ALGUMAS ANOTAÇÕES SOBRE  CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÕES  

Rogério Tadeu Romano

I – TERRENO OU SOLO

Determinava o artigo 3º da Lei 4.591/64, que é conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações):

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Observa-se que o terreno ou solo é elemento essencial do edifício de unidades autônomas, tais como apartamentos. No direito brasileiro não há propriedade de apartamentos sem que esses apartamentos sejam partes, divisas, integrantes de partes indivisas do terreno.

A par disso há um direito de superfície.

Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de direito civil,  direitos reais, volume IV, 2005, pág. 243) assim o descreveu: "O ‘direito de superfície’ é um desses institutos que os sistemas jurídicos modernos retiram das cinzas do passado, quando não encontram fórmulas novas para disciplinar relações jurídicas impostas pelas necessidades econômicas ou sociais. [...] O direito de superfície caracteriza-se como um instrumento real sobre coisa alheia, e se apresenta como um desdobramento da propriedade".

Caio Mário da Silva Pereira salientou que  há um desdobramento da propriedade, de modo que o direito de superfície faz surgir um direito real autônomo, na medida em que o superficiário detém a propriedade do edifício ou da plantação que constrói ou semeia, mantendo-se ao mesmo tempo, a propriedade do solo na esfera jurídica do cedente ou fundieiro.

A  IV Jornada de Direito Civil  promovida pelo Conselho da Justiça Federal aprovou o seguinte enunciado: "321 — Art. 1.369. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel"

O direito de superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado.

Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.

Esse direito pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando, primordialmente, a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.

Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão.

Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.

Outro instrumento previsto é a concessão de uso do espaço aéreo sobre superfície de terrenos públicos ou particulares, tomada em projeção vertical, nos termos e para os fins previstos no artigo 7º e na forma que for regulamentada. É instituto mediante o qual se atribui, à pessoa diversa do proprietário, o direito real de utilização do solo. Como tal, é ainda previsto no artigo 5º do Estatuto das Cidades. Trata-se de especial direito real de construir e não de forma de servidão pessoal.

No Estatuto da Cidade, o direito de superfície permite de acordo com o artigo 21 o uso do solo, do subsolo e do espaço aéreo: "Artigo 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística".

O Código Civil, na medida em que permite sua concessão também para imóveis rurais, teve maior amplitude quando cotejado ao Estatuto da Cidade. No entanto, de acordo com aquele, apenas o uso do solo estaria abarcado pela concessão de tal direito, devendo o uso do subsolo e do espaço aéreo estar previsto ou no instrumento de concessão ou ser uma decorrência da natureza desta. "Artigo 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for ine-rente ao objeto da concessão".

Maria Helena Diniz (Código civil anotado, 2008, pág. 931), por sua vez, admite a coexistência de ambos os diplomas e assim escreve sobre o tema: “O direito de superfície não autoriza que se faça obra em sub-solo, exceto se isso for inerente ao objeto da concessão feita (p. ex., abertura de poço artesiano e canalização de suas águas até o local das plantações) ou para atender a legislação urbanística (Lei 10.257/2001, arts. 21 a 24)”.

Como ensinou José Afonso da Silva (Direito Urbanístico Brasileiro, 6ª edição, pág. 404), à luz das ilações de Giovanni Balbi (Il diritto de superfície, pág. 30 a 49), o instituto assume dois aspectos:

a)      O superficiário torna-se proprietário de uma construção existente; se a construção existe, o direito de superfície constitui-se mediante a alienação de propriedade da construção, e não do solo; não haverá direito de superfície se a propriedade da construção pertencer ao proprietário do solo;

b)      Direito de superfície como direito de construir um edifício (prédio, casa etc) em solo alheio (concessão ad aedificandum), que é, assim, o contrato pelo qual o proprietário do solo permite à outra parte construir sobre o solo, com o atendimento, tácito ou expresso, de que o edifício se torne propriedade do construtor.

 Assim, a superfície se destacará do solo e constituirá um direito de propriedade em separado; o concessionário do ius aedificandi adquirirá a propriedade da superfície, do direito de edificar, e o edifício se tornará sua propriedade. Assim, mediante o direito de superfície, dá-se a separação do direito de construir do direito de propriedade do solo, na conformidade da convenção entre o concedente (superficiente) e o superficiário (concessionário).

No direito público, o direito de superfície consiste na possibilidade de utilização de terrenos urbanos de propriedade pública por particulares.

II - A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 

Como aduziu Wagner Dias(A incorporação imobiliária): 

"A incorporação imobiliária se caracteriza pela atividade exercida por pessoa física ou jurídica com o objetivo de realizar a construção de unidades individuais ou em conjunto para alienação total ou parcial das mesmas. A incorporação imobiliária é regida pela lei nº 4.591 de 16 de Dezembro de 1964.

O incorporador poderá fazer as vendas das unidades individuais ainda na planta que está em construção. Entretanto, é importante que o interessado se certifique se a incorporadora já procedeu o registro dessa incorporação no registro de imóveis local aonde está o imóvel objeto dessa incorporação."

Salientou Caio Mario da Silva Pereira(Condominio e Incorporações, 3ª edição, segunda tiragem, pág. 232) que pode o incorporador, como notou Pontes de Miranda(Tratado de direito privado, volume XII, § 1.372), ser o próprio dono do terreno, que pretende promover a elevação do edificio, ou pode ser um condômino, ou o titular de um direito de opção, que é a hipótese mais frequente, ou um especulador. 

O incorporador é uma empresa ou um empresário. 

Daí resultam três consequências: 

a) o exercício de uma atividade econômica; 

b) profissionalidade; 

c) organização de métodos de produção. 

O incorporador é a chave do negócio da construção de condominio horizontal. É mais que um corretor, que um mandatário. 

Com ele não se confundem as pessoas que contrataram a prestação de serviços, a execução das obras ou o financiamento dos materiais ou utilidades integrativas do edificio. 

Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Jà dizia Pontes de Miranda(Tratado de direito privado, volume XII, § 1.326) que a incorporação é apenas o período pré-comunial em que se praticam os atos necessários do estabelecimento da comunhão pro diviso nos edifícios compostos e unidades autônomas. O que caracteriza a incorporação é a finalidade do negócio jurídico, não a composição subjetiva dele. Tanto incorpora o que anuncia com o terreno e o plano de construção a futura divisão do edifício de um, ou mais pavimentos, em unidades isoladas entre si, quanto aquele que não tem terreno, anuncia o plano, munido de opção de compra e recebe as prestações dos futuros adquirentes para adquirir o terreno e iniciar a construção. 

A incorporação se dá com intuito de lucro. Pontes de Miranda(obra citada, pág. 259) disse que a organização para a construção de edifícios compostos de unidades autônomas pode ser com intuito de lucro ou não. 

Anoto os artigos 29 e outros da Lei nº 4.591: 

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

São deveres e direitos do incorporador para com os compradores das unidades individuais: 

Artigo 34: 

Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Vem a pergunta: Quando o legislador do Condomínio e Incorporações aludiu à estipulação da condição resolutiva, teria pretendido excluir a cláusula resolutiva? Não. 

Como explicou Caio Mário da Silva Pereira(obra citada, pág. 297), a condição resolutiva tácita é uma causa extintiva de todo contrato bilateral, que é consagrada no direito. 

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) 

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.

Determinado o registro da incorporação no Cartório de Imóveis, após exame da documentação apresentada ao Oficial(artigo 32, parágrafo primeiro), e estabelecendo que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessas de cessão das unidades autônomas, serão averbadas à margem deste registro, há  um iura in re. 

O contrato de incorporação pode trazer explícita a cláusula pela qual se estabeleça o efeito resolutório da mora no pagamento das prestações a que o adquirente se tenha obrigado. O incorporador tem direito do preço, e, mais do que isso, tem interesse em que este lhe seja pago de forma oportuna. 

Surge o direito à afetação. 

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.                (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.                (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.             (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o.              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.               (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.                  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:               (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e                    (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).                (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:                   (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").                    (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.                  (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.                    (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.  

Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

Há duas maneiras de fazer a construção: por empreitada ou por administração. 

Na administração, em regra, o dono da obra assume os riscos e o prazo. Na empreitada o empreiteiro assume os riscos (art. 619 CC) bem como se compromete a concluir em certo prazo, salvo as hipóteses de aplicação da teoria da imprevisão. 

Sobre a construção, em geral, dita a Lei: 

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante.

§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.

§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

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Art 50  Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 30-A, 30-B, 30-C, e 30-D.                  (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.221, de 2001)                      Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.                  (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.

§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.

§ 2º -A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.                 (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.221, de 2001)                    Revogado pela Lei nº 10.931, de 2004

§ 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.                 (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se êste não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3, a totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, êste direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;

Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;

IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de confôrto;

c) as áreas de construção.

§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. 

Observe-se que o BNH foi extinto em 1986 e incorporado à Caixa Econômica Federal. 

Feita a construção, até que o pagamento se efetive, o construtor, o incorporador e o condomínio, conforme o caso, terá o direito de retenção sobre a respectiva unidade, Somente será imitido em posse da unidade adquirida se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção. 

A Assembleia dos Adquirentes poderá ser convocada pelo incorporador, pelo construtor ou por um grupo de adquirentes que representam 1/3 no mínimo dos votos dos contratantes, com antecedência na forma da lei. 

Outro órgão criado pela Lei foi a Comissão de Representantes do adquirentes que é destinada a suprir as deficiências do primeiro, tendo uma atuação fiscalizadora. 

Os escolhidos têm por fim a representação dos adquirentes, mas é, ao mesmo tempo, voluntária, em razão de que o representante é indicado ou nomeado por ato de vontade dos representados. 

No direito alemão, a teoria da representação foi sedimentada(artigo 164 e seguintes do BGB). 

Em toda a representação há uma ideia-força essencial, que é o poder conferido ao representante para falar e agir pelo representado. Este poder pode vir da lei ou da vontade e, conforme uma ou outra fonte, a representação é legal ou convencional. 

A Comissão de Representantes dos adquirentes recebe o poder de representação da própria lei. Independentemente de uma declaração de vontade e de instrumento do mandato, que é dispensado, tem o poder de representação, e é no exercício deste poder que se pronuncia e age. Aos interessados cabe, tão-somente, trazer a manifestação de sua vontade na indicação das provas que vão exercê-lo. 

A representação citada é mista. A representação uma vez instituída, como ensinou Caio Mário da Silva Pereira(obra citada, pág. 314), subsiste independentemente de qualquer manifestação volitiva e, pelo princípio da continuidade, perdura até que, cessando a razão dela, com a terminação do edifício, cessa automaticamente. 

Os atos da Comissão de Representantes obrigam como em todo outro caso de representação. 

Cessará o poder de representação: a) pela terminação da obra; b) pela renúncia; c) pela revogação; d) pela morte. 

Trata-se de uma representação casual e vinculada. Desde que não haja mais razão para a sua existência, extingue-se. 

A Lei nº 4.591/64 não estabelecia critério para a revogação, deixando ao arbítrio dos interessados. 

Pode acontecer que o contrato nada preveja. 

Em qualquer hipótese, porém, de reserva expressa da faculdade de destituir ou de omissão do instrumento, a destituição estará sujeita a certas exigências cautelares. Para que não se estabeleça insegurança, é preciso resguardar um quorum especial a decisão revogatória. Somente por maioria absoluta dos votos dos contratantes(computados igualmente os cessionários, e sub-rogatários) deve ter validade a deliberação da Assembleia, revogando o poder da Comissão, ad instar do que a Lei nº 4.591 prescreve para a revogação dos atos da Comissão. Morrendo o membro da comissão, por óbvio, a substituição se impõe, na forma prevista em contrato ou mediante eleição pela Assembleia, na omissão deste. 

