Projeto de lei em trâmite no Senado fere de morte o direito do comprador de obter a justa restituição dos valores pagos em caso de distrato e coloca em xeque o mercado imobiliário. Conheça mais sobre essa aberração.

Em período de crise econômica sabemos que não é o melhor momento de gastar muito dinheiro.

Infelizmente o Brasil experimenta uma das piores fases no campo político e econômico, mas isso não significa, tampouco justifica, que o Poder Legislativo Federal possa apresentar um Projeto de Lei, no mínimo, polêmico e que atinge sobremaneira o comprador (consumidor!) de imóvel, parte normalmente muito mais frágil na relação de compra e venda, especialmente se a aquisição imobiliária ocorre perante incorporadora/construtora, cujo poder econômico é infinitamente superior.

Dito isso, está em trâmite no Senado o Projeto de Lei (774/2015) que, se aprovado pelo Congresso Nacional, afetará de forma inimaginável o comprador de imóvel e prejudicará o mercado imobiliário nacional.

Esse Projeto de Lei foi apresentado no Senado em 08 de dezembro de 2015, curiosamente no momento de encerramento das atividades no legislativo, de autoria do Senador Romero Jucá (PMDB-RR) e já foi analisado e aprovado pelo Relator da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o também Senador Benedito Lira (PP-AL), este último envolvido na conhecidíssima operação Lava Jato, deflagrada pela Polícia Federal.

Esse Projeto de Lei prevê que, se o comprador de imóvel (também conhecido como mutuário) desistir do negócio após assinatura do contrato, perderá injustificáveis 25% dos valores efetivamente pagos a título de penalidade convencional, sem qualquer necessidade de prova de prejuízo pelo vendedor (o absurdo já começa aqui!) e mais uma abominável multa de 5%, desta vez sobre o valor global do negócio, a título de comissão de corretagem, igualmente sem prova de prejuízo pelo vendedor (construtora ou incorporadora).

Ora, como se uma retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos não fosse muito, uma multa de 5% sobre o valor total do negócio aniquilará qualquer chance de justo recebimento de parte expressiva dos valores pagos pelo consumidor, deixando-o com um prejuízo considerável, senão total, dos valores pagos.

O Projeto de Lei ainda abre margem para retenções maiores, se houver previsão contratual nesse sentido, podendo o vendedor exigir indenização suplementar, valendo a pena estabelecida como mínimo da indenização e competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Perceba-se a manobra perpetrada pelos Senadores!

As penalidades previstas no PL de 25% dos valores efetivamente pagos + 5% do valor global do negócio são penalidades mínimas!

O Projeto de Lei ainda prevê que a devolução do que sobrar dos valores pagos – e se sobrar alguma coisa – ao comprador será feita pelo vendedor, passados doze meses da assinatura do distrato ou da rescisão pela via judicial. Uma aberração!

Onde fica a sociedade nesse Projeto de Lei? Onde está o respeito aos princípios elementares insculpidos no Código de Defesa do Consumidor, dentre eles o da boa-fé e equilíbrio nas relações de consumo? Onde está o respeito ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria?

Ao que parece, para esses Senadores, nada disso importa, senão o interesse próprio em querer aprovar texto que fere claramente o direito do consumidor e joga a jurisprudência, há anos formada sobre a matéria, na lata do lixo.

Não esqueçamos que o Legislativo existe para servir aos interesses do povo e não aos de uma parcela de empreiteiros.

Aqui, o exemplo do desvirtuamento de interesses é claríssimo, notadamente porque, hoje, não é mais segredo que a maioria dos membros do Poder Legislativo recebe enormes doações de campanha dos rentáveis cofres das empreiteiras.

Ilegalidade é pouco para classificar esse Projeto de Lei. Convém-se registrar, por oportuno, a estranheza do Legislativo em apresentar esse PL no final do ano, como se ninguém fosse perceber o ardil praticado pelos Senadores acima destacados.

Até o presente momento (abril de 2016), muito pouco se comentou sobre o assunto na mídia e nas redes sociais, o que merece melhor atenção pela sociedade civil e entidades, tais como a OAB, o Ministério Público Federal, o PROCON, o IDEC e demais associações de defesa dos interesses do consumidor.

O texto que compõe esse Projeto de Lei coloca o mercado imobiliário na berlinda e representa verdadeiro “tiro no pé” para as incorporadoras e construtoras.

Se passar esse texto no congresso nacional, só alguém muito desavisado assinaria um contrato de promessa de venda e compra de imóvel na planta, pois, na hipótese do comprador vir a desistir do negócio, perderá todos os valores pagos ou parte substancial.

