Posso repassar procuração para o síndico do condomínio tomar decisões na Convenção de Condomínio em meu nome? Há diferença entre liberdade de contratar e liberdade contratual? Entenda porque este tipo de Convenção, enquanto uma das representações do princípio contratual da autonomia privada, não é algo tão simples assim e merece atenção.

RESUMO

O presente trabalho tem por objeto a verificação no ordenamento jurídico brasileiro de haver a possibilidade ou não de utilização de procuração em que o síndico seja mandatário de condômino. Primeiramente, será demonstrado a questão em torno do Código Civil, depois será verificado no âmbito da coletividade edilícia, que conta com a previsão na Convenção de Condomínio (documento principal de regulamentação dentro do condomínio) e, por fim, o estudo das limitações gerais de negócios jurídicos que impedem a realização de atos que violem a boa-fé objetiva, eticidade e o interesse edilício.

Palavras-chaves: Condomínio. Síndico. Procuração.

ABSTRACT

The objective of this study is to verify in the brazilian legal system the possibility or not of using the proxy in which the assignee is mandated in a condominium. Firstly, the issue will be demonstrated around the Civil Code, then it will be verified within the corporate community, which counts on the provision in the Condominium Agreement (main regulatory document within the condo people) and, finally, the study of the general limitations of legal transactions that prevent the performance of acts that violate objective good faith, ethics and building interest.

Keywords: Condominium. Assignee. Proxy.

1. INTRODUÇÃO

O assunto escolhido traz à discussão uma problemática muito recorrente no cotidiano de um condomínio edilício, em que se contrapõem duas linhas de discussões relevantes.

De um lado, o argumento de parte dos condôminos vencidos em uma votação em assembleia, que alega que o uso de procurações pelo síndico pode interferir na colegialidade e na aprovação de assuntos relevantes que necessitaria da discussão e aprovação presencial dos condôminos, o que levaria a abusos de direito e a imposição da vontade do síndico aos demais participantes.

Por outro lado, alega-se que a proibição seria uma ingerência pública nas relações privadas, prejudicando a autonomia da vontade, desacelerando o que chamamos de “devido processo edilício” nos condomínios, pois afastaria de uma relação dinâmica a possibilidade de utilização da facilidade do contrato de mandato.

A ordem de apresentação dos dois argumentos contrapostos não demonstra a opção da autoria deste artigo pelo último argumento (favorável), em razão da posição topográfica neste trabalho.

Muito pelo contrário, há de se observar os dois argumentos e sedimentá-los em uma única estrutura, digerindo-os com observância às regras gerais de contrato, autonomia da vontade, boa-fé objetiva, abusos de direito e outras fraudes.

Deve-se esclarecer também que não se opta pelo meio termo pelo fato de ser um ambiente confortável para qualquer decisão, mas pela análise do ordenamento jurídico vigente.

Afirma-se isso, pois na prática edilícia, verifica-se que a apresentação de procurações prejudica a tomada de decisões, em razão da ausência dos mandantes da convivência no condomínio em prejuízo dos que lá residem.

Por exemplo, em casos de locação de imóveis ou de ausência de unidades por estar passa por procedimento inventário judicial, a realização de assembleias cujos poderes são fornecidos ao síndico, pode haver uma imposição da vontade pessoal do mandatário.

Por exemplo, no inventário onde constam apenas filhos do/a de cujus muitas vezes o inventariante é um dos herdeiros, pois a lei assim determina, conforme o inciso II do art. 615 do Código de Processo Civil[1]. Dessa maneira, sequer esses herdeiros vivem no local do imóvel a ser inventariado, muitas vezes não querem saber de nada relacionado à convivência dos moradores do condomínio.

Então, passam uma procuração para o síndico atual, que passa a decidir sem prestar contas, tomando por regra os seus interesses pessoais.

Superado o caso concreto emblemático e bem presente no cotidiano, há de se prosseguir com a reflexão sobre mais uma questão problemática em que os interpretes da convenção e da lei se equivocam, no que diz respeito à visão que se tem das normas, pois os condôminos, intérpretes e aplicadores do direito tendem a confundir a organização de um condomínio edilício como uma organização empresarial, no que diz respeito ao trato dos sócios.

Contudo, essa ilustração comparativa é equivocada, porque parte de três premissas também equivocadas.

