Resumo
O julgamento do Tema 1.432 pelo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu novos parâmetros temporais para a avaliação de imóveis submetidos à desapropriação, fixando limites à contemporaneidade da perícia e adotando, na desapropriação indireta, a data do apossamento administrativo como referência para a reconstrução do valor de mercado. O artigo examina essa inflexão à luz da garantia constitucional da justa indenização e da jurisprudência anteriormente consolidada sobre mais-valia imobiliária, juros compensatórios, titularidade da pretensão indenizatória e direito de extensão. Por meio de análise jurídico-dogmática e comparativa dos precedentes, sustenta-se que a uniformização do momento básico da avaliação não equivale à redefinição integral da obrigação indenizatória, uma vez que a determinação do preço histórico, a recuperação de benefícios econômicos produzidos pela atuação estatal, a compensação pela privação da posse e a reparação dos prejuízos incidentes sobre o remanescente constituem operações juridicamente distintas. Examina-se, particularmente, o risco de dupla exclusão econômica decorrente da aplicação cumulativa dos critérios de avaliação retrospectiva e abatimento da valorização estatal. Conclui-se que o novo entendimento amplia a previsibilidade das decisões, mas torna ainda mais importante a adequada delimitação do objeto indenizável, a demonstração da causalidade econômica e o controle jurisdicional da prova pericial.
Palavras-chave: desapropriação indireta; justa indenização; avaliação retrospectiva; mais-valia imobiliária; juros compensatórios; precedentes judiciais.
Abstract
Theme 1,432 of the Brazilian Superior Court of Justice established new temporal standards for property valuation in expropriation proceedings, limiting the use of contemporary appraisals and adopting the date of governmental occupation as the valuation benchmark in indirect expropriation. This article examines that jurisprudential shift in light of the constitutional guarantee of fair compensation and earlier decisions concerning publicly generated land-value gains, compensatory interest, entitlement to compensation, and the right to require the acquisition of remaining property. Through doctrinal analysis and comparative examination of judicial precedents, it argues that standardizing the valuation date does not redefine the entire compensation obligation, since retrospective valuation, the recovery of publicly generated benefits, compensation for deprivation of possession, and redress for impairment of remaining property are legally distinct operations. Particular attention is devoted to the risk of double deduction when retrospective valuation and the exclusion of state-generated appreciation are applied cumulatively. The article concludes that the new framework enhances predictability while increasing the importance of identifying compensable losses, establishing economic causation, and ensuring meaningful judicial scrutiny of expert evidence.
Keywords: indirect expropriation; fair compensation; retrospective valuation; land-value gains; compensatory interest; judicial precedents.
Sumário: 1. Introdução; 2. A contemporaneidade da avaliação e a inflexão do Tema 1.432; 3. O tempo como elemento constitutivo do valor indenizável; 4. A mais-valia imobiliária e os instrumentos de recuperação da valorização pública; 5. A tese F e o problema da dupla exclusão econômica; 6. Os juros compensatórios e a autonomia do regime intertemporal; 7. A titularidade da indenização e o Tema 1.004; 8. O direito de extensão e a integridade econômica da área remanescente; 9. A prova retrospectiva, o contraditório e a modulação dos efeitos; 10. Considerações finais; Referências.
1. Introdução
A desapropriação traduz uma tensão permanente entre o poder estatal de realizar finalidades públicas e o dever constitucional de preservar a integridade patrimonial daquele que suporta a intervenção. O art. 5º, XXIV, da Constituição Federal estabelece, como regra, a justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvadas as exceções constitucionalmente previstas. Essa garantia não impede a realização de empreendimentos necessários à coletividade, mas exige que os sacrifícios patrimoniais impostos ao particular encontrem compensação juridicamente adequada, evitando que a execução de políticas públicas transfira a determinados proprietários encargos que devem ser suportados pelo Estado.
A definição da justa indenização, contudo, não se esgota na atribuição de um preço à propriedade. O valor imobiliário resulta da interação entre características físicas, possibilidades jurídicas de utilização, localização, infraestrutura, condições de mercado e perspectivas econômicas legitimamente incorporadas ao patrimônio. A passagem do tempo modifica esses elementos e pode alterar significativamente o preço do bem. Quando a intervenção estatal antecede a avaliação judicial por muitos anos, torna-se necessário estabelecer qual realidade econômica deverá orientar a compensação e em que medida as transformações posteriores podem integrar o valor indenizável.
O problema assume contornos particularmente complexos na desapropriação indireta, caracterizada pelo apossamento administrativo sem a observância regular do procedimento expropriatório. Entre a ocupação, o ajuizamento da demanda, a realização da perícia e o efetivo pagamento podem transcorrer décadas, durante as quais o imóvel e sua região experimentam alterações que não decorrem exclusivamente do comportamento do proprietário. A atividade jurisdicional precisa, então, distinguir o patrimônio efetivamente retirado das vantagens econômicas produzidas pela intervenção estatal, sem desconsiderar os prejuízos decorrentes da privação da posse.
