DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

"Art 15 - Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1º - É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput deste artigo.

§ 2º - Os título e valores mobiliários a que se refere o caput deste artigo serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3º - Não se aplica o disposto no § 1º deste artigo, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores imobiliários a que se refere o caput deste artigo."

Este artigo é de compreensão quase impossível destacado dos dispositivos anteriores, pois somente analisando-o de forma sistêmica, poderá se chegar a uma interpretação plausível, mas que, ainda assim, sem, pelo menos atualmente, oferecer grande segurança de como será encarado pelos doutrinadores e, futuramente, pela jurisprudência.

O caput do artigo estende aos contratos de comercialização de imóveis em geral, neste incluídos os de incorporação imobiliária, de financiamento (mútuo para compra de imóvel QUITADO) e aos contratos de arrendamento mercantil ( mais conhecido como leasing) a faculdade de pactuar- se a correção monetária mensal por índices de preços setoriais ou gerais ou, ainda, pela TR, antes privativa das instituições financeiras.

Quando fala em títulos e valores mobiliários entendemos tratar- se de qualquer título, incluindo até a Nota Promissória, mas especialmente à CCI e, no que toca aos valores mobiliários, às LCI e os títulos emitidos pela Cia. Securitizadora, negociados nos mercados de Balcão e Bolsa de Valores.

Note- se entretanto que o sistema criado pela presente Medida Provisória normatiza a instituição, a circulação, garantias e direitos oriundos das CCI, não aplicando- se, a M.P., às conhecidas N.P’s, que provavelmente cairão em desuso com a instalação do sistema, muito embora, ao tratar da correção monetária, o artigo tenha estendido a possibilidade de ajuste com periodicidade mensal aos títulos de crédito em geral.

Quanto ao parágrafo primeiro do artigo em comento, entendemos aplicar- se o mesmo raciocínio comentado para as LCI, no artigo semelhante, qual seja:

a)Resgate parcial ocorrido em prazo inferior a 36 meses: o valor oferecido para resgate é abatido do valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, para em seguida, sobre o saldo restante serem atribuídos os valores relativos a correção monetária ocorrida no período; do restante, caso haja periodicidade mensal de pagamento, serão abatidos os valores até então pagos, chegando- se, assim, ao saldo devedor;

b)Resgate total em prazo inferior a 36 meses: O saldo devedor a resgatar será o valor nominal do título, acrescido dos juros aplicáveis até então, abatidos integralmente os pagamentos até lá realizados.

Note- se que o dispositivo refere- se aos títulos. Isto posto, tratando- se de CCI fracionárias, o resgate total mencionado fará referência tão somente ao título resgatado, isto é a uma CCI fracionária, que corresponde apenas a uma fração da totalidade do crédito. Portanto, voltando a hipótese "b", somente serão abatidos, se houver, os pagamentos parciais realizados para resgate de parte deste título e não do crédito total.

Analisando, em seguida, o parágrafo 3º, do mesmo artigo, concluímos que no resgate total (quitação) ou no vencimento antecipado dos créditos imobiliários que deram origem aos títulos ou valores mobiliários, independente de real circulação, haja vista a norma falar em lastro ou emissão, não se aplicará o parágrafo primeiro, isto é, será devida a correção monetária integralmente, até a data do efetivo pagamento.

Por outro lado, conjugando o parágrafo 3º e o 1º, podemos concluir que só será admitido o resgate total antecipado de título, sem a cobrança de correção monetária, quando o título representar apenas parte do crédito imobiliário.

Passando para o parágrafo 2º, do mesmo artigo, voltamos a frisar a redação confusa do dispositivo, que poderá ensejar diferentes interpretações. Porém, por lógica e por uma interpretação sistêmica da Medida Provisória, temos que a norma trata dos resgates antecipados, em que os abatimentos, no caso de pagamento parcelado, das parcelas resgatadas se dará da última para a primeira, de forma que o prazo contado da contratação até o previsto para o resgate final torne- se inferior a trinta e seis meses.

Nesta hipótese, além da vedação da aplicação da correção mensal, prevista no parágrafo primeiro, deverá o emitente cancelar os títulos originados.

O real problema deste dispositivo é que os títulos quando negociados deixam de pertencer ao emitente e, ainda que o endossatário ou cessionário possa cancela- los, poderá ter de arcar com prejuízos no negócio realizado, os quais, no mínimo, dificultarão a circulação dos mencionados títulos, quando emitidos com prazos igual ou pouco superiores aos 36 meses exigidos pela lei.

A interpretação apresentada tem por base a intenção do Executivo ao elaborar o dispositivo, posto que, espera-se, visa acelerar o mercado imobiliário. Entretanto, tal como naquele que trata da LCI, em um primeiro momento, pode pensar- se que em havendo resgate, total ou parcial, em prazo inferior a 36 meses, não se poderia aplicar a correção monetária durante o restante do prazo contratual, bem como deveria- se cancelar os títulos eventualmente emitidos.