Primeiramente, o interesse dos condôminos no condomínio edilício pode ser exclusivamente para o direito real de uso, em outras vezes para uso e usufruto e, por fim, exclusivamente para fruição e disposição. Enquanto uma organização empresarial tem por finalidade exclusiva a atividade lucrativa, com a exploração do direito para o lucro.

Em segundo plano, o objeto de um condomínio edilício é um bem imóvel residencial ou comercial, por outro lado, na organização empresarial é a atividade, podendo ser os bens de consumo ou os serviços prestados.

Em terceiro turno, o ordenamento jurídico brasileiro cria fontes formais ligadas intimamente ao direito civil, sendo eles os reais, vizinhança, o que exige muito pouca instrução dos condôminos na prática, portanto, os sujeitos envolvidos não detém o conhecimento exigido como se exige de um empresário e sócios de uma atividade empresarial.

Pretende-se dizer com isso, que o estudo, pela leitura deste artigo jurídico, deve se pautar pelo desapego às organizações e colegialidade que protagonizam em outros direitos, v.g., o direito empresarial.

2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO E A APLICABILIDADE DA REGRA GERAL DO CONTRATO DE MANDATO PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL VIGENTE

Como já mencionado na introdução, a previsão para a utilização de procuração advém do preceito genérico do art. 653 de um contrato típico previsto no Código Civil de 2.002[2].

O referido artigo é um preceito que prestigia a autonomia da vontade pelo mandato, quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

Extraindo-se a norma deste artigo e transpondo para ao microssistema edilício, nos quais se incluem os princípios da iniciativa privada, autonomia da vontade, direitos reais, direitos de vizinhança, contas custeadas em comum, função social da propriedade, dentre outros; percebe-se que aquela norma enumera que o instrumento de procuração deve ser elaborado para praticar atos singulares e administrar interesses.

Logo, é do conhecimento de que a prática edilícia se traduz em assembleias, onde são extraídas Atas elaboradas pelo grupo de administradores e condôminos ou por empresa de administração condominial.

Nessas atas, podem ser decididos: eleição de síndico, destituição de síndico, aprovação de contas, recurso para rever a aplicação de multas, aprovação de obras para benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias), dentre outras deliberações corriqueiras.

Diante desta dimensão de atos que podem ser praticados pelo colegiado em condomínio, deve-se analisar quais o síndico poderia se utilizar da procuração de um condômino e quais não poderia, assim como manter em mente sempre a diferenciação de atos e administração de interesses.

Ainda, se poderia (ou não) o síndico administrar interesses gerais do condômino. Quanto a este último, o aplicador do direito tem que obter uma interpretação restrita do artigo 653 do Código Civil, pois, buscando-se a finalidade da atividade do síndico, não se encontra a administração de interesses de um dos condôminos, muito pelo contrário: o fato que leva um indivíduo a ser eleito como síndico é o de administrar toda a convivência em condomínio e não interesses pessoais.

Um dos pontos que nos levam a esta conclusão é a de que haveria conflito de interesse de quem administra a vida de um dos condôminos com o da coletividade, apenas não haveria se os interesses fossem os mesmos, mas se fosse assim, estaríamos diante de uma fraude.

Não há como o síndico ser administrador de interesses de um condômino e ser representante do condomínio. Ilustrando numa situação fatídica, Pedro é advogado de Maria em um processo contra Paulo. Pedro não pode ser advogado de João que litiga contra Maria, mesmo em uma ação diversa.

Logo, evidencia-se o conflito de interesses. Embora não havendo uma proibição específica, esta regra geral de procuração geral com a suposta finalidade de administrar interesses de um condômino pelo síndico viola a eticidade, boa-fé objetiva e a função social edilícia.

Concluindo, mesmo havendo previsão da possibilidade de apresentação de procuração geral pelo síndico outorgada por condômino, não estaria alcançada pela norma geral do contrato de mandato, por não ser possível aplica-la em razão da incompatibilidade.

Quanto à analise de caso a caso dos atos isolados, também há observar se há previsão da impossibilidade do síndico ser mandatário de condômino na Convenção Condominial.

Portanto, aplica-se as regras gerais de contrato, como se demonstrará a seguir.

