6. COMO A MULTIPROPRIEDADE É ADMINISTRADA?
A multipropriedade, como já se viu, não é tão simples como muitos pensam ser. Uma figura apta a administrar é necessária, principalmente para mediar tantos interesses, muitas vezes exercidos por diversas pessoas. Assim, o instrumento de instituição ou a convenção do condomínio em multipropriedade (ou, na falta disto, assembleia geral dos condôminos) deve indicar um administrador. Não há, contudo, vedação para que o condomínio em multipropriedade adote, em conjunto com o administrador, um síndico, desde que suas funções sejam repartidas.
Recomendo ao leitor a leitura do art. 1.358-M do Código Civil, que trata das principais funções do administrador, que giram em torno da gestão e coordenação das unidades periódicas, de seus usuários e de seus mobiliários.
Caso o condomínio em multipropriedade tenha existência no âmbito de condomínio edilício, o art. 1.358-R do CC faz exigência expressa de que haja, necessariamente, um administrador profissional, que cuidará de todas as disposições internas e administrativas referentes às unidades em multipropriedade, tendo o poder, inclusive, de fazer pequenas alterações regimentais.
Neste caso, o administrador profissional deve coexistir com o síndico do condomínio edilício. Em verdade, com as devidas alterações no regimento interno e nas convenções condominiais, não há motivo para choque entre as duas figuras, haja vista restar ao administrador a gestão das unidades em multipropriedade, no que tange ao respeito dos direitos e obrigações dos multiproprietários (bem como das atividades administrativas acessórias inerentes ao sistema).
Muito se discute sobre o termo “administrador profissional”. Seria, de fato, alguém com qualificação técnica e inscrição no órgão de classe? Em lúcida argumentação, OLIVEIRA esclarece20 que:
E mais: esse administrador terá de ser um administrador profissional, assim entendido aquele com inscrição no pertinente Conselho Regional de Administração (art. 1.358-R, CC). Entendemos que o administrador pode ser também uma pessoa jurídica dedicada a essa atividade, pois a lei não obriga que se trate de uma pessoa natural. Ademais, o administrador pode ou não ser um prestador de serviço de hospedagem (art. 1.358-R, § 5º, CC).
O mesmo autor, ainda, já se pronunciou por entender inconstitucional essa disposição, conforme expressa: “De qualquer forma, entendemos pela inconstitucionalidade do dispositivo ao exigir um administrador profissional por ofensa à liberdade profissional e à livre iniciativa”21.
Nada melhor, portanto, do que esperar a movimentação jurisprudencial com o tema, que certamente suscitará dúvidas. Adotando-se, contudo, o pressuposto de que ser “profissional” em algo não necessariamente implica na formação técnica, e sim na aptidão prática, a visão de ofensa à livre iniciativa pode tomar corpo.
Por fim, cabe esclarecer que em caso de demandas judiciais, o condomínio em multipropriedade poderá ser representado em juízo por seu administrador. Ao administrador, portanto, são dadas as atribuições de gestão da multipropriedade e das pessoas que dela fazem parte.
7. CONCLUSÃO
Com base em tudo que foi visto, onde se tentou abordar os principais pontos trazidos pela lei n.º 13. 777/2018, o regime do condomínio em multipropriedade possui certas peculiaridades, principalmente sobre a forma pela qual se exerce a propriedade. É inevitável, contudo, dissociar este regime de seu “irmão” jurídico, que é o condomínio edilício, razão pela qual muitos institutos são assemelhados entre si, inclusive com a aplicação subsidiária e harmonização das mesmas normas civilistas.
Dessa forma, levando em consideração que o tema ainda é extremamente novo para o Direito, ainda se espera as primeiras impressões, decisões e entendimentos jurisprudenciais sobre o tema, que serão essenciais para que a doutrina e o próprio instituto do condomínio em multipropriedade possa encontrar sua melhor aplicação no seio social.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas – 31. ed. – São Paulo: Saraiva, 2017.
