Este texto auxilia condomínios na tarefa de recuperar os créditos decorrentes da inadimplência, com destaque para o procedimento perante os juizados cíveis.

Uma das questões mais tormentosas enfrentadas cotidianamente pelos condomínios residenciais em nosso país é, com certeza, a inadimplência dos condôminos.

 Diante disso, neste breve artigo, buscaremos auxiliar os condomínios no enfretamento da questão, através da abordagem do procedimento judicial de recuperação dos aludidos créditos, especialmente no âmbito dos Juizados Especiais, à luz das modificações introduzidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015).

Inicialmente, ressaltamos que a concepção de condomínio edilício está diretamente relacionada à ideia de solidariedade entre os condôminos para manutenção e conservação de área comum. Está pautado, pois, na comunhão de vontades e de esforços dos coproprietários para alcançar o aludido objetivo.

Para tanto, a nossa legislação – art. 24 da Lei nº 4.591/64 e art. 1.350 do Código Civil - prevê a realização anual de Assembleia Geral com o propósito de fixar o orçamento para o respectivo período e o rateio das despesas a serem suportadas pelos condôminos. Verbis:

Lei nº 4.591/64

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

Código Civil

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

O rateio das despesas se dá, em regra, de forma proporcional às dimensões das frações ideais de cada condômino, ou seja, quanto maior a fração ideal tende a ser maior o valor da contribuição do condômino. No entanto, os condôminos podem convencionar esse rateio de forma distinta, como reza o art. 1.336, inciso I, do CC.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Não honrando com sua obrigação de adimplir as contribuições, o condômino fica sujeito a cobranças, tanto no âmbito administrativo quanto no âmbito judicial.

A cobrança no âmbito administrativo se dá, ordinariamente, pela emissão de cartas de cobrança por parte das administradoras ou escritórios de advocacia.

Já a cobrança judicial requer, obviamente, a provocação do Poder Judiciário.

Pois bem, a cobrança judicial, até o advento do atual Código de Processo Civil, dava-se de forma mais tormentosa, uma vez que a ação de cobrança tinha duas fases, uma de conhecimento e outra de execução. Somente após encerrada a fase de conhecimento, com prolação de sentença condenatória, era possível inaugurar a fase executiva do processo. A sentença prolatada na primeira fase, reconhecendo a existência de crédito do condomínio em relação a determinado condômino, constituía-se em título necessário para se iniciar a fase seguinte (a executiva). A fase executiva era, assim como ainda é, destinada ao efetivo recebimento do crédito, seja mediante cumprimento de forma voluntária, seja mediante cumprimento coercitivo.

A novidade trazida pelo atual diploma consiste na possibilidade de se buscar a recuperação do crédito sem passar pelas duas fases descritas acima. Não há mais  necessidade da fase de conhecimento. Não há mais necessidade de constituição de título executivo judicial. Em outras palavras, não há mais a necessidade de se proferir sentença reconhecendo ser o condomínio credor de determinado valor em relação a determinado condômino.

Isso porque o atual Código de Processo Civil, através do art. 784, inciso X, alça os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício - quando previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, e desde que documentalmente comprovadas -, à categoria de título executivo extrajudicial. Verbis:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Assim, não há mais a necessidade de se propor uma Ação de conhecimento com o objetivo de se constituir um título executivo, no caso judicial, na forma de sentença condenatória.

Basta, hoje, o credor munir-se de título executivo extrajudicial, para, em vez de percorrer duas etapas em um mesmo processo (uma de conhecimento e outra de execução), percorrer apenas uma delas, a de execução, mediante propositura de Ação de Execução de contribuições condominiais.

Deve o credor, no entanto, ter o cuidado de comprovar documentalmente a legitimidade do seu título. Deve ele conduzir aos autos do processo os seguintes documentos: (1) a Convenção do Condomínio, para demonstrar como o rateio é disciplinado por ela; (2) a Ata da Assembleia Geral que fixou o rateio de despesas para cada período cobrado, a fim de tornar possível a apuração dos valores fixados em cada período; e (3) a Planilha de Cálculos discriminando os valores devidos.

