O mercado imobiliário viveu sua grande fase de expansão e valorização nos últimos dez anos, causada em grande parte pela redução dos juros, incentivos por parte de programas Estaduais e Federais, maior procura do que oferta em determinadas áreas urbanas, e estabilidade econômica, com relativo controle sobre a inflação e crescimento moderado, mas constante. No entanto, a partir de 2013 iniciamos um processo de retração econômica, com queda do PIB, descontrole das contas públicas, aumento da inflação, do desemprego e déficit na balança comercial, e os efeitos destes fatores geraram forte queda nas vendas de empreendimentos imobiliários.
As construtoras e incorporadoras já sentiram essa nova realidade, e não medem esforços com promoções e grande apelo publicitário, numa tentativa de escoar seu estoque e não seguir acumulando prejuízos. Não há nenhum estímulo positivo para o setor, o crédito imobiliário está mais caro e mais restrito, o custo de construção segue subindo, enquanto, segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o mercado apresentou queda real de 4,94% até julho deste ano, descontada a inflação do mesmo período.
A diretora da agência de riscos Fitch Ratings, Fernanda Rezende, recentemente, afirmou que no final de 2014 os estoques estavam próximos a 20 meses de vendas, e que a espectativa é que os distratos somem cerca de R$7 bilhões em 2015. Os sinais deste novo cenário já se traduzem em aumento do número de processos envolvendo as construtoras e, consequentemente, parte do faturamento das empresas será destinado às indenizações.
Com o advento da Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, que trouxe alterações nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964, chamada Lei de Incorporação Imobiliária, houve uma tentativa de propiciar maior segurança aos consumidores de imóveis na planta, já que instituiu o Patrimônio de Afetação como uma possibilidade concedida ao Incorporador, que passará a contar com CNPJ , nome, contabilidade e obrigações e direitos distintos do patrimônio comum da Construtora ou Incorporadora.
Fica muito fácil de ilustrar: basta perceber, em seu contrato de Promessa de Compra, se consta o nome do empreendimento, de forma autônoma, com sede e CNPJ próprios, constituindo uma verdadeira pessoa jurídica distinta e própria para aquele empreendimento. Na prática, isso faz com que não haja confusão patrimonial, ou de receitas, como ocorre quando o valor que o comprador disponibiliza com entrada, ou parcelas mensais de entrada, são destinados para outros fins que não a efetiva obra, podendo ocorrer, por exemplo, investimentos em aquisição de novos terrenos ou no custeio de obras que não tiveram tanta liquidez e ainda possuem grande estoque de unidades a venda.
O Patrimônio de Afetação constitui verdadeira separação entre os bens e a receita do incorporador, com relação à constituição do empreendimento, envolvendo o terreno, as acessões e demais direitos do empreendimento, ainda que a responsabilidade pela obra e entrega permaneça com o incorporador. Percebe-se, portanto, que foi uma maneira que o legislador encontrou de resguardar os direitos dos compradores, sendo que toda a receita proveniente da comercialização das unidades, ou do financiamento imobiliário (quando contratado antes do habite-se, ou auto de conclusão de obras, como no caso do Crédito Associativo), será destinado exclusivamente para aquele fim.
A constituição do Patrimônio de Afetação, infelizmente, não é obrigatória. Ocorre por meio de averbação do documento assinado pelo incorporador, ou poderá constar no Memorial de Incorporação, que ficará averbado na Matrícula e, consequentemente, no Registro de Incorporação.
É muito importante atentar-se aos detalhes descritos no Contrato de Promessa de Compra do Imóvel, ao chamado “Quadro-Resumo” que está diretamente relacionado ao Contrato de compra. Procure também receber antecipadamente o Memorial Descritivo e a cópia do Registro de Incorporação, e tome muito cuidado com escrituras de terrenos que apresentem apontamentos de financiamento ou sejam gravados com hipoteca.
Aliás, sobre este tema decidiu o Ministro Ari Pargendler, validando a hipoteca, sob o seguinte argumento:
“[...] o terreno sobre o qual o prédio fora edificado já estava hipotecado. No respectivo contrato, constou cláusula autorizando a construtora a contrair empréstimo para ultimar a obra, mediante hipoteca da unidade residencial. [...] A promitente vendedora não se valeu da referida cláusula, porque na data do ajuste, o imóvel já estava gravado por hipoteca, e os promitentes compradores tinham meios de se prevenir das onerações daí decorrentes. Bastava-lhes consultar o Registro de Imóveis, para convencerem-se de que faltava segurança jurídica ao negócio. Pagando integralmente o preço, sem exigir nenhuma garantia da promitente vendedora, quanto à obrigação de liberar o apartamento da hipoteca, não podem exigir da Caixa Econômica Federal, terceiro de boa-fé, o respectivo cumprimento. Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial, pela divergência, negando-lhe provimento. ”
