A construção em sistema de regime de administração por condomínio ou a obra a preço de custo é aquela em que é constituído um condomínio por um grupo de pessoas para fazer pagamentos mensais (aportes) com a finalidade de construir um prédio através da contratação de uma construtora, a fim de administrar e edificar a obra. Este modo específico de construção é regido pela Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591 de 12/12/1964).
Todo o recurso que entra na obra, sem exceção, é pago pelos condôminos e a construtora, por sua vez, recebe uma taxa de administração para gerir o capital e construir, considerando o seu grau de expertise, o tamanho da obra, o prazo de construção e as responsabilidades assumidas. Esta taxa é um percentual estabelecido de 10% a 15% do custo da obra.
No intuito de reger tais relações, são feitos Instrumentos Particulares de Construção de Obra por Administração entre os condôminos e a construtora que podem se revestir de várias maneiras, conforme a forma de negociação a ser pactuada, uma vez que podem existir incorporadores, investidores e simples compradores.
Na construção através do sistema de condomínio, a grande vantagem é que os condôminos podem saber o custo da obra ao final, que deve ser partilhado entre todos os seus integrantes.
Na fase pré-contratual, ou seja, antes de assinar o Instrumento Particular de Construção de Obra por Administração, o cálculo é feito previamente pela construtora por meio do custo do terreno onde o empreendimento será construído e de previsões realizadas através de orçamentos, cotações de preço dos materiais a serem utilizados e pelas propostas de fornecedores. Aí já se tem uma especificação geral de valores, que podem ser complementados, conforme o prazo de construção, variação de preços dos insumos e outras variáveis que podem ocorrer no curso da obra.
No entanto, tudo só se concretiza quando o grupo de condôminos é formado, com a assinatura dos contratos e à medida que os pagamentos são realizados.
A liberação de recursos para a construtora só deverá ocorrer mediante a apresentação de folha de pagamento dos trabalhadores, impostos, nota fiscal dos insumos utilizados, bem como através da apresentação dos contratos e também das notas fiscais dos demais fornecedores da obra. Todos os aportes e arrecadações relacionados ao custo da obra deverão ser depositados numa conta bancária em nome do condomínio e deverão corresponder, ao final, ao custo total da obra.
Hoje em dia, este sistema tem sido uma modalidade que é cada vez mais procurada dentro do mercado habitacional por ser, aparentemente, uma forma mais barata, ou seja, a preço de custo e, por sua vez, mais confiável. Ressalte-se que, necessariamente, deve ser escolhida uma construtora conhecida, com boa reputação e de qualidade em seu mister, pois, caso contrário, se não houver transparência durante a obra, a referida escolha poderá causar desgaste e as vantagens da promessa de custo baixo acabam desaparecendo pela péssima administração da obra.
Em contrapartida, existe também um grande inconveniente no sistema de construção a preço de custo que é o orçamento da obra ser mal feito pela construtora e o preço exato que só pode ser conhecido no final. Além do mais, também pode ocorrer uma possível inadimplência por parte dos condôminos, o que desequilibra as finanças e atrasa obra. Destarte, a escolha dos condôminos também tem que ser feita de maneira criteriosa.
A esse respeito, destaque-se o brilhante estudo de Aldo Dórea Matos, sobre o regime de construção a preço de custo:
“Vantagens
O grande mérito da construção a preço de custo, do ponto de vista do comprador, reside no fato de que os custos da obra podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois eles normalmente só fazem a liberação de recursos para a construtora mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio.
Sendo assim, a construção presumivelmente custa o preço justo, sem gorduras embutidas, sem coeficientes de segurança que majoram o preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra.
O oposto ocorre quando o apartamento é vendo a um preço fixo previamente estabelecido, através da qual o adquirente já sabe a priori quanto irá custar seu imóvel e fica restrito a esse valor. Nessa modalidade, o incorporador precisa inserir contingência no preço de venda do imóvel.
Do ponto de vista da construtora, imóveis vendidos “a preço de custo” apresentam a literalmente valiosa vantagem de jamais darem prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos condôminos e garante sua remuneração em cima do que o empreendimento consome. Aliás, como claramente dispõe a referida lei, todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção. Não há necessidade de a construtora contrair empréstimos, nem exigência de capital de giro, nem mesmo o desconforto de utilizar seus ativos bancários. Não há riscos de erro de avaliação em parâmetros como produtividade das equipes, flutuação de preços de insumos, paralisações por chuvas, etc. O apelo mercadológico da construção por administração é enorme. Segundo estudos, a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de construção a preço fixo. Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que há um “superlucro” embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro...
Desvantagens
A maior desvantagem dos imóveis no regime de administração é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção. Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da mão-de-obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta.
