Artigo em que analisa-se os direitos do condomínio e dos condôminos à luz da da regra contida no art. 1.336, III, do Código Civil.

Zapeando em frente à TV, deparei-me com uma reportagem aparentemente boba, mas que, do ponto de vista jurídico, é capaz de causar certo espanto.

No caso em questão, a TV Record exibia um episódio envolvendo a modelo Geyse Arruda (aquela moça que foi expulsa de uma faculdade por usar um vestido curto), revelando que ela teria sido vítima de perseguições por parte da administração do condomínio onde residia, pelo singelo fato de ter ornado um dos quartos, cuja janela fica de frente para a via pública, com cortinas rosa-choque, tendo em vista que é a cor que predominava em seu apartamento.

A equipe de reportagem, então, solicitou esclarecimentos de um advogado especializado em questões de condomínios, o qual afirmou ser possível estatuir na convenção de condomínio que as unidades não podem ter cortinas que destoem da cor predominante na fachada do prédio.

Notificada a retirar as cortinas, a locatária se recusou, pelo que foi multada em R$ 600,00 (seiscentos reais), bem como advertida de que a insistência poderá ensejar novas multas.

Pois bem, o art. 1.336, III, do Código Civil vigente prevê como sendo um dos deveres do condômino a não alteração da forma e da cor da fachada, e das partes e esquadrias externas do prédio. Eis a regra:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(omissis)

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas, qual é o alcance dessa regra? Quais são os limites impostos ao condômino e à administração do condomínio? Essa regra aplica-se à ornamentação interna das unidades do prédio?

Comentando o dispositivo, Flávio Tartuce esclarece que “a proibição de alteração de fachada tem por objetivo a manutenção da harmonia estética do edifício”. Adiante, o autor arremata, asseverando que “a alteração que em nada implique comprometimento dessa harmonia arquitetônica não é considerada infração(…)” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 4: Direito das Coisas, 4ª ed. São Paulo: Método, 2012, p. 285).

O preceptivo em questão deixa claro que a proibição imposta aos condôminos refere-se à área externa do edifício. A nosso aviso, por se tratar de regra restritiva, deve ser interpretada restritivamente, conforme recomendam as melhores técnicas de hermenêutica. Além disso, conforme a consideração doutrinária do eminente civilista citado, a limitação restringe-se ao conjunto arquitetônico da construção, isto é, refere-se a proibições de alterações na fachada do prédio.

Alguns argumentos podem ser apontados para justificar a abusividade com que agiu a administração do condomínio em questão.

No que interessa a este breve estudo, a primeira justificativa pode ser retirada da própria Constituição Federal, que estatui como direitos fundamentais:

1. “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (art. 5º, II);

2. “São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação” (art. 5º, X);

3. “A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial” (art. 5º, XI).

Entendemos que as normas constitucionais em comento podem ser perfeitamente aplicáveis em casos como o narrado, em absoluta consonância com a tese da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, cujo objetivo é o de limitar a supressão ou limitação de direitos fundamentais por parte de outros particulares, e não só do Estado, como é tradicionalmente demarcada a função de direitos dessa natureza.

Em relação à necessidade de lei para que algo seja imposto ou proibido a alguém, embora seja comum na praxe jurídica a afirmação de que a convenção de condomínio é sua "lei interna", não se pode perder de vista que tal estatuto decorre de mero exercício da autonomia privada, portanto não se revestindo da força das espécies normativas previstas na Carta Fundamental (art. 59), sendo que nesta, bem como na lei em sentido formal, emanada dos entes legiferantes, é que as convenções de condomínio encontram limites, jamais podendo se revestir de poderes capazes de violar direitos fundamentais.

Quanto à inviolabilidade da vida privada, não é difícil enxergar como afrontoso um ato que determine que a residência de alguém deva ser ornada com cortinas dessa ou daquela cor. A escolha da decoração de uma residência cabe, exclusivamente, a seu dono, e mais ninguém. No caso do possuidor, a lei faculta ao proprietário estatuir contratualmente que determinadas alterações estruturais não poderão ser feitas no imóvel, mas jamais determinar que os móveis devem harmonizar com a arquitetura do apartamento ou da casa; que o tapete do banheiro deve combinar com os azulejos etc.

Finalmente, no que toca à inviolabilidade do domicílio, entendemos que tal proibição não alcança somente a invasão física da casa de outrem, mas também a violação institucional. Nesse sentido, um ato que importe na supressão ou limitação de um direito fundamental deve ser considerado inválido. Sendo assim, uma convenção de condomínio jamais poderia determinar que as cortinas do apartamento de alguém devam ter cores que combinem com a fachada do prédio. Fosse assim, um morador que preferisse não ornamentar seu imóvel com cortinas poderia ser interpelado pela administração do condomínio, pelo fato de o lustre com design modernista que possui em sua sala não combinar com a arquitetura franco-anglo-greco-romana-germanica-jamaicana do prédio! Seria um absurdo!

