EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE ______________ DO ESTADO DE _____________.
JUAREZ BANDEIRA, brasileiro, solteiro, engenheiro, portador da cédula de identidade RG nº 11.222333 e inscrito no CPF/MF sob o nº 111.222.333-99, residente e domiciliado na Alameda Ministro Rocha Azevedo, 590, apto. 92, São Paulo (doc. 01), por seus advogados e bastante procuradores, constituídos nos termos do instrumento de mandato anexo (doc. 02), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos artigos 9º, II e III, 23, I e VI, 62 e seguintes da Lei 8.245/91, com aplicação subsidiária do artigo 282 e seguintes do Código de Processo Civil, ajuizar a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS
em face de ADAILTON BEZERRA, brasileiro, casado, médico, portador da cédula de identidade RG nº 15.155.155 e inscrito no CPF/MF sob o nº 555.666.777-88, residente e domiciliado na Rua _________________, pelas razões de fato e fundamentos de direito a seguir articulados.
1. Dos Fatos.
O Autor e o Réu firmaram, "Instrumento Particular de Contrato de Locação Para Fins Residenciais" (doc. 03), cujo objeto era a locação do imóvel sito à _________________, de propriedade do Autor.
Restou estabelecido que o prazo do contrato seria de 30 (trinta meses), devendo ser pago pelo Réu, mensalmente, o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Nos termos da Cláusula 3.5 do Contrato de Locação, o réu comprometeu-se a efetuar o pagamento dos aluguéis até o dia 1º de cada mês subsequente ao vencido.
A relação seguiu normalmente durante os 05 (cinco) primeiros meses, quando o Réu tornou-se inadimplente, ao deixar de efetuar o pagamento do aluguel referente ao mês 06 e, posteriormente, 07 de aluguel.
Visando obter uma composição amigável e a conseqüente manutenção da relação locatícia, o Autor procurou o Réu, que mesmo sendo notificados permaneceram inertes (doc. 04).
Outrossim, restou constatado que o Réu fez mudanças estruturais no imóvel locado, sem qualquer solicitação ao proprietário ou sua devia anuência.
Assim, é importante frisar que o Réu além de infringir o contrato locatício pela alteração estrutural do imóvel de forma unilateral, também não efetuou o pagamento dos aluguéis, de modo que resta em aberto, na presente data, o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), referente aos aluguéis 06 e 07, que devem ser devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE e acrescidos de juros de mora.
A atitude omissa e inadimplente do Réu obrigou o Autor a ajuizar a presente demanda, que tem por escopo obter provimento jurisdicional que: (i) rescinda o contrato de locação por culpa exclusiva da do Réu; (ii) decrete o seu despejo do imóvel locado; e (iii) o condene ao pagamento dos aluguéis hoje vencidos e também daqueles que vencerem ao longo da demanda, acrescidos dos encargos legais e contratuais decorrentes do inadimplemento acima relatado.
2. Do Direito.
O artigo 23 da Lei do inquilinato elenca as obrigações atinentes ao locatário, dentre as quais precipuamente encontra-se: o pagamento pontual do aluguel e encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, bem como de não modificar a forma interna ou externa do imóvel, sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(...)
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;” (grifos nossos)
Ambas as obrigações não foram cumpridas pelo Réu.
Outrossim, a inadimplência do Réu constitui causa expressa de rescisão contratual, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91:
"Artigo 9º - A locação também poderá ser desfeita:
(...)
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos." (grifos nossos)
Além de ser causa expressa a ensejar a resolução da avença em questão, o inadimplemento sujeita o Réu na penalidade prevista na cláusula zzzz do Contrato de Locação, qual seja: (i) pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do débito.
A Lei do inquilinato, em seu artigo 62, I, expressamente prevê a possibilidade de se cobrar, na mesma ação em que se requer a decretação do despejo, os alugueis e demais encargos vencidos.
Sobre o assunto, essa a lição do i. jurista Silvio de Salvo Venosa:
"A presente lei permite expressamente a cumulação do pedido de despejo com o de cobrança de aluguéis, qualquer que seja sua natureza, conforme explicitado pela Lei nº 12.112/2009. Nada impede que ao fundamento do despejo por falta de pagamento também se acrescentem outros, como infração contratual, segundo já se admitia sob a lei revogada"[1].