Outro demérito é que o ritmo da obra depende bastante da regularidade de aporte dos condôminos. Basta que uns poucos se atrasem no pagamento das parcelas e o prazo da obra já não será o previsto. Isso acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, do montante pago a título de taxa de administração. Se não houver maneira rápida e concreta de se resgatar a inadimplência, às vezes a data de conclusão da obra passa a ser até mesmo indeterminada, trazendo enorme descontentamento aos condôminos adimplentes e desejosos de fruir do imóvel. A solução plausível é o condomínio tentar resgatar a unidade devedora e repassá-la a terceiros, ou leiloá-la (a legislação permite), mas essas medidas invariavelmente demandam tempo e consomem muita energia.
Esse inconveniente não ocorre na obra a preço fixo, devido ao fato de que a inadimplência de um adquirente afeta tão-somente a sua relação jurídica de comprador perante o incorporador, não tendo qualquer relação com os demais adquirentes, nem sendo justificativa alegável para atraso da obra. O resgate da inadimplência, portanto, será uma tarefa do incorporador, que arcará com o risco da cobrança e de eventuais querelas judiciais. O incorporador, nesse caso, tomará as providências para tocar a obra normalmente.
Nos trabalhos de consultoria que prestamos na qualidade de gerenciadores de obras a preço de custo em nome dos condôminos, deparamo-nos com vários casos distintos. Há empreendimentos em que o valor estimado da obra apresentado aos condôminos está preciso e termina sendo obedecido pela construtora, enquanto há outros em que se nota discrepância entre o valor estimado e o que efetivamente a obra custa. Este último caso enseja muita discussão e acusações, pois os condôminos invariavelmente culpam a construtora e a incorporadora de imperícia no orçamento, ou de terem sido incautas na aplicação dos recursos, ou de terem deliberadamente inflado os custos para ganharem mais pela taxa de administração, ou ainda de que o valor contratual era meramente um preço “para desovar logo as unidades imobiliárias”.
A construtora e a incorporadora geralmente alegam ter sido o valor contratual um parâmetro referencial, não tendo a obrigação de obedecê-lo rigorosamente, por se tratar de uma obra a preço de custo, e não de preço fechado. Alegam ainda que estes ou aqueles insumos sofreram uma escalada de preço acima do percentual do índice de reajuste do contrato, e coisas do gênero. Essa controvérsia não ajuda a ninguém. Os condôminos sentem-se lesados e os incorporadores ficam com a imagem chamuscada”1.
Ao lado das considerações feitas acima, o objeto do presente estudo é a utilização da propositura da ação de exigir ou dar contas no sistema de construção a preço de custo. A referida ação é justificável quando os recursos da obra, na maioria das vezes, são mal geridos com orçamentos feitos de maneira incorreta, ou melhor, sem perícia e de forma negligente, como também uma péssima aplicação dos recursos, a demora na duração da obra e o que mais acontece é o inflacionamento dos custos da obra pela construtora para receber uma taxa de administração maior.
A ação de exigir ou dar contas se origina da antiga ação de prestação de contas, disciplinada como ação cominatória no Código de Processo Civil de 1939 em seu artigo 302, a saber:
Art. 302. A ação cominatória compete:
I ao VI – Omissis;
V – a quem tiver direito de exigir prestação de contas ou for obrigado a prestá-las;
E, na reforma processual de 1973, em seu artigo 914, tal ação ganhou autonomia nos procedimentos especiais, vejamos:
Art. 914. A ação de prestação de contas competirá a quem tiver:
I – o direito de exigi-las;
II – a obrigação de prestá-las.
Ainda no mesmo Código de Processo Civil de 1973, o obrigado a prestar contas poderia também pedir a aceitação das contas ou a contestação da ação:
Art. 916. Aquele que estiver obrigado a prestar contas requererá a citação do réu para, no prazo de 5 (cinco) dias, aceitá-las ou contestar a ação.
Com a última reforma do Código de Processo Civil, ocorrida em 2015, o procedimento da ação de prestação de contas deu lugar às ações de exigir e de dar contas, de acordo com a iniciativa de quem entra com a respectiva ação. As referidas ações são cabíveis para haver uma prestação de contas mútua entre as partes que possuem uma relação jurídica e, conforme a orientação do mestre Humberto Theodoro Júnior há um objetivo certo:
“O objetivo da ação, é liquidar dito relacionamento jurídico existente entre as partes no aspecto econômico, de tal modo que, afinal se determine, com exatidão, a existência de um saldo, fixando, no caso positivo, o seu montante, com efeito de condenação judicial contra a parte que se qualifica como devedora.2”
Há interesse jurídico em propor a ação nos casos em que o administrador tem obrigação de prestar contas e se recusa; ou haja divergência quanto ao saldo apresentado, o que se ajusta perfeitamente à relação entre a construtora e condôminos. É imperioso destacar que a ação de exigir contas consta como procedimento especial, enquanto que a ação de dar contas é processada pelo rito comum.
