O que são os condomínios, partes comuns e possibilidades de aplicação de penalidades para condôminos infratores.

Diante da insegurança e violência que assola os centros urbanos, a grande tendência de moradia são os condomínios. Sejam verticais ou horizontais.

E o que é o condomínio? É a hipótese que o direito de propriedade pertencer a mais de um titular, com domínio comum a todos. Assim, todos podem usar o todo, com exclusividade da sua quota parte (que é seu apartamento, sua casa ou sua sala comercial). A fim de buscar a boa convivência, há regras e convenções que precisam ser estabelecidas e respeitadas pelos condôminos. E caso não se respeitem tais regras, existirão penalidades.

Quais as obrigações num condomínio? Uma das obrigações do condômino é pagar o condomínio e taxas condominiais.

Caso o condômino esteja inadimplente, poderá ser proibido (juntamente com seus familiares) de usar as área comuns (área de lazer, elevador, churrasqueira, piscina, etc) do condomínio? Não. E se tal proibição estiver prevista no Regimento Interno do Condomínio, com aprovação em Assembléia? Também não se pode fazer tal proibição.

Por que não poderá haver tal proibição, se o condômino encontra-se em débito com suas obrigações? Porque o direito ao uso das áreas comuns decorre do próprio direito de propriedade. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre de ele estar ou não adimplente com as despesas condominiais. Este direito provém do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange não apenas uma fração ideal no solo (unidade imobiliária), mas também as outras partes comuns.

Dessa forma, o dono do apartamento, por exemplo, é dono também de parte das áreas comuns. E por isso, a proibição de que o condômino tenha acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação) viola o que se entende por condomínio, limitando, indevidamente, o direito de propriedade.

E se o condômino infringir regras do condomínio ou ainda ficar inadimplente com suas obrigações, o que se pode fazer com ele? Os condôminos possuem o dever de contribuir para as despesas condominiais, conforme determina o art. 1.336, I, do Código Civil. No entanto, as consequências pelo seu descumprimento devem proporcionais a cada infração cometida por ele. Assim, no caso de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente sanções pecuniárias. Primeiramente, a lei determina que o devedor seja obrigado a pagar juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito:

Se o condômino for reincidente e apresentar um comportamento faltoso, e não um simples inadimplemento involuntário de alguns débitos, poderá ser imposto a ele, por deliberação de ¾ dos condôminos, outras penalidades mais rigorosas, também de cunho pecuniário, previstas no artigo 1337 do mesmo Código Civil, ou seja, pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos( prejuízo) que se apurem. Caso esse comportamento faltoso seja grave e reiterado, gerando até mesmo incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, essa multa poderá ser correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

Percebe-se, que a lei confere ao Condomínio meios legítimos para punir o condômino infrator e buscar a satisfação do seu crédito, inclusive prevendo, no Código de Processo Civil de 2015, a possibilidade de ação executiva das cotas condominiais, o que agiliza ainda mais o recebimento para o Condomínio. Entretanto, limitar o uso da área comum não é um desses meios, sendo proibido e ilegal.

A legislação existe para possibilitar o exercício de direitos de ambas as partes ( Condomínio e condôminos) e os síndicos devem sempre ter um consultor jurídico para auxiliá-los na elaboração do Regimento Interno e na realização das Assembléias, a fim de evitar futuros problemas admistrativos e judicias com os condôminos, bem como assegurar os direitos do Condomínio.


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