Fica, então, o convite para a reflexão. Se me permitem o trocadilho, às vezes, uma simples e despretensiosa matéria jornalística pode se capaz de fazer com que se descortine um universo de ideias. É isso que dá vida ao Direito.

Quanto às cortinas rosa-choque, gosto não se discute; mas o direito, sim


Autor

  • Vitor Guglinski

    Advogado. Pós-graduado com especialização em Direito do Consumidor. Membro correspondente do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON). Ex-assessor jurídico da 2ª Vara Cível de Juiz de Fora-MG. Colaborador dos principais periódicos jurídicos do país. Professor-conteudista do site Atualidades do Direito (www.atualidadesdodireito.com.br/vitorguglinski). Currículo Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv.do?id=K4246450P6

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

GUGLINSKI, Vitor. Alteração de fachada nos condomínios e o alcance da regra do art. 1.336, III, do CC/2002. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 18, n. 3834, 30 dez. 2013. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/26269>. Acesso em: 22 jan. 2018.

Comentários

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    Solange Saouaya

    Demanda desnecessária, bastaria colocar cortina de dupla face ou com forro na cor da fachada. A cor que ficaria exposta não afetaria o visual da fachada.

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    Eliane Hamilcar Guimarães Dantas

    Dr. Victor Guglinski:
    Muito esclarecedores seus argumentos. Gostaria de lhe indagar se a restrição de uso de varal de piso na varanda se encaixa nesses argumentos que levantou. Entendo que não há alteração de fachada permanente e me impede de usar o espaço que é meu, ainda que visível aos exteriores. Grato pela atenção.
    Hamilcar Dantas

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    Aylton Cavallini Filho

    Caro Vitor, boa noite!
    Este ramo do direito é altamente especializado, há poucos profissionais atuando nessa área, sendo assim, a terminologia utilizada é bastante específica dificultando o entendimento de um iniciante no ramo.
    No sentido restrito, fachada, não é cortina, mas normalmente as cortinas são tratadas na convenção e regulamento interno dos condomínio e somente podem ser alteradas com a votação de 2/3 dos condôminos.
    Condomínios são propriedades coletivas e as decisões são tomadas através do voto dos coproprietários. O resultado das votações regulares obriga os demais.
    As parte externa do condomínio é propriedades comum, isto é, pertencem à totalidade dos condôminos; as áreas privativas internas pertencem aos seus proprietários e, neste caso também há restrições, especialmente, no que diz respeito á modificações construtivas, prumadas hidráulicas, elétricas, TV, telefonia, etc.. Note que, em um condomínio edilício, o direito de propriedade sofre restrições maiores que em propriedades isoladas, que também tem suas restrições legais, como respeito ao código de obras e posturas locais, horários, servidões, etc..
    Desta forma, quem decide morar nesse tipo tão especial de moradia para desfrutar da praticidade, discrição, economia e segurança impar, tem que saber que terá que respeitar essa restrições.
    O respeito à convenção e ao regulamento interno é a melhor forma de evitar conflitos e o caminho mais curto para conquistar o objetivo de um convívio harmónico entre os condôminos. Note que, havendo exceção para um, outros também farão reivindicações utilizando o argumento de que se fulano pode fazer tal coisa em desacordo com a convenção porque não posso (...)?
    O valor protegido pelo legislador é o convívio harmônico, desta forma o social prevalece sobre o individual e, sendo uma propriedade coletiva, não há qualquer conflito com o texto constitucional que reforça tal interpretação.
    Não nos esqueçamos de que os outros proprietários também tem o direito individual de preservar a imagem do imóvel adquirido, por isso é através de votação que se resolver os conflitos.
    Na Lei 4591/64 e no Código Civil, na parte que trata desse assunto, há diversos dispositivos de ordem pública e a convenção tem força de lei e caráter institucional, conforme diversas decisões dos tribunais superiores. Desta forma é legal a decisão do síndico!
    Recomendo a leitura, entre outras, de Caio Mário da Silva Pereira ( autor do anteprojeto da lei 4591/64), João Batista Lopes que faz uma comparação com outros países e Marco Antônio Benassi, abordando diversas decisões dos tribunais sobre o tema..
    Para purificar a teoria recomendo ser síndico assim que tiver oportunidade.
    As leis são muitos dinâmicas, mas os princípios nem tanto!
    Espero ter contribuído para a reflexão sobre o assunto.
    Forte Abraço,
    Aylton

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