 III – A PROPRIEDADE  HORIZONTAL

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consignou a concepção moderna de propriedade horizontal. Em seu artigo 1º inscreve-se nesse regime toda edificação ou conjunto de edificações, de um ou de vários pavimentos, sem cogitar do número de peças de cada unidade e independentemente de sua natureza residencial ou não-residencial.

A Lei 4.591/64 exigia a construção sob forma de unidades autônomas. É necessário que cada unidade – apartamento residencial, sala ou conjunto de escritório, loja, sobreloja, vaga em edifício-garagem – constitua unidade autônoma e deva ser tratada objetivamente como tal e assinalada por uma indicação numérica ou alfabética para efeitos de identificação ou discriminação.

Exigia a Lei que a cada unidade  corresponda uma quota ou fração ideal do terreno e das partes e coisas comuns, expressa de forma matemática sob forma decimal ou ordinária(parágrafo segundo).

Também a lei exigia que cada unidade tenha acesso à  via pública. Poderá tê-lo diretamente, como é o caso das lojas, dos compartimentos em mercados, das vagas em garagens etc. Poderá ser indiretamente o acesso à via ou logradouro público, por escada, corredor, rampa ou ascensor. O que não é admissível, no regime de propriedade horizontal, como explicou Caio Mário da Silva Pereira(Condomínio e incorporações, 3ª edição, pág. 89), no regime da propriedade horizontal, é o apropriamento da rota de comunicação por uma só pessoa, alheia ou não ao  condomínio, ou que ela se efetue através da unidade pertencente a um, ou que este seja, a qualquer título dono da passagem.

Se as unidades não forem autônomas ou não se comuniquem diretamente ou indiretamente com a via pública, não haverá o condomínio especial.

Nesses condomínios horizontais há o problema da garagem.

Como direito acessório adere à unidade. Mas desta é destacável para efeito de sua cessão a outrem.

Já se decidiu que se a ela não estiver atribuída fração de terreno somente pode o direito a ser capitulado como elemento acessório típico. Como tal não pode ser alienado a pessoa estranha ao condomínio , pois no regime de propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente. Poderá, contudo, ser  cedido o seu uso se a convenção não o proibir(ADCOAS, 1974, n. 25.109).

O terceiro grupo de Câmaras Reunidas do Tribunal de Justiça do antigo Estado da Guanabara decidiu ser lícita a utilização da área entre os pilotis com exclusividade, pelos condôminos que adquiriram esse direito(RF, vol. 235, pág. 190).

Se à garagem se atribui fração ideal de terreno, pode ser considerada como direito autônomo, desaparecendo a dependência à unidade habitacional, mas nem por isso cessa a inalienabilidade a estranho.

Em edifício-garagem,  às vagas devem ser atribuídas frações ideais do terreno. É que aí ocorre um direito autônomo.

A matéria foi objeto de mudança, como informou Rodrigo Leite(Mudança no código civil: alienação de vaga de garagem – Lei 12.607, de 4.4.2012):

“O § 1º do art. 1331, do Código Civil, foi alterado pela Lei n. 12.607, de 4 de abril de 2012, DOU de 5/4/2012.
Segue a antiga redação:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo auorização expressa na convenção de condomínio.

Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):

Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembleia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam "ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários." A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria "em vigor na data de sua publicação." De acordo com a mensagem de veto, "a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão", o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.

Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem - enunciado 320.

Em decorrência da nova redação do § 1º, do art. 1331, do Código Civil, o art. 1338 merece outra leitura. Explico.
Como as vagas de garagem não poderão "ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários", como previa a redação antiga do § 1º, do art. 1331, o condômino não poderá, livremente ou por conta própria, materializar o direito de preferência do art. 1338.

 Luiz Edson Fachin (Comentários ao Código Civil: parte especial do Direito das Coisas - arts. 1.277 a 1.368. Vol. 15. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 262-265), quanto ao alcance do art. 1338, CC, registrou:
A precedência é um preceito de larga aplicação entre condôminos. (...) Prevê a regra do art. 1.338 o direito de preferência dos demais condôminos, tanto por tanto, em relação a estranhos. (...) A atribuição da preferência na locação da vaga, de garagem para o condômino tem como causa o direito real a ele conferido. (...) Há uma ordem de preferência para a locação das vagas de garagem, que privilegia os possuidores aos não possuidores.
Antes da modificação legislativa, o condômino poderia alienar e gravar livremente os abrigos para veículos; poderia, pois, alugar a área, sem necessitar de autorização da convenção. Caso resolvesse alugar o espaço de abrigo para veículos, o que poderia fazer livremente, teria, porém, que conferir direito de preferência para os demais condôminos em relação a estranhos, e, entre todos, aos possuidores.

Após a entrada em vigor da Lei n. 12.607/12 (que só ocorrerá 45 dias após o dia 5 de abril de 2012), por sua vez, o condômino não poderá locar ou vender a área de abrigo para veículos, sem a prévia autorização da convenção de condomínio. Por conseguinte, não poderá materializar, sponte sua, o direito de preferência previsto no art. 1.338, CC/02; razão pela a eficácia do dispositivo ficou comprometida após a mudança legislativa.

A venda ou a locação da garagem (abrigo para veículo) e consequentemente o direito de preferência, ficaram subordinados à expressa autorização da convenção de condomínio.

Em decorrência disso, cremos que o art. 1338, CC, merecerá a seguinte interpretação: desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio, nos termos do § 1º do art. 1331, com redação dada pela Lei n. 12.607/12, o condômino poderá alugar área de abrigo para veículos, preferindo-se, nesta hipótese, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, aos possuidores.

Após a modificação legislativa, o direito de preferência existe, todavia, não dependerá da "vontade" do condômino pura e simplesmente. Depende, sim, da autorização prévia da assembleia de condomínio, conforme a nova redação do § 1º, do art. 1.331, CC/02.”

Há no condomínio de edifícios uma copropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas.

Quanto ao cálculo das frações ideais, dir-se-á que ela precede ao lançamento da incorporação.

