedores.
10. Resposta aos quesitos
Passo a responder os quesitos formulados pelo consulente, com base nas premissas deste parecer.
1) Haveria diagnóstico de ilegalidade e/ou abusividade nas cláusulas contratuais do título extrajudicial?
R: Não há qualquer ilegalidade ou abusividade nas cláusulas contratuais previstas do contrato de locação que serviu de título extrajudicial para dar origem ao processo de execução.
Todas as disposições contratuais foram elaboradas dentro da previsão legislativa que rege a matéria, em especial o art. 54 e §§ da Lei do Inquilinato, além de seguirem a dinâmica das relações jurídicas praticadas no Brasil entre empreendedores de "shopping center" e os respectivos lojistas.
2) Os valores que estão sendo executados teriam sido calculados e atualizados legitimamente nos termos do contrato?
R: Sim. Os valores a que se chegou na "memória discriminada e atualizada do débito", referentes a atualização dos valores de aluguel, de encargos condominiais e do fundo de promoções coletivas, estão de acordo com todas as previsões contratuais expressamente aceitas, porém não cumpridas, pelo locatário.
3) Qual a dimensão da responsabilidade civil gerada pela fiança firmada no contrato?
R: Tendo em vista que o pacto de fiança foi feito com expressa renúncia ao "benefício de ordem", como também não foi declarado que os fiadores se reservam o direito do "benefício da divisão", a fiança concedida alçou os fiadores no mesmo patamar de responsabilidade assumido pelo locatário no tocante as dívidas decorrentes do contrato.
Além do mais, os fiadores expressamente se declararam devedores solidários e pagadores principais ao lodo do locatário, conforme autoriza o art. 828, II, do Código Civil.
4) Haveria matéria defensiva consistente a ser alegada nos embargos à execução?
R: Não há matéria defensiva consistente a ser alegada em eventuais embargos à execução.
A matéria a ser eventualmente alegada coincidiria com tudo o que já foi alegado na ação ordinária de revisão contratual e na ação de despejo a que já se fez menção neste parecer. Em ambos os casos, todos os argumentos defensivos foram contundentemente rechaçados nas sentenças que resolveram os respectivos processos.
Logo, o manejo de embargos à execução terá caráter meramente procrastinatório, à mingua de substrato defensivo a ser utilizado em favor dos executados, seja o locatário, sejam os fiadores.
5) Haveria alguma medida judicial com real viabilidade para afastar, durante o trâmite do processo de execução, a negativação do nome do consulente e de s/m do banco de dados da SERASA?
R: Sim, porém com todas as implicações já apontadas na fundamentação do parecer. Vale ressaltar que, além do resultado não ser em nenhuma hipótese garantido, o manejo de medida judicial acarretará maiores gastos, por exemplo, com pagamento de eventuais honorários advocatícios.
6) À luz da situação processual diagnosticada, qual(is) a(s) melhor(es) estratégia(s) – processual(is) e/ou extraprocessual(is) – a ser(em) seguida(s) para diminuir o impacto financeiro do valor executado sobre o patrimônio do fiador consulente?
R: À luz de tudo o que consta neste parecer e diante da situação jurídico-processual diagnosticada, qualquer medida defensiva voltada contra o processo de execução – no caso, embargos à execução – seja por parte do locatário/executado, seja por parte dos fiadores/executados, terá caráter meramente procrastinatório, tendo em vista que não há nada de consistente a ser alegado para desconstituir ou mesmo minorar o impacto dos valores previstos no título extrajudicial (contrato de locação) que está sendo executado.
A melhor estratégia – não tenho dúvida quanto a isso – será "estancar" os efeitos do processo de execução, e para isso será necessário pagar o valor da dívida junto à empresa [PROPRIETÁRIO DO SHOPPING #1]
A manutenção do processo de execução com o manejo de medidas defensivas – no caso, os embargos à execução –, implicaria em gastos com honorários advocatícios, além de apenas procrastinar o término do processo fazendo com que o valor executado aumente mês a mês. Resultado: o valor da dívida aumentará.
Caso a opção seja de pagar a dívida executada perante a locadora, o consulente – já que fiador – assume a posição de credor do locatário e dos outros fiadores e poderá seguir no mesmo processo de execução para satisfazer o respectivo crédito, no limite da quantia paga (CC, art. 346, III c/c CPC, art. 567, III).
7) Qual a atual situação da ação ordinária ajuizada por [LOCATÁRIO] em face [PROPRIETÁRIA DO SHOPPING #1] visando a revisão das cláusulas do respectivo contrato, processo nº 414/06, em trâmite na 3ª Vara Cível de Jundiaí?
R: A respectiva ação ordinária ajuizada pelo locatário visando a revisão das cláusulas do contrato de locação foi julgada improcedente (vide cópia da sentença, anexo ao parecer), tendo sido interposto recurso de apelação pelo locatário.
Frisa-se que na sentença o juiz afastou todos os argumentos que foram utilizados na petição inicial para obter a revisão do contrato.
Os mesmo argumentos foram utilizados pelo locatário na ação de despejo que sofreu e que também foi vencido. Tais argumentos também foram rechaçados pela respectiva sentença (5ª Vara Cível da Comarca de Jundiaí, processo nº 258/04. Vide cópia da sentença, em anexo).
8) Qual a influência dessa ação ordinária (3ª Vara Cível Jundiaí, processo nº 414/06) sobre o processo de execução em que o consulente figura como executado em decorrência da fiança?
R: A ação ordinária de revisão das cláusulas do contrato de locação já foi julgada improcedente, e conforme o prognóstico contido no parecer a tendência será o TJSP confirmar a sentença, já que não há qualquer argumento jurídico consistente a justificar a alteração do estado de coisas.
Além do mais, conforme disposição expressa contida no § 1º do art. 585 do CPC, a qual se fez menção no parecer, "a propositura de qualquer ação relativa ao débito constante do título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução".
É este o meu parecer, s.m.j.
Jundiaí, 18 de setembro de 2006.
GLAUCO GUMERATO RAMOS