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TEPEDINO, Gustavo. Aspectos atuais da multipropriedade imobiliária. In: Fábio de Oliveira Azevedo e Marco Aurélio Bezerra de Melo (coord.). Direito Imobiliário. São Paulo: Atlas, 2015 (disponível em: <http://tepedino.adv.br/wpp/wp-content/uploads/2017/07/Aspectos_Atuais_Multipropriedade_imobiliaria_fls_512-522.pdf>).
Notas
2 SANTOS, Aline Cecília Alexandrina Bezerra dos; OLIVEIRA, Catarina de Almeida de. Multipropriedade Imobiliária e a Concretização da Função Social na Garantia do Acesso à Moradia de Lazer. Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, ano VIII, n.º 48, Nov-Dez de 2018, p. 19.
3 CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Breves Comentários à Lei nº 13.777/2018 (Condomínio em Multipropriedade). Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, ano IX, n.º 49, Jan-Fev de 2019, p. 11.
4 SANTOS, Aline Cecília Alexandrina Bezerra dos; OLIVEIRA, Catarina de Almeida de, op. cit., p. 24.
5 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise detalhada da multipropriedade no Brasil após a Lei nº 13.777/2018: pontos polêmicos e aspectos de Registros Públicos. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Março/2019 (Texto para Discussão nº 255). Disponível em: www.senado.leg.br/estudos. Acesso em 26 de março de 2019, p. 8.
6 Em condomínios edilícios, a multipropriedade pode ocorrer em todas ou em algumas das unidades. Para tanto, é necessária prévia aprovação por maioria absoluta dos condôminos ou sua previsão no instrumento de instituição (sugiro que o leitor confira o art. 1.358-O do Código Civil). Com isso, há necessidade de que sejam cumpridos certos requisitos formais, como a inclusão de disposições internas que são inerentes ao condomínio em multipropriedade, por meio da alteração do Regimento Interno do condomínio, conforme vogam os arts. 1.332, 1.334 e 1.358-G do Código Civil.
7 CAVALCANTE, Márcio André Lopes, op. cit., p. 13.
8 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: direitos reais – 13. ed. rev., ampl. e atual. – Salvador: Ed. JusPodivm, 2017, p. 280
9 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de, op. cit., p. 3.
10 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Considerações sobre a recente Lei da Multipropriedade ou da Time Sharing (Lei nº 13.777/2018): principais aspectos de Direito Civil, de Processo Civil e de Registros Púbicos. Disponível em: https://bit.ly/2UrtefC. Acesso: 02 de abril de 2019.
11 É importante ressalvar, contudo, que não se pode confundir o fracionamento virtual da propriedade do imóvel com a divisão do imóvel em si. Por expressa previsão legal, o imóvel-base é indivisível, não se sujeitando à ação de divisão ou extinção condominial (art. 1.358-D, I do Código Civil).
12 Parte desta conceituação foi acertadamente trazida por CARLOS EDUARDO ELIAS DE OLIVEIRA na sua obra supracitada, e é de grande utilidade para entender a dinâmica do instituto.
13 BLASKESI, Eliane. Multipropriedade ou Time-Sharing: Primeiras Impressões. Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, ano IX, n.º 49, Jan-Fev de 2019, p. 41.
14 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de, op. cit., p. 18.
15 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de, op. cit., p. 19-20.
16 A esta corrente, por exemplo, filia-se Carlos Eduardo Elias de Oliveira e grande parte da doutrina.
17 BLASKESI, Eliane, op. cit., p. 37
18 Sobre a transferência do direito de multipropriedade, resta esclarecer que não há direito de preferência na alienação da fração de tempo, salvo se o instrumento de instituição ou convenção do condomínio em multipropriedade estabelecer de forma diferente (art. 1.358-L do CC). Assim, via de regra, poderá o multiproprietário alienar sua unidade periódica sem dar preferência aos demais. Ainda, conforme se disse anteriormente, recomenda-se que, em obediência ao art. 108. do Código Civil, a transferência se dê por meio de instrumento público.
19 É salutar informar que é possível ocorrer a adjudicação da fração de tempo do multiproprietário inadimplente com as obrigações de custeio.
20 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de, op. cit., p. 32.
21 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de, op. cit., disponível em: Disponível em: https://bit.ly/2UrtefC. Acesso: 02 de abril de 2019.