Mesmo diante desta breve induzimento textual, parte-se para buscar a razão de se utilizar da regra geral do art. 653 do Código Civil. Pois bem. O §2º do artigo 2º do Decreto-lei nº 4.657, de 4 de dezembro de 1.942 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro)[3] preceitua que a lei nova não revoga nem modifica a lei anterior, quando estabeleça disposições gerais ou especiais.

No caso em questão, não há lei regulamentando nos condomínios edilícios a respeito da utilização de procuração pelo síndico como mandatário em assembleia.

Logo, diante da ausência de previsão específica, a fonte geral é a que prevalece com a permissividade pelo ordenamento jurídico. Ou seja, o contrato típico do art. 653 do Código Civil de 2.002 é perfeitamente incidente nas relações do síndico com o condômino, mas com temperamentos.

Adverte-se que há limitação da aplicação deste contrato, pois o fato de haver ausência de tratamento legal a um caso tão específico não quer dizer que tudo pode ser efeito. O legislador não consegue prever todas as situações possíveis, restando aos condôminos, administração e ao Judiciário prever e estabelecer esta limitação.

A sistemática das fontes de direito segue o rumo de o aplicador observar o ordenamento jurídico e não a estrita legalidade, sempre com a atividade de jurisdição para correção das irregularidades.

Pois bem, a vida do condomínio edilício requer a pratica de atos que interfiram na esfera de terceiros, tais quais, compra e venda, contratação de serviços, contratação de empregados celetistas, aluguel de áreas comuns para atender as demandas dos condôminos, contratação de empresa de segurança quando não são empregados celetistas, seguro, transporte, dentre outras inúmeras que a vida civil permita.

Em razão disso, todos esses contratos são regidos pelo segmento contratual e a sua legislação atinente. Nas compras de material de jardinagem, são atraídos conceitos como tradição como forma de aquisição da propriedade, portanto, enquanto não for entregue, há uma obrigação pessoal do devedor na entrega. Ainda, toda a regulação de responsabilidade do produto é aplicada nesta espécie de contrato muito utilizada pela estrutura edilícia.

O leitor deste artigo pode estar pensando que a relação ilustrada acima é do condomínio com terceiros, portanto, estar-se-ia partindo de uma premissa equivocada. Contudo, pretende-se mostrar como a utilização da regulação dos contratos típicos e atípicos pode ser aplicada diante da ausência de qualquer previsão no Código Civil.

O próprio Código Tributário Nacional faz referências ao Código Civil (exemplo: inciso II do art. 35[4]), fazendo referência às definições de transmissão, propriedade e domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física.

Em diversa situação está o condomínio edilício, pois está contido no próprio corpo do Código Civil, não havendo necessidade de fazer referência de si. Embora autônomo, existe interdependência no que diz respeito aos princípios, regras e conceitos legislativos.

Mesmo diante de toda essa explanação, o leitor pode levantar um questionamento pelo fato de a relação de apresentação de procuração pelo síndico ser intraconvencional e, por isso, pelo exemplo acima se tratar da relação de condôminos em relação a terceiros, estar-se-ia comparando situações extremamente importantes.

Mas, quanto a isso, deve-se verificar o seguinte exemplo: o síndico João (também morador da unidade 2) abriu um chamado para uma assembleia geral extraordinária, em um condomínio de quatro unidades, para a compra e instalação de câmeras para o sistema de segurança do condomínio. Sendo que a unidade 3 faltou, a unidade quatro estava inadimplente e não poderia votar e a unidade 1 estava em inventário e havia outorgado poderes de representação para aquela assembleia em favor do síndico.

Observe que a compra e venda das câmeras está diretamente relacionado ao que vai ser aprovado ou não.

Independentemente de haver quórum ou não, uma vez que a intenção neste item é verificar a possibilidade de aplicação das regras gerais de contratos típicos e atípicos tanto nas relações entre os condôminos quanto nas suas relações com terceiros, pois estão intimamente ligados.

Dito isso, assim como a regra geral do art. 653 do Código Civil é aplicável às relações entre os condôminos, especificamente, do síndico com eles, as limitações gerais também devem ser observadas, como: a função social do condomínio edilício, boa-fé objetiva, participação comunitária, simulação, bem comum dos condôminos.