Nesse cenário, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, em 14 de outubro de 2026, as teses do Tema 1.432, estabelecendo parâmetros diferenciados para a contemporaneidade das avaliações nas desapropriações diretas e indiretas. A principal inflexão consiste na adoção, para a desapropriação indireta, da data do apossamento administrativo como momento básico de determinação do valor de mercado, em substituição à orientação que ordinariamente privilegiava a contemporaneidade da perícia judicial. A alteração redefine o objeto temporal da avaliação e impõe maior rigor à reconstrução das condições econômicas existentes quando ocorreu a apropriação.
A decisão, entretanto, insere-se em um sistema jurisprudencial desenvolvido ao longo de décadas. O STJ já havia estabelecido distinções entre valorização geral e específica, delimitado instrumentos de recuperação da mais-valia imobiliária, disciplinado aspectos da incidência dos juros compensatórios e examinado a titularidade da pretensão indenizatória, além de reconhecer hipóteses de reparação pela depreciação da área remanescente. Esses institutos apresentam conexões econômicas evidentes, mas não possuem pressupostos jurídicos idênticos, circunstância que impede sua absorção indiscriminada pelo novo critério temporal.
A investigação procura, assim, identificar o alcance da inflexão e suas fronteiras interpretativas diante da legislação e dos precedentes anteriores. Sustenta-se que a uniformização do momento básico representa alteração substancial na metodologia de avaliação, sem eliminar a necessidade de distinguir o preço histórico do imóvel, a valorização decorrente da atuação estatal, a compensação pela perda antecipada da posse e os prejuízos que ultrapassam a superfície fisicamente apropriada. É nessa articulação, orientada pela garantia constitucional da justa indenização, que se situa a contribuição central do estudo.
2. A contemporaneidade da avaliação e a inflexão do Tema 1.432
A orientação tradicional da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vinculava a justa indenização ao valor contemporâneo à avaliação judicial, em interpretação do art. 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. O critério procurava assegurar correspondência entre o preço atribuído à propriedade e sua expressão econômica no momento da aferição técnica, afastando a utilização automática de estimativas administrativas antigas ou insuficientemente fundamentadas. A contemporaneidade, entretanto, não constituía princípio absoluto, pois sua aplicação poderia produzir distorções quando a avaliação ocorresse muito tempo depois da efetiva perda da posse.
O REsp 1.682.157/SC, julgado em 7 de maio de 2019, ilustra essa construção jurisprudencial. Na fundamentação do acórdão, a Primeira Turma, sob relatoria do ministro Gurgel de Faria, recuperou a regra segundo a qual o valor indenizatório deveria corresponder, ordinariamente, à avaliação judicial, admitindo seu temperamento excepcional diante de longo intervalo temporal ou valorização extraordinária capaz de comprometer a justa indenização. Como o recurso especial não foi conhecido, essas considerações devem ser compreendidas como reafirmação da orientação jurisprudencial invocada, sem que se lhes atribua decisão de mérito sobre todas as controvérsias daquele processo.
O Tema 1.432 reorganizou esse quadro mediante critérios diferenciados segundo a modalidade expropriatória. A tese A preserva, como orientação geral, a referência ao preço de mercado correspondente ao momento da aferição técnica, enquanto as teses B e C estabelecem limites de um ano desde a propositura da ação nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social e de 90 dias naquelas destinadas à reforma agrária. A possibilidade de realização posterior da perícia não elimina esses marcos, pois o resultado técnico deverá refletir o preço correspondente ao momento básico juridicamente admitido.
Para a desapropriação indireta, a tese D1 introduziu disciplina própria, estabelecendo a data do apossamento administrativo como referência econômica da indenização. Diferentemente dos limites previstos para as desapropriações diretas, o critério não concede intervalo posterior à ocupação para escolha do preço, mas vincula sua determinação ao momento em que ocorreu a apropriação material da propriedade. A perícia judicial poderá ser realizada posteriormente, desde que reconstrua as condições de mercado existentes naquela data, preservados os consectários legalmente cabíveis.
A tese D2, por sua vez, disciplina as consequências da demora imputável ao expropriante na realização da primeira perícia. Demonstrada essa responsabilidade e reconhecida mediante decisão fundamentada, os limites das teses B e C serão acrescidos exclusivamente do período correspondente ao atraso. A demora atribuível ao expropriado, ao serviço judiciário ou a terceiro não produz o mesmo efeito, evidenciando que o Tribunal procurou relacionar o deslocamento excepcional do momento básico à efetiva imputação da causa da postergação.
