As leis sobre o direito de propriedade nos Estados Unidos derivaram originalmente das leis inglesas sobre terras. A Inglaterra proibia estrangeiros de possuírem imóveis porque todas as escrituras requeriam uma promessa de lealdade perante o Rei; e este pacto conflitava com a aliança do não-cidadão perante a soberania de seu Estado de origem.
Tal vedação, no entanto, inibia a expansão territorial e por isto acabou objeto de crítica na Declaração de Independência. Depois que a América galgou autonomia, as imposições da common law acerca dos estrangeiros continuaram intactas; mas elas vagarosamente foram sendo extirpadas no século seguinte, conforme a necessidade de ampliação territorial e de captação de investimentos externos. Em torno de 1800, quando a expansão geográfica americana atingiu o limite, tanto as legislações estaduais quando federais voltaram a restabelecer limitações à aquisição imobiliária por estrangeiros. Muitas das proposições do período inclusive ainda vigoram.
O domínio de terras por estrangeiros é fundamentalmente uma questão de Estado, e existem três focos perceptíveis de atuação governamental. Primeiro, a preocupação sobre a aquisição de terras por indivíduos provenientes de países inimigos, no caso de guerra declarada; segundo, a necessidade de salvaguardar recursos naturais para os cidadãos e residentes dos EUA; terceiro, a percepção de que os estrangeiros devem ser tratados com equidade, conforme as políticas internas de imigração e os princípios das relações internacionais.
Diversas normas refletem o triplo enfoque mencionado. O Ato de Tratamento ao Inimigo, 50 U.S.C.App. §1º, conferiu poderes ao governo para controlar as transações imobiliárias durante o estado de sítio. As Regulações de Controle de Bens de Estrangeiros limitaram as transações efetuadas por nacionais de determinados países, como Cuba e a República da Coréia. O Ato Emergencial de Poderes Econômicos U.S.C.A. § 1701, garantiu ao Chefe do Executivo autoridade ampla para controlar a propriedade de não-cidadãos durante o estado de defesa. O Presidente Carter utilizou da prerrogativa na crise de reféns no Irã, bloqueando todos os bens de cidadãos iranianos, inclusive imóveis. Igualmente, o Presidente Bush congelou pertences de cidadãos do Kuait e do Iraque em 1991, após a invasão do primeiro pelo segundo. Depois dos ataques de 11 de setembro de 2001, George W. Bush fez o mesmo em relação aos bens de suspeitos de terrorismo.
Algumas leis federais regularam a exploração da agricultura, pecuária, mineração e a extração de madeira de lei por estrangeiros, que devem notificar o Departamento de Agricultura caso adquiram propriedades rurais para o cultivo de grãos. 7 U.S.C.A. § 3501. O Ato Taylor de Pecuária 43 U.S.C.A. § 315b, restringiu a exploração da atividade aos cidadãos ou imigrantes que tenham postulado a cidadania. A Lei de Mineração de 1882 e o Ato de Arrendamento de Terras para Mineração de 1920 (41 Stat. 437) estabeleceram regramentos específicos para a extração mineral, incluído o Petróleo. 30 U.S.C.A. § 181. Recentemente, determinadas leis regulamentaram a prospecção de óleo e recursos geotermais por empresas estrangeiras. O Serviço Florestal fixou diretrizes de instalação aos estabelecimentos que comercializam madeira, estabelecendo um sistema de preferência para os cidadãos norte-americanos.
As legislaturas estaduais, todavia, não são totalmente livres para restringir os direitos dos estrangeiros. A cláusula constitucional de igualdade da décima quarta emenda invalida todos os preceitos que pretendam obstruir a aquisição de terras pelos residentes. Em Zscherning v. Miller (Sup.Ct.1968), a Suprema Corte definiu a competência exclusiva do Presidente da República para celebrar relações internacionais, declarando nulas as leis que porventura restrinjam o direito de propriedade sobre bens de indivíduos egressos de países totalitários. Em tese, o entendimento também evita imposições locais aos investimentos estrangeiros. Quando o governo garante aos cidadãos a propriedade imobiliária via tratado, o Estado é obrigado a observá-lo, pois a norma internacional é parte integrante da lei suprema da nação.
No Direito Real, vigoram inúmeras regras que controlam a aquisição de imóveis por parte de estrangeiros. Todos os Estados autorizam que residentes que tenham pleiteado a naturalização possam comprar terras, mas o tratamento uniforme acaba aí. Alguns Estados proíbem a propriedade de imóveis por não-residentes, uns limitam o período de exercício dominial e outros vedam a aquisição por inimigos, em caso de guerra declarada, ou limitam os direitos reais aos sujeitos que preenchem os requisitos para o gozo da cidadania. Existem ainda pontualíssimas discriminações: a Carolina do Sul limita os lotes rurais a um milhão e meio de acres; outros Estados proíbem aos estrangeiros a aquisição de imóveis pertencentes ao poder público e a obtenção de licenças para a exploração de minas ou jazidas.
Geralmente não há restrição ao direito sucessório do estrangeiro, mas algumas unidades federadas insistem em aplicar o regime de reciprocidade, estabelecendo a condição de que cidadãos americanos possam herdar terras no país alienígena e figurar na condição de sucessores. Alguns Estados demandam que as propriedades herdadas por não-cidadãos sejam vendidas após certo período contado da abertura da sucessão. Muitos Estados apresentam ressalvas na incorporação imobiliária realizada por estrangeiros.
Pelo que se nota, a prática imobiliária nos EUA exige exame acurado da legislação de cada Estado, a natureza da transação a ser efetuada e a identidade do estrangeiro envolvido, pessoa física ou jurídica. As leis também devem ser investigadas sob o enfoque da constitucionalidade, já que o exercício da propriedade e da posse por não-cidadãos permanece nebulosa na jurisprudência estadunidense.