3. INEXISTÊNCIA DE NORMA PROIBITIVA COGENTE E A DISPOSITIVIDADE DA REGULAMENTAÇÃO PELOS CONDÔMINOS

Para iniciar este tópico, deve-se entender o porquê de utilizar o brocardo de que “quando não há norma proibitiva, a liberdade de contratar pode definir”.

A dispositividade da regulamentação na Convenção de Condomínio se insere em um dos mais importantes princípios do direito contratual: a autonomia da vontade (ou autonomia privada).

A doutrina parte dessa premissa para fundamentar o direito de contratos. Antes, deve-se indagar o seguinte: há diferença entre liberdade de contratar a liberdade contratual?

Os manuais de direito sempre fazem essa diferenciação, ensinando que a liberdade de contratar é a possibilidade de contratar “se assim quiser”, enquanto a liberdade contratual está na faculdade de escolher o conteúdo do contrato.

Então, havendo a proibição do síndico apresentar procuração de condômino, a liberdade de contratar está prevista naquele meio convivencial.

Em contrapartida, não havendo essa proibição (omissão) ou mesmo havendo a permissão expressa, a liberdade de contratar é plena.

Até aqui já se sabia desta informação.

Contudo, no que diz respeito à liberdade contratual, deve-se tomar cuidado, uma vez que podem tanto haver limitações na própria convenção, como nos princípios gerais do contrato.

Diz-se isso, em razão do conteúdo da procuração dada ao síndico não poder ser pleno, geral e indeterminado, uma vez que o síndico nunca pode ser o administrador dos interesses do condômino e do condomínio ao mesmo tempo, em razão do conflito de interesses já mencionado acima.

Portanto, a dispositividade aberta para a Convenção de Condomínio está apenas para a outorga de poderes em relação a atos certos e necessitam ser discriminados.

É como se existissem dois blocos (atos e administração de interesses), mas somente no primeiro poderia ser regulamentado em relação da situação hipotética do síndico-mandatário.

Em geral, as convenções atuais preveem a possibilidade de o síndico representar um condômino, estipulando limitações de ser por ato, descriminando a validade para apenas uma assembleia, com requisitos formais de reconhecimento de firma antes da entrega.

A exigência de ser por ato e com firma reconhecida em cartório não é abusiva, pois, como já se disse tratar da liberdade de contratar.

Um exemplo, Luke pode negar comprar uma bicicleta do Léo (mandatário do proprietário) pelo fato de não ter uma procuração específica e com firma reconhecida.

As assembleias quase sempre estão aprovando compra de determinado bem durável, o que gerará um dispêndio futuro para os condôminos (ou mesmo os futuros condôminos que venham a comprar), por isso, a coletividade edilícia pode decidir ser rigorosa, nos requisitos formais também.

4. ABUSO DE DIREITO PELO SÍNDICO E A LIMITAÇÃO GERAL NO CÓDIGO CIVIL DE 2.002

4.1. BOA-FÉ OBJETIVA

Inicialmente, o aplicador de direito precisa entender que as relações entre os condôminos são negociais. Portanto, todo negócio jurídico há de ser interpretado conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. (remição do art. 113 do Código Civil)

Logo, uma vez comprovado pelo condômino dissidente que os atos do síndico violam a boa-fé objetiva, pois estes não se presumem, deve haver a responsabilização do mesmo pela sua má conduta dolosa.

Como exemplo, tem-se o que ocorre muito na prática. Os síndicos simulam uma situação de emergencialidade para aprovar a aquisição de câmeras sob a frágil alegação de ser uma benfeitoria necessária e sob o cenário da violência na cidade do Rio de Janeiro.

Analisando mais detidamente o significado da palavra emergência no dicionário on-line do Google, verifica-se que é: emergência substantivo feminino 1. ato ou efeito de emergir. 2. situação grave, perigosa, momento crítico ou fortuito.

O item 2 é o que se amolda na situação hipotética.

Portanto, trata-se de uma situação perigosa, grave, momento crítico ou fortuito. A alegação de emergencialidade tem a evidente finalidade de se furtar ao quórum qualificado de maioria absoluta do inciso II do art. 1.341 (remição). Ora, em que pese os argumentos calorosos a respeito do assunto, a instalação de câmera não é emergencial por 3 motivos.

