O novo Código de Processo Civil (CPC) impõe maior cautela nas compras de imóveis usados. Isso porque a fraude na execução é um artifício utilizado pelo devedor para se livrar da penhora do bem, e pode surpreender a pessoa que comprou o imóvel, tempos depois à aquisição.
Essa era uma situação corriqueira, uma vez que, após a compra do imóvel usado, o comprador era surpreendido com uma decisão judicial que informava sobre a ineficácia da alienação devido à fraude na execução.
O antigo Código Civil considerava fraude na execução quando sobre o bem pendesse ação fundada em direito real ou, ao tempo da alienação, corria contra o devedor/ vendedor do imóvel demanda capaz de reduzi-lo à insolvência.
A determinação deixava o comprador bastante inseguro com relação à compra, haja vista que não poderia prever a existência de processos judiciais contra o vendedor. A partir daí, passou-se a ter rigorosa auditoria jurídica para averiguar eventuais ações em curso que impedissem a efetivação da venda do imóvel.
Proteção ao comprador
Pensando em garantir maior proteção ao comprador, considerado terceiro, que utiliza a boa-fé na aquisição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou, no ano de 2009, a Súmula 375, que firma o entendimento de que o reconhecimento da fraude à execução dependeria do registro do penhora do bem alienado ou da prova de má-fé da pessoa que investiu no imóvel.
Nos casos em que não houvesse a penhora gravada na matrícula do imóvel, considerava-se a boa-fé do adquirente, o que facilitava a manutenção da alienação. Entretanto, essa situação poderia ser controversa caso ficasse provado que o comprador tinha ciência da ação corrente, mesmo sem o gravame na matrícula.
Tribunais de todo o país seguiam esse entendimento, o que amenizava a preocupação dos compradores dos imóveis usados. Com a entrada em vigor da Lei 13.097/2015, a proteção ao comprador terceiro ficou mais evidente na declaração de eficácia dos negócios jurídicos que tenham por objeto bem imóvel sobre o qual recaia penhora não registrada na matrícula ou cujo proprietário tenha contra si ação de execução em fase de cumprimento de sentença não averbada na matrícula do imóvel.
Ou seja, o comprador não pode arcar com situações judiciais não constantes na matrícula do Registro de Imóveis.
A controvérsia veio com o novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) que nos incisos I, II e III do artigo 792 mantêm a determinação contida na Lei 13.097 ao se referirem sobre a necessidade de registros e averbações para a constatação da fraude na execução.
O problema está no inciso IV, que trouxe de volta a ideia do CPC de 1973 ao dispor que a fraude à execução se dá “quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”. O Código impõe, ainda, no Parágrafo Segundo do mesmo artigo, que o adquirente, ao comprar bem não sujeito a registro, deve provar que adotou todas as cautelas necessárias para a aquisição.
Desta maneira, o novo Código de Processo Civil obriga o consumidor a ter maior preocupação e cautela com a compra, sendo necessária uma análise criteriosa das certidões de débitos fiscais e das ações que eventualmente existam em curso e que envolvam o bem ou o vendedor do imóvel.
