4. DOS REQUISITOS PARA A PROPOSITURA DA EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL
O pressuposto básico de toda execução é o inadimplemento do devedor. Por essa razão, não basta a existência do título executivo; é indispensável que ocorra o inadimplemento para ser deflagrada a exigência do cumprimento da obrigação contida no título pelo devedor.
Toda execução deve ser baseada em título de crédito revestido de certeza, liquidez e exigibilidade. A execução promovida no âmbito dos Juizados Cíveis não foge a essa regra12 comezinha, posto que seus requisitos estão relacionados no art. 78313 do CPC.
É o título executivo que permite aferir os pressupostos necessários para o exercício do direito nele contido, assim como para a propositura de qualquer execução. Certeza, liquidez e exigibilidade são requisitos essenciais do título executivo extrajudicial. Ajuntam-se àqueles requisitos outros documentos que demonstram a inadimplência e a mora do devedor, como requisitos imprescindíveis da própria petição inicial, sem os quais a ação executiva é nula – nulla executio sine titulo.
Com efeito, se o condomínio propõe ação de execução de título extrajudicial por suposta dívida de taxa condominial, deve obrigatoriamente instruir a petição inicial com os documentos necessários (art. 798, I, letra “a”, CPC) para o exercício do direito de cobrança que alega possuir contra o condômino apontado como devedor.
Não sendo juntada a ata da assembleia geral apontando claramente o nome do condômino como devedor, um boleto, uma nota promissória, uma duplicata, uma planilha de cálculos com índices de juros e correção monetária idôneos (art. 798, I, letra “b”, do CPC), uma ata do conselho consultivo ou da convenção condominial (art. 784, X, do CPC) apontando os supostos devedores, a execução extrajudicial não pode ser deflagrada.
Se não houver prova de que o condômino foi notificado pessoalmente (art. 798, I, letra “c”, CPC), por via postal, por e-mail, por wathsap, por telegram ou via cartorária para tomar conhecimento do fato e tornar-se inadimplente em face da mora, também não pode a ação executiva ter sucesso.
No lecionamento incorrigível de Araken de Assis “ não dispondo o síndico dos documentos necessários à prova do valor do crédito, caberá ação de cobrança, via procedimento sumário (art. 275, II, b, CPC) .” (Manual da Execução, 13.ª ed. São Paulo: RT, 2010, p. 199). Essa também é a melhor interpretação do enunciado n.º 9 do FONAJE.
A Lei n.º 9.099/95 estabelece em seu art. 5314 que a execução por título extrajudicial obedecerá ao disposto no CPC, porém não indica quais são os títulos executivos extrajudiciais, nem os documentos necessários para a propositura da mencionada execução, visto que tal prerrogativa é do CPC.
O Código de Processo Civil, por sua vez, relaciona, em seu art. 798, o elenco de providências que o exequente deve tomar ao propor a execução por título executivo extrajudicial, conforme rol abaixo:
Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao exequente :
I - instruir a petição inicial com :
a) o título executivo extrajudicial ;
b) o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa ;
c) a prova de que se verificou a condição ou ocorreu o termo, se for o caso ;
d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente;
II - indicar:
a) a espécie de execução de sua preferência, quando por mais de um modo puder ser realizada;
b) os nomes completos do exequente e do executado e seus números de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica;
c) os bens suscetíveis de penhora, sempre que possível.
Parágrafo único. O demonstrativo do débito deverá conter :
I - o índice de correção monetária adotado ;
II - a taxa de juros aplicada ;
III - os termos inicial e final de incidência do índice de correção monetária e da taxa de juros utilizados ;
IV - a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso ;
V - a especificação de desconto obrigatório realizado .
Não é a Lei n.º 9.099/95 quem aponta quais são os títulos executivos extrajudiciais, nem quais são os seus requisitos. Sendo assim, para que se proceda à execução por título extrajudicial de taxa condominial é necessário observar requisitos imprescindíveis, que devem estar comprovados na petição inicial. Eles estão apontados no CPC. Vejamo-los abaixo:
1) a despesa condominial deve estar prevista e aprovada na convenção ou em assembleia geral, indicando o nome dos condôminos devedores e as prestações em atraso com os respectivos valores da época do débito, ou seja, dos meses e dos anos em aberto, bem como a taxa de juros e da correção monetária se houver;
2) é necessária prova documental de que a despesa foi aprovada em convenção ou assembleia;
3) deve existir prova documental de que houve a cobrança do condomínio ao devedor (por boleto, notificação, correspondência ou outro meio idôneo), devidamente entregue ao condômino (entrega pelo correio, wathsap, telegram, fax, messenger ou e-mail, com leitura eletrônica, e com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro ou remessa direta ao condômino);
4) os documentos acima relacionados devem fazer prova de certeza, liquidez e exigibilidade.
