A ação de despejo é uma ação manejada pelo locador [01] contra o locatário que tem por objeto mediato [02] a restituição da posse do imóvel dado em locação ao locador. O objeto imediato consiste na resilição do contrato de locação.
Ressalvamos que há jurisprudência entendendo que a tutela jurisdicional na ação de despejo é a rescisão ou a resolução contratual e, poucos julgados, fazem referência à resilição. Entendemos não ser o caso de rescisão porque a extinção da locação não "desconstitui o negócio jurídico com a conseqüente perda de sua eficácia". Entendemos ser o caso de resilição, pois esta é uma espécie do gênero resolução, com a característica peculiar de cessar uma prestação contratual de natureza contínua.
A causa de pedir na ação de despejo por falta de pagamento é o inadimplemento contratual (visto que todos os contratos devem ter a cláusula que estipula a contraprestação pecuniária pela posse transmitida) e legal, vez que o art. 23, inciso I da Lei 8.245/91 prevê expressamente a obrigação do locatário de pagamento pontual dos aluguéis.
Assim, uma vez ajuizada a ação de despejo por falta de pagamento, o réu será citado para apresentar sua defesa, como determina o art.300 do CPC ou para purgar a mora (pagar a dívida e afastar a possibilidade de despejo), nos termos do art.62, II da Lei 8.245/91.
Além da defesa de mérito, o réu poderá alegar todas as questões preliminares ao mérito, que se encontram elencadas no art. 301 do CPC. São questões que poderiam decretar a extinção antes mesmo da análise da causa de pedir.
A reconvenção está prevista no art.297 do CPC, dentro do Capítulo II ("Da Resposta do Réu). À letra fria, pode-se entender (como de fato a maioria da doutrina entende) que se trata de uma forma de defesa. Contudo, pela da forma com que manejada atual e principalmente nas ações de despejo, vemos este ato como um meio de obstaculizar a pretensão do autor e, não, de buscar a mesma seara para alcançar uma tutela em razão: (i) do risco de decisões conflitantes e (ii) da possibilidade de aproveitamento da mesma instrução para a prolação das decisões.
O termo reconvenção vem do termo em latim reconventio, vocábulo formado de conventio (ação) e do prefixo re (contra). É uma ação do réu contra o autor, mas, processualmente, uma pretensão do réu contra o autor no mesmo processo. A doutrina admite a reconventio com a finalidade de que ambas as ações sejam decididas na mesma sentença, com economia processual (aproveitamento da mesma instrução), evitando-se assim decisões conflitantes.
A reconventio tem origem milenar. A Constituição de Justiniano afirmava que o juiz não só pode absolver o réu como ainda condenar o autor, caso admita que este seja devedor do réu.
Assim como naquele tempo remoto como hoje, vê-se que o réu poderia exercer essa pretensão de forma independente. Daí porque oportunas as observações de Pontes de Miranda e Moacyr Amaral Santos [03] de que o texto do Código de Processo Civil de 1939 teria se inspirado no Corpus Júris Canonicis, no qual a reconvenção é própria para fins de COMPENSAÇÃO. Esta interpretação ao art. 190 do CPC de 1939 (Decreto-lei nº1.608, de 18.09.1939) seria ainda mais apropriada à atual redação do art. 315 do CPC. O art. 190 dizia:
"Art. 190. O réu poderá reconvir ao autor quando tiver ação que vise modificar ou excluir o pedido. A reconvenção será formulada com a contestação".
O caráter da norma tinha mais enfoque de defesa do que de compensação, mas Pontes de Miranda e Moacyr Carvalho sopesaram que na prática e pela origem canônica, o instituto era utilizado como uma forma de compensação.
Daí porque surgem doutrinadores que se inclinam a uma nova concepção da reconvenção, dentre eles LUIS PINTO FERREIRA [04] que afirma:
"A reconvenção não é propriamente uma defesa do réu é um contra-ataque. Mas a reconvenção deve ser conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa".
Mas JOEL DIAS FIGUEIRA JR. [05]diz::
"Em outras palavras, precisamos detectar a amplitude e as limitações que serão objeto de exceção, onde o réu ultrapassa o simples pedir ao Estado-juiz, a rejeição da pretensão do autor, para entrar na órbita da contrapretensão ou pretensão inversa. ‘A diferença fundamental entre a posição do réu que suscita uma exceção substancial e a daquela que propõe uma demanda reconvencional está em que o primeiro simplesmente se defende, ao passo que o reconvinte age contra o autor. O objeto do processso, que se mantém inalterado na primeira hipótese, alarga-se e se duplica com a propositura da demanda reconvencional".
