Built to suit: locação de imóvel feito sob medida

Introdução

O built to suit é um instituto relativamente novo no direito civil brasileiro, pouco ou nada regulamentado. Trata-se, em essência, da locação de um imóvel sob medida, ou seja, o locador, ao disponibilizar seu imóvel em locação, deverá fazê-lo conforme as exigências do locatário, levando em conta suas preferências e finalidades.

1. Breve Contexto Histórico

Desde o início da década de 1990 até recentemente, observou-se, no Brasil, uma grande evolução e consolidação financeira no mercado imobiliário. Tal evolução, aliada à complexidade adquirida nas relações negociais desse setor, deu origem a uma nova modalidade contratual, cujo nome provém da língua inglesa: built to suit, expressão que pode ser traduzida como “construído para servir”.

2. Conceito e Características

Sem regras específicas que o regulassem até pouco tempo, os contratos de built to suit consistem em locações de imóveis nas quais o locador se compromete a entregar o imóvel sob medida, de acordo com as requisições do locatário, observando a finalidade para a qual o bem será utilizado e suas conveniências. Assim, o locador constrói ou reforma o imóvel de modo a atender às necessidades do locatário.

Trata-se de uma combinação entre dois tipos contratuais: o de empreitada — pois o locador realiza a construção ou adaptação do imóvel — e o de locação — visto que o bem permanecerá sob a posse do locatário. A propriedade, contudo, continua pertencendo ao locador, enquanto o locatário paga um valor previamente ajustado para garantir sua permanência no imóvel, dentro de um contrato bilateral.

É, portanto, um negócio jurídico complexo, que pode envolver a compra e venda do terreno, a empreitada, a prestação de serviços (como o fornecimento de desenhos e projetos), a administração da obra e, por fim, a própria locação do imóvel.

Nos contratos de built to suit, nem sempre o locatário remunera diretamente o locador pela obra feita sob medida. Na prática, os valores gastos com a construção são incorporados aos aluguéis a serem pagos posteriormente.

Além dos contratos de empreitada e locação, também se pode relacionar o built to suit ao contrato de venda mediante amostra. Embora não se trate de compra e venda, a apresentação do projeto e da configuração final do imóvel ao locatário é de extrema importância, pois adequar-se às suas necessidades é requisito essencial desse tipo contratual.

A lei que originalmente regulava as relações locatícias era a Lei nº 8.245, de 1991. Todavia, mais de duas décadas depois, com a evolução do mercado imobiliário, surgiu a Lei nº 12.744, de 2012, que passou a tratar de modo específico do built to suit.

A referida lei ampliou a importância da autonomia da vontade — requisito fundamental nesses contratos — ao assegurar que as cláusulas pactuadas entre as partes sejam respeitadas e não sujeitas à nulidade, uma vez que o texto legal não prevê a vulnerabilidade do locatário, típica dos contratos locatícios convencionais.

Uma das especificidades dessa modalidade é que o imóvel deve possuir finalidade não residencial e urbana, ou seja, de uso comercial, condição básica para o built to suit.

Outra particularidade introduzida pela Lei nº 12.744/2012 é a previsão de prazo mínimo de dez anos, conferindo às partes liberdade quanto à revisão de aluguéis e à aplicação da Lei do Inquilinato, de modo a evitar abusos contratuais.

Esse prazo mínimo foi instituído para garantir ao locador a recuperação do capital investido, além da percepção de rendimentos compatíveis com o empreendimento.

Atualmente, os contratos de built to suit vêm sendo amplamente utilizados como instrumento de investimento imobiliário, refletindo a adaptação do direito às demandas do mercado financeiro.

3. Fases do Built-to-suit

Os contratos de built to suit desenvolvem-se em três fases distintas:

Modelagem comercial;
Desenvolvimento imobiliário;
Utilização do imóvel.

Na primeira fase, o locatário procura compreender as necessidades do cliente. Após o alinhamento de ideias, procede-se à seleção da área ideal, à concepção do projeto, à concorrência de obras e orçamentos e à elaboração da proposta comercial. É nessa etapa que o contrato é confeccionado e assinado.

Na segunda fase, realiza-se a aquisição do terreno, quando necessária. Após a aprovação do projeto, iniciam-se as obras e são obtidas as licenças junto aos órgãos competentes.

Concluídas as obras, inicia-se a terceira e última fase, em que o cliente passa a utilizar o imóvel. Caso necessário, o locador será responsável pelas manutenções preventivas e pelas melhorias do bem.

4. Prós e contras

Entre as vantagens do built to suit, destaca-se o fato de o imóvel atender perfeitamente às necessidades do locatário, o que aumenta a eficiência das atividades ali desempenhadas. Por ser restrito a imóveis urbanos e comerciais, essa modalidade tende a otimizar a utilização de espaços empresariais, estimulando a economia local.