Se nenhum dos documentos juntados pelo condomínio se encontrarem relacionados no rol dos títulos executivos extrajudiciais previstos no art. 784. do CPC ou se assemelharem aos que estão acima mencionados ou, ainda, atenderem as especificações sobreditas ou forem apócrifos, não haverá como prosseguir com a execução judicial, porquanto devem ser considerados meros papéis sem qualquer força executiva – nemo executio sine titulo.
É que todo título executivo incorpora um crédito nominativo em favor de seu portador ou de terceiro autorizado por lei. Atas condominiais, valores lançados a esmo, papéis avulsos ou quadros demonstrativos de cálculos não possuem, por si sós, força executiva. Se nenhum dos documentos juntados com a inicial apresentarem as características dos títulos de crédito ensejadores da execução extrajudicial perseguida, nenhum sucesso terá o exequente em sua pretensão executiva.
Se não existir o próprio título executivo, não se pode falar em certeza, liquidez e exigibilidade, muito menos na obrigação de pagamento dos valores pleiteados pelo credor. Nesse caso, não pode a ação ter prosseguimento, cabendo ao juiz determinar sua rejeição liminar, porque não consta da petição inicial para alicerçar o fundamento do pedido o crédito documentalmente comprovado (art. 784, inciso X, CPC).
A doutrina sobre o tema é elucidativa e iterativa, conforme se observa do magistério de nossos doutrinadores, in verbis:
“Uma vez que certeza e liquidez são indispensáveis requisitos substanciais do título executivo, sem os quais inexiste a eficácia de tornar adequada a execução, então não será título executivo o ato que se referir a um direito não-certo ou ilíquido.”
(Cândido Rangel Dinamarco. Execução Civil. 4.ª ed. São Paulo: Ed. Malheiros, 1994, p. 494).
“O título executivo é o documento para a propositura e válido desenvolvimento da execução. Trata-se de requisito da petição inicial que veicula a pretensão executiva, sendo um requisito de admissibilidade próprio do procedimento executivo.
O título é o documento que atesta e demonstra existir para alguém uma obrigação, um dever de cunho prestacional, e, para autorizar a execução, esta obrigação deverá reunir as qualidades de liquidez, certeza e exigibilidade.
É possível, portanto, falar em sentido formal e em sentido material. Neste sentido, título representa o ato normativo que imputa a alguém um dever de prestar; naquele sentido, título é a prova documental deste ato e dever jurídico.”
(Comentários ao Código de Processo Civil. Lenio Luiz Streck et alli. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 1.027).
Como visto, o título de crédito não pode ser abstrato, muito menos sua liquidez, certeza e exigibilidade. Ele precisa ter existência legal para garantir eficácia e força executiva à ação judicial correspondente. Não há como basear uma ação executiva em atas de assembleias condominiais desprovidas de informações imprescindíveis à existência e comprovação de débito e da inadimplência.
Não é possível também basear uma execução em valores dispersos, cálculos aleatórios, documentos inidôneos, etc., que não possuem a aparência, nem a forma dos títulos de crédito, ainda que supostamente exista uma dívida, um credor, um devedor e uma obrigação. Ausentes tais requisitos, há de se declarar a inépcia da petição inicial, pela ausência de título de crédito que, ipso facto, reflete a nulidade da execução.
Conforme Alcides de Mendonça Lima15 “o que tem de ser líquido, certo e exigível é o título, não o direito”. Se nenhum dos documentos, dentre os juntados na petição inicial executiva, possam ser chamados de título de crédito, correta é a defesa do executado, por via dos embargos à execução (art. 917, VI, CPC), sem a necessidade de garantir o juízo, porque o pedido inicial se baseia em execução por título extrajudicial. Ouçamos a doutrina sobre o tema:
“Entretanto, será diferente se se trata de título extrajudicial. Ainda que o mesmo assegure ao credor o ingresso da execução, o devedor, POR VIA DE EMBARGOS , poderá defender-se livremente. Com isso, ele poderá alegar, provar e convencer que o título mesmo com aparência de “líquido, certo e exigível”, nem é líquido, nem certo, nem exigível, ou que falta, no mínimo, um requisito. O aspecto formal, que, normalmente, deve exteriorizar o conteúdo, pode ser destruído, de modo que a forte presunção do mesmo decorrente desaparece.”