As teses E e F complementam o sistema ao disciplinar, respectivamente, a reconstrução retrospectiva do preço e a exclusão das variações produzidas pela própria atuação estatal. A tese G estabelece regra transitória vinculada à publicação do acórdão e à determinação da perícia, considerada a nomeação do profissional. O conjunto representa esforço de estabilização temporal da avaliação, mas não pretende, por si, solucionar todas as controvérsias relacionadas à extensão do patrimônio indenizável, à titularidade do crédito ou aos efeitos econômicos da privação da posse.
3. O tempo como elemento constitutivo do valor indenizável
A principal inflexão do Tema 1.432 manifesta-se na desapropriação indireta, cuja avaliação passa a ter como referência a data do apossamento administrativo. A orientação anterior admitia, em regra, a contemporaneidade com a perícia judicial, ressalvadas circunstâncias excepcionais que justificassem tratamento diferente. Ao estabelecer o preço histórico como momento básico, o Tribunal altera a própria finalidade da prova, exigindo reconstrução de uma realidade econômica que pode estar temporalmente distante da atividade jurisdicional.
A mudança possui fundamento compreensível. A execução de obra pública pode transformar a infraestrutura regional, modificar as condições de acesso, criar oportunidades de exploração e alterar a atratividade econômica de determinada localização. Se a avaliação posterior incorpora indiscriminadamente esses benefícios, a indenização poderá refletir valorização que não integrava o patrimônio do proprietário quando ocorreu a ocupação. A referência histórica procura impedir que o preço indenizatório seja artificialmente ampliado por transformações decorrentes da intervenção.
A solução, contudo, não permite reduzir a avaliação retrospectiva à atualização monetária de uma estimativa antiga. Enquanto a correção monetária procura preservar o poder aquisitivo de valor já identificado, a reconstrução histórica exige determinar quanto o imóvel efetivamente valia, no mercado, na data juridicamente relevante. A simples aplicação de índices sobre avaliação administrativa insuficiente não demonstra a adequação de seu resultado, podendo perpetuar erros originários sob aparência de rigor quantitativo.
A atividade pericial deverá considerar características físicas pretéritas, condições jurídicas de utilização, restrições ambientais, infraestrutura então existente e informações de mercado correspondentes ao período examinado. Quando não houver dados diretamente comparáveis, será indispensável explicitar as aproximações utilizadas, os pressupostos do método e os limites da estimativa. A reconstrução histórica não exige certeza econômica absoluta, mas reclama fundamentação técnica suficiente para permitir contraditório e controle judicial efetivos.
A própria natureza da desapropriação indireta acrescenta dificuldade institucional relevante. Como a ocupação ocorreu sem a regular observância do procedimento expropriatório, nem sempre existirão levantamentos prévios ou documentos aptos a retratar adequadamente as condições originais do imóvel. A Administração não deve obter vantagem automática da insuficiência documental associada à passagem do tempo, embora permaneça necessário observar as regras de prova e a demonstração dos fatos constitutivos das pretensões deduzidas.
A garantia constitucional da justa indenização atua precisamente nesse espaço entre uniformização temporal e reconstrução econômica. A data de referência foi definida pelo STJ, mas a suficiência do preço encontrado continuará a depender da correspondência entre a estimativa pericial e o patrimônio efetivamente apropriado. O novo entendimento reduz a variabilidade do momento básico, sem eliminar a necessidade de demonstrar a extensão concreta da perda e a adequação dos critérios utilizados.
4. A mais-valia imobiliária e os instrumentos de recuperação da valorização pública
A valorização imobiliária decorrente da atuação estatal constitui problema recorrente na jurisprudência expropriatória, cuja solução exige distinguir o incremento incorporado ao preço do próprio bem desapropriado daquele experimentado por área remanescente que permanece com o proprietário. Embora ambos possam resultar de uma mesma obra pública, seus efeitos patrimoniais recaem sobre objetos diferentes, razão pela qual a possibilidade de exclusão ou compensação não pode ser presumida sem identificação do fundamento jurídico correspondente.
Nos REsps 795.580/SC, 831.405/SC e 1.092.010/SC, o Superior Tribunal de Justiça desenvolveu classificação da valorização imobiliária em geral ordinária, geral extraordinária e específica. A distinção tinha consequência prática definida, pois procurava identificar os instrumentos juridicamente adequados para recuperar benefícios econômicos decorrentes de investimentos públicos sem impor, de maneira seletiva, encargos que deveriam ser distribuídos entre os beneficiários da intervenção.
A valorização geral ordinária corresponde ao incremento experimentado em proporções semelhantes por numerosos imóveis alcançados pela obra. Segundo a orientação majoritária dessa linha jurisprudencial, sua eventual recuperação deve observar o regime da contribuição de melhoria, previsto no art. 145, III, da Constituição e disciplinado pelos arts. 81 e 82 do Código Tributário Nacional. Trata-se de instrumento tributário sujeito a pressupostos próprios, inclusive aos limites relacionados ao custo da obra e à valorização individual de cada propriedade.