Primeiro, em uma cidade como o Rio de Janeiro, as câmeras não impedem a ocorrência de delitos criminais, muitas vezes por entenderem a inoperância do Estado em investigar os casos com apresso. Muito pelo contrário, o que se observa é a despreocupação dos criminosos na sua empreitada delitiva, tanto que não usam máscaras, chapéus ou qualquer objeto que esconda o seu rosto.

Segundo, pode-se entender com facilidade que um portão elétrico quebrado ou uma caixa d´água com defeito possam ser consideradas emergenciais, pois a não realização da obra de conservação ou instalação importará em unidades sem água e o condomínio com as portas abertas. Contudo, a não instalação de câmeras não possui esta natureza emergencial. Hipoteticamente, basta isolarmos o exemplo de uma casa e questionar ao morador desta casa que pretenda comprar câmera, mas que só possua 100 reais para este fim.

No dia em que decide comprar esta câmera, percebe que seu portão de entrada caiu naquele mesmo dia. Ao ser indagado por sua esposa qual benfeitoria irá priorizar, ou seja, o portão ou a câmera. A escolha não seria de difícil verificação, uma vez que o portão evidentemente impede a entrada e pessoas estranhas, enquanto a instalação de câmera “pode esperar”.

Portanto, a instalação de câmera não é emergencial e muito menos poderia ter sido fundamentado nesse sentido para a aquisição das mesmas pelo síndico. Dessa forma, demonstrou-se a má-fé do administrador condominial.

Trazendo essa situação hipotética para o caso de o síndico estar votando como representante originário de sua própria propriedade e com procurações de outros condôminos, contudo, sem alcançar o quórum de maioria absoluta. Esta ata poderá ser anulada no prazo de quatro anos e pelo fato de estar propondo a instalação das referidas câmeras com desvio de finalidade, apresentando à assembleia como se fosse emergencial. Logo, evidente a sua má-fé e as procurações não podem ter valor sob tamanha ilegalidade.

4.2. EVITAR FRAUDES

Para dar início a este tópico, orienta-se o leitor a ler atentamente o seguinte exemplo: João (síndico de um condomínio de quatro apartamentos), representante da unidade 1, aproveitando-se da ausência de duas unidades (uma, residia pessoa idosa que não podia de deslocar e, outra, inadimplente, portanto, não poderia votar), aproveitou o vácuo de representação para aprovar questões de interesse particular, abrindo chamado para aprovação de aquisição e instalação de luminárias em áreas comuns mas que favoreciam apenas a sua unidade. Na assembleia, apareceu sua esposa representando a unidade 1, o síndico com procuração da unidade 2 (que estava em inventário) e ausente os demais.

Ocorre que a Convenção do Condomínio proibia a apresentação de procuração pelo síndico em representação de um condômino. Embora conhecedor desta norma edilícia, pois era o síndico, portanto, de má-fé, substabeleceu conforme a previsão do art. 656 do Código Civil para dar aparência de legalidade, levando os demais moradores ao erro pela fraude perpetrada.

Portanto, além de fundamentar a aquisição e instalação das luminárias como se fosse uma benfeitoria necessária, fraudou a assembleia para assinarem a representante de sua unidade 1 (esposa do síndico) e o seu advogado (com substabelecimento). A consequência desta ilegalidade foi a geração de dívidas para os demais moradores.

Conclui-se deste exemplo que a perpetração de um ilícito civil (talvez até penal) sempre ocorre quando o condomínio está mais fragilizado pela ausência de condômino, tanto pela inadimplência como pela execução de inventários e por estarem sendo locados.

Logo, desprezando a questão da proibição no caso hipotético apresentado e, mesmo que fosse permitido, a fraude pode ser motivação suficiente para desconsiderar o voto do síndico como mandatário de um condômino.

4.3. ABUSO DE DIREITO PROPRIAMENTE DITO COMO LIMITAÇÃO EXTRACONVENCIONAL

Infelizmente, é usual o síndico em uma assembleia geral comparecer com um número elevado de procurações, conseguindo se reeleger por outros períodos, sucessivamente.

Dessa forma, se perpetuando na administração de condomínio edilício. Geralmente, quando um síndico se utiliza desses subterfúgios para permanecer na administração, possivelmente, esteja atendendo interesses escusos.

