Introdução

            Dentre as questões que, na prática forense, são discutidas em sede das ações revisionais dos contratos de crédito imobiliário, têm relevo a que perquire, máxime nos mútuos sob o regime da equivalência salarial, mas, não exclusivamente, sobre a taxa de juros pactuada.

            Em síntese, a demanda dos mutuários, fundamentada na Lei 4.380/64, pretende que os encargos estejam, a teor do disposto no art. 6º, "c", limitados ao percentual de 10 % ao ano.

            A argüição, no atinente aos contratos da modalidade "PES", invoca, simplesmente, o comando normativo, antes citado, enquanto, sobre os financiamentos de outras espécies, é acompanhada de considerações, versando a natureza complementar que se adjudicou – em principio – à Lei 4.380/64; o escopo social do crédito imobiliário, e outras argumentações similares.

            Nestas considerações, porém, nos cingiremos à análise – em termos jurídicos e jurisprudenciais – do conteúdo e do âmbito de abrangência do dispositivo da norma de 1964.


A previsão do art. 6º, "c", da Lei 4.380/64

            A Lei 4.380/64, dentre outras disposições, entre elas a de criar – na oportunidade – o Banco Nacional da Habitação – BNH – tratou de estipular a correção monetária nos contratos de crédito imobiliário, como se declara em sua ementa.

            Nesse sentido, em particular, o art. 5º daquele diploma, conceituava a correção, a ser aplicada aos mútuos, vinculando-a às alterações que sofresse o valor do salário mínimo. A redação era a seguinte:

            Art. 5º - Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado.

            Dessa prescrição, antes transcrita, ressalta-se, primeiro, o caráter facultativo da cláusula de reajustamento, e, segundo, a remissão às alterações do salário mínimo, agindo como espécie de "gatilho" que deflagrava a correção [01].

            Aliás, em comentário ao disposto a teor do Decreto-lei 19/66, Arnaldo Rizzardo [02] nota que, além de se tornar compulsório o reajuste nos contratos imobiliários, de fato, decorreu – também – a generalização da correção, abandonando-se o parâmetro do salário mínimo em prol de indexadores fixados pelo então Conselho Nacional de Economia. Acresce o comentarista, neste passo, que passou à competência do BNH o poder de regulamentar a forma de aplicação da correção, com isso, derrogando-se as normas dos § § 1º, 2º, 4º, 5º e 6º do art. 5º da Lei 4.380/64 [03].

            Porém, voltando ao tema central de nossas cogitações, temos que, no art. 6º do diploma de 1964, entrementes, se continham requisitos específicos para o enquadramento dos contratos imobiliários, suscetíveis – nesse sentido – da pactuação de correção, na forma antes delineada no art. 5º. As requisições eram as seguintes:

            1.o valor da transação não ultrapasse 200 (duzentas) vezes o maior salário-mínimo vigente no país;

            2.ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros;

            3.além das prestações mensais referidas na alínea anterior, quando convencionadas prestações intermediárias, fica vedado o reajustamento das mesmas, e do saldo devedor a elas correspondente;

            4..os juros convencionais não excedem de 10% ao ano;

            5..se assegure ao devedor, comprador, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário o direito a liquidar antecipadamente a dívida em forma obrigatoriamente prevista no contrato, a qual poderá prever a correção monetária do saldo devedor, de acordo com os índices previstos no § 1° do artigo anterior.

            Portanto, havia – deveras – uma relação expressa entre os preceitos dos arts. 5º e 6º da Lei 4.380/64, subordinada aos eventuais reajustes que as partes contratantes viessem a avençar, ou seja, a previsão de atualização somente se aplicaria quanto aos contratos, moldados, estritamente, nos parâmetros do art. 6º, dentre eles, notadamente, os juros convencionais, estipulados no patamar de 10 % ao ano.