A valorização geral extraordinária pode justificar a desapropriação por zona, prevista no art. 4º do Decreto-Lei nº 3.365/1941, quando presentes os requisitos legais para inclusão de áreas extraordinariamente valorizadas no plano expropriatório. A valorização específica, por sua vez, corresponde ao benefício individualizado sobre determinado imóvel ou conjunto restrito de propriedades, admitindo-se, na orientação majoritária consagrada pelo REsp 1.092.010/SC, seu abatimento proporcional quando incidente sobre a área remanescente não desapropriada.
No julgamento desse recurso, a Segunda Turma afastou o desconto de valorização geral experimentada por imóveis próximos à rodovia estadual, por considerar que o benefício não se restringia à propriedade do expropriado. A orientação preservou a necessidade de instrumento próprio para recuperação da mais-valia compartilhada, evitando que o proprietário parcialmente desapropriado suportasse isoladamente encargo econômico associado a benefícios experimentados por outros administrados.
A interpretação, entretanto, não foi unânime. O ministro Herman Benjamin apresentou voto vencido defendendo leitura mais ampla do art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, por entender que o dispositivo não limitava expressamente o abatimento à valorização específica. O dissenso evidencia a tensão entre duas preocupações juridicamente relevantes: impedir a incorporação de vantagens patrimoniais indevidas à indenização e preservar os mecanismos legais próprios de distribuição dos benefícios econômicos produzidos por investimentos coletivos.
Essa controvérsia permaneceu perceptível no REsp 1.682.157/SC, julgado em 2019. Na ocasião, a Primeira Turma recuperou a classificação jurisprudencial anterior, mas registrou que o tribunal de origem não havia esclarecido se a valorização decorrente da reurbanização de avenida possuía natureza geral ou específica. A ausência dessa definição impediu o reexame da questão em recurso especial, diante da Súmula 7 do STJ, demonstrando a importância da prova sobre a origem e a extensão do incremento imobiliário.
A classificação da mais-valia exige, além disso, distinguir valorização produzida pela obra pública daquela resultante do desenvolvimento urbano e imobiliário independente. Alterações demográficas, investimentos privados e transformações gerais do mercado podem influenciar simultaneamente o preço. O Tema 1.432 retoma essa preocupação ao determinar a identificação separada das variações decorrentes da ação estatal, mas sua aplicação não dispensa o exame do objeto beneficiado e do fundamento jurídico do desconto, especialmente quando a valorização incide sobre patrimônio que permanece com o particular.
5. A tese F e o problema da dupla exclusão econômica
A tese F determina que as variações de preço decorrentes da atuação estatal sejam identificadas separadamente pelo perito e descontadas do valor indenizatório. Sua articulação com a tese D1 suscita questão que ultrapassa a simples determinação do marco temporal: a possibilidade de que um mesmo incremento econômico seja excluído mais de uma vez, reduzindo indevidamente o capital correspondente ao patrimônio efetivamente apropriado.
Na desapropriação indireta, a reconstrução correta do preço existente na data do apossamento já tende a afastar valorizações posteriores, inclusive aquelas produzidas por obra pública executada depois da ocupação. Se a metodologia histórica foi adequadamente aplicada e tais incrementos não integram o valor encontrado, novo abatimento pela mesma causa poderá produzir dupla exclusão econômica. O resultado não corresponderia à finalidade de identificar o valor devido, mas à redução artificial de uma estimativa que já havia neutralizado o componente questionado.
Isso não significa que a tese F seja desnecessária. A reconstrução retrospectiva pode utilizar informações contemporâneas, amostras de mercado posteriores ou modelos que exijam ajustes para eliminar efeitos da intervenção estatal. Nessas hipóteses, a identificação separada da valorização permite verificar se a metodologia efetivamente afastou componentes que não deveriam integrar o preço histórico, desempenhando função de transparência e controle do resultado pericial.
A dificuldade aparece quando o abatimento deixa de operar sobre o preço do imóvel apropriado e passa a considerar a valorização da área remanescente. Nesse caso, a vantagem patrimonial não necessariamente integra o valor utilizado para indenizar a parcela desapropriada, pois recai sobre propriedade conservada pelo particular. Sua eventual compensação exige examinar os pressupostos próprios da recuperação da mais-valia, inclusive a distinção jurisprudencial entre valorização geral e específica.
Os fundamentos divulgados do Tema 1.432 enfatizam a necessidade de impedir que avaliações tardias incorporem ao preço do imóvel benefícios produzidos pela própria obra pública. Essa orientação oferece suporte mais direto à exclusão de incrementos indevidos do valor do bem expropriado, sem demonstrar, por si, que a Primeira Seção tenha deliberado expressamente pela superação dos critérios anteriormente desenvolvidos para a valorização do remanescente.
