LEGITIMIDADE DO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA DISCUTIR SOBRE A POSSIBILIDADE DE DEMOLIR IMÓVEL DADO EM GARANTIA
Rogério Tadeu Romano
Com base na possibilidade de depreciação de bem dado como garantia real de crédito e na previsão, no contrato de mútuo, de observância dos padrões construtivos do loteamento habitacional, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a legitimidade de sociedade de crédito – credora hipotecária – para propor ação que busca a demolição de edificação construída fora das especificações previstas no instrumento contratual firmado para possibilitar a constituição do empreendimento.
Consoante o site do STJ, datado de 24.5.2108, ao reconhecer a legitimidade do credor hipotecário, o colegiado anulou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que havia concluído que a sociedade, integrante do Sistema Financeiro da Habitação, só teria legitimidade para discutir pontos diretamente relacionados à garantia, e não aspectos ligados ao desacordo da construção com os parâmetros estabelecidos.
“Em sendo imprevisível se a eventual venda do bem imóvel dado em garantia seria suficiente para o pagamento da dívida do executado, penso que é patente o interesse de agir da exequente, visto que, mesmo com a subsistência do terreno, é mesmo possível a depreciação do bem dado em garantia em vista de ter sido erigida construção incompatível com os padrões estabelecidos para o loteamento”, apontou o relator do recurso especial do credor hipotecário, ministro Luis Felipe Salomão.
A hipoteca é o direito real que o devedor confere ao credor, sobre o bem imóvel ou de sua propriedade ou de outrem para que ele responda sobre o resgaste sobre a dívida.
A hipoteca alinha-se ao lado do penhor, da propriedade fiduciária, na categoria das garantias que submetem uma coisa ao pagamento da dívida.
Não há o desapossamento da coisa e o objeto da garantia é o bem imóvel. Mas não cabimento de hipoteca sobre bens futuros.
Os bens em estado de indivisão, como é o caso do condomínio tradicional, podem ser hipotecados, guardadas as seguintes regras: com o acordo de todos, o imóvel em conjunto; se se tratar de coisa divisível, a parte de cada um; mas não pode um condômino hipotecar além das forças do seu quinhão. Efetuada a divisão, cada condômino tem o direito de dar em hipoteca a sua parte. Mas o bem de família não poderá ser objeto de hipoteca, dada a sua impenhorabilidade.
Fica o devedor com a posse do bem em garantia que lhe é seu, mas dado em garantia real ao credor.
Como direito real em garantia a hipoteca tem a sequela de forma que a alienação da coisa a outrem a mantém.
Regem a hipoteca os seguintes princípios:
a) Inscrição;
b) Especialização(na hipoteca judicial ela se fará por sentença);
c) Legalidade;
d) Prioridade;
e) Publicidade
O seu caráter acessório é nítido. Não há hipoteca em que exista um crédito.
O caso foi discutido no REsp 1.400.607.
A discussão sobre a legitimidade ativa do credor hipotecário foi levantada por meio de embargos à execução, nos quais o adquirente do imóvel alegou que a relação entre ele e a sociedade de crédito imobiliário era fruto do contrato de mútuo firmado para pagamento da compra do imóvel, mas que seria cumprido apenas com a liquidação do preço ajustado no contrato.
Nos embargos, a parte compradora reconheceu que construiu uma casa de madeira no loteamento, apesar de o contrato estabelecer de forma taxativa a necessidade de utilização de alvenaria nas fachadas externas das edificações. Entretanto, o comprador defendeu que a demolição do empreendimento seria exagerada e desproporcional.
