Em razão da quantidade de consultas realizadas por clientes, tomo a liberdade de elaborar este texto com o objetivo de refletirmos sobre os efeitos da "teoria da revisão" sobre os contratos de locação vigentes durante o período de pandemia.

Considerando o momento único que vivemos em decorrência das ações adotadas pelo poder público objetivando o enfrentamento da emergência em saúde pública decorrente da pandemia do Coronavírus, em especial pela decretação de quarentena pela maioria dos governos estaduais e municipais, surge entre a classe empresária a dúvida de quem vai pagar essa conta. 

E dentro do malabarismo econômico que passou a ser exigido das empresas para suportar com o pagamento de despesas que seguem inalteradas, à exemplo da folha salarial de seus empregados, começam a surgir artigos de diversos advogados defendendo a possibilidade de rescisão e/ou de revisão de contratos de locação de imóveis comerciais sob o fundamento de desequilíbrio contratual causado pelo impedimento de utilização do imóvel (teoria da imprevisão).

Naturalmente, não se pode discutir que no âmbito dos contratos empresariais (como é o da locação comercial) encontra-se disciplinada a possibilidade de revisão e/ou resolução por onerosidade excessiva sempre que houver ocorrido modificação profunda e imprevisível nas condições contemporâneas a execução do contrato e que gerem onerosidade excessiva para um dos contratantes, nos termos dispostos pelos artigos 478 e 479, do Código Civil.

Mas, com a devida vênia aos inúmeros colegas que vêm escrevendo estes artigos defendendo a possibilidade de revisão como verdade absoluta, torna-se importante ponderarmos que esta teoria demanda a comprovação de um requisito que não deve ser provado na maioria das relações contratuais.

A vantagem extrema para o Locador, que é requisito essencial para resolução e/ou revisão do contrato de locação em decorrência de onerosidade excessiva, conforme podemos observar do texto legal disposto pelo artigo 478, do Código Civil, cujo texto legal segue abaixo transcrito:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Assim, apesar de ser obrigado a reconhecer que a pandemia é um acontecimento extraordinário e imprevisível e que os locatários sofrem com a onerosidade excessiva em razão da necessidade de pagamento de alugueis sem a possibilidade de utilizar os imóveis, não consigo enxergar a vantagem extrema outorgada ao Locador.

E não me parece razoável entender como vantagem extrema o mero adimplemento da obrigação (em especial pelo fato de que o impedimento temporário de utilização do imóvel não decorre da vontade do Locador).

A vantagem extrema prevista por aquele dispositivo legal acima indicado deve ser comprovada de forma taxativa, não podendo ser invocada como mero elemento acidental, consequência da onerosidade demasiada em si.

Frise-se, por oportuno, que não pretendo pregar uma suposta impossibilidade de revisão dos contratos de locação, mas me sinto na obrigação de salientar alguns cuidados que devem ser adotados antes do ingresso de ação judicial, de forma a evitar despesas excessivas (custas processuais e honorários advocatícios, por exemplo) para promoção de uma medida que pode ser inócua.  


Autor

  • George Gomes

    Advogado e membro da Comissão Especial de Licitações e Contratos Administrativos da OAB/RJ.

    Atua com acentuada ênfase na área de assessoria e consultoria para sociedades empresariais, especialmente na elaboração e conferência de contratos, análise de risco de procedimentos, consultoria de projetos e outros.

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