Trata-se de uma questão que encontra enorme repercussão entre os leigos, e até mesmo entre os advogados, por pura falta de conhecimento e de entendimento das mudanças trazidas pela nova sistemática legal e processual.
A formação jurídica tradicional preparou o advogado como atuante na esfera judicial. Ao atender um cliente, avaliava o caso e apresentava como solução quase que invariavelmente, uma ação a ser deduzida em em juízo. Desta forma, o advogado não agia em busca de uma conciliação, apenas se transferia o ônus da solução do conflito ao Judiciário, sem sequer cogitar a resolução pela via extrajudicial. O advogado, dentro da visão tradicional, era um distribuidor de ações, pois lhe carecia amparo de um sistema que privilegiasse a resolução via extraprocessual.
Em razão da tradicional litigância como forma de resolução de conflitos, toda e qualquer questão era convertida em ações a serem demandadas em juízo. Com efeito, nas últimas décadas, o Judiciário se viu abarrotado de processos, incapaz de resolver todas as demandas que lhe eram levadas, por diversos motivos que não me cabem discorrer aqui neste texto.
Com os novos ventos trazidos pela mudança no ordenamento jurídico, com ênfase na conciliação, na redução da judicialização dos conflitos, o papel do advogado é alterado, com foco na permanente busca da conciliação, objetivando a resolução de conflitos pela via extrajudicial, de forma eficiente e eficaz, ou ainda, quando da opção pela via judicial, através das conciliações judiciais, arbitragem e mediações já previstas no novo CPC.
Na seara condominial, a medida inicial é o tratamento da inadimplência por via extrajudicial, objetivando a otimização de recursos, como o tempo e os custos de um processo. Desta forma, objetiva-se a composição dos conflitos, evitando adoção de medidas judiciais que só iriam onerar os devedores e retardar o recebimento dos valores em atraso, prejudicando todos os condôminos.
No entanto, na prática ainda encontramos muitos questionamentos sobre os honorários devidos pela atuação na esfera extrajudicial, sem que haja qualquer embasamento legal para tanto.
Objetivando esclarecer quanto ao tema, citamos um parecer da OAB-SP, formulado pelo Dr. Márcio Rachkorsky, Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico, que irá elucidar a questão e esclarecer em definitivo todos os condôminos.
Honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de débitos condominiais
A atuação do advogado nos condomínios edilícios tornou-se indispensável para uma gestão segura e eficiente. Dentre as tantas missões do advogado no direito condominial, destaca-se o combate à inadimplência, assim entendido como um conjunto de medidas adotadas face ao condômino inadimplente. A dinâmica do mercado imobiliário exige do advogado uma atuação extremamente proativa, sobretudo pela necessidade de reposição do caixa mensal dos condomínios para custeio das despesas ordinárias. Diante de tal cenário, os advogados incrementaram seus métodos de trabalho e, antes da tradicional propositura da ação judicial de cobrança, demorada e onerosa, passaram a utilizar interessantes ferramentas extrajudiciais, tais como cartas de cobrança, plantões de cobrança e setor de conciliação extraprocessual. Os advogados investiram pesado em software, centrais de atendimento, equipes de cobrança e instalações físicas.
O resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por advogado evita e previne litígios, além de trazer célere solução aos clientes, consolidando a atuação moderna do advogado, sem apequenar sua importância. É evidente que o advogado, ao enviar uma carta de cobrança ou realizar um plantão de cobrança, culminando na celebração de um acordo extrajudicial, utilizando sua estrutura e sua responsabilidade profissional, realizou com sucesso seu mister e merece receber seus honorários advocatícios, ou seja, a justa remuneração pelo serviço prestado! Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam em pagar os honorários advocatícios do profissional que efetivamente trabalhou no caso concreto, sob a ultrapassada alegação de que não houve ação judicial e que portanto os honorários não são devidos.
O que pretendem: Que o advogado se torne mero distribuidor de ações judiciais? Que o advogado fique alheio aos avanços sociais, onde figura como verdadeiro pacificador social? Que o advogado trabalhe sem receber? Em tempos de incansável busca pela modernização profissional e acima de tudo por uma solução mais eficaz aos conflitos, causa espanto imaginar que muitos ainda enxerguem o advogado como o profissional que atua apenas e tão somente nos Tribunais. O Código Civil determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, independente de propositura de ação judicial, senão vejamos os artigos 389 e 395:
Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.
A Tabela de Honorários da Ordem dos Advogados do Brasil prevê a cobrança de honorários advocatícios, a base de 10% (dez por cento), quando houver intervenção do advogado para solução de qualquer assunto no terreno amigável (item 89).
Apesar de lícita e acima de tudo justa, a estipulação de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais gera muita polêmica no mercado imobiliário, em razão da errônea analogia entre relação de consumo e rateio de despesas condominiais!
No caso dos condomínios, não há relação de consumo, mas sim um rateio de despesas comuns. O condômino, ao mesmo tempo em que é devedor, é também credor, pois de todo e qualquer recebimento feito pelo condomínio, ele é dono de um quinhão, relativo a sua quota-parte comum, de acordo com a fração ideal total de sua unidade. Assim, se o síndico contratou um escritório de advocacia para efetuar a cobrança judicial e extrajudicial dos inadimplentes, mediante recebimento de honorários advocatícios suportados pelo devedor, não se pode discutir a legalidade de tal estipulação, tampouco admitir o favorecimento do devedor em detrimento dos demais moradores, já onerados pela inadimplência de seu vizinho. Há que se atentar que o objetivo comum perseguido é o controle da inadimplência dentro do mês, impulsionada com o advento da multa de 2% (dois por cento), bem como carrear os custos da cobrança, seja ela judicial ou extrajudicial, ao causador da despesa, protegendo a massa condominial.
Com a exposição do jurista acima fica o tema esclarecido, prestigiando não apenas o trabalho do advogado, como enaltecendo a via extrajudicial para a composição de conflitos, resolução eficiente e eficaz de problemas, sendo assegurado o direito à percepção dos honorários pela atuação profissional.
Francisco Machado Egito, advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do GRUPO FRANCISCO EGITO, administração de imóveis e condomínios. Mais textos sobre Direito Imobiliário, condomínios e negócios imobiliários em www.franciscoegito.adv.br
