Análise da possibilidade de locação sem apresentação de garantia e da locação com mais de uma garantia.

A locação de imóveis urbanos está regida por lei especial, a lei 8.245/91, que traz em seu corpo diversos dispositivos sobre o assunto, dentre eles as garantias locatícias.

As garantias locatícias são meios assecuratórios do recebimento da obrigação principal do locatário, qual seja, a de pagar o aluguel e os acessórios da locação em caso de inadimplência do mesmo. Também servem para garantir a cobrança de eventuais danos e reparos causados ao imóvel.

A previsão de uma garantia em contrato de locação serve para que o locador tenha uma alternativa de exigir o cumprimento do pagamento de aluguel e demais encargos, no caso de o locatário ficar inadimplente.

As garantias locatícias são as elencadas no art. 37 da lei do inquilinato, a saber: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de fundos de investimento. 


Contratação sem garantia locatícia

Não há obrigatoriedade legal de garantia locatícia para celebrar o contrato. No entanto tal opção não é adotada pelo mercado, que não vê com bons olhos uma locação desguarnecida.

Historicamente, o mercado imobiliário nunca recebeu bem a ausência de garantia locatícia, salvo nas locações de menor valor, nas quais é comum uma maior dificuldade de cumprir as formalidades documentais. Além disso, apresentar uma das garantias existentes em lei, nesses casos, é um obstáculo quase insuperável aos candidatos à locação.

Contudo, a locação sem garantia locatícia passou a ser considerada opção, com o advento da alteração legislativa trazida pela Lei 12.112/2009, que mudou alguns dispositivos da Lei do Inquilinato. Tal mudança trouxe benefícios para a locação sem garantia, que até então só era utilizada quando não havia alternativa legal.

O maior benefício, sem dúvida, está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios pelo locatário, conforme nova redação do artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91.

Deste modo, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias.

Outro ponto a ressaltar é que no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo.

No entanto, para que haja a concessão da liminar para desocupação, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, requisito imprescindível para a obtenção da liminar.


Exigência de duas ou mais garantias locatícias

Com efeito, se é possível a dispensa da garantia locatícia, não é permitido a exigência de mais de uma garantia no contrato de locação, o que constitui inclusive contravenção penal.

Caso haja a cobrança de duas ou mais garantias, haverá a nulidade da cláusula que instituir a segunda.

A dupla garantia locatícia é uma contravenção penal, conforme previsto no inc. II do artigo 43 da lei 8.245/91.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;


Autor

  • Francisco Machado Egito

    Advogado com pós-graduação em Direito Imobiliário e pós-graduação em Direito Notarial e Registral.Gestor de Negócios Imobiliários, com registro no CRA e no CRECI. Administrador de condomínios e imóveis. Sólida experiência em negócios imobiliários. www.franciscoegito.adv.br

    Textos publicados pelo autor

    Fale com o autor


Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

0