Em termos práticos, imaginemos uma aquisição imobiliária no valor de R$ 300.000,00, onde o comprador pagou R$ 80.000,00 e solicitou o distrato perante a incorporadora. Se aplicado o texto proposto pelo PL, o comprador perde, de imediato, R$ 20.000,00, correspondentes à retenção de 25% em favor do vendedor, e, fora isso, perderá ainda mais R$ 15.000,00, a título de multa de 5% calculada sobre o valor global da aquisição, restando-lhe somente R$ 45.000,00, correspondente isso a uma retenção de pesadíssimos 45% sobre a integralidade as quantias até então pagas.

Esse Projeto de Lei não pode passar!

Seja porque não observa regras básicas de proteção ao consumidor, previstas há mais de 20 anos pelo Código Defesa do Consumidor, seja porque caminha na contramão do entendimento da sociedade civil (sequer consultada para debater a proposta!) e de nossos Tribunais sobre o assunto.

Por exemplo, o STJ emitiu a súmula 543 em agosto de 2015, determinando que, nesse tipo de situação, a devolução dos valores pagos ao consumidor deve ser feita à vista.

Ademais, o entendimento majoritário perante o Poder Judiciário é no sentido de admitir que o vendedor (incorporadora/construtora) retenha o equivalente a 10% dos valores efetivamente pagos e não um percentual sobre o valor total do negócio, sob pena de caracterizar confisco substancial das importâncias pagas.

Há ainda jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que limita a retenção em até 10% (dez por cento) do valor pago pelo adquirente. O percentual determinado pela Justiça é razoável e impede práticas abusivas contra o consumidor.

Tribunais de todo o país estabelecem como justa a possibilidade de retenção pelas incorporadoras de até 10% dos valores pagos, sob o fundamento de justa reparação para o ressarcimento dos custos ao vendedor (incorporadora/construtora).

Destaque-se também que quem paga a comissão de corretagem nesse tipo de compra e venda é sempre o comprador e não o vendedor, mas, ainda assim, o Projeto de Lei 774/2015 afirma que o adquirente será penalizado com uma multa de 5% sobre o valor total do negócio a título de comissão de corretagem.

Aí fica a pergunta: em que mundo vivem esses legisladores?

Assim, a fim de frear o seguimento de tamanho absurdo legislativo, conclama-se a sociedade civil para assinar o abaixo assinado no portal change org, através do link:

https://www.change.org/p/senado-federal-frear-o-projeto-de-lei-774-2015-no-senado-que-prev%C3%AA-perdas-absurdas-ao-comprador-de-im%C3%B3vel

Bem como para que o cidadão de bem acesse o link: http://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/124367 ou procure o PL 774/2015 diretamente no portal do Senado, cadastre-se e vote CONTRA na aba intitulada “opine sobre esta matéria”.

Temos o dever moral e cívico de não deixar passar mais essa covardia perpetrada pelo Legislativo Federal.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

    Textos publicados pelo autor

    Site(s):

Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

BOSCARDIN, Ivan Mercadante. Distrato/rescisão de compromisso de venda e compra de imóvel: Projeto de Lei nº 774/2015 promete aniquilar direitos do comprador e ameaça mercado imobiliário no Brasil. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4671, 15 abr. 2016. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/48128. Acesso em: 20 jan. 2021.

Comentários

3

Autorizo divulgar minha mensagem juntamente com meus dados de identificação.
A divulgação será por tempo indeterminado, mas eu poderei solicitar a remoção no futuro.
Concordo com a Política de Privacidade e a Política de Direitos e Responsabilidades do Jus.

Regras de uso
  • 0

    Everaldo Braun

    Muito bom texto Dr Eduardo. Parabéns! Eu só faria duas ressalvas: A Súmula 543 do STJ apregoa que o valor do crédito contratual será ressarcido ao cliente à vista somente em casos em que a ruptura contratual se der por culpa do vendedor/construtor/incorporador; Quanto ao limite de retenção em que o STJ entende que seria 10%, isso é relativo, depende da Turma que julgará. Há julgados do próprio STJ, em que o valor da multa de retenção foi majorado de 10% para 25% (REsp 907.856 DF 2006).
    Colega Dr Eduardo, o STJ entende que a penalidade aplicada sobre o valor pago é menos gravoso ao consumidor, o que eu também entendo dessa forma. No exemplo do texto, 25% sobre 80.000,00 será inferior à 25% de 300.000,00.

  • 0

    Eduardo Dini

    Acho exagerado a penalidade de 25% sobre os valores já pagos, pois se num imóvel, de um mesmo prédio, um comprador já pagou 5% e outo já tenha pago 30%, você estará aplicando penalidades de 6x(25% de 5% e de 30%). Acho que a penalidade deveria ser sempre um percentual (pequeno) sobre o valor do imóvel.Quanto a taxa de corretagem acho que deveria ser algo em torno de 50% do valor estipulado pelo Creci. Não devemos nos esquecer que tem muito vendedor sem escrúpulos e muito comprador querendo comprar o que não pode.