A interpretação sistemática exige preservar a amplitude do comando aprovado, mas também identificar os limites do objeto jurídico sobre o qual incide. Não seria adequado restringir arbitrariamente a tese F, tampouco convertê-la em autorização genérica para compensar qualquer vantagem patrimonial decorrente da atuação estatal. É necessário demonstrar onde ocorreu a valorização, qual foi sua causa, se ela integrou o preço pericial e qual fundamento jurídico permite sua exclusão.
A garantia constitucional da justa indenização impede tanto a incorporação de vantagens econômicas indevidas quanto a redução artificial do capital indenizável mediante abatimentos repetidos. A identificação separada das variações deve, portanto, permitir ao julgador controlar a formação do preço, distinguindo os incrementos já neutralizados daqueles que eventualmente permaneçam incorporados à avaliação. A precisão do momento básico somente produzirá resultado constitucionalmente adequado se acompanhada de igual precisão na composição econômica da indenização.
6. Os juros compensatórios e a autonomia do regime intertemporal
A adoção da data do apossamento como referência da avaliação indireta torna especialmente relevante distinguir o preço histórico dos juros compensatórios. Embora as duas operações possam compartilhar o mesmo marco cronológico, a primeira procura identificar o valor de mercado da propriedade quando ocorreu a ocupação, enquanto a segunda se relaciona aos efeitos juridicamente reconhecidos da privação antecipada da posse, observados os pressupostos normativos aplicáveis.
A jurisprudência do STJ já estabelecia essa distinção antes do Tema 1.432. No REsp 827.547/SC, julgado em 2007, a Primeira Turma afastou decisão que havia adotado a data do laudo pericial como termo inicial dos juros, sob o argumento de que a avaliação contemporânea já contemplaria a valorização posterior do imóvel. A Corte reconheceu que a valorização imobiliária não determinava, por si, o início dos juros compensatórios, cuja incidência estava vinculada à ocupação efetiva.
A inflexão de 2026, portanto, não criou a referência ao apossamento para os juros. Sua contribuição consistiu em adotar essa data também como momento básico da avaliação na desapropriação indireta, preservando a autonomia jurídica dos consectários. A coincidência cronológica não dispensa o exame dos pressupostos de incidência, tampouco autoriza confundir atualização monetária, valorização imobiliária e compensação pela perda antecipada da posse.
A disciplina dos juros apresenta, ademais, sucessivas alterações normativas e jurisprudenciais. Na Petição 12.344/DF, julgada em outubro de 2020, a Primeira Seção revisou precedentes qualificados à luz da ADI 2.332 do Supremo Tribunal Federal. O Tema 1.072 estabeleceu que o percentual dos juros compensatórios deve observar o regime vigente no momento de sua incidência, enquanto outros temas delimitaram questões relativas à eficácia das decisões constitucionais e à aplicação temporal de entendimentos sumulares anteriores.
A redação atual do art. 15-A do Decreto-Lei nº 3.365/1941, conferida pela Lei nº 14.620/2023, também exige consideração específica. Nas hipóteses previstas em seu caput, o dispositivo estabelece juros compensatórios de até 6% ao ano sobre a diferença entre o preço ofertado judicialmente e o valor da indenização fixada, expressos em termos reais e vedada a capitalização. O § 1º relaciona sua incidência à compensação de lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário, estabelecendo ainda hipóteses legais de exclusão.
O § 2º estende expressamente a disciplina do caput às ações ordinárias de indenização por apossamento administrativo ou desapropriação indireta e àquelas relacionadas a restrições decorrentes de atos do poder público. Já o § 3º estabelece que, nessas hipóteses, o ente público não será onerado por juros compensatórios relativos ao período anterior à aquisição da propriedade ou da posse titulada pelo autor. As disposições demonstram que a aplicação dos juros à desapropriação indireta possui fundamento legal próprio e exige atenção à situação jurídica de quem reclama a indenização.
A interpretação desses comandos não pode desconsiderar o regime vigente em cada período. A aplicação automática da redação de 2023 a ocupações submetidas a normas anteriores, sem exame das decisões constitucionais pertinentes, comprometeria a disciplina intertemporal desenvolvida pela jurisprudência. Do mesmo modo, a utilização indistinta de taxas ou critérios provenientes de precedentes antigos poderia produzir resultados incompatíveis com as alterações normativas subsequentes.
O Tema 1.432 preserva expressamente a correção monetária e os juros compensatórios na forma da lei, evidenciando que a reconstrução do preço histórico não encerra a composição da obrigação indenizatória. O capital, sua atualização e os consectários juridicamente devidos exigem apurações próprias, articuladas segundo os regimes aplicáveis. A justa indenização depende dessa diferenciação, tanto para impedir pagamentos indevidos quanto para evitar que a utilização de preço retrospectivo elimine compensações legalmente reconhecidas.
7. A titularidade da indenização e o Tema 1.004
A determinação do momento básico da avaliação não resolve, isoladamente, quem possui legitimidade para exigir a indenização. Na desapropriação indireta, a propriedade pode ser transmitida depois do apossamento administrativo, circunstância que suscita controvérsia sobre a posição jurídica do adquirente posterior e sobre a eventual transmissão da pretensão correspondente à perda ocorrida antes da aquisição.