            Em outras palavras, somente se admitiria a estipulação de indexador, no pertinente aos contratos de financiamento que, de suas cláusulas e condições, se enquadrassem na moldura normativa, "ex vi" dos incisos do art. 6º do diploma em comento. Logo, deveras, a previsão do art. 6º, "e", da Lei 4.380/64 não se constituiria, propriamente, em uma determinação que restringe os encargos convencionais a certo patamar, no caso 10 % ao ano, primeiro, porque assim não deriva da literalidade do texto, inexistindo o comando "ficam limitados a..." e, segundo e mais importante, que sua leitura – por evidente – deve se conjugar com a do artigo anterior do diploma, como demandado, aliás, pelo "caput" do art. 6º: "O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos (...) que satisfaçam as seguintes condições:".

            Dessarte, militavam em equivoco as interpretações apressadas, até hoje, entretanto, reiteradas "ad nauseam", em ações judiciais, propostas por mutuários, no sentido de que a prescrição, encartada no art. 6º, "e", da Lei 4.380/64, significa uma limitação genérica à convenção dos juros nos contratos imobiliários.

            Nesse sentido, duas correntes de entendimento se apresentam, na matéria, uma, apegada à recepção da Lei 4.380/64 com "status" de norma complementar, como já referimos na Introdução, sustentando que promana da disposição legislativa comentada, um parâmetro efetivo para os encargos contratuais que não poderia, portanto, ser superado; a segunda, complementarmente, indica que, tanto o limite era presente que, mais tarde, com o advento da Lei 8.692/93, foi ampliado para 12 %, consoante o art. 25 daquele diploma [04].

            Entretanto, mais recentemente, a questão foi solvida pelo Superior Tribunal de Justiça, tanto pela consolidação de dissídio que se estabelecera entre a 3a e a 4a Turma, nos termos dos Embargos de Divergência no Recurso Especial 415.588, que – a seguir – comentaremos, como em v. v. Acórdãos que se seguiram, todos os excertos manifestando exegese de que, de fato, o previsto a teor do art. 6º, "e", da Lei 4.380/64, não se convalida com eficácia de patamar de juros remuneratórios nos contratos imobiliários.


O entendimento do Superior Tribunal de Justiça

            Como referimos no tópico anterior, o tema em pauta, ao longo do tempo, consolidou-se no Superior Tribunal de Justiça para repelir o entendimento daqueles que viam espécie de limitação de encargos, nos termos da Lei 4.380/64.

            Assim, tendo-se constatado o dissídio na matéria, proveniente de julgados da 3a Turma, relatados, em especial, pelo Ministro Carlos Alberto Direito, no sentido de afastar o efeito de restrição dos encargos [05], e da 4a Turma, este vinculado ao decidido no REsp 415.588, da lavra do Ministro Ruy Rosado [06], reuniu-se a 2a Seção, aglutinando ambas as Turmas, advindo a deliberação uniformizadora para prestigiar a inteligência, manifestada pela 3a Turma, com a seguinte ementa:

            1.Induvidosa a divergência entre o Acórdão embargado e o paradigma sobre o alcance do art. 6º, e), da Lei nº 4.380/64.

            2.O referido artigo não estabelece limitação da taxa de juros, apenas dispõe sobre as condições para aplicação do reajuste previsto no artigo 5º da mesma Lei.

            Na fundamentação de seu voto, o Relator, Carlos Alberto Direito esclarece, como se verá, o evidente vinculo entre os arts. 5º e 6º da Lei 4.380/64.

            O Relator observa – em especial – o nítido relacionamento, advindo da redação do art. 5º e do art. 6º da Lei 4.380/64, em preciso indicativo de que as determinações do art. 6º configuravam, decerto, condições-modelo, por assim dizer, da contratação de crédito imobiliário a se sujeitar, facultativamente, à correção monetária.

