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Esse contrato se trata de um compromisso entre o vendedor (compromitente ou promitente) e o comprador (compromissário ou promissário) que resolvem se compromissar de que, após findo o momento de dificuldade burocrática (ex: falta de regularização municipal e/ou cartorária), o vendedor transferirá a propriedade do bem, de forma definitiva, ao comprador.
“Lauren, antes de tudo me tira uma dúvida, somente nesse exemplo que consigo fazer a promessa?”
Não!! Esse é um dos exemplos mais recorrentes, principalmente em cidades que ainda não foram regularizados alguns bairros. Quer outro exemplo, vamos lá: a promessa pode ser feita também quando o comprador se compromete a pagar o preço em parcelas ao vendedor, o qual, por sua vez, compromete-se que, ao final do pagamento, passará definitivamente a propriedade do imóvel. Bem simples, né?
Prossigamos…
Sobre os direitos do promitente comprador, dispõe da seguinte forma o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Logo nos dispositivos de lei acima já conseguimos identificar que a promessa pode ser celebrada por instrumento público ou particular, ou seja, escritura pública ou instrumento particular; e, ainda, que o comprador passa a ter o direito real à aquisição do imóvel, podendo, para tanto, exigir a transferência definitiva da propriedade, sem prejuízo de acionar o Poder Judiciário.
Acontece que há um porém, disposto no art. 1.417: “em que se não pactuou arrependimento”.Em palavras claras, podem as partes estipular uma cláusula de arrependimento neste contrato preliminar. Da mesma forma vem a previsão no art. 463, também do Código Civil:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Aqui surgem as TRÊS CLÁUSULAS QUE PODEM MUDAR TODO O RUMO DO COMPROMISSO, quais sejam: (1) cláusula de arrependimento, (2) cláusula de irretratabilidade e (3) cláusula de irrevogabilidade.
O que querem dizer essas cláusulas?
A cláusula de irrevogabilidade visa impedir a resilição unilateral do contrato e a cláusula de irretratabilidade visa a segurança dos termos, como forma de impedir que as partes alterem o conteúdo do contrato. (LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. Contratos, Vol. 3, 5º ed. São Paulo: Saraiva, 2010)
Quando as partes querem ter maior segurança jurídica no negócio ajustado, aconselha-se a previsão destas cláusulas justamente para que, após adimplido o preço, há a possibilidade de exigência imediata da execução – por meio amigável, por meio judicial ou pelo desfazimento mais perdas e danos.
Por sua vez, a cláusula de arrependimento possibilita aos contratantes que, mediante declaração unilateral de vontade, podem extinguir o contrato em razão do arrependimento de o terem celebrado, com a incidência (ou não) de uma compensação pecuniária a ser paga ao lesado.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Código Civil
Veja, deve o arrependimento ter prazo estipulado para ser exercido, caso contrário, presume-se que deve ocorrer antes da execução do contrato, até porque o adimplemento das obrigações importa em renúncia do direito de arrependimento.
E se não houver a previsão contratual de nenhuma delas?
É entendimento do STJ, sem prejuízo de outras considerações quando da análise de cada caso, que “não havendo nenhuma proibição expressa, o desfazimento do negócio não pode ser negado quando uma das partes demonstra evidente intenção de não mais prosseguir com a avença, seja por receio de que a obrigação não seja cumprida pela outra parte, por achar que o pacto não lhe foi vantajoso, ou, ainda, por mero arrependimento com os termos do ajuste, mesmo na hipótese de não ter a ex adversa descumprido com sua obrigação.”
É importante saber que não poderá existir cláusula de arrependimento, caso a parte queira garantir a força obrigatória do ajustado (ex: direito real à aquisição); assim como não poderá existir a cláusula de arrependimento nos contratos previstos Lei n.º 6.766/79 e Decreto-Lei n.º 58/37, caso a parte queira garantir seguramente os direitos protegidos pelo Código Civil.
Súmula 166 STF. É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei 58, de 10-12-1937.
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Resumidamente…
Quer garantir que, com a quitação do preço ou com término de burocracias que travavam a transferência definitiva, terá o contrato devidamente cumprido? (no caso de compra e venda de bem imóvel, terá a outorga da escritura pública definitiva) Celebre o compromisso com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, pois, ao final, poderá imediatamente fazer cumprir o acordo ou, se a contraparte se negar a executar sua obrigação, poderá ser socorrida pelo Poder Judiciário.
Por outro lado, caso sua preocupação imediata não seja o preço, mas as incertezas do negócio ou a possibilidade de surgimento de negócios mais vantajosos, a estipulação da cláusula de arrependimento lhe possibilita o desfazimento do acordo, sem necessidade de anuência da outra parte, incidindo, se as partes assim ajustarem, uma multa pecuniária a ser paga pelo desistente à parte que “ficou a ver navios”.
Detalhe: a mera previsão de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não enseja a impossibilidade de extinção contratual por violação de cláusulas contratuais/inadimplemento/impossibilidade material de cumprimento.
Outro detalhe: a mera previsão de cláusula de arrependimento não enseja necessariamente indenização. Caso haja a previsão de indenização, esta seguirá a regra do artigo 420 do Código Civil (anteriormente descrita). Caso não haja qualquer previsão de indenização a respeito, existe uma pergunta a ser feita: a contraparte teve perdas e danos? (teve investimento na expectativa da conclusão do negócio, deixou de celebrar outros contratos em razão do negócio, teve prejuízos a serem comprovados).
Exemplo prático: a parte se arrependeu dias após a assinatura do contrato, sem iniciar o pagamento do preço, sem tempo hábil para investimento pela outra parte ou criação de expectativa – assim, sem multa prevista contratualmente e sem perdas e danos, não há o que se falar em indenização.
Portanto, atenção: TUDO NO DIREITO DEPENDE DO CASO CONCRETO. Cada situação fática deve ser analisada, em especial quando se trata de um contrato com omissões ou de situações fáticas que causam prejuízos às partes. A parte que se sinta lesada pode acionar o Poder Judiciário para a revisão, resolução, ou cumprimento forçado do contrato, sem prejuízo de outros pedidos a serem questionados.