Outro aspecto positivo é a celeridade na conclusão das obras, uma vez que o locador não recebe aluguéis enquanto o imóvel não estiver pronto. Assim, ele se vê estimulado a finalizar a construção com rapidez, ao mesmo tempo em que o locatário aguarda para iniciar suas atividades.

Como desvantagem, observa-se que, por ser construído sob medida, o imóvel pode ter baixa versatilidade após o término do contrato, servindo a poucos usos além daquele originalmente projetado.

5. Jurisprudência

Os tribunais brasileiros têm se mostrado fiéis à lei no tratamento dos contratos de built to suit, respeitando a vontade das partes. Em geral, a jurisprudência apenas amplia a responsabilidade do locador em caso de má execução da obra, reconhecendo o dever de indenizar o locatário por lucros cessantes e demais prejuízos:

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535, I E II, DO CPC. OMISSÃO, OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. BUILT TO SUIT. DESCARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. VERIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS Nº 5 E 7 DO STJ. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. (...) 2 - As operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida. Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado, por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido. 3. - Tipo de negócio jurídico que não se submete preferencial ou exclusivamente à Lei do Inquilinato. 4. - Contrato paritário, ou seja, as partes se encontram em situação de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, não havendo falar na imposição unilateral de condição, típica dos contratos de massa (por adesão), os quais se submetem a regramento específico e admitem certa relativização, razão pela qual descabe discussão acerca da validade ou eficácia do negócio jurídico entabulado entre as partes. 5. - Não se pode admitir a pretensão da autora de promover revisão do contrato firmado entre as partes com escopo de adequar o aluguel mensal pactuado à realidade de mercado, como se de contrato típico de locação se tratasse.

(REsp 1521448 SP 2015/0058620-4 / Ministro MOURA RIBEIRO / 21/10/2014)

RECURSO ADESIVO. Recolhimento do preparo de acordo com conteúdo econômico da matéria impugnada Possibilidade Suficiência do recolhimento da taxa judiciária Preliminar de deserção afastada Recurso conhecido. LOCAÇÃO. Ação revisional do aluguel proposta pelas locadoras julgada procedente Insurgência da locatária apoiada na alegação de que se trata de contrato da modalidade "built to suit" Prova, no entanto, que afasta a validade dessa tese Locadoras que, além do terreno, contribuíram com vultosa quantia para construção do prédio destinado à locação Responsabilidade da locatária pela construção, arcando também com parte dos custos da obra, no caso, para adequá-la às suas necessidades Concessão de desconto no aluguel para fins de ressarcimento destas despesas Aluguel revisando fixado de acordo com o apurado pelo perito judicial Apelação não provida e recurso adesivo conhecido e não provido.

(TJ-SP - APL: 02203319820098260100 SP 0220331-98.2009.8.26.0100, Relator: Sá Duarte, Data de Julgamento: 27/01/2014, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2014)

RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535, I E II, DO CPC. OMISSÃO, OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. BUILT TO SUIT. DESCARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. VERIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS Nº 5 E 7 DO STJ. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão prolatado pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região assim ementado: CIVIL. LOCAÇÃO. REVISIONAL. CONTRATO ATÍPICO. "BUILT TO SUIT". CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. OITIVA DE ASSISTENTE TÉCNICO QUE APRESENTOU LAUDO PERICIAL DIVERGENTE. DESPICIENTE. MATÉRIA DE DIREITO. ADEQUAÇÃO DO VALOR MENSAL DA LOCAÇÃO À REALIDADE DE MERCADO. INVIABILIDADE. CONTRATO PARITÁRIO. ATUALIZAÇÃO PELO IGP-M. VALIDADE E EFICÁCIA DO AJUSTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. - O juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele, dentro do seu livre convencimento, dispensar a produção de provas que julgar desnecessárias. Na hipótese, a manifestação do assistente técnico da autora consta dos autos (laudo divergente de fls. 551/573), sendo efetivamente despicienda sua oitiva. 2. - As operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida. Consistem em um negócio jurídico similar, em alguns pontos, ao contrato de locação, no qual, todavia, uma parte se encarrega de construir um imóvel customizado para as necessidades do contratante e este se obriga a locar o bem por prazo determinado, por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido. 3. - Tipo de negócio jurídico que não se submete preferencial ou exclusivamente à Lei do Inquilinato. 4. - Contrato paritário, ou seja, as partes se encontram em situação de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, não havendo falar na imposição unilateral de condição, típica dos contratos de massa (por adesão), os quais se submetem a regramento específico e admitem certa relativização, razão pela qual descabe discussão acerca da validade ou eficácia do negócio jurídico entabulado entre as partes. 5. - Não se pode admitir a pretensão da autora de promover revisão do contrato firmado entre as partes com escopo de adequar o aluguel mensal pactuado à realidade de mercado, como se de contrato típico de locação se tratasse. 6. - A única razão da alteração dos valores pactuados foi a correção pelo índice IGP-M, divulgado pela FGV, o qual, nos termos das cláusulas 5.1 e 5.2 foi eleito livremente entre as partes como fator de reajuste anual. Ora, se o quantum originalmente pactuado afigurava-se razoável para a autora, não há que se falar em onerosidade excessiva, na medida em que o reajuste decorreu apenas da aplicação do fator de correção escolhido pelas partes, importando entendimento diverso em violação ao princípio do pacta sunt servanda. 7. - Preliminar rejeitada. 8. - Apelação desprovida. (e-STJ, fls. 798/799) Opostos embargos de declaração, restaram rejeitados (e-STJ, fls. 816/823). Nas razões do recurso especial, alega a recorrente: a) ofensa ao art. 535, I e II, do CPC, sustentando, em síntese, a existência de omissões quanto a aspectos suscitados nos embargos de declaração; e b) violação ao art. 19, da Lei nº 8.245/91, ao fundamento de que a cláusula "built to suit" não extrapola a natureza locatícia do contrato. Não foram apresentadas contrarrazões. O recurso foi admitido na origem (e-STJ, fls. 860/861). É o relatório. DECIDO A irresignação não merece prosperar. Preliminarmente, não procede a arguição de ofensa ao art. 535, I e II, do Código de Processo Civil quando o Tribunal a quo se pronuncia de forma motivada e suficiente, sobre os pontos relevantes e necessários ao deslinde da controvérsia. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. PROVA TESTEMUNHAL. INDEFERIMENTO. ART. 535. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. SUMULA 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Não caracteriza omissão quando o tribunal adota outro fundamento que não aquele defendido pela parte. Destarte, não há que se falar em violação do art. 535, do Código de Processo Civil, pois o tribunal de origem dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. (...) 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 566.381/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 16/10/2014, DJe 23/10/2014) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO INEXISTENTE. REEXAME DE PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não viola o art. 535. do CPC o acórdão que motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. (...) 3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 445.811/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/9/2014, DJe 25/9/2014) De outro lado, o Tribunal de origem concluiu nos seguintes termos: Assim, não se pode admitir a pretensão da autora de promover a revisão do contrato firmado entre as partes com escopo de adequar o aluguel mensal pactuado à realidade de mercado, como se de contrato típico de locação se tratasse. Por outro lado, verifico que a única razão da alteração dos valores pactuados foi a correção pelo índice IGP-M, divulgado pela FGV, o qual, nos termos das cláusulas 5.1 e 5.2 foi eleito livremente entre as partes como fator de reajuste do valor mensal da locação. Ora, se o valor originalmente pactuado (R$24.000,00) afigurava-se razoável para a autora, não há que se falar em onerosidade excessiva, na medida em que o reajuste decorreu apenas da aplicação do fator de correção escolhido pelas partes, importando entendimento diverso em violação ao princípio do pacta sunt servanda. (e-STJ, fl. 796). Assim, a inversão do decidido, como propugnado, envolveria necessariamente reexame dos elementos fáticos e probatórios constantes dos autos, situação vedada pelas Súmulas nº 5 e 7 do STJ. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SFH. SEGURO HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRESCRIÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA CONTRATUAL. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, FATOS E PROVAS. SÚMULAS N. 5. E 7/STJ. 1. Aplicam-se as Súmulas n. 5. e 7 do STJ na hipótese em que a tese versada no recurso especial reclama a análise de cláusulas contratuais e dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 2. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1283218/PB, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, julgado em 25/11/2014, DJe 15/12/2014) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. IMPROCEDÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA DE CONDUTA ILÍCITA. REVISÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS/STJ 5 E 7. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, no presente caso, ao manter a sentença que julgou improcedente o pedido de reparação por alegado dano moral, fundamentou seu entendimento com base em interpretação de cláusula contratual e em elementos fáticos contidos nos autos, convicção essa cuja desconstituição é inviável a este Tribunal Superior, pois tal implica necessariamente adentrar o substrato fático-probatório. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1318806/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 21/10/2014, DJe 13/11/2014).

(STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 1.521.448 - SP, j. 31/3/2005, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO)

EMPREITADA. Atraso quanto à entrega da obra. Fatos invocados para justificá-lo não demonstrados ou inconsistentes para alijar a responsabilidade pelo pagamento da multa. Sentença mantida. Recurso não provido.

(TJ-SP, APL 0051280-76.2011.8.26.0114, Relator: Gil Cimino, Data de Julgamento: 04/09/2014, 36ª Câmara de Direito Privado)

6. Considerações finais

Observa-se que, à medida que a economia evolui, o direito acompanha esse processo, criando sistemas e normas aptos a regular novos institutos — inclusive aqueles importados, como o built to suit.

Esse conceito, embora recente, vem se consolidando com base na Lei nº 12.744/2012 e na própria Lei do Inquilinato, formando um corpo jurisprudencial sólido que garante segurança jurídica às partes envolvidas.