Vejamos o tratamento que foi dado a ação de exigir contas no novo Código de Processo Civil:
CAPÍTULO II
DA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS
Art. 550. Aquele que afirmar ser titular do direito de exigir contas requererá a citação do réu para que as preste ou ofereça contestação no prazo de 15 (quinze) dias.
§ 1o Na petição inicial, o autor especificará, detalhadamente, as razões pelas quais exige as contas, instruindo-a com documentos comprobatórios dessa necessidade, se existirem.
§ 2o Prestadas as contas, o autor terá 15 (quinze) dias para se manifestar, prosseguindo-se o processo na forma do Capítulo X do Título I deste Livro.
§ 3o A impugnação das contas apresentadas pelo réu deverá ser fundamentada e específica, com referência expressa ao lançamento questionado.
§ 4o Se o réu não contestar o pedido, observar-se-á o disposto no art. 355.
§ 5o A decisão que julgar procedente o pedido condenará o réu a prestar as contas no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar.
§ 6o Se o réu apresentar as contas no prazo previsto no § 5o, seguir-se-á o procedimento do § 2o, caso contrário, o autor apresentá-las-á no prazo de 15 (quinze) dias, podendo o juiz determinar a realização de exame pericial, se necessário.
Art. 551. As contas do réu serão apresentadas na forma adequada, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver.
§ 1o Havendo impugnação específica e fundamentada pelo autor, o juiz estabelecerá prazo razoável para que o réu apresente os documentos justificativos dos lançamentos individualmente impugnados.
§ 2o As contas do autor, para os fins do art. 550, § 5o, serão apresentadas na forma adequada, já instruídas com os documentos justificativos, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver, bem como o respectivo saldo.
Art. 552. A sentença apurará o saldo e constituirá título executivo judicial.
Art. 553. As contas do inventariante, do tutor, do curador, do depositário e de qualquer outro administrador serão prestadas em apenso aos autos do processo em que tiver sido nomeado.
Parágrafo único. Se qualquer dos referidos no caput for condenado a pagar o saldo e não o fizer no prazo legal, o juiz poderá destituí-lo, sequestrar os bens sob sua guarda, glosar o prêmio ou a gratificação a que teria direito e determinar as medidas executivas necessárias à recomposição do prejuízo.
No sistema de administração a preço de custo, sendo o autor o grupo de condôminos, na hipótese de recusa ou não fechamento das contas pela construtora, deve o autor especificar a motivação de exigir contas na sua petição inicial e, além de tudo, deve instruir a ação com documentos comprobatórios dessa necessidade.
Tratando agora de hipótese inversa, no caso da construtora entrar com a ação de dar contas, se as referidas provas não forem juntadas ou sanadas, dentro do prazo legal, há o risco da petição inicial ser indeferida por ausência de provas, devendo ser ressaltado que a referida ação segue o rito ordinário.
Continuando a explicação do rito especial, no caso de o pedido ser realizado pelos condôminos, na maioria das vezes, o acesso aos documentos da construtora não é possível, por isso deve ser pedido em caráter liminar ao magistrado que a construtora anexe tudo o que foi gasto na construção, através da apresentação de folha de pagamento dos trabalhadores, dos impostos, das notas fiscais dos insumos utilizados e dos fornecedores da obra, extratos da conta e demais documentos que sejam necessários a elucidação do processo.
Tendo o réu (construtor/incorporador) prestado as contas, o autor terá o prazo legal para se manifestar e depois o juiz verificará se é causa de julgamento antecipado ou de saneamento, advindo as demais fases.
Apresentadas as contas pelo réu, poderá o autor não concordar e impugná-las, apresentando as razões de sua discordância. Na maioria das vezes, o motivo da impugnação é a inexistência de notas fiscais, contratos e demais documentos contábeis hábeis à comprovação das despesas.
Se o réu não apresentar contestação, o juiz poderá antecipar o julgamento do mérito. E, no caso de procedência do pedido, o réu (construtor) será condenado a prestar contas no prazo legal. Caso o réu não apresente as contas, estas serão apresentadas pelo autor, tendo em vista que o direito de apresentá-las precluiu. Esta decisão pode ser revista através de agravo de instrumento, conforme previsto pelo enunciado 177 do Fórum Permanente de Processualistas Civis3:
“A decisão interlocutória que julga procedente o pedido para condenar o réu a prestar contas, por ser de mérito, é recorrível por agravo de instrumento”.
