Há legalidade na incidência de correção monetária pelo índice nacional da construção civil, (INCC) para a atualização do saldo do preço nos contratos de imóveis na planta?

Com o aquecimento do mercado imobiliário que repercutiu diretamente na aquisição de imóveis na planta, e por via reflexa, nas ações em que, hodiernamente, se postulam indenizações correspondentes ao alegado inadimplemento contratual, muito se tem discutido sobre a aplicação do INCC – (ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL), indexador estabelecido entre as partes para a atualização dos valores dos contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta durante o transcurso da obra, justamente por estar intimamente relacionado à evolução dos custos das construções.

As principais e mais polêmicas discussões submetidas, frequentemente, à apreciação do Poder Judiciário versam sobre a legalidade e abusividade quanto à sua aplicação, bem como sobre o limite temporal da sua incidência, momento em que, sob a alegação de mora da vendedora do imóvel, o adquirente postula pelo “congelamento do saldo devedor”.

Quanto ao primeiro aspecto, qual seja, da legalidade e da abusividade, tem-se que, tanto a Lei 4.357/1963, que trata das variações no poder aquisitivo da moeda nacional, quanto a Lei 6.423/1977, que admitiu expressamente a correção monetária pela ORTN, afastaram qualquer hipótese de vedação legal quanto ao seu emprego.

Ultrapassada tal discussão, destaca-se ainda, que de acordo com o entendimento jurisprudencial predominante nos tribunais pátrios, afigura-se plenamente possível a incidência da correção monetária sobre os valores contratados, reputando-se válida a disposição contratual em que as partes elegem a aplicação do índice.

E, além disso, em tais decisões, o posicionamento é sempre uníssono no sentido de que a correção monetária representa tão somente a recomposição do poder aquisitivo da moeda pela variação de um índice de preços que reflete os acréscimos e decréscimos do período.

Já, quanto ao termo final da sua incidência, parece razoável o entendimento de que tal corresponda justamente à data da expedição do laudo de conclusão da obra, eis que esta somente será considerada finalizada com a emissão do respectivo documento (“habite-se”) termo este que afere que o empreendimento realmente estará em condições de habitabilidade.

Muito embora mostre-se ultrapassada a discussão sobre a legalidade da cláusula de tolerância, em razão de tudo que fora explicitado no presente trabalho, há que se ressaltar que as partes postulantes, frequentemente, sob a alegação de abusividade na incidência da correção monetária durante o referido período, buscam, inclusive, afastar a validade da referida cláusula, visando a restituição dos valores e/ou ainda o congelamento do saldo devedor.

Todavia, considerando que o imóvel será tido por finalizado somente a partir da emissão do competente “habite-se” e não obstante a utilização do INCC para atualização do saldo devedor estar intimamente relacionada aos custos da construção civil, aliada ao fato de que nos contratos de compra e venda pactua-se como termo final de incidência da correção monetária a finalização da obra, por certo que, antes do seu advento, marcado pela expedição do competente “habite-se”, não há como conceber qualquer abusividade na correção do saldo do preço pelo supramencionado índice.

Atualmente o entendimento que prevalece no Tribunal de Justiça do Paraná evidencia que o atraso na entrega da obra não pode ensejar o congelamento da atualização do preço contratado, simplesmente porque a sua correção não está condicionada ao adimplemento contratual pelas partes, e ainda, e não menos importante: Que o congelamento do saldo devedor, impediria a justa reposição da moeda que permite a variação nominal em atenção aos índices inflacionários. E mais, que o fato de impedir a incidência da correção monetária pelo índice legalmente contratado ensejaria o enriquecimento sem causa da parte, mesmo porque a correção monetária consiste em percentual que caracteriza exclusivamente a desvalorização da moeda, nem de longe se prestando a caracterizar qualquer espécie de lucro, já que não apresenta natureza compensatória.

Assim, não resta dúvida de que o julgador, ao proferir a sua decisão, utilizará como parâmetros, tanto a ausência de vedação legal para incidência de correção monetária, quanto e especialmente, a pactuação bilateral exercida pelas partes no ato da contratação quando elegeram o INCC como índice de correção do valor, observando-se as demais disposições que regulam a sua aplicação.


Autor

  • Debora Cristina de Castro da Rocha

    Advogada com grande experiência na área do Direito Imobiliário, tendo atuado na defesa de grandes construtoras do país, possui vários artigos publicados. Palestrante, Colunista no site de notícias YesMarilia, Vice Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Vice Presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas Profissionais da OAB/PR, subseção São José dos Pinhais/PR e membra da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PR seccional. Especialista em Direito e Processo do Trabalho, Especialista em Direito Constitucional pela ABDConst e Especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela EPD.

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

ROCHA, Debora Cristina de Castro da. A incidência da correção monetária nos contratos de compra e venda de imóveis na planta e os corriqueiros pedidos de congelamento de saldo devedor. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4851, 12 out. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/48451>. Acesso em: 20 set. 2017.

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