Assim, vê-se que há um reconhecimento da amplitude da proposição. A redação do art. 315 permite o uso da reconvenção com o seguinte pressuposto específico: conexão ou mesmo fundamento jurídico da defesa. Eis a redação do CPC de 1979:
"Art. 315. O réu pode reconvir ao autor no mesmo processo, toda vez que a reconvenção seja conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa".
A conexão, lembremos, é o instituto jurídico do art. 103 do CPC, responsável pela reunião de ações pela identidade de objeto ou causa de pedir. Neste espectro, em relação ao despejo por falta de pagamento, vimos que o objeto mediato é a restituição da posse do imóvel dado em locação ao locador e o objeto imediato, a resilição do contrato de locação. Também vimos que a causa de pedir é o inadimplemento.
Portanto, pelo fundamento da conexão, a pretensão do locatário deve estar restrita a tais pontos, sob pena de não ser admitida a reconvenção.
Assim, sob o fundamento da conexão, não se poderá admitir, por exemplo, reconvenção que tenha por objeto a indenização por danos materiais e/ou morais pela impossibilidade de obtenção de alvará comercial para funcionamento da atividade do locatário no imóvel, pois tanto o objeto mediato como imediato refogem totalmente da ação de despejo por falta de pagamento. Da mesma maneira, tem-se neste exemplo causa de pedir totalmente incompatível.
Já o fundamento jurídico da defesa poderia ser uma porta mais aberta, tendo em vista a redação do art. 301 do CPC, acima referido. Contudo, o fundamento jurídico da defesa não pode fugir dos limites da lide, ou seja, deste fato jurídico que gerou um conflito.
Lembra GALENO LACERDA [06] que CARNELUTTI conceitua lide da seguinte forma: "Lide é, pois, o conflito de interesses que pode surgir em caso de resistência efetiva ou em caso de ambas as partes se julgarem com direito; é conflito regulado pelas normas jurídicas". Este conceito é, por ora, suficiente para nossa reflexão, vez que contempla o conflito entre os particulares, caso específico da locação, que não possui qualquer inferência de interesse público [07].
Nesta senda, definindo os elementos constitutivos da relação jurídica, GALENO LACERDA distingue os elementos da relação processual e da material. Para nós, importa a causa da relação jurídica processual [08], pois esta está intimamente correlacionada com a definição de lide. Diz o jurista:
"A causa da relação jurídica processual: Este problema não foi, até hoje, devidamente estudado pela doutrina. Se a relação jurídica processual é diferente, como é, da material, é evidente que ela deve ter uma causa geradora diversa da causa da relação material. É lógico que toda relação jurídica deve ter um fato causal. Essa causa é a lide.
A lide constitui uma das notas características da jurisdicção. A jurisdição tem por finalidade a decisão da lide como tal. É então, a lide que autoriza as partes a solicitarem a jurisdição. É este conflito, este fato jurídico novo, que vai causar a relação processual. É por sua causa que as partes recorrem ao juiz, a fim de que este defina o direito no caso concreto. Então o fato gerador da relação jurídica processual e da obrigação do juiz de prover, sentenciar, é a lide".
Assim, propomos que a análise do cabimento da reconvenção, caso manejada com base no fundamento jurídico de defesa, previsto no art. 315 do CPC, esteja adstrito aos limites da lide, ou seja, que a reconvenção tenha o mesmo fato gerador da relação jurídica processual, limitando-se, assim, a discussão no processo aos verdadeiros limites da controvérsia e evitando-se abusos, que tanto tem-se visto nas ações desalijatórias.
Enfatizamos que, possuindo o locatário razão, ele pode consignar os aluguéis em juízo ou mesmo as chaves, faculdade esta raramente praticada.
Não obstante, sempre pode o locatário exercer seus direitos subjetivos por ação própria, sem que isto atrapalhe o andamento da ação de despejo, pois do contrário, de nada adianta subtrair o efeito suspensivo à apelação na ação do despejo, pois a reconvenção seria um instituto que já retarda suficientemente a tutela desalijatória.
