Inicialmente é imprescindível salientar que a presunção de boa-fé nas relações e negócios entre as pessoas é presumível, conforme preceitua o Código Civil Brasileiro. Dessa presunção decorre o dever de lealdade negocial e a vinculação entre as partes no correto caminhar da relação.
A regra geral é que o corretor desempenha atividade fim, ou seja, faz jus ao recebimento da corretagem quando promove a venda eficaz do imóvel. Essa é a posição do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o qual salienta que
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. O autor não logrou provar que intermediou, de forma exitosa, a venda do imóvel de propriedade da demandada. O fato de a proprietária ter autorizado, mas sem exclusividade, várias empresas imobiliárias e corretores, assim também o recorrente, não a obriga ao pagamento de comissão de corretagem uma vez provado que outro profissional conseguiu levar a bom termo a negociação entre vendedora e compradora. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70046379509, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Maria Nedel Scalzilli, Julgado em 17/04/2014)
Assim como com relação a diversos outros contratos entre particulares, o contrato de corretagem imobiliária possui previsão expressa no Código Civil Brasileiro, diploma legal através do qual há a especificação de algumas condições específicas com relação a esta relação negocial.
O principal embate que surge com a relação à referida contratação se dá quanto à caracterização do dever de pagamento ou direito de cobrar a comissão pelo serviço prestado e que acaba levando a diversas discussões judiciais.
Somente será devida a comissão de corretagem, no valor estipulado pelas partes, no caso de o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel ter sido realizado em função do trabalho realizado pelo corretor de imóveis, nos termos do previsto no artigo 725 do Código Civil:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Ou seja, mesmo que outro corretor tenha mostrado o imóvel primeiramente ao cliente, este não terá, necessariamente, direito a cobrança da competente comissão. A comissão somente será devida se efetivamente o corretor realizou a intermediação/aproximação das partes, para que estas viessem a finalizar o negócio jurídico.
Nesse sentido a posição do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
APELAÇÃO CÍVEL. CORRETAGEM. COMISSÃO. INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR. PROFISSIONAL QUE APROXIMOU AS PARTES PARA A NEGOCIAÇÃO DO IMÓVEL DE MODO EFICAZ. NEGÓCIO QUE, APESAR DA PAUSA NA NEGOCIAÇÃO, VEIO A SE CONCRETIZAR MESES APÓS. ATIVIDADE DO CORRETOR QUE SE CARACTERIZA COMO ATIVIDADE FIM, TENDO SERVIDO PARA A APROXIMAÇÃO DAS PARTES E REALIZAÇÃO DE NEGÓCIO VANTAJOSO PARA AMBAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70052525680, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Munira Hanna, Julgado em 13/05/2015)
Contudo, há exceção à regra acima descrita no caso do contrato possuir previsão de corretagem com exclusividade. Neste caso o corretor terá direito a receber a remuneração integral pelo serviço prestado, mesmo que o negócio tenha sido realizado sem a sua mediação, conforme prevê o artigo 726 do Código Civil:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem por exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Ainda, caso o negócio entre o interessado e o proprietário do imóvel for realizado após o decurso do prazo do contrato de corretagem, em virtude do trabalho anteriormente realizado pelo corretor de imóveis, será devido o pagamento da comissão de corretagem, a exemplo do disciplinado pelo artigo 727 do Código Civil:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
No dispositivo legal supracitado pode-se constatar que a legislação não estipula prazo para o serviço de corretagem imobiliária, ou seja, as partes possuem plena liberdade para estabelecer prazo de duração do contrato, podendo este, inclusive ser firmado com prazo indeterminado.
Maiores dúvidas surgem no caso da intermediação do negócio ter sido realizado por mais de um corretor.
O cliente possui a liberdade de escolher o corretor. Contudo, tal liberdade não exonera o cliente de realizar o pagamento da comissão de corretagem ao corretor não escolhido/dispensado, caso o negócio tenha sido realizado em virtude de seu trabalho de negociação/mediação, assim como no caso de haver previsão contratual de exclusividade do serviço de corretagem, conforme previsto nos artigos 725 e 726 do Código Civil.