O Tema 1.004, fixado pela Primeira Seção nos REsps 1.750.660/SC e 1.750.624/SC, enfrentou essa questão sob os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa. A orientação estabelece que, em regra, a aquisição do imóvel quando já existente restrição administrativa pressupõe que tal circunstância tenha sido considerada na formação do preço, afastando a pretensão do adquirente posterior à indenização por apossamento anterior. O próprio entendimento, entretanto, contempla exceções em hipóteses de boa-fé objetiva manifesta, como negócios jurídicos gratuitos e situações de vulnerabilidade econômica.
A controvérsia revelou divergência expressiva entre os integrantes da Primeira Seção. O ministro Gurgel de Faria, relator originário, defendia interpretação mais favorável à transmissão da pretensão indenizatória vinculada à propriedade, especialmente quando o crédito ainda não tivesse sido satisfeito e a situação registral permanecesse incompatível com a área efetivamente ocupada. A orientação vencedora, relatada para acórdão pelo ministro Herman Benjamin, privilegiou o exame da boa-fé objetiva e da impossibilidade de reclamar reparação por prejuízo que não tivesse sido suportado pelo adquirente, segundo os pressupostos reconhecidos.
A divergência demonstra que a circulação da propriedade e a circulação do direito indenizatório não podem ser tratadas como fenômenos automaticamente equivalentes. A natureza do negócio, o conhecimento da intervenção, o preço efetivamente negociado, a existência de eventual cessão e as condições pessoais do adquirente podem assumir relevância jurídica. A própria previsão de exceções pelo Tema 1.004 impede reduzir o problema à afirmação indiscriminada de que toda alienação posterior elimina qualquer possibilidade de indenização.
A aproximação com o Tema 1.432 evidencia a autonomia das questões. O primeiro examina a posição subjetiva do adquirente diante do prejuízo anteriormente produzido; o segundo estabelece a referência econômica para determinação do preço do imóvel apropriado. A reconstrução histórica não atribui automaticamente ao proprietário atual a titularidade do crédito, assim como a aplicação do Tema 1.004 não define o valor da propriedade na ocasião do apossamento.
Essa diferenciação adquire relevância adicional diante do art. 15-A, § 3º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, que limita a incidência dos juros compensatórios relativos a períodos anteriores à aquisição da propriedade ou da posse titulada pelo autor. A norma opera especificamente sobre os consectários, enquanto a titularidade da indenização principal deve ser examinada segundo os fundamentos aplicáveis à transmissão e à legitimidade da pretensão. A coincidência entre essas situações não pode ser presumida sem análise jurídica própria.
A vedação ao enriquecimento sem causa deve orientar a aplicação dos precedentes sem conduzir a generalizações indevidas. Não seria legítimo reconhecer indenização a quem não possui direito à reparação segundo os pressupostos aplicáveis, mas também não se pode concluir automaticamente que a ausência de legitimidade de determinado adquirente extingue toda obrigação eventualmente existente em relação ao titular juridicamente habilitado. A justa indenização exige identificar o sujeito, o prejuízo e o fundamento da pretensão, preservando a distinção entre o direito ao capital e a disciplina de seus consectários.
8. O direito de extensão e a integridade econômica da área remanescente
A desapropriação pode atingir materialmente apenas parte de uma propriedade e, ainda assim, comprometer o aproveitamento econômico da superfície que permanece com seu titular. A perda de acesso, de disponibilidade hídrica, de continuidade produtiva ou de condições essenciais de exploração pode produzir prejuízos superiores ao valor isolado da faixa apropriada. A justa indenização exige considerar esses efeitos quando juridicamente reparáveis, sem presumir que toda redução de utilidade corresponda à obrigação estatal de adquirir integralmente o remanescente.
O direito de extensão procura enfrentar hipóteses nas quais a desapropriação parcial torna cabível a inclusão da área restante no objeto expropriatório. Seu fundamento não se confunde com a desapropriação por zona prevista para áreas extraordinariamente valorizadas pela obra pública. Enquanto esta se relaciona à recuperação de benefícios econômicos gerados pela intervenção, o direito de extensão procura proteger o proprietário diante das consequências da retirada parcial sobre a utilização da parcela que conserva.
No REsp 1.937.626/RO, julgado em 12 de março de 2024, a Primeira Turma do STJ reconheceu a possibilidade de aplicação subsidiária do art. 4º da Lei Complementar nº 76/1993 às desapropriações por necessidade ou utilidade pública. O julgamento, contudo, condicionou o exercício do direito de extensão ao preenchimento dos pressupostos legais, afastando a compreensão de que a simples demonstração de prejuízo substancial à exploração econômica autorizaria, em qualquer circunstância, a aquisição compulsória de toda a área remanescente.