Talvez mais uma (das tantas encaminhadas e das tantas em tramitação) fosse necessária para resgatar a sistemática do vetusto CPC de 39: a proibição. Dizia o art. 192 do Dec.lei 1.608/39:
"Art. 192. Não se admitirá a reconvenção nas ações:
I – relativas ao estado e capacidade das pessoas, salvo as de desquite e anulação de casamento;
II – de alimentos;
III – de depósito;
IV – executivas;
V – que versarem sobre imóveis, ou direitos a eles relativos;
VI – que tiverem processo diferente do determinado para o pedido que constituir objeto da reconvenção".
Talvez a proibição da reconvenção à ação de despejo se enquadrasse no inciso V, interpretando-se o direito à posse do imóvel em razão do inadimplemento dos aluguéis. Esta idéia não foi abarcada pelo CPC de 1979 [09], mas, caso a interpretação do art.315 do CPC não seja suficiente, propomos a instituição da vedação, ante o manejo desprovido de bom senso por parte de determinados colegas visando a protelação da ação desalijatória.
De qualquer forma, ainda fica a esperança na interpretação coerente do art.315 com a natureza da ação de despejo.
São estas as breves reflexões acerca da matéria que tanto preocupa os operadores do direito na área de locações.
Notas
- Há quem sustente que ela também pode ser manejada pelo fiador, no caso de inadimplemento e ausência de iniciativa do locador, a exemplo do advogado Alessandro Schirrmeister Segalla, em artigo intitulado ‘Da possibilidade de utilização da ação de despejo pelo fiador do contrato de locação’ publicado na página www.jusnavigandi.com.br. Acesso em 04.03.2009 às 15:42.
- Ensina José Frederico Marques (in Manual de direito processual civil. 4ª Ed. São Paulo: Saraiva, 1974. v.1. p.156):
- Parafraseados por FERREIRA, Luís Pinto. Da resposta do réu. São Paulo: Saraiva, 1986. p.92.
- Op. Cit., p.87.
- Comentários ao código de processo civil: v.4: tomo II: do processo de conhecimento, arts.282 a 331. Coord.de Ovídio A.Baptista da Silva. 2ª Ed. São Paulo: RT, 2007. p.346.
- Teoria geral do processo. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p.63. Capítulo 5: Lide e o Processo.
- Cumpre registrar a crítica de GALENO LACERDA (op.cit., p.67) ao conceito Carneluttiano: "CARNELLUTI esquece que há interesses relevantes pertencentes a outras esferas da ordem jurídica, e que, assim, a lide nem sempre se manifesta em conflitos apenas particulares. Considerando os valores antinômicos tutelados pelo direito, podem perfeitamente ocorrer, num processo, conflitos,quiçá mais relevantes, entre interesses públicos ou de ordem pública, com inexistência de conflito privado, sem que a atividade do juiz deixe de ser jurisdicional".
- GALENO LACERDA conceitua sujeitos, objeto e causa. Ver capítulo 2 da obra citada. p.25/26.
- À exceção de uma única hipótese de falta de legitimidade prevista no § único do seu art.315.
"No pedido apresentado ao juiz, o autor formula exigência de subordinação do interesse alheio a interesse próprio. E como o interesse é a relação entre a pessoa e um bem jurídico, este constitui, como coisa corpórea ou imaterial, o objeto mediato da ação e do pedido.
objeto imediato de ambos reside na natureza da prestação jurisdicional pedida e que se consubstancia na espécie de tutela jurisdicional invocada. Se o autor pede, na ação, que se imponha ao réu a entrega de uma coisa, ou o pagamento em direito de um crédito, ou a prática de algum ato, a prestação jurisdicional assim requerida dará origem a pedido condenatório. Quando, porém, o autor pede, na ação, que se faça o réu reconhecer estar obrigado a pagar determinada dívida em dinheiro, ou a deixar de fazer alguma coisa, o pedido de tutela jurisdicional, daí decorrente, terá caráter declaratório.
bem jurídico a que se refere o objeto mediato da ação não se confunde com a coisa em seu aspecto físico,mesmo quando no litígio se dispute a respeito de bem corpóreo. O objeto mediato tem de ser principalmente encarado, como ensinava João Monteiro, em seu aspecto jurídico. Tem-se que examinar, portanto, de que maneira a norma jurídica individualiza a res o bem que as partes reclamam".