Deve-se ficar bem claro que não existe qualquer ilegalidade a perpetuidade de um síndico, desde que a Convenção de Condomínio permita, contudo, desde que essa falta de alternância não seja praticada com artifícios irregulares e que atentem para a má-fé.

Observando-se a própria trajetória de um indivíduo que permanece sendo síndico por diversas vezes e por uma mera dedução, verifica-se que é deselegante, antipático, despótico e impedem mais condôminos adquiram e exerçam a atividade, impossibilitando a mudança de pontos de vista, ou seja, particularidades que a alternância só tem a oferecer de bom.

Como já mencionado, há de se ter como premissa aqui a permissão no documento edilício principal. Caso a Convenção de Condomínio não proíba, mas também não regule o objeto da outorga, quais sejam, para cada ato ou indeterminado, o aplicador do direito observar a limitação geral no direito civil (boa-fé objetiva, função social do contrato).

Na ausência de especificação de como se daria o objeto de outorga, a procuração por tempo indeterminado viola a boa-fé objetiva, pois geralmente o proprietário não reside no condomínio e não se importa como se dá a convivência no local. Além disso, não detem conhecimento dos problemas e necessidades peculiares.

Basta lembrar-se da situação de inventário comentada no início deste estudo em que os herdeiros não residem no condomínio e que literalmente se “livrar” do imóvel e não se importam se o condomínio pegar fogo, desde que seja depois da venda.

Portanto, uma visão contrária ao condômino residente. A solução para este caso é a de haver a previsão em convenção de que seja apresentada uma procuração para cada ato, com assinatura registrada. Logo, por incrível que pareça, a burocracia evita fraudes perpetradas pelo síndico.

Algumas convenções de condomínio limitam o número de procurações por pessoa, mas a maioria não. Fica como um conselho aos que elaboram as convenções condominiais, para não se esquecerem de incluir essa limitação.

Mas a maioria das convenções silencia a respeito. A lei, por seu turno, também ignora o problema. Portanto, se a convenção não limitar, nada impede que o próprio síndico ou outra pessoa compareça à assembleia geral com um número exagerado de procurações e consiga aprovar tudo o que quiser.

Assim, a primeira atitude que os condôminos devem tomar, é pedir para a administradora do condomínio uma cópia da convenção condominial ou obtê-la diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e verificarem a existência ou não dessa limitação.

Outra medida será formar uma comissão, encarregada de pedir as cópias das procurações, verificar se são outorgadas por tempo determinado e para qual fim. Também é preciso entrar em contato com os condôminos outorgantes, para verificar se são verdadeiras ou não, bem como se os condôminos que outorgaram estão ainda vivos. Mas não é preciso que estejam com firma reconhecida.

Há ainda outro recurso, que será obter certidões de propriedade no Registro de Imóveis, de todos os outorgantes das procurações e confirmar se eles ainda são proprietários, pois podem ter vendido as unidades ou até mesmo nunca terem sido proprietários. Mas, como em geral, são várias certidões e custam caro, é aconselhável formarem um grupo de condôminos e ratearem entre si essas despesas.

Em alguns poucos casos, as pessoas que se utilizam de excesso de procurações para se manterem no cargo, amedrontam os condôminos descontentes e os ameaçam com abertura de processos judiciais ou com aplicação de multas.

Mas a simples atitude de averiguar as procurações, não acompanhada de ofensas nem de acusações, não implica em dano moral. Portanto, tomando os cuidados necessários, ninguém será condenado em uma ação judicial.

Por outro lado, a aplicação de multas como forma de coação, também não deve ser motivo para os condôminos se amedrontarem. Se aplicadas, é necessário verificar se têm fundamento e se estão em conformidade com a convenção ou o regulamento interno. Caso contrário, podem ser anuladas judicialmente.

5 – CONCLUSÃO

Diante do que foi exposto neste texto, percebeu-se que a codificação civil não proíbe a utilização de procuração pelos síndicos, representando um (ou vários) condômino(s). Portanto, repete-se a aplicação geral do brocardo de que no direito civil o que a lei não proíbe é permitido. Tudo isso, considerando toda carga axiológica da autonomia da vontade, liberdade de contratar e a busca da solução dos problemas pelos mecanismos desenvolvidos pela vida privada.