            Logo, o preceito do art. 6º, "e", não poderia ser tomado isoladamente, a titulo de limite de encargos remuneratórios, de abrangência geral:

            A meu sentir, a interpretação trazida pelo especial está correta. O dispositivo aplicado pelo Acórdão recorrido, art. 6º, e), da Lei 4.380/64, refere-se, especificamente, ao reajustamento previsto no artigo anterior, que disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários. (...) Fica claro, portanto, que o dispositivo não trata da limitação de juros para os contratos, mas, sim, de condições para que seja aplicado o disposto no artigo anterior.

            (...)

            Na minha compreensão, não é possível traduzir a regra da alínea e) do referido artigo 6º como determinação de que todos os reajustes se façam com base nos juros de 10 % ao ano.

[07]

            De todo exposto – como pretendemos deixar claro – dúvidas não remanescem mais de que a previsão da Lei 4.380/64, ora comentada, cuidou tão-somente de fixar parâmetros para a correção monetária dos contratos imobiliários, embora à época ainda facultativa, não se tratando de fator genérico de limitação dos encargos convencionais [08].


Notas

            01

Com o advento, em 1966, do Decreto-lei 19, modificou-se o regime da correção nos contratos imobiliários, tornando-a compulsória, e eliminando-se o vinculo à variação do salário mínimo, a titulo de "gatilho", consoante o seu art. 1º com o seguinte texto: "Art 1º - Em todas as operações do Sistema Financeiro da Habilitação deverá ser adotada cláusula de correção monetária, de acordo com os índices de correção monetária fixados pelo Conselho Nacional de Economia, para correção do valor das obrigações reajustáveis do Tesouro Nacional, e cuja aplicação obedecerá a instruções do Banco Nacional da Habitação".

            02

Contratos de Crédito Bancário – RT – 2a edição – 1994 – pág. 100 e seguintes.

            03

Há uma remissão na obra de Arnaldo Rizzardo, antes citada, a acórdão do Tribunal Federal de Recursos, de 1980, Ap. Cível 56.179, ratificando essa inteligência sobre a revogação dos parágrafos do art. 5º da Lei 4.380/64, com a superveniência do Decreto-lei 19/66.

            04

Nesse sentido, o voto do Ministro Relator, Ruy Rosado, no REsp 415.588/SC, admitindo o efeito limitador do disposto no art. 6º, "e", da Lei 4.380/64, e observando – mormente – que só a partir da Lei 8.692/93 esse limite foi ampliado para 12 % ao ano.

            05

Assim, o decidido nos REsps 416.780/SP e 416.398/SP.

            06

Ver Nota 4.

            07

Mais recentemente, no REsp 576638 há referencia ao decidido pela 2a Seção, nos seguintes termos: "O art. 6º, letra "e", da Lei nº 4.380/64, segundo entendimento da Segunda Seção, não trata de limitação de juros remuneratórios a 10% ao ano, mas tão-somente de critérios de reajuste de contratos de financiamento, previstos no art. 5º do mesmo diploma legal".

            08

Em outros Tribunais, como os Regionais Federais, se observa tendência à adequação das decisões, na matéria, ao entendimento, consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça, dando-se conta, por exemplo, de excerto do Tribunal Regional Federal da 3a Região, o seguinte: "Outrossim, a Lei n.º 4.380/64, em seu artigo 6º, alínea "c", ao revés do argumento do apelante, não determina a precedência da amortização à atualização do saldo devedor. A Lei n.º 4.380/64, em seu artigo 6º, alínea "e", não determina limitação de juros e, sim, dispõe sobre as condições para o reajustamento estipulado no artigo 5º, conforme interpretação sistemática dos dispositivos" (Apelação Cível nº 848482).

Autor


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

PENTEADO JUNIOR, Cassio Penteado. A questão dos encargos remuneratórios nos contratos de crédito imobiliário. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 10, n. 747, 21 jul. 2005. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/7028>. Acesso em: 14 nov. 2018.

Comentários

0

Livraria