Haverá casos em que configurados estarão todos os requisitos para a regularização de um imóvel através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - seja ela pela via judicial, seja ela pela via extrajudicial - todavia poderá ser mais interessante, por diversos motivos, ao promissário comprador não adentrar no procedimento (que como qualquer outro procedimento imobiliário demandará recursos como tempo e dinheiro) mas apenas transmitir para outrem aquela "posição legítima e legal" que inegavelmente possui importância econômica e jurídica.
Como destacamos aqui com frequência, a regularização de imóveis com a obtenção do RGI em nome do ocupante do bem hoje conta com soluções extrajudicializadas (ou desjudicializadas, como queira). Duas importantes formas são a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (que tem base no artigo 216-A da LRP e regulamentação hoje pelo Provimento CNJ 149/2023) assim como pela ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL (ferramenta mais recente, fulcrada no art. 216-B da mesma LRP, contando também com regulamentação pelo Provimento CNJ 149/2023). A promessa é de que através desses dois institutos que tramitam SEM PROCESSO JUDICIAL a solução com o RGI em nome do ocupante do imóvel será alcançada mais rapidamente, com TOTAL SEGURANÇA de acordo com toda a estrutura arquitetada e garantida pelo Sistema de REGISTROS PÚBLICOS brasileiro, que na atualidade nos brinda inclusive com o SERP - Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Lei Federal 14.382/2022).
Inobstante as soluções postas - que sob nenhum aspecto anulam ou reduzem a importância da tradicional via mantida pela Justiça através de Processos Judiciais que também contam com a segurança, garantia e lisura da presidência de um Magistrado) é possível que o interessado, detentor do direito à Adjudicação (ou mesmo à Usucapião, observadas as suas peculiaridades) possa transmitir/ceder seus direitos, negociando-os, para que o cessionário possa, caso deseje, regularizar em seu nome a propriedade imobiliária objeto das tratativas. A CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS será a solução para os casos relacionados a promessas de compra e venda não concretizadas através da outorga da ESCRITURA PÚBLICA definitiva que autoriza a transmissão imobilária e a troca da titularidade no Cartório do RGI, na forma do art. 1.245. do Código Civil:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto NÃO SE REGISTRAR o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
A Lei tem clareza solar e o artigo acima prestigia um brocardo que aprendemos cedo trabalhando em Cartório: "só é dono quem registra".
A Escritura Pública de Cessão de Direitos Aquisitivos pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas e através dela haverá transferência dos direitos que ora estão nas mãos do promissário comprador em favor do cessionário, autorizando a regularização através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA como decreta o artigo 1.418 do Código Reale:
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de TERCEIROS, a quem os direitos deste forem CEDIDOS, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel".
Cabe sempre recordar que, sem prejuízo da redação acima do referido artigo 1.418, inexistirá qualquer óbice para a pretensão regularizatória se a cessão e a promessa não estiverem registrados em Cartório, como também garante a Súmula 239 do STJ:
"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
Ainda assim, fica sempre o nosso conselho de arquivar junto à matrícula imobiliária o contrato de promessa e as cessões especialmente em tempos onde vige o louvável princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei 13.097/2015). Por fim, é importante destacar que por ocasião da CESSÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS não deverá haver incidência tributária por mais que muito Código Tributário Municipal ainda conflite com a regra do citado artigo 1.245 do Código Civil que, como aponta a jurisprudência tranquila do STF (inclusive cristalizada através do TEMA 1.124), prevalece:
"APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. Writ com natureza preventiva. Pretensão de afastar possibilidade de cobrança de ITBI com fundamento em CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS sobre imóvel, sem registro imobiliário. Sentença de improcedência. Apelo do impetrante. Questão com REPERCUSSÃO GERAL reconhecida no âmbito do TEMA 1124, pelo STF: " o fato gerador do Imposto sobre Transmissão intervivos de Bens Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro ". Ocorre que, posteriormente, em sede de embargos de declaração, o Plenário Virtual do STF decidiu reexaminar a questão, de modo que, atualmente, vigora a posição de que a repercussão geral está reconhecida, mas sem reafirmação de jurisprudência. Deste modo, prevalece, por ora, o posicionamento até então adotado pelos Tribunais Superiores, que é favorável à pretensão da agravante. Note-se que quando da fixação da tese, posteriormente modificada, a motivação foi exatamente o fato de que a Corte já possuía jurisprudência no sentido da não incidência do ITBI na cessão de direitos sem registro imobiliário. Portanto, a reconsideração da reafirmação de jurisprudência não muda o fato de que, até o momento, o posicionamento dos Tribunais Superiores afirma o direito pretendido pela parte, que deve ser reconhecido. Sentença reformada. DADO PROVIMENTO AO RECURSO".
TJRJ. 0301983-21.2021.8.19.0001. J. em: 24/04/2024.