Assim, a Convenção deve ser acostada para demonstrar a forma que o rateio é disciplinado no Condomínio, seja de modo proporcional às frações ideais, como prevê o art. 1.336, I, do CC, seja de modo distinto. Servirá também para justificar a cobrança simultânea de outra parcela que não seja a do rateio regular, a exemplo de honorários advocatícios convencionais.

No caso das Atas das Assembleias, elas devem corresponder ao período cobrado. Dessa feita, caso a cobrança, por exemplo, abranja contribuições devidas em 03 anos distintos, deve-se juntar a Ata que fixou o valor da contribuição em cada ano, justamente para evidenciar qual era o valor da contribuição prevista para o respectivo lapso temporal.

Recomenda-se, ainda, observar se há necessidade de juntar o Regimento Interno do Condomínio, pois, não raro, dispõem sobre objeto passível de cobrança.

Assim, proposta a Ação de Execução, instruída dos documentos suprarreferidos, deverá o condômino inadimplente ser citado para pagar no prazo de 03 dias, acrescido de honorários advocatícios de 10% (art. 827 e ss.).

O Código também prevê estímulos financeiros para o imediato cumprimento da execução. Nessa linha, na hipótese de pagamento no prazo assinalado, os honorários devem ser reduzidos à metade (art. 827, § 1º). Mas, na hipótese de apresentação de Embargos à Execução, sendo estes rejeitados, os honorários poderão ser majorados para até 20% (art. 827, § 2º).

Essas mudanças trazidas pela atual Norma Adjetiva Civil, Lei nº 13.105/2015, têm reflexos nos Juizados Especiais, uma vez que o uso do aludido regramento processual se dá na órbita do microssistema dos Juizados ao menos nas hipóteses expressamente previstas. E, no caso de execuções de títulos extrajudiciais, o art. 53, da Lei nº 9.099/95[1], autoriza expressamente a observância do Código de Processo Civil.[2]

Assim, nos Juizados, de igual forma, há a possibilidade de se promover a Ação Executiva em apreço, com base em título extrajudicial, intimando o executado para pagamento em 03 (três) dias.

Todavia, na prática, com fulcro no Princípio da Conciliação que rege os Juizados (art. 2º da Lei 9.099/95)[3], e até mesmo norteia o novo Código de Processo Civil (art. 139, V)[4], tem-se observado nesses órgãos jurisdicionais a designação de audiência de conciliação, antes da abertura do prazo para pagamento.

Defendem os magistrados, ainda, que o Enunciado 145 do FONAJE corrobora com essa linha de pensamento, porquanto preconiza que “a penhora não é requisito para a designação de audiência de conciliação na execução fundada em título extrajudicial” (XXIX Encontro – Bonito/MS). Em outras palavras, defendem que a realização de audiência de tentativa de conciliação deve se dar antes e independentemente da adoção de qualquer medida coercitiva.

No âmbito dos Juizados também merece destaque o fato de o NCPC, de forma expressa, ter preservado a competência deles para processamento e julgamento da cobrança dos créditos devidos pelos condôminos aos condomínios independentemente do valor.

Observe que a competência para apreciação da aludida matéria decorria da combinação do art. 3º, inciso II, da Lei nº 9.099/95, com o disposto no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973. Do primeiro diploma se extrai que os Juizados Especiais Cíveis têm competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, incluindo dentre elas as enumeradas no art. 275, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973. Ao tempo que o último contempla a hipótese de “cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio”[5], criando uma exceção a alçada estabelecida para os Juizados.

Pois bem, a revogação do CPC de 1973 poderia gerar dúvida quanto à possibilidade de cobrança de quaisquer quantias ao Condômino pelo Condomínio perante os Juizados, já que a alçada destes, de regra, está limitada às causas de até 40 salários mínimos.

No entanto, o legislador teve o cuidado de disciplinar, no novo Códex, no capítulo destinado às disposições transitórias, que até a edição de lei específica, os Juizados continuariam competentes para apreciar as causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973. In verbis:

Art. 1.063.  Até a edição de lei específica, os juizados especiais cíveis previstos na Lei no 9.099, de 26 de setembro de 1995, continuam competentes para o processamento e julgamento das causas previstas no art. 275, inciso II, da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.

