Locação em curso, direito de preferência do locatário, alienação do imóvel à terceiros, princípio "venda rompe locação" e requisitos legais para conferir proteção da locação em face de terceiros.

Princípio “venda rompe locação”

Existe um brocardo antigo, desde a época romana, que se aplica ao caso, denominado “venda rompe locação”.

Deste modo, um contrato de locação celebrado entre dois contratantes “A” e “B”, não pode produzir efeitos diante de “C”, uma terceira pessoa que não participou do ajuste inicial e que nada pactuou.

O locatário possui o direito legal de preferência na compra do imóvel, conforme dispõe o artigo 27 da lei de locações. No presente caso, optou por não adquirir o imóvel locado, tendo o mesmo sido vendido a uma terceira pessoa.

Segundo o que dispõe a Lei do Inquilinato, em caso de transferência da propriedade do imóvel a terceiros durante a locação, aquele que adquiriu o imóvel locado poderá dar por findo o contrato, manifestando formalmente sua intenção por escrito, com prazo legal de noventa dias para a desocupação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

 (...) § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Requisitos para a proteção do contrato de locação em caso de venda a terceiros

Contudo, a legislação traz proteção em face de determinadas locações, prevendo exceção ao princípio de relatividade dos contratos, estendendo seus efeitos a quem dele não é parte, o terceiro adquirente do imóvel.

Neste sentido, não é passível de denúncia pelo adquirente a locação que:

  • contenha, em seu contrato, cláusula de vigência em caso de alienação a terceiros;
  • esteja vigorando por prazo determinado;
  • esteja devidamente registrada junto à matrícula do imóvel no cartório do registro imobiliário.

Uma vez presentes os três requisitos acima, a cláusula contratual conferindo vigência da locação em face de terceiros, ganhará a publicidade com o registro imobiliário na matrícula do imóvel, adquirindo eficácia contra todos (erga omnes) e não apenas entre as partes contratantes.

Com o cumprimento dos três requisitos acima o contrato terá vigência em face de terceiros, razão pela qual o adquirente do imóvel não poderá encerrar a relação locatícia, ficando obrigado ao cumprimento de suas cláusulas e condições enquanto estiver em vigor o prazo da locação.

Tal exceção é especialmente importante em casos de contratos não-residenciais, em que a continuidade do estabelecimento em determinada localidade é fator preponderante para a manutenção da clientela e sucesso do negócio.

Francisco Machado Egito, advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do GRUPO FRANCISCO EGITO, administração de imóveis e condomínios. Mais textos sobre Direito Imobiliário, condomínios e negócios imobiliários em www.franciscoegito.adv.br


Autor

  • Francisco Machado Egito

    Advogado com pós-graduação em Direito Imobiliário e pós-graduação em Direito Notarial e Registral.Gestor de Negócios Imobiliários, com registro no CRA e no CRECI. Administrador de condomínios e imóveis. Sólida experiência em negócios imobiliários. www.franciscoegito.adv.br

    Textos publicados pelo autor

    Fale com o autor


Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

0

Livraria