No regime da Lei 4.591/64 ficou instituída a obrigatoriedade da Convenção de Condomínio, como normação particular dos comunheiros, ficando ainda instituído um mínimo obrigatório de preceituação que os interessados podem livremente ampliar, porém, jamais reduzir.

E como a especificação pressupõe, necessariamente, um critério de atribuição, ao ser lavrada a convenção de condomínio, que é a norma de convivência entre os condôminos, já devem estar calculadas as frações ideais vinculadas a cada unidade.

A propriedade horizontal pode assentar na constituição de uma sociedade, pela declaração de vontade do de cujus deixando em testamento a instituição do regime de propriedade horizontal para um edifício de que seja proprietário exclusivo. O doador pode fazer idêntica determinação.

Quando vários herdeiros recebem no espólio um edifício, nada impede que, ao homologar-se a partilha, promovam a constituição do condomínio especial sob regime de propriedade horizontal.

A alienação que o proprietário exclusivo de um edifício faça, desmembrando-o em unidades autônomas, importa, pela multiplicação de proprietários, na criação de propriedade horizontal, como a venda em hasta pública por andares destacados.

Há a construção direta quando vários indivíduos proprietários, do solo, resolvem aí edificar um prédio de apartamentos, atribuindo-se andares ou unidades autônomas na proporção de seus quinhões no terreno.

A incorporação de um prédio, por uma pessoa física ou jurídica, que adquire o terreno e realiza a edificação, vendendo a vários condôminos as unidades autônomas, com as quotas ideais respectivas, pode ser forma de constituição do condomínio horizontal, e, geralmente, o é.

Em todas essas formas há uma intenção manifesta que a lei perpetua, ao mandar que o ato translativo seja transcrito no registro imobiliário, compreendendo o edifício, no todo ou em parte, com a referência individuada a cada apartamento pela sua descrição numérica.

Pelo artigo 7º da Lei 4.591/64 se diz que o condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e as partes comuns atribuídas a cada unidade, dispensando-se a descrição interna desta.

.De toda sorte, mesmo sem registro no Cartório Imobiliário, a Convenção vale entre os condôminos e os obriga.

Pela Lei 4.591/64 as decisões se darão por maioria qualificada, de sorte que a Convenção que conte com 2/3 das frações ideais, a convenção, que deve ser elaborada por escrito,  se dará por aprovada. 

Pela Lei 4.591/64 é importante citar para a convenção de condomínio:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
        § 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
        § 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. Aliás, dita o artigo 1333 do Código Civil: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Algumas partes do edifício são partes sem as quais o edifício não existiria como tal. O solo, as fundações, as paredes mestras, os tetos, as coberturas para receber luz e ar sem serem as janelas, pátios e áreas dos apartamentos. São áreas comuns e a lei civil assim os fez. Mas não é parte comum aquela a que o comunheiro obtém, fechando área que podia fechar por inclusa na área do apartamento; nem o que se deixou ao apartamento sobre a parte não construída do apartamento térreo, sobre essa, ou a) há continuação da parte divisa do apartamento térreo; ou b) servidão dele, ou de ouro que tenha escalado a descida para ela, ou c) posse por certo tempo ou sob condição, ou d)simples tença.

As fundações imergem no solo, supõem o ius dominii a escavar e pôr materiais nos vazios feitos, ou aproveitados. As paredes mestres são tanto do primeiro quanto do segundo e quantos outros andares ali existirem. O que reveste as colunas ou traves pode não ser necessário ao edifício, e sim de valor puramente arquitetônico ou estético, razão pela qual pode não ser comum a tela que se pregou à entrada do edifício, ou a estátua, ou, até, as peças antigas cuja propriedade constitutiva se ressalve no ato constitutivo. A parede de tijolo, vidro, ou madeira, que fecha as colunas do esqueleto do edifício, os pisos e tetos entre os apartamentos, são partes comuns. As paredes mestras, as colunas mestras são partes comuns. Os tetos removíveis são comuns, se cobrem o que é comum, exclusivos se cobrem o apartamento, área exclusiva.

São partes integrantes do edifício todo, e, portanto, comuns, o terreno e o edifício, quando há a chamada incorporação e regime de propriedade horizontal, não podendo ser separados ou alienados. Tal é o caso:

1. Os alicerces, inclusive os dos muros cercantes do terreno, todas as peças do esqueleto do edifício, qualquer que seja o material que é utilizado para tal;
2. O enchimento das paredes externas até meia espessura. Se, pelo lado interno, o espaço é pertencente a algum dos apartamentos ou alguns apartamentos;
3. A cobertura superior do edifício, seja telhado, ou laje, ou outro material, salvo se a cobertura faz parte de algum apartamento, ou andar, tendo sobre ela obra privativa, que a recubra, toda ou em parte. Considera-se privativa a cobertura superior, se pelos termos do ato constitutivo da comunhão pro diviso, tem o último ou têm os últimos proprietários, a faculdade de construir sobre ela, vedando aos outros o acesso;
4. As escadas e elevadores, se servem a todos os andares, e todos concorrerão para a sua construção e instalação e ainda concorrem para a sua conservação;

Pode haver casos em que no condomínio, se há mais de duas escadas ou elevadores, sem os quais não se iria aos andares, aos apartamentos, aos andares, pode ser estabelecido que um iria até determinado andar. Será distribuído o uso. Se não foi construído o edifício de modo que uma das escadas somente fosse até certo andar, ou só até outro andar fosse um dos elevadores, ou se o título constitutivo não distribui o serviço das escadas e elevadores, tem-se de considerar o uso comum. Não poderá haver uma distribuição outra se o ato constitutivo não o previu, ou se não foi somente o serviço em distribuição que se prometeu ao adquirente do edifício em construção.

Os comunheiros do andar térreo são comunheiros da escada ou do elevador de que, de ordinário, não se servem.