Dessa maneira, a exceção ao limite de alçada foi preservada.

Por fim, destacamos que a política de incentivos para pagamento imediato do débito em execução, consistente na redução de honorários no caso de pronto pagamento, não se aplica aos Juizados, posto que em Juizados somente são devidos honorários em segundo grau de jurisdição.

Inclusive, o enunciado 97 do FONAJE, que trata de execução de título judicial, já sob a ótica do NCPC, dá respaldo a essa última conclusão, ao externar não ser aplicável a incidência de honorários advocatícios naquela hipótese. Consequentemente, se indevidos honorários para estimular o imediato pagamento de crédito constituído judicialmente, menor razão existe para sua incidência no caso de título extrajudicial, pelo fato de sua constituição não exigir prévio e desgastante processo de conhecimento.  Vejamos o Enunciado:

ENUNCIADO 97 – A multa prevista no art. 523, § 1º[6], do CPC/2015 aplica-se aos Juizados Especiais Cíveis, ainda que o valor desta, somado ao da execução, ultrapasse o limite de alçada; a segunda parte do referido dispositivo não é aplicável, sendo, portanto, indevidos honorários advocatícios de dez por cento (nova redação – XXXVIII Encontro – Belo Horizonte-MG).

Feitas essas considerações, podemos concluir, à luz do Novo Código de Processo Civil, que os condomínios possuem um instrumento mais célere para recebimento de seus créditos decorrentes da inadimplência dos condôminos, uma vez que abrevia o procedimento de cobrança, ao dispensar a constituição de título judicial. No entanto, para promoverem a Ação Executiva, com base em título extrajudicial, devem instruir adequadamente o feito, juntando a Convenção do Condomínio, as Atas das Assembleias que fixaram os valores das contribuições em aberto e Planilha de Cálculo discriminando o débito.

Concluímos, ainda, que os Juizados Especiais continuam competentes, independentemente do valor do débito, para processamento e julgamento das respectivas cobranças condominiais; que, nos Juizados, os Magistrados têm adotado a prática salutar da tentativa de conciliação, antes de abrir prazo para pagamento; e, por fim, que a política de incentivos para pronto pagamento, consistente na redução de honorários, não se aplica nessa esfera jurisdicional.


nOTAS

[1] Art. 53. A execução de título executivo extrajudicial, no valor de até quarenta salários mínimos, obedecerá ao disposto no Código de Processo Civil, com as modificações introduzidas por esta Lei.

[2] A utilização supletiva e subsidiária do CPC, de forma genérica, tem gerado polêmica, encontrando-se na Ministra do STJ Nancy Andrighi forte combatente dessa idéia. No entanto, sua utilização nas hipóteses expressamente previstas e para adequada definição de determinados institutos processuais não regulamentados na lei específica dos Juizados é inquestionável.

[3] Art. 2º O processo orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, buscando, sempre que possível, a conciliação ou a transação.

[4] Art. 139.  O juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código, incumbindo-lhe:  V - promover, a qualquer tempo, a autocomposição, preferencialmente com auxílio de conciliadores e mediadores judiciais;

[5] Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

II - nas causas, qualquer que seja o valor:

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;        (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

[6] Art. 523.  No caso de condenação em quantia certa, ou já fixada em liquidação, e no caso de decisão sobre parcela incontroversa, o cumprimento definitivo da sentença far-se-á a requerimento do exequente, sendo o executado intimado para pagar o débito, no prazo de 15 (quinze) dias, acrescido de custas, se houver.

§ 1o Não ocorrendo pagamento voluntário no prazo do caput, o débito será acrescido de multa de dez por cento e, também, de honorários de advogado de dez por cento.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

NASCIMENTO, Augusto. Cobrança de taxas condominiais à luz do novo Código de Processo Civil. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 5145, 2 ago. 2017. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/59396. Acesso em: 13 nov. 2019.

Comentários

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    ROGERIO LOPES

    Excelente texto Dr. Augusto! Restou-me, porém, a seguinte dúvida: como os condomínios não estão elencados no artigo 8º 1§ da Lei 9.099/95, não seriam ilegitimados para propor a referida execução perante os JEC´s? Desde já agradeço o retorno.