Entretanto, tal pagamento, será realizado de forma proporcional, em partes iguais, aos corretores, caso a conclusão do negócio tenha ocorrido em virtude de atuação de todos, excetuados os casos em que houver previsão contratual em sentido contrário, nos termos do expresso no artigo 728 do Código Civil:
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Apesar de haver previsão do contrato de corretagem imobiliário no direito civil pátrio, não há qualquer especificação acerca das formalidades que deverão ser seguidas pelos contratantes, tanto quanto a necessidade da utilização de uma nomenclatura obrigatória a ser usada.
Assim, muitos corretores de imóveis utilizam-se, para fins de comprovação do serviço prestado, das denominadas “ficha de termo de vistoria”, “ficha de termo de visita” ou ainda “ficha de agenciamento”, as quais têm sido aceitas.
Inclusive o Poder Judiciário tem aceitado a elaboração de contrato de corretagem na forma verbal, situação através da qual caberá à pessoa que prestou o serviço de corretagem comprovar a efetiva aproximação entre as partes, que venha a levar a realização de eventual compra e venda imobiliária, por exemplo. Este foi o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça em julgamento do AgRg no Ag. nº. 1.106.104/RO, conforme extrato abaixo da decisão prolatada:
(...) “É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes” (...)
Contudo, a fim de evitar uma possível discussão judicial sobre o caso e para melhor especificar as condições sobre a relação comercial havida entre o corretor e seu cliente, sempre é recomendada a elaboração de um contrato específico, por escrito, em que constem todas as condições do negócio, como medida de segurança para ambas as partes.
Outra situação que eventualmente bate as portas do Poder Judiciário ocorre quando uma pessoa se utiliza do serviço de corretagem imobiliária para fins de conhecer o imóvel e o negócio acaba sendo realizado em nome de terceira pessoa, geralmente em nome de cônjuge ou convivente, com o simples objetivo de haver a dispensa do pagamento dos honorários do corretor de imóveis.
Nesse caso a situação complica um pouco a fim de realizar a cobrança da comissão de corretagem. O corretor precisa realizar prova de que a relação negocial entre vendedor e comprador, por exemplo, realmente foi concretizada e que houve a transferência da escritura do imóvel para terceira pessoa, no caso concreto para o cônjuge ou convivente, a fim de haver a liberação do pagamento da comissão de corretagem.
Neste sentido, segue extrato do acórdão prolatado em julgamento do recurso de apelação nº. 70045506938, pela 16ª Câmara Cível – Regime de Exceção do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
(...) O conjunto probatório coligido aos autos demonstra que o negócio concretizou-se, com aproximação dos compradores e vendedor, de modo que culminou com a efetiva compra e venda do imóvel, ainda que tenham transferido a escritura do imóvel para nome de terceiro. (...)
Assim, a fim de evitar tais situações, recomenda-se, sempre que for firmado contrato de corretagem ou ficha de termo de visita, que o casal realize a assinatura do documento, responsabilizando-se ambos pela realização de futuro pagamento de comissão de corretagem no caso de ser finalizado o negócio.
Para finalizar, há de se ressaltar, em caso de não ter havido previsão expressa do valor que deverá ser pago pelo cumprimento do contrato de corretagem imobiliária, deverão ser utilizados os valores previstos na Tabela de Honorários do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado em que foi realizada a contratação. Como regra, o valor a ser pago ao corretor de imóveis é estipulado em um percentual sobre o valor do negócio jurídico realizado (valor do imóvel).
Portanto, conclui-se sugerindo que, antes de ser realizado qualquer serviço de corretagem imobiliária, como medida de segurança ao corretor e ao seu cliente, que seja formulado contrato específico entre as partes, no qual devam constar todas as cláusulas e condições do negócio, em especial o serviço a ser prestado, o prazo de duração da contratação, se a corretagem é realizada com ou sem exclusividade, bem como o valor a ser pago a título de honorários ao corretor em caso de efetivação do negócio jurídico almejado, entre outras condições e especificações que as partes entendam necessárias.
Escritório especializado como o dos autores desempenha a função da realização de tais documentos visando a facilitação e adequação da atuação dos corretores e imobiliárias em todo o país.