Ainda, leia-se o que diz Ulderico Pires dos Santos:
Se não os pagar no dia avençado, o locador poderá requerer o despejo por falta de pagamento e cumular esse pedido com o de cobrança dos alugueres. Pela lei anterior tal cobrança era processada por ação própria de execução, e não nos autos da ação de despejo. Agora, as duas podem ser processadas cumulativamente nos mesmos autos, o que, por sinal, é mais racional, pois ganha-se com isto em economia processual, a justiça se torna mais barata e o acúmulo de serviços do Poder Judiciário será minorado."[2]
Para que possa haver a cumulação supra mencionada, o inciso I do artigo 62 da referida Lei impõe ao autor o dever de apresentar "com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito". Aludida discriminação destina-se a proporcionar ao locatário o conhecimento exato do seu valor e de sua origem, dispensando-se, deste modo, a realização de perícia para sua apuração.
Tendo por base a exigência do dispositivo de lei, a autora apresenta o demonstrativo de cálculo:
|
Mês vencido |
Valor histórico |
Juros de Mora |
TOTAL |
|
06 |
R$ 2.000,00 |
R$ X |
R$ 2.000,00 + X |
|
07 |
R$ 2.000,00 |
R$ Y |
R$ 2.000,00 + Y |
|
Sub-total |
R$ 4000,00 + X + Y |
||
|
Multa Contratual (10%) |
10% (4000,00 + X + Y) |
||
|
TOTAL |
R$ 4000,00 + X + Y + 10% (4000,00 + X + Y) |
Vê-se, portanto, que o montante da dívida hoje remonta a R$ __________ (__________).
Ademais, cumpre esclarecer que o Réu também deverá indenizar o Autor por todas as alterações estruturais havidas no imóvel, possibilitando o seu retorno ao status quo ante, avaliados por perito técnico no valor de R$ ________ (Doc. 05).
3. Dos Pedidos.
Em razão de todo o exposto, o Autor, com base nas disposições contratuais supra citadas e nos artigos indicados no preâmbulo, requer:
(i) seja decretada a rescisão do Contrato de Locação firmado pelas partes por culpa exclusiva do Réu, que deixou de adimplir com suas obrigações;
(ii) seja, ainda, decretado o despejo do Réu, que deverá desocupar o imóvel no prazo estipulado no artigo 63, §1º, alínea "b" da Lei nº 8.245/91;
(iii) seja o Réu condenado a pagar os alugueis e demais encargos locatícios vencidos e não pagos até a presente data, bem como os demais alugueres e encargos que se vencerem ao longo da demanda, valores esses que deverão ser atualizados desde o seu respectivo vencimento pelo índice INPC/IBGE, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, mais multa contratual de 10% sobre o valor total ao final apurado, ainda em atenção à cláusula zzzzz do contrato em questão;
(iv) seja o Réu condenado ao pagamento dos valores necessários para o desfazimento das alterações estruturais não autorizadas;
(v) seja o Réu citado para, querendo, apresentar contestação, sob pena de revelia;
(v) seja, por fim, o Réu condenado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios a serem arbitrados nos termos do artigo 20 do Código de Processo Civil.
4. Das Provas.
O Autor protesta pela produção de todos os meios de prova admitidos, tais como a juntada de novos documentos, oitiva de testemunhas, perícias, inspeções e o depoimento pessoal do Réu, sob pena de confissão.
5. Das Intimações.
Em cumprimento ao artigo 39 do Código de Processo Civil, os patronos da autora informam que receberão as intimações relativas ao processo em comento em seu escritório, _________________________.
O Autor requer, outrossim, que as intimações referente a esse processo sejam feitas em nome dos advogados subscritores da presente peça, sob pena de nulidade do ato de comunicação.
6. Do Valor da Causa.
Em cumprimento ao artigo 58, III, da Lei 8.245/91, a autora dá à causa o valor de R$ 24.000,00, quantia correspondente a doze meses de aluguel.
Termos em que,
pede deferimento
São Paulo, 22 de março de 2010.
AVOGADO
OAB
Notas
[1] VENOSA, Silvio in Lei do Inquilinato Comentada Doutrina e Prática, E. Atlas, 10ª Edição, 2010, p. 285.
[2]PIRES DOS SANTOS, Ulderico, in Teoria e Prática da Locação Imobiliária, Ed. Forense, 1995.páginas 144/145.