Discute-se aqui o lucro imobilário e o imposto de renda.
Na Constituição:
Art. 153 – Compete à União instituir impostos sobre: […]
III – renda e proventos de qualquer natureza; […]
§ 2º – O imposto previsto no inciso III:
I – será informado pelos critérios da generalidade, da universalidade e da progressividade, na forma da lei;
Esse dispositivo diz que o imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza deve ser informado, nos termos da lei, pelos critérios da generalidade, universalidade e progressividade. A universalidade refere-se a todas as rendas e proventos; a generalidade relaciona-se a quaisquer pessoas; e a progressividade está para o acréscimo patrimonial, ou seja, se maior a renda, maior será a alíquota aplicável.
O artigo 153, inciso III, da Constituição Federal mostra que a incidência do imposto deve ocorrer sobre a renda e proventos de qualquer natureza, não abarcando qualquer outro elemento. A renda e proventos de qualquer natureza resumem-se em: “[…] ganhos econômicos do contribuinte gerados por seu capital, por seu trabalho ou pela combinação de ambos e apurados após o confronto das entradas e saídas verificadas em seu patrimônio, num certo lapso de tempo”.
O lucro obtido pela alienação de imóvel está sujeito a cobrança do imposto de renda.
Em conformidade com a Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:
I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;
II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;
III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.
Como se vê, a venda de imóvel implicará na incidência da hipótese descrita no inciso I, sendo a alíquota aplicável 15% sobre o lucro auferido.
Para a determinação da base de cálculo (lucro imobiliário) será realizado o cálculo da diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor da venda.
Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda. Porém, em alguns casos, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do imóvel, o custo do imóvel será:
a) O valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão (ITBI);
b) Ou o valor que tenha servido de base de cálculo do imposto de importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;
c)Ou o valor de avaliação no inventário ou arrolamento;
d) Ou, o valor de transmissão utilização, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;
e) Ou, ainda, o valor corrente, na data de aquisição.
De acordo com a Secretaria da Receita Federal, podem integrar os custos de aquisição de imóveis, a partir de 01 de janeiro de 1992:
a) As parcelas de juros pagas pelo financiamento (SFH ou outras formas);
b) Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgotos e de eletricidade, desde que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;
c) O valor da contribuição de melhoria;
d) Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como, pintura, reparos em azulejos, encanamentos etc.;
e) O imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;
f) As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;
g) E, também, os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.
O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem – caso esta tenha saído do seu bolso – com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pelo Município (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.
O valor da venda é o que se recebe pela venda do imóvel.
Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação.
Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.
Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais Selic do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.
O lucro imobiliário, consoante legislação aplicável, é auferido pela pessoa física na data da venda do imóvel. Nessa oportunidade, pelo instrumento público celebrado entre as partes e pelas condições de venda firmadas possui o fisco condições para aferir se do preço estipulado houve lucro ou não. 3. Esse capital para fins de tributação encontra suporte no artigo 43 do CTN e no artigo 23 da Lei 9.250. Não há o que se falar, nesta hipótese, sobre a exigibilidade tributária incidente sobre o patrimônio, mas sobre a renda ou disponibilidade financeira, concebida na forma de entrada em espécie, representada pelo lucro obtido com a venda do bem (TRF 3ª Região, AMS 2432 SP 2003.61.19.002432-1- DJU :29/06/2007 PÁGINA: 704).
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 702915/RS(DJ de 21 de setembro de 2007), já entendeu que o resultado obtido pelo sócio com a transferência de imóvel de seu patrimônio para integralizar participação no capital social de pessoa jurídica está sujeito à tributação do imposto de renda, a menos que se cuide de prédio com até 2 (duas) unidades imobiliárias ou, então, a alienação das unidades imobiliárias tenha se verificado após decorrido o prazo de 60 (sessenta) meses, contado da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do imóvel.
Mas, por outro lado, quando se analisou a questão do imposto de renda e lucro imobiliário, à luz do Decreto-Lei 1.641/79, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 396145/SC, Relator ministro Humberto Gomes de Barros, DJ de 17 de novembro de 2003, entendeu que transferência de imóvel, para integralizar cota em sociedade limitada não é fato gerador de imposto de renda sobre lucro imobiliário. Em rigor, tal transferência não constitui alienação. O suposto alienante, simplesmente o transformou em fração ideal de um condomínio de capitais personalizado (a sociedade). Bem por isso, o Art. 1º do DL 1.641/78 não inseriu tal negócio entre aqueles geradores de rendimento tributável.
Por demais importante, para conhecimento da matéria o REsp 23999/RJ, Relator ministro Ari Pargendler, DJ de 15 de abril de 1996, pág. 11507, quando se disse:
TRIBUTARIO. IMPOSTO DE RENDA. LUCRO IMOBILIARIO. ALIENAÇÃO DE IMOVEL SUBSEQUENTE A SUA AQUISIÇÃO, ATRAVES DE DOAÇÃO, POR ADIANTAMENTO DA LEGITIMA. DECRETO-LEI N. 1641, DE 1978. PORTARIA N. 80, DE 1989, DO MINISTRO DA FAZENDA. A PORTARIA N. 80, DE 1979, DO MINISTRO DA FAZENDA, NÃO INVADIU AREA RESERVADA A LEI AO DISPOR QUE SE CONSIDERASSE COMO VALOR DO IMOVEL DOADO AQUELE QUE SERVIU DE BASE PARA O LANÇAMENTO DO RESPECTIVO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
A segunda turma do Superior Tribunal de Justiça reiterou o entendimento de não-incidência do imposto de renda sobre venda de imóvel havido por herança, mormente se fundamentado na Portaria n. 80/1979- MF, ademais declarada ilegal por esta Corte, pois não poderia fixar tal cálculo de imposto por ser matéria submetida à reserva legal. Precedentes citados: EREsp 23.999-RJ, DJ 19/12/1997, e REsp 57.415-RJ, DJ 10/4/1995. processo/justica/jurisprudencia.asp?origemPesquisa=informativo&tipo=num_pro&valor=REsp1042739" target="new">REsp 1.042.739-RJ, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 26/8/2008.
Nesse ponto, decidiu o TRF - 4ª Região, EDAC 124848 RS 1999.04.01.124848-4, DJ 16/01/2002 PÁGINA: 607:
EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS. AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL. HERANÇA. LUCRO IMOBILIÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. NÃO-INCIDÊNCIA. CDA. FUNDAMENTOS LEGAIS INSUBSISTENTES.
Lucro imobiliário advindo de transação relativa a bem imóvel herdado não constitui rendimento tributável nos moldes do Decreto-Lei 1641/78. Os fundamentos jurídicos que embasaram a CDA não criam fato gerador em relação à matéria demandada, regulando tão-só a forma de pagamento, as operações atingidas e os respectivos sujeitos passivos, sem coroar a hipótese de lucro imobiliário sobre herança. Impõe-se declarar insubsistentes os fundamentos legais elencados na CDA, para constituição do crédito tributário.
Outra questão importante na matéria diz respeito à isenção do imposto de renda em ganho de capital na venda de imóvel para quitar o segundo bem.
Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.
Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.
O entendimento da Segunda Turma, especializada em direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina na Justiça Federal. A decisão ocorreu no REsp 1496478.
No voto divergente, o ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não ter liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista. “Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro. Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.