A obrigação de prestar contas é mútua e dúplice, pois devem ser apresentadas tanto pelo autor quanto pelo réu, ou seja, configura-se como um “acerto de contas”, observando-se documentos de ordem contábil, para melhor apuração dos dados.
Com a procedência da ação, devidamente apurado o valor das contas, o juiz decidirá por sentença, de natureza condenatória, que valerá como título executivo judicial. O objetivo da sentença é reconhecer o credor, através de um balanço aprovado em Juízo, através de título executivo judicial para executar o devedor por quantia certa (art. 552, NCPC)4. Da sentença que determina o saldo do título judicial, caberá apelação.
Deve ser considerado ainda que pode haver o acertamento de contas, nos casos onde inexistir pagamento de qualquer saldo remanescente devedor por quaisquer das partes, nada tendo a executar.
De todo o exposto, antes de comprar, devem os condôminos, no ato da compra, adquirir somente imóveis de construtoras sólidas, transparentes e conhecidas dentro do mercado imobiliário. Já as construtoras, por sua vez, devem orçar a obra dentro de critérios rígidos e que correspondam com maior exatidão ao preço final.
Entendo, assim, que a ação de exigir e dar contas é o instrumento jurídico adequado na construção por sistema de condomínio, uma vez que todas as incertezas viram certezas, quando do julgamento da referida ação. A matemática, por ser uma ciência exata, confere um grau de certeza do quanto foi gasto, inclusive com a motivação do por que foi gasto.
Como demonstrado, a iniciativa de entrar como o procedimento especial através da propositura da ação de exigir contas cabe aos condôminos, sendo apropriada para a elucidação de litígios que decorram da administração de bens alheios pela construtora. Nesse caso, o autor entra com a ação para que o réu apresente as contas devidas através de uma análise judicial. Na hipótese inversa, a ação de dar contas recai no procedimento ordinário e as construtoras também têm interesse na conclusão das contas, em geral, quando existem divergências nos cálculos apresentados.
Assim, o objetivo da lei (Código de Processo Civil de 2015) é a determinação, através de decisão judicial, do saldo proveniente do julgamento das contas que uma parte deve à outra ou até um encontro de contas, na hipótese de saldo inexistente, para colocar um ponto final ao litígio.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
AZEVEDO, FLAVIO OLIMPIO DE. Em coautoria com BORGUESÃO, SUZI ELZA DA SILVA e MENDONÇA, FERNANDO HIDEKI. Novo Código de Processo Civil Comentado (NCPC) publicado no site www.direitocom.com (https://www.direitocom.com/novo-cpc-comentado/capitulo-ii-da-acao-de-exigir-contas).
BRANDÃO, ADRIELI SANTOS. Ação de exigir contas no novo Código de Processo Civil, publicado no site www.jus.com.br (https://jus.com.br/artigos/49837/acao-de-exigir-contas-no-novo-codigo-de-processo-civil).
GONÇALVES, MARCUS VINICIUS RIOS. Direito Processual Civil Esquematizado, 5ª ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2015.
MATOS, ALDO DÓREA. Construção a Preço de Custo Vale a Pena? publicado no site www.blogs.pini.com.br (http://blogs.pini.com.br/posts/Engenharia-custos/construcao-a-preco-de-custo-vale-a-pena-319447-1.aspx).
MONROE, MARCEL REIS. A ação de exigir contas no novo CPC, publicado no site www.jur.com.br (https://jus.com.br/artigos/59305/a-acao-de-exigir-contas-no-novo-cpc).
NEVES, DANIEL AMORIM ASSUNPÇÃO. Manual de Direito Processual Civil, 8ª ed., São Paulo, Editora JUSPODVM, 2016.
THEODORO JUNIOR, HUMBERTO. Ação de exigir contas, publicado por Rachel Rossi no site www.jusbrasil.combr (https://rachelrossi.jusbrasil.com.br/artigos/426776641/acao-de-exigir-contas).
Notas
1 MATOS, ALDO DÓREA. Construção a Preço de Custo Vale a Pena? publicado no site www.blogs.pini.com.br
2 THEODORO JUNIOR, HUMBERTO. Ação de exigir contas, publicado por Rachel Rossi no site www.jusbrasil.combr
3 AZEVEDO, FLAVIO OLIMPIO DE. em coautoria com BORGUESÃO, SUZI ELZA DA SILVA e MENDONÇA, FERNANDO HIDEKI. Novo Código de Processo Civil Comentado (NCPC) publicado no site www.direitocom.com
4 THEODORO JUNIOR, HUMBERTO. Ação de exigir contas, publicado por Rachel Rossi no site www.jusbrasil.combr