Respondeu Pontes de Miranda(Tratado de direito privado, tomo XII, Bookseller, páginas 350 e 351):

“A questão não é de somenos importância porque, se é comum a eles, as despesas são comuns; se não é comum, não podem eles opor-se a que se façam mudanças no tocante ao serviço, se bem que possam opor-se às mudanças que ofendam a unidade do vestíbulo ou pátio ou corredor comum em que esteja a escada ou o ascensor.”

A compropriedade é de todos, o uso é que é distribuído, as despesas dos condôminos são pelo uso, ou por serem necessárias ao uso.

Disse ainda Pontes de Miranda(obra citada, pág. 351) que, quanto aos elevadores, somente se tem como privativos ou comuns a dois andares, se entre peças internas ou externas que ligam dois apartamentos, ou dois andares de apartamento.

Os fios e mais peças de eletricidade que percorrem o edifício, ou são instalados nos espaços comuns, ou para os espaços comuns, bem como aqueles que servem a lâmpadas que são acendíveis e apagáveis por todos, são partes comuns.

Todo o aparelhamento e serviços de água e de gás até os relógios de medição de cada apartamento são partes comuns; salvo se foi adotada, no ato constitutivo,, outra terminação para o que é comum. A água, não havendo medidor de cada apartamento ou andar, é de uso em comum dos comunheiros.

São ainda comuns as peças e serviços de esgoto de fezes e de águas servidas, desde que saem do espaço pertencente a cada apartamento.

São ainda comuns: os canos de águas pluviais, salvo se foi obra posterior feita pelo apartamento, ou por mais de um; os serviços sanitários e banheiros de uso de todos os comunheiros ou dos empregados comuns; o porão, o sótão e a abóboda subterrânea; os portões e os muros, as portas que dão entrada para espaços comuns, os que dão saída de espaços comuns; os portões de ingresso, como os passeios, lagos artificiais ou não, chafarizes, as guaritas da vigia, a caixa do correio, quando cada apartamento não tenha a sua; a fachada e seus ornatos, o átrio e o hall; a calçada do calçamento exterior, as calçadas e calçamentos de terrenos comuns não compreendidos pelos apartamentos ou abaixo dos apartamentos, se o primeiro plano é uso comum; a garagem de automóveis e quaisquer peças para guardar veículos dos comunheiros, salvo se separadas, com chave própria ou lugar individualizado; as piscinas, os campos de tênis ou outro jogo.

Se o edifício é de apartamentos de um ou mais pavimentos, com vivendas, ou escritórios, qualquer que seja o número de peças, o pátio é comum.

IV  – PAREDES COMUNS E PAREDES-MEIAS

São conceitos diversos no direito das coisas.

Ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 358) que, na parede-meia, a metade da parede pertence a um e outra metade ao vizinho, porque a linha do limite a corta verticalmente.

A unidade material da coisa – que é a parede -  obriga a certas relações entre os dois donos, nessa comunhão que se aproxima da chamada comunhão pro indiviso e, em verdade, é de comunhão pro diviso.

O madeiramento concerne à parede-meia. Como alertou Pontes de Miranda(obra citada) tal parede é ou se vai tornar parede-meia e não parede comum.

Na linha das Ordenações Filipinas, Livro I, título 68, § 36, o que se adquire é a metade material do chão e da parede, e não a metade ideal ou intelectual.

Os donos da parede-meia tem a meada, que não é a meação ideal, a fração ½. Assim está sujeita às regras de comunhão pro diviso. Cada um pode nelas escavar, pregar quadros etc. Nunca, porém, ir à metade alheia, ao passo que, sendo comum pro indiviso, a parede, cada qual pode usar do todo, em que tem parte ideal.

Se a parede pro indiviso com todos os comunheiros precisa de obras, será necessário que o administrador, pelo voto da maioria, na propriedade horizontal, a tenha autorizado(artigo 12, § 4º e 25, parágrafo). Se a parede não é comum pro indiviso a todos, mas apenas a dois ou mais, os condôminos – condomínio – decidem, em reunião própria.

V – COBERTURA, TERRENO E APROVEITAMENTO NO EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS

A coluna de ar que fica acima do terreno de edifício de apartamentos é comum, exceto nos espaços ocupados privativamente pelos apartamentos e outras partes divisas do apartamento.

Nenhum dos condôminos(todos os donos dos apartamentos) pode alterar o uso comum do terreno.

Se há cobertura de cimento, ou jardim suspenso, ou campo de jogo, por sobre o edifício que corresponde a esse plano por sobre o último andar é comum quanto ao terreno, salvo se houve distribuição especial em partes divisas, ou se dividir o espaço. Nenhum dos condôminos dessa seção do edifício pode excluir o uso pelos outros. Os donos dos apartamentos são, de forma igual, legitimados ao acesso, sendo considerada uma turbação da posse qualquer empecilho que se ponha.

Se a parte da cobertura é comum, as despesas para fazer terraço, ajardinar, adaptar a jogos, correm por conta de todos os condôminos, depois de deliberado o aproveitamento.

Mas, caso algum dos comunheiros deseje melhorar a cobertura, tornando-a útil e algum ou alguns dos outros venha a se opor, deverá ser ajuizada ação de natureza constitutiva positiva para suprir a deliberação.

O dono ou donos do último ou dos últimos apartamentos são iguais ao dos outros apartamentos, de forma que não lhes assiste direito a mais quanto a cobertura e sua utilização.

Problema existe se conforme o plano do edifício, ou por sua anuência, se estabeleceu passagem por seu apartamento ou por seus apartamentos. Haverá servidão constituída ou em via de usucapião, se os donos do andar superior exercem, ou algum deles exerce a posse, como donos ou dono do espaço por sobre a cobertura? De toda sorte, esses direitos são registráveis.

Só a unanimidade dos comunheiros, no condomínio horizontal, pode fazer novos andares no prédio, ou aumentos da frente, atrás ou do lado, de modo algum é dado a qualquer dono dos apartamentos do último andar, sobre os quais está a cobertura, elevar paredes, ainda que o esqueleto do edifício tenha resistência suficiente, ou valorize a propriedade, como ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 363).