O caso é esclarecedor porque a propriedade restante havia sofrido comprometimento de sua exploração em razão da ausência de água, mas seu valor superava o da parcela desapropriada. Diante da falta do requisito legal correspondente, o Tribunal não reconheceu o direito à extensão, admitindo, entretanto, indenização pela depreciação demonstrada, conforme o art. 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1941. A decisão distinguiu, portanto, o direito de exigir a aquisição do remanescente da possibilidade de obter compensação pela perda econômica que sobre ele recaiu.
Na desapropriação indireta, essa distinção torna-se particularmente importante. O Estado pode ocupar fisicamente uma faixa e comprometer substancialmente a exploração do restante, sem que haja apossamento material de toda a propriedade. A tese D1 estabelece a data da ocupação como referência para avaliação do bem efetivamente apropriado, mas não disciplina expressamente todos os critérios relativos à depreciação da área não ocupada ou à eventual aquisição compulsória do remanescente, quando juridicamente admissível.
A análise deverá identificar a natureza da pretensão, a extensão do dano e sua relação causal com a intervenção. Não seria adequado presumir que o preço da área fisicamente ocupada represente necessariamente a totalidade dos prejuízos indenizáveis, assim como não se pode equiparar toda perda de utilidade econômica ao preenchimento dos requisitos do direito de extensão. São situações distintas, cuja solução depende da correta delimitação do patrimônio atingido e dos pressupostos normativos correspondentes.
A diferenciação também impede duplicidade reparatória. Quando determinada perda já estiver integralmente contemplada na avaliação e aquisição da área remanescente, não poderá ser novamente exigida sob a rubrica de depreciação. A garantia constitucional da justa indenização protege a reparação juridicamente devida, sem autorizar multiplicação de parcelas relativas ao mesmo prejuízo. O Tema 1.432 não afasta essas exigências, mas torna ainda mais importante distingui-las da avaliação histórica da parcela apropriada.
9. A prova retrospectiva, o contraditório e a modulação dos efeitos
A aplicação do Tema 1.432 dependerá, em larga medida, da consistência da prova econômica produzida em juízo. Embora o novo entendimento reduza a variabilidade dos momentos de referência, permanecem controvérsias relevantes sobre as características históricas do imóvel, as condições de mercado, a origem dos incrementos patrimoniais e os efeitos econômicos da intervenção. A uniformização temporal, portanto, não diminui a importância da perícia; ao contrário, torna mais exigente a demonstração dos pressupostos adotados.
A reconstrução retrospectiva deverá explicitar suas fontes, métodos, parâmetros comparativos e eventuais limitações. Quando forem utilizadas informações de mercado posteriores ao momento básico, será necessário justificar os ajustes realizados para recuperar as condições históricas relevantes. A utilização de valores contemporâneos sem demonstração suficiente dessas operações poderá comprometer a finalidade da avaliação, sobretudo quando a região tiver experimentado transformações substanciais em decorrência da própria obra pública.
A tese F acrescenta a necessidade de decompor os efeitos econômicos da atuação estatal. A valorização atribuída à intervenção deverá ser identificada separadamente, permitindo verificar se determinado incremento integra o preço, se já foi neutralizado pela reconstrução histórica ou se permanece como componente juridicamente excluível. A atividade técnica fornece os elementos necessários à decisão, mas não substitui o exame judicial sobre o fundamento jurídico de cada abatimento.
Os arts. 373, 473, 479 e 480 do Código de Processo Civil disciplinam aspectos essenciais dessa atividade, desde a distribuição dos encargos probatórios até a exposição do método, a apreciação judicial da perícia e a possibilidade de nova avaliação quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. A aplicação desses dispositivos deve observar o contraditório e o dever de fundamentação previsto no art. 93, IX, da Constituição, especialmente quando diferentes metodologias produzirem resultados econômicos significativamente divergentes.
O REsp 1.682.157/SC evidencia a importância de esclarecer as questões técnicas desde a instrução. A ausência de definição sobre a natureza geral ou específica da valorização e sobre sua origem econômica impediu a revisão de determinadas conclusões em recurso especial, diante das restrições impostas pela Súmula 7 do STJ. A consistência da prova não influencia apenas o preço atribuído ao imóvel, mas também a possibilidade de discussão jurisdicional efetiva sobre os critérios empregados na avaliação.
A modulação dos efeitos, estabelecida na tese G, procura preservar a segurança jurídica diante da inflexão jurisprudencial. Os novos parâmetros incidem nos casos com perícias determinadas a partir da publicação do acórdão, considerando a nomeação do perito como referência. A publicação formal não deve ser confundida com a data do julgamento das teses ou com sua divulgação institucional, pois o marco estabelecido pelo Tribunal possui significado próprio para a incidência da orientação.