Em seguimento a uma relação lógica do estudo, deve-se verificar se o principal documento do condomínio edilício proíbe. Ou seja, se a Convenção Condominial aprovada por 2/3 dos condôminos permite ou não o síndico como mandatário de um condômino.

Havendo a referida proibição, importante ressaltar que não é abusiva, pois não ocorrerá a extensão para apresentação de procuração por qualquer outra pessoa, não se podendo falar em limitação arbitrária de direitos fundamentais. Recorde-se que a questão debatida aqui é específica em relação ao síndico.

De outra mão, havendo previsão expressa ou sendo omissa a Convenção Condominial, a liberdade de contratar é plena, estando apenas limitada a liberdade contratual, que se trata do conteúdo do que vai ser outorgado, uma vez que o síndico não pode administrar interesses de forma geral, ilimitada e sem prazo.

Portanto, deve ser por ato, com o assunto a ser debatido expresso na procuração, referente a uma assembleia específica.

Se o síndico administra interesses do condômino, ele passa a ser mais condescendente com os mandantes, tratando iguais de forma diferente, violando o direito à igualdade na sua ótica horizontal. Como exemplificado, a fim de demonstrar o conflito de interesses e a evitar a formação de grupos privilegiados no cotidiano edilício, o advogado não pode ser o representante de um indivíduo A em um processo X e ser o advogado da parte contrária de A em um processo Y.

A função social do síndico como representante do condomínio edilício não é administrar interesses, mas administrar o condomínio. Em sendo assim, como poderia de um lado aplicar uma multa em um de seus mandantes e permanecer ileso na representação por outro lado. Certamente, o síndico preferirá ser condescendente com o mandante para manter o seu voto favorável em uma assembleia.

A especificação do ato e a sua permissibilidade possui a estrutura perfeita para a convivência edilícia, pois segue o seguinte roteiro: publicação de chamado de assembleia com os assuntos explícitos a serem votados, conhecimento dos condôminos, formação de opinião sobre o que vai ser votado, comparecimento ou outorga dos poderes para votar no sentido que entenda correto.

Logo, há uma relação de publicidade e outorga. Contrariamente do que ocorre em uma outorga indeterminada e geral.

Continuando, mesmo havendo a permissão de outorga de procurações gerais e ilimitadas, essas só cabem para pessoas que não sejam condôminos de outras unidades, muito menos para o síndico. Isto porque nem a coletividade privada pode impedir o exercício do direito de representação por terceiros estranhos ao condomínio.

Além do mais, o texto trouxe outras limitações que poderão ser impedidas pelos próprios condôminos de forma preventiva, realizando um juízo individual de não fazer e, de forma corretiva, realizada por condômino dissidente do ato praticado pelo síndico.

As razões limitadoras da atividade de mandatário do síndico são os mesmos de qualquer negócio jurídico, quais sejam, a boa fé objetiva, eticidade, prevalência do interesse edilício em relação ao anseio individual, quando seja objeto de fraude, desvio de finalidade, dentre outras que importem em anulabilidade e nulidades.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos. São Paulo: Atlas, 2002. p 45-49;

BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ ccivil_03/leis/2002/L10406.htm . Acesso em 03 de janeiro de 2017;

BRASIL. Código de Processo Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 05 de janeiro de 2017;

BRASIL. Código Tributário Nacional. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5172Compilado.htm. Acesso em: 05 de janeiro de 2017;

BRASIL. Decreto-lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942. Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro. Diário Oficial da União, Rio de Janeiro, DF, 09 de setembro de 1.942, retificado em 8 de outubro de 1942 e 17 de junho de 1.943;

EMERGÊNCIA. In: DICIONÁRIO do Google. Disponível em: https:// www.google.com.br/webhp?sourceid=chrome-instant&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=w%20 significado. Acesso em: 10 de janeiro de 2017;

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Editora Saraiva, 2011. p. 412-448.


[1]  Art. 616.  Têm, contudo, legitimidade concorrente: I - o cônjuge ou companheiro supérstite; II - o herdeiro;

[2] Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

[3] Art. 2o Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue.

§ 2o A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior.

[4] Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;



Informações sobre o texto

Artigo apresentado em curso de Pós-Graduação em Direito e Processo Civil da Universidade Cândido Mendes.

Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

0