VI  – SOBRE-ELEVAÇÃO DO EDIFÍCIO

Algumas observações podem ser trazidas:

1. Quem é proprietário exclusivo do teto pode nele construir, porém, não duplicar o apartamento, isso porque o direito que tem é restrito ao que se lhe permitiu;
2. As obras devem ser permitidas pela legislação de direito público;
3. A sobre-elevação não pode prejudicar o todo estético do edifício;
4. Que as obras planejadas sejam avaliadas para efeito de concorrer o proprietário com a cota de valor acrescida desse plus.

No último caso, os comunheiros, se não consentiram, tem a cautio de damno infecto. Podem ajuizar ações possessórias.

VII – TETO – E – SOALHO

Tal existe em qualquer casa de dois andares; o soalho ou chão de um andar superior é teto ou forro do andar imediatamente inferior.

Se for feita a divisão do edifício em apartamentos alienáveis, divisamente, com a parte indivisa do terreno, quando se estabelecer a independência do direito real sobre a parte integrante de construção, há de se traçar uma linha horizontal, cortando-se em espaços superpostos os apartamentos que estão no mesmo edifício.

Como explicou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 367), essa linha horizontal gera o plano horizontal, e cria, no teto e no soalho, se há andar superior e se há andar inferior, o plano horizontal no meio da laje divisória. O teto-e-soalho são partes divisas da laje, que é laje por cima de um apartamento e por baixo de outro, materialmente indivisível. O teto-e-soalho faz-se laje-meia, como há a parede-meia e o muro-meio, como frisava Manuel de Almeida e Souza(Casas, 62), onde cada confinante tem “uma metade divisa na parede comum”.

VIII - VALOR INICIAL DO TERRENO, DO EDIFICIO E DAS UNIDADES AUTÔNOMAS 

O apartamento, uma das compossíveis unidades autônomas na comunhão pro indiviso, tem dois valores: um, do momento em que se distribuíram os apartamentos, e esse valor é o da proporção entre ele(área, preço etc) e a soma dos valores dos outros; outro é variável, que é o de cada momento em que se teria de vender o apartamento. No caso de desapropriação, dizia a Lei 5.481, artigo 7º, que "será a indenização de cada propriedade regulada pelo valor locativo, de seu apartamento no ano anterior, ao decreto que o declarar de utilidade ou necessidade público. O valor é imutável, fixado de uma vez por todas e tem função relevante na distribuição das partes integrantes do prédio. O valor do terreno é o da ocasião da compra, ou o do momento em que se procede à divisão ou o escolhido. 

As partes do terreno ou são proporcionais à área que faz o apartamento, ou ao seu valor. 

O valor das quotas é determinado pelo edifício tal como foi planejado, sem se contarem os embelezamentos e requisitos posteriores, ou contemporâneos à construção, mas estranhos à comunhão como tal, por serem obra interna do apartamento; não pelo valor no estatuto atual, o que tornaria variável a quota, como ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 317). 

Valor inicial do edifício é a soma de valores iniciais das unidades imobiliárias. O custo do terreno e o das partes indivisas do edifício mais o das partes divisas é que servem de base para se avaliarem inicialmente os apartamentos, sendo possível aumentar-se o valor de alguns ou de um em função da altura ou de outras circunstâncias. O valor das partes indivisas do terreno, para se calcular o valor do prédio, depois da divisão, entra no cômputo para se saber qual o valor inicial da área de cada apartamento, porém não para se determinar qual a parte indivisa de cada apartamento no terreno antes e depois da construção e divisão. 

As quotas das unidades no terreno não se presumem iguais. 

Quando não se sabe qual a quota no terreno, ou se toma por base o valor do apartamento em relação à soma dos valores, ou, se a diferença entre eles é mínima, como ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 319), a igualdade dos quinhões. Presume-se que no valor do apartamento se incluiu o valor da sua quota no terreno, na mesma proporção, em relação ao todo desse, que entre o valor do apartamento e a soma dos valores de todos os apartamentos. 

As quotas dos apartamentos nas partes indivisas também não se presumem iguais. 

Por sua vez, são elementos que podem pesar para fazer diferente do valor pela área o valor inicial das unidades autõnomas: a) servir de loja ou casa de diversão; b) o ser de frente ou de fundo; c) o ser menor ou maior o valor dos materiais empregados ou da mão-de-obra; d) o dar para terraço comum; e) o ser mais alto, ou não ser demasiado alto; f) o existir ou estar projetada obra pública ou abertura de rua que valoriza o lado ou fundo ou mesmo frente do edificio; g) a maior procura de determinados andares ou tipos de construções urbanas; h) o haver ou não haver janelas, portas, vãos, varandas, luz ou ser desigual a ventilação de certas unidades ou andares; i) a posição do sol; j) a proximidade ou distância dos elevadores; k) o maior ou menor valor dos materiais empregados no andar em que é situada a unidade imobiliária, ou da mão-de-obra; l) o terem, ou não terem certos andares, ou não ter algum andar serviço de elevadores. 

A fixação do valor inicial das unidades autônomas é de uma vez por todas. O cálculo impõe-se para o futuro, como relação matemática entre as propriedades contidas no mesmo edificio. Mas a revisão é permitida, se o ato constitutivo ou ato posterior o previu. 

Diga-se que a revisão dos valores é pretensão de cada um dos comunheiros, uma vez que a cláusula rebus sic stantibus consta de contrato ou ato constitutivo ou ato unânime. 

Essa revisão pode ser periódica, na medida em que seja convencionalmente adotada, atendendo, por exemplo, às últimas vendas e compras; porém, estão sujeitas as mudanças à legislação dos impostos, por serem translativos os acréscimos. 

IX  - DESTINAÇÃO DA PARTE INDIVISA 

O que é indiviso, nos edifícios de unidades isoladas, tais os apartamentos, tem na sua indivisão a expressão mesma do seu destino de uso comum permanente. 