A aplicação da regra transitória poderá suscitar questões relativas à substituição de profissionais, à complementação de laudos e à determinação de novas perícias. Tais hipóteses exigirão exame da natureza do ato processual e da finalidade da modulação, sem que se possa presumir automaticamente a incidência ou o afastamento do novo regime. A segurança jurídica protege situações processuais legitimamente constituídas, mas não autoriza flexibilização arbitrária dos parâmetros estabelecidos pelo Tribunal.
A garantia da justa indenização continua a orientar a interpretação do precedente, embora não dispense fundamentação específica para eventual distinção entre a situação concreta e a hipótese decidida. A uniformidade dos marcos temporais representa avanço institucional, mas sua aplicação deverá permanecer subordinada ao contraditório, à adequação da prova e à correta identificação dos efeitos patrimoniais juridicamente compensáveis. A estabilidade do critério temporal e a justiça da reparação não são exigências incompatíveis, desde que cada uma seja observada em seu domínio próprio.
10. Considerações finais
O Tema 1.432 representa inflexão relevante na disciplina temporal das avaliações expropriatórias. Ao estabelecer limites à contemporaneidade, exigir reconstrução retrospectiva do preço e adotar a data do apossamento administrativo como referência na desapropriação indireta, o Superior Tribunal de Justiça procurou conferir maior previsibilidade à determinação do capital indenizável, reduzindo a influência que a duração do processo poderia exercer sobre a escolha do momento econômico da avaliação.
A mudança, entretanto, não equivale à substituição integral do sistema jurídico da desapropriação. A jurisprudência anterior demonstra que a recuperação da mais-valia, os juros compensatórios, a titularidade da pretensão indenizatória e a proteção da área remanescente obedecem a pressupostos específicos. A aplicação da nova orientação exige harmonizar esses institutos sem presumir que a definição do momento básico tenha solucionado controvérsias cujo objeto jurídico permanece distinto.
A análise da valorização imobiliária evidencia essa necessidade. A exclusão de incrementos incorporados ao preço do imóvel apropriado não se confunde necessariamente com o abatimento de benefícios experimentados pela área remanescente. A distinção jurisprudencial entre valorização geral e específica continua relevante para delimitar o debate, sem que a amplitude da tese F permita afirmar, isoladamente, sua preservação integral ou superação expressa.
A articulação entre as teses D1 e F também suscita o risco de dupla exclusão econômica quando a reconstrução histórica já tiver neutralizado valorização posterior produzida pela própria atuação estatal. A identificação separada dos incrementos deve permitir controle metodológico, evitando tanto sua incorporação indevida quanto a repetição de abatimentos sobre componentes já afastados. A precisão temporal somente produzirá resultado constitucionalmente adequado se acompanhada de igual precisão na composição do valor indenizatório.
Os juros compensatórios conservam disciplina própria, submetida à legislação vigente e aos precedentes qualificados pertinentes a cada período. A coincidência entre a ocupação e a referência histórica do preço não torna equivalentes a avaliação do capital, sua atualização e a compensação pela privação da posse. A correta articulação dessas parcelas exige reconhecer suas funções distintas e observar os pressupostos normativos que condicionam sua incidência.
A titularidade da pretensão indenizatória também demanda tratamento autônomo. O Tema 1.004 disciplina a posição jurídica do adquirente posterior ao apossamento, enquanto o Tema 1.432 estabelece a referência econômica da avaliação. O direito de extensão, por sua vez, permanece condicionado aos requisitos legais, sem se confundir com a indenização pela depreciação do remanescente. A justiça da compensação depende da correta identificação do sujeito legitimado e da extensão patrimonial do prejuízo, não apenas do momento escolhido para quantificá-lo.
A inflexão jurisprudencial desloca, assim, parcela expressiva das controvérsias para a prova retrospectiva, a demonstração da causalidade econômica e o controle judicial das operações indenizatórias. A padronização dos critérios temporais não dispensa a individualização dos efeitos da intervenção nem legitima compensações automáticas entre vantagens e prejuízos de natureza distinta. O rigor da avaliação deverá corresponder à complexidade do patrimônio atingido e às exigências constitucionais de fundamentação e contraditório.
A justa indenização não constitui autorização para enriquecimento indevido do particular à custa da coletividade, mas também não permite que a Administração utilize presunções econômicas ou abatimentos sem fundamento suficiente para reduzir a reparação devida. Entre essas exigências, a tarefa do intérprete consiste em preservar a coerência dos institutos jurídicos, evitando que a uniformização temporal seja confundida com solução integral de problemas que reclamam fundamentos autônomos.
O preço do justo não decorre exclusivamente da escolha do momento de avaliar. Exige identificar o patrimônio efetivamente retirado, os prejuízos juridicamente compensáveis, os benefícios legitimamente excluíveis e o sujeito habilitado a receber a indenização. A inflexão do STJ representa avanço na determinação do tempo; a integridade constitucional da reparação continuará a depender da precisão dessas distinções.
Referências
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