Outro ponto a considerar e que poderá gerar as mais variadas interpretações é que a norma fala em valores relativos à correção monetária APROPRIADOS no título. Desta maneira, o dispositivo poderá levar a um entendimento diverso e com conseqüências outras, que, por sua vez, poderá, mais uma vez, transportar o comando nele inserido para a "terra das leis de letra morta e totalmente ignoradas".

O termo "apropriados" poderá gerar o entendimento de que, embora a correção do saldo devedor seja de periodicidade mensal, a correção das parcelas mensais de pagamento, se houver, permaneceria anual, aplicando-se o disposto no parágrafo 4º, do art. 2º da lei 10.192, que veio permitir a cobrança do resíduo inflacionário nos contratos de compra e venda de bens para entrega futura, com prazo igual ou superior a 36 meses. O artigo da MP objeto do estudo seria aplicado tão somente em caso de antecipação de pagamentos, resgate total e vencimento antecipado.

Nesta linha de pensamento, as inovações para o mercado em geral seria, além da possibilidade de adoção da TR, a possibilidade de correção monetária do saldo em caso de resgate antecipado ocorrido em prazo superior a 36 meses e em menos, caso o crédito tenha lastreado títulos; o mesmo ocorrendo em caso de quitação ou vencimento antecipado.

Tal interpretação pouco ajudaria o mercado a se equilibrar, já bastante sacrificado em virtude de alguns entendimentos absurdos, decorrentes da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, já tão bem comentados por Humberto Theodoro Júnior, em sua obra. Direitos do Consumidor, da Editora Forense.^[3]

Por fim, cabe aqui ressaltar que o parágrafo 4º do art. 2º da Lei 10.192/2001, que trata da atualização das obrigações a cada período de um ano, prevendo o resíduo, é agora aplicável a todos os contratos que se adeqüem àquela Lei, em virtude do art. 27 da M.P. que revogou os §§ 5º e 6º ^[4]da Lei 10.192/2001, os quais fixavam período de tempo em que se poderia convencionar tal cláusula de reajuste

"Art. 16 - São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 15.

Parágrafo único - O conselho monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste artigo.

Serão nulas quaisquer convenções que visem, direta ou indiretamente, a aplicação da correção monetária mensal em contratos com prazo inferior a 36 meses, cabendo ao judiciário a declaração de nulidade.

Entendemos caber ao judiciário a declaração de nulidade atentando para o princípio da obrigatoriedade dos contratos, que em momento algum foi, como parece entender alguns, afastado de nosso ordenamento jurídico, de forma que a nulidade "de pleno direito" depende de declaração judicial, se convencionada em contrato, onde as partes são livres para declarar sua vontade, observadas todas as características do ato jurídico.

Por tratar-se de nulidade e não de anulabilidade, os efeitos da declaração de nulidade alcançará todos os atos desde a contratação, gerando, por sua vez, a possibilidade de devolução em dobro das quantias recebidas indevidamente.

"Art. 17 - Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em vigor desta Medida Provisória, as disposições anteriormente vigentes."

Este dispositivo, voltado especialmente para os contratos firmados no âmbito do SFH, impede a estipulação ou inserção de cláusula de equivalência salarial ou comprometimento de renda em contratos firmados a partir da publicação da M.P. ou já firmados sem tal estipulação, valendo para estes últimos as disposições vigentes anteriormente.

Art. 18 - No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou suspendido encargos dele decorrentes."

Este artigo favorece o credor de crédito imobiliário que se vê privado da aplicação de cláusulas contratuais favoráveis, em virtude de liminar, cautelar e antecipação de tutela, na hipótese de atraso pelo devedor no pagamento dos tributos e taxas condominiais, encargos estabelecidos contratualmente ou impostos pela lei ao proprietário, incidentes sobre o imóvel objeto do crédito. Nesta hipótese o Juiz, a requerimento do credor poderá cassar a liminar concedida.

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"Art. 19 - Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel."

O credor imobiliário poderá garantir suas obrigações em geral, e até de terceiros, através de cessão fiduciária de créditos imobiliários (figura nova), caução de direitos creditórios ou aquisitivos e por alienação fiduciária.

"Art. 20 - Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Medida Provisória e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias.

Artigo 21 - Inciso II do Artigo 167 ^[5]da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar acrescido do seguinte item:

"21) da cessão de crédito imobiliário." (NR)

12.Art. 27 -Uma vez consolidada a propriedade em seu nome o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior promoverá público leilão para a alienação do imóvel

13.§ 1º, do art. 5º L. 9.514/97 – As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

14.Art. 36 – Nos contratos de compra e venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os art. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

15.§ 4º, art. 2º, L. 10.192/01- "Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período..

§ 5º - O disposto no parágrafo anterior aplicar-se-á aos contratos celebrados a partir de 28 de outubro de 1995 até 11 de outubro de 1997. (revogado)

§ 6º - O prazo que alude o parágrafo anterior poderá ser revogado mediante ato do Poder Executivo.(revogado)