Veja-se a leitura do artigo 3º da Lei nº 4.591/64: 

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.                     (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Algumas leis de direito público  poderão fixar o alcance da indivisibilidade do terreno que está por baixo do edifício e suas dependências de uso comum. O conceito de mínimo do terreno, nascido no direito público, passa a ser conteúdo de outro conceito, de direito privado. 

X  - PARTES INTEGRANTES E USUCAPIÃO 

Se houve usucapião do todo, pretendeu-se que não revive a posse, nem a propriedade da parte integrante, se vier a re-separ-se e fazer-se de per si. Durante o tempo em que esteve integrando o todo,  a parte continuou coisa de per si, se não ocorreu razão para aquisição pelo dono do todo. A usucapião de uma coisa, como ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 491), não se interrompe  porque alguém a fez parte integrante de outra coisa que ele possua; mas, é interrompida se passa a ser parte integrante da coisa de outrem, se cessa a posse.

XI - RELAÇÕES ENTRE OS COMUNEIROS 

Na matéria tem-se os  artigos 5º, 6º, 7º e 8º  da Lei nº 4.591/64: 

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

O dono do apartamento pode dizer de outros donos de apartamentos que são seus vizinhos e ao mesmo tempo condôminos, porque, no que são vizinhos, não são condôminos, nem são condôminos no que são vizinhos. A comunhão pro diviso não é comunhão na divisão, é divisão mais comunhão. A diferença entre os apartamentos de edifício pro diviso e as casas de moradia da mesma rua contíguas, está apenas, em que, nessas, há divisão, mas "muito pouco" de comunhão. 

Como já se disse cada apartamento é tratado como uma unidade, determinado bem imóvel que é o seu número e o número do edifício na rua. 

A porção comum do prédio é parte integrante de cada uma das unidades autônomas. A porta de entrada e saída do edifício, os elevadores, o esqueleto do edifício e outras porções comuns, como o terreno e os alicerces, são, pois, partes integrantes(comuns) essenciais de partes divisas. 

XII- REGULAMENTO DO EDIFÍCIO 

Ditam  os artigo 9º a 11º da Lei de Condomínios e Incorporações: 

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.                     (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Assim o regulamento do edifício de apartamentos é negócio jurídico plurilateral(não contrato) em que se adotam regras de conduta futura dos comuneiros e da administração, resultantes da troca de manifestações concordantes de vontade, como ensinou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 411). 

O regulamento há de ser concebido em proposições que não possam ferir direitos dos comuneiros, quer oriundos da relação juridica real, como proprietários das unidades autônomas, ou andares, quer do ato constitutivo, quer de anteriores deliberações pelo quorum previsto na convenção. 

O regulamento deve ser registrado, assim como as atas de assembleias, pois não há regra de que do registro prescinda. Sem o registro, a eficácia é propter rem, não para terceiros. 

Poderão compor o regulamento: 

a) o uso dos portões, das portas de entrada, elevadores ou latrinas comuns; 

b) uso de chaves e horas de abertura e fechamento; 

c) uso de jardins, varandas, halls, átrios, calçadas internas, sotãos, adegas, piscinas, campor de jogo, lavanderias, salões de ginástica comuns; 

d) deveres de limpeza das coisas comuns próximas; 

e) uso de escadas de serviço, ou de salvamento; 

f) defesa contra o fogo, inundações e vendavais;  

g) serviços de eletricidade e água comuns; 

h) uso do terreno e de quaisquer outras partes indivisas; 

i) lixo e desinfecção; 

j) defesa e ataque a ratos, baratas e outros insetos; 

k) uso de cães, gatos, galinhas, passarinhos e outros animais; 

l) uso de plantas; 

m) legitimação ativa e forma de convocação das assembleias e comuneiros - data e  horário das reuniões em assembleias; 

n) submissão ou sugestão e proposta de mudança do regulamento; 

o) discriminação do que depende de deliberação unânime do que pode ser decidido por maioria; 

p) regra sobre o consumo de água ou exigência de registros individuais; 

q) regras sobre os pontos de cigarros, papeis, sujo de calçados e capachos, caixas de correio, telefonemas de mesa, campanhias, indicações; 

r) regras sobre portas de elevador e uso de chaves após certas horas; 

s) regras sobre portaria, jardineiros, limpeza de garagem comum, serviços privativos, comunizados; 

t) regras sobre a escolha de administrador e sobre a administração; 

u) regras sobre a escolha do administrador e sobre a administração; 

v) deveres e responsabilidades do administrador e função de administração; 

x) deveres e responsbilidades e função de administração; 

z) adiantamento de fundos par despesas comuns; 

y) regras para a execução das obras que interessam às partes comuns do prédio. 

 Ao adquirir o apartamento seu novo titular submete-se às regras do regulamento e ás sanções nele editadas. A aquisição do apartamento se dá com o registro do título de aquisição. 

Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Não existindo autorização em convenção ou assembleia não podem os integrantes da administração do condomínio assumir despesas extraordinárias que não digam respeito à representação em comum dos demais condôminos. 

Quanto ao artigo 10 da Lei nº 4.591/64 cabe distinguir: 

a) Nenhum dos comuneiros, na comunhão pro diviso de um só andar, ou de dois ou mais andares, não submetida à legislação especial, pode alterar a coisa comum sem o consenso dos outros; porém nem sempre "a forma externa da fachada" é de natureza tal que a mudança, na parte correspondente ao comuneiro que para ele tenha a parede de frente ou de lado ou de trás, constitua quebra da unidade arquitetônica ou de estilo. Para Pontes de Miranda(obra citada, pág. 234), há, previamente, questão a posteriori: se a forma exterior da fachada é unidade que não se deva mudar. Ainda para Pontes de Miranda(obra citada, pág. 234), em vez da regra cogente, o que alguns lêem, erroneamente, como regra de presunção iuris et de iure. 

b) a decoração das paredes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação segue os mesmos principios expostos na letra a. 

c) a destinação da unidade e utilização diversa da finalidade do prédio, ou seu uso de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais comuneiros são vedados pela Lei nº 4.591/64, artigo 10, III, que assim limitou o direito de propriedade dos proprietários de unidades autônomas em edifício ou mais andares, submetido à legislação especial, e criou o direito subjetivo a pretensões e as ações dos comuneiros prejudicados. 

Na comunhão pro diviso em edifício de um ou mais andares, sujeito à legislação especial, subordinada ao artigo 10, III, veda-se a qualquer proprietário de unidade imobiliária sua utilização suscetível de ameaçar  a segurança do edifício ou prejudicar-lhe a higiene e a limpeza. 

d) de ordinário, as limitações que sofre o direito dos comuneiros na comunhão pro diviso em edifício de um só andar, ou de dois ou mais, não submetido à legislação especial, também as sofrem os comuneiros na comunhão pro diviso em edifício de um ou mais andares, submetido à legislação especial. 

XIII  - A FUNÇÃO DO SINDICO 

Compete ao síndico a administração do condomínio cuja eleição será feita nos moldes da convenção.

Compete ao síndico(artigo 22, parágrafo primeiro):

        a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

        b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

        c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

        d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

        e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;

        f) prestar contas à assembleia dos condôminos.

        g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)

        § 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

        § 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

        § 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.

        § 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

        § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

O novo Código Civil no artigo 1.348 determina, de forma taxativa, sem interpretação extensiva, os deveres do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

O administrador é o mandatário. Não é órgão. O administrador somente é mandatário com poder de representação se houve a outorga. 

O administrador tem legitimação ativa nas ações possessórias, mas isso nada tem com a representação dos comuneiros. Ele, por si só, é possuidor mediato intercalar(posse mediata não própria) como apontou Pontes de Miranda(obra citada, pág. 483). 

O administrador do edifício não recebe citações que devam ser feitas a algum, ou a alguns, ou a todos os comuneiros. Para que ele represente, judicialmente, todos os comuneiros, como para que represente um deles, ou alguns, é preciso que tenha poderes expressos para isso. 

O condomínio, que não é pessoa jurídica, deve ser representado em juízo pelo síndico. 

XIV - A DEMOLIÇÃO DO PRÉDIO 

A lei prevê o caso de necessidade de demolição do prédio e sua alienação por motivos urbanísticos.

        Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.  (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

       § 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

       § 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

      § 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)

No direito brasileiro, o proprietário do último andar não tem o direito de elevar outro andar, ou fazer construções sobre o teto. 

Por outro lado, se alguma alteração no plano reconstrutivo relativa às partes indivisas precisa ser feita, ou foi adotada pelos comuneiros ou se faz o orçamento especial a que se refere a Lei nº 4.591/64, artigo 12,§ 4º. O administrador não se presume autorizado. 

XV  - ALGUMAS MUDANÇAS IMPORTANTES EM RELAÇÃO À LEI 4.591/64 

• Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade. 
• Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
• Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
• Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
• Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.
• O condômino antissocial não pode ser expulso, conforme o Código Civil. Entretanto, o artigo 1.337 indica a aplicação de multa pecuniária, que poderá ser de até dez vezes o valor da taxa condominial.
• Quanto a cobranças dos condôminos, na antiga lei, o prazo era  de cinco anos. Contudo, o artigo 205 do Código Civil  aponta que o prazo para a cobrança, por parte do condomínio, de débitos contraídos por condôminos, é de dez anos.
• A falta de conservação do imóvel pode gerar a obrigação do condômino negligente de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio. Os artigos 937, 1.280 e 1.336 do Código Civil abordam esse assunto. Entre as regras do condomínio, está claro que o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Sua utilização não pode trazer prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, ou seja, as regras de vizinhança, já apontadas no Còdigo Civil anterior, no artigo 554. 

XVI - DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS 

O primeiro elemento determinativo da destinação do edificio de apartamento é a própria divisão dele em apartamentos que, sob o anterior regime jurídico, Lei nº 5.481, de 25 de junho de 1928, artigo 1º e ainda pelo Decreto-lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, artigo 1º, em que se entendia que bastava existir o espaço próprio para três peças, segundo as áreas mínimas adotadas pelas leis de direito público, federal, estadual ou municipal. A destinação é específica, não havendo destinação sem precisão. 

O segundo elemento determinativo da destinação é o que se menciona na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, onde se fala de edifícios que contêm unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou ão residenciais. Na Lei nº 5.481 e no Decreto-lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, falava-se de edifícios que contivessem apartamentos destinados a escritórios ou residências particulares. 

O terceiro elemento determinativo da destinação do edifício é a existência de partes integrantes comuns. Ainda que se concebesse edifício em que cada unidade autônoma tivesse a sua entrada independente, o seu elevador, o seu serviço de limpeza, estaria ela destinada ao que pareceu acertado ao arquiteto: nenhum dos comuneiros poderia, por exemplo, exigir a porta comum, porém nenhum deles, tampouco, poderia ir além da metade da parede-meia ou além da metade do soalho-e-teto ou teto-e-soalho, nem alterar o esqueleto da construção, ou a forma externa e o terreno seria comum. 

O quarto elemento determinativo da destinação do edifício já é da escolha dos comuneiros, ou do incorporador, ao conceber o plano do edifício ou aceito por eles: a adequação material a algum fim, de modo que se plasme ou adapte à forma à utilização prevista. 

Para Pontes de Miranda(obra citada, poág. 304), pode dar-se que se destine o edifício sem se escrever qual o seu fim, ou se  ter deixado na forma a destinação. 

Essa destinação pode provir de lei ou por efeito do negócio jurídico. 

Se não resulta da lei ou de ato constitutivo, ou convenção posterior, pelo voto mínimo de condôminos que representem dois terços do total das frações ideiais, que inclua a irrevogabilidade, nos raríssimos casos em que pode ser admitida(doação modal, reserva ou doação da habitação), a destinação pode ser mudada pela Convenção dos comuneiros que representem, no mínimo, dois terços das frações ideiais, salvo regra diversa do negócio jurídico da convenção.