(Alcides de Mendonça Lima. Comentários ao Código de Processo Civil. Vol. VI, 7.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991, p. 365).
“A primeira matéria alegável em sede de embargos à execução é a inexequibilidade do título (art. 917, I, do Novo CPC), sendo possível duas razões que tornam o título inexequível. O título apresentado – entenda-se o documento que instruiu a petição inicial – pode não estar previsto em lei como título executivo, o que acarretará a nulidade da execução em virtude da ausência de título executivo (princípios da taxatividade e do nulla executio sine titulo).
Além disso, o documento pode estar previsto abstratamente em lei como título executivo, mas faltando à obrigação representada nesse título certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, do Novo CPC), também haverá, nesse caso, nulidade da execução.”
(Daniel Amorim Assumpção Neves. Novo Código de Processo Civil Comentado. Salvador: Jus Podium, 2016, p. 1.455).
Por conseguinte, vale reforçar a alegação aqui firmada alhures de que se não houver prova de que o executado está inadimplente, nem se encontra em mora, porque nunca foi notificado por escrito para pagar (art. 798, I, letra “c”, CPC), quer pelo condomínio, quer por empresa de cobrança, quer por algum cartório extrajudicial ou por via judicial, não haverá justificativa legal para o prosseguimento da execução, a qual deve ser rejeitada in limine.
Portanto, não basta fazer cálculos aleatórios ou mencionar a existência da dívida em documento apócrifo. É indispensável que a cobrança venha corporificada por documento idôneo, vale dizer, dotado de juridicidade, ou seja, título de crédito com liquidez, certeza e exigibilidade.
Nesse particular, a jurisprudência é uníssona, conforme se observa dos arestos abaixo transcritos, ipsis litteris:
“AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS. SEM A JUNTADA AOS AUTOS DAS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS, BOLETOS, NOTIFICAÇÕES OU MESMO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - DOCUMENTOS HÁBEIS A COMPROVAR A INSTITUIÇÃO E RESPECTIVOS VALORES DAS TAXAS COBRADAS - CONFIRMA-SE SENTENÇA QUE JULGA IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL DA AÇÃO DE COBRANÇA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.”
(TJDF – AC. 88321420048070001/DF. 0008832-14.2004.807.0001, Relator: GETÚLIO MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 07/11/2005, 4.ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/02/2006, DJU Pág. 117. Seção: 3).”
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. VALOR DO ALUGUEL A SER EXECUTADO E O PREVISTO NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA LIQUIDEZ COM REFERÊNCIA ÀS TAXAS DE CONDOMÍNIO. EXCESSO DE EXECUÇÃO CONFIGURADO. APESAR DE ESTAR PREVISTO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO O PAGAMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO POR PARTE DO LOCATÁRIO, NÃO CONSTANDO NOS AUTOS NENHUMA ATA DA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL, FIXANDO O VALOR EM ABERTO, INEXISTE LIQUIDEZ NA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS VIA AÇÃO DE EXECUÇÃO. AGRAVO CONHECIDO E IMPROVIDO.”
(TJGO – AGRAVO DE INSTRUMENTO 63250-0/180, Relator Des. Luiz Eduardo de Sousa, 1.ª Câmara Cível, julgado em 26/08/2008, DJE 199, de 17/10/2008).”
“APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO OU APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTAÇÃO INCOMPLETA. 1. Conforme art. 784, inciso X, possível o procedimento executivo para recebimento de taxas condominiais; no entanto, não basta a previsão genérica das despesas na convenção do condomínio, mas a comprovação documental e aprovação na assembleia geral, situação inocorrente na espécie. 2. Por outro lado, verificada a inadequação da via eleita, nada impede ao Apelante buscar seu direito pela via ordinária, munido das provas documentais faltantes (…)”.
(TJGO, Apelação 5059721-17.2017.8.09.0051, 5.ª Câmara Cível, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida, julgado em 20/03/2018, DJe de 20/03/2018).”
