Com base no direito contemporâneo, principalmente a luz de sua constitucionalização, o direito de propriedade não é absoluto, ilimitado e irrestrito, devendo ser exercido nos limites sociais a qual ele se destina.
Isto é, a propriedade deve ser entendida não apenas como pretensão meramente individual do proprietário, mas como verdadeiro instrumento de convívio social e de preservação dos interesses da coletividade.
Como consequência, dentre outros ônus, incumbe ao proprietário/possuidor fazer bom e regular uso da coisa, respeitando a paz, sossego e segurança da coletividade, que sobrepõe-se ao seu interesse puramente individual.
A legislação civil regente, em consonância com a carta constitucional, determina que a fruição da propriedade deve, de forma cogente, preservar a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como devendo ser evitada a poluição do ar e das águas.
O ordenamento jurídico veda a prática de atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam animados pela intenção de prejudicar terceiro.
Tratando-se de condomínio edilício, regulado pela Lei nº 4.591/64 e Código Civil de 2.002, além do direito de votar nas deliberações da assembleia constituída acerca de assuntos que lhe são convenientes, podem os condôminos usar, gozar e livremente dispor da coisa da parte que lhe compete, sem que para tanto, como regra, necessitem da autorização.
Porém, referida prerrogativa não é absoluta, devendo o condômino observar os limites dos direitos alheios, abstendo-se de praticar condutas que afrontem a segurança, sossego, salubridade e segurança de terceiros, ou seja, dos demais condôminos.
Por assim dizer, não pode o condômino, na utilização de sua unidade particular ou áreas comuns, perturbar ou embaraçar a utilização dos demais condôminos, fazendo uso nocivo de sua propriedade.
O descumprimento das regras instituídas pela legislação civil regente e demais normas disciplinadas na convenção e regimento interno do condomínio, sujeita o condômino a sanções, desde que observada sua constitucionalidade, notadamente o direito de defesa.
As sanções variam desde advertência verbal, perpassando a multas disciplinares limitadas até dez vezes o valor da contribuição condominial mensal, ambas previstas na legislação, bem como sanções mais severas, como a privação de utilizar determinadas áreas comuns, corte no fornecimento de água e gás encanado.
A sanção mais gravosa que pode ser imposta ao condômino nocivo e antissocial é a sua exclusão, ou seja, a imputação de ordem judicial, afastando-lhe da posse da coisa, privando o uso/habitação efetivo do bem, uma das prerrogativas inerentes do direito de propriedade, ensejando polêmica, eis que não contemplado expressamente na letra fria da lei.
Fruto de construção doutrinária e jurisprudencial, a remoção do condômino nocivo e antissocial revela-se possível a luz da interpretação sistemática do ordenamento jurídico, especialmente a parte final do artigo 1.337, do Código Civil, sempre que houver elevada gravidade na conduta do condômino.
Ou seja, quando o condomínio se deparar com um condômino que faz uso absolutamente anormal e nocivo da propriedade, abusando dos direitos a ele inerente, praticando, pois, ato ilícito, cumulado com a ineficácia absoluta das sanções anteriormente impostas, como multas, admite-se sua exclusão, a luz do direito de coletividade.
Em tais hipóteses, o direito à propriedade deve ser mitigado em prol do direito à coletividade e do pacífico convívio social com os demais moradores.
Não é, entretanto, a mera alegação de uso nocivo e antissocial da coisa que sujeita a privação do condômino ao direito ao uso de sua propriedade, eis que a vida em sociedade impõe certa tolerância.
O ato nocivo deve se revestir de tal monta que afete sobremaneira os direitos dos demais condôminos.
No entanto, somente com o esgotamento das sanções, cumulado com o resultado infrutífero, a reincidência desenfreada do condômino descumpridor contumaz, e a instalação do caos que compromete a paz, segurança, sossego e bem-estar da coletividade, que se pode ensejar a deflagração da ação de exclusão, sendo que a autorização desta medida extrema reclama, de forma cogente, anuência ampla da assembleia, sob pena de nulidade.
Por fim, na ação judicial promovida pelo condomínio, cuja autorização, necessariamente, precede de autorização ampla da assembleia, deverá ser garantida a ampla defesa e ser realizada vasta dilação probatória.