Para alicerçar e atualizar o bem fundamentado acórdão supracitado, traz-se à colação o seguinte argumento extraído do irreprochável voto do Ministro Marco Aurélio Belizze (STJ ARESP 1268695, de 18/04/2018), in verbis:
“NOTE-SE QUE NÃO CONSTA DA INICIAL ATA DE ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO, BOLETOS DE COBRANÇA, NOTIFICAÇÃO (...), DE MODO QUE, MAIS UMA VEZ, OS AUTORES NÃO SE DESINCUMBIRAM DO ÔNUS DE COMPROVAR SUAS ALEGAÇÕES. COMO DITO, A JUNTADA DE DOCUMENTAÇÃO APTA A DEMONSTRAR O DIREITO CONFIGURA ÔNUS DA PROVA DE QUEM ALEGA, E NÃO CONDIÇÃO DA AÇÃO. É DIZER, TAIS PROVAS NÃO CONSTITUÍAM DOCUMENTOS ESSENCIAIS À PROPOSITURA DA AÇÃO, MAS SIM IMPRESCINDÍVEIS A DEMONSTRAR O DIREITO DOS AUTORES.”
Assim, não há como cobrar as taxas em atraso pela multiplicação do número de meses com base na contribuição atual, cumulada com juros e multa, formando-se dívida, deveras, ampla e abusiva que coloca o executado em extrema desvantagem perante o condomínio. É indispensável que exista uma ata da assembleia condominial, discriminando os meses em aberto com a indicação das taxas e valores da época do vencimento, juros, correção monetária, com índices aceitos pelo Judiciário, etc. Isso é o que se entende por crédito documentalmente comprovado, na forma do art. 784, inciso X, do CPC.
Melhor explicando, além da celeridade, a segurança jurídica ficou mais abrangente com relação a tal instituto, uma vez que obriga síndicos e administradores de condomínios a regularizarem as assembleias ordinárias e extraordinárias, bem como as Convenções Condominiais, pois juridicamente elas são os meios judicialmente apropriados para a implantação de todas as contribuições ou despesas (ordinárias e extraordinárias), que formarão o título executivo extrajudicial e lhes revestirão de certeza, liquidez e exigibilidade.
Isso se dá pelo fato de o inciso X, parte final, do art. 784, do CPC, como foi dito alhures, dispor como conditio sine qua non para a cobrança da dívida a seguinte exigência: “desde que documentalmente comprovadas ”.
Desse modo, o processo de execução deve ser instruído com cópia integral da convenção do condomínio credor, autorizando a cobrança das cotas condominiais, além da ata da assembleia que aprovou o valor das previsões orçamentárias do condomínio, seus respectivos reajustes, não sendo exagero, ainda, provar a previsão orçamentária, contendo os nomes dos condôminos considerados inadimplentes e a prova de que foram previamente notificados do débito para caracterizar a mora solvendi.
Isto tudo com a finalidade precípua de que o Juiz, desde o despacho inicial na execução, possa verificar com clareza que o valor constante da memória de cálculo, ainda que com consectários e multa de 2%, seja exatamente aquele previamente estipulado em ata pelo condomínio exequente. Com isso, estará a parte exequente cumprindo o importante requisito da liquidez para cobrança das cotas condominiais mensais de cada um dos condôminos considerados inadimplentes.
Tal condição da própria ação executiva pode aparentar ser um mero detalhe. Contudo, deve ser encarada como requisito essencial da petição inicial, considerando que constitui ônus do exequente provar suas alegações e ao Judiciário o dever de garantir o amplo direito de defesa ao devedor, bem como tratamento baseado no princípio constitucional da dignidade humana.
Mas a exigência da comprovação dos elementos imprescindíveis à propositura da ação não se esgota nessa particularidade, pois existem requisitos esparsos em leis que regem os condomínios. Prova disso é o disposto no art. 1.350. do Código Civil, que impõe ao condomínio a realização de uma Assembleia anual para apresentação e aprovação das contas, bem como dos critérios de quota de rateio e ainda encargos moratórios aos condôminos considerados inadimplentes.
Desta forma, a relevância da referida condição, descrita ao final do inciso X, do art. 784, do CPC, algures citado, se dá pelo fato de que a executividade, ora esclarecida, estará condicionada não somente à apresentação da documentação, mas também à comprovação de que esta documentação esteja em conformidade com a lei que a rege.
Em resumo, vale expor uma situação prática: as duas formas mais comuns de realizar a cobrança de taxas de condomínio se dão frente a valores fixos, os quais vem de uma perspectiva mensal de gastos ou do rateio das despesas mensais entre os condôminos. Destarte, se a Convenção Condominial dispõe previamente que a cobrança deve ser feita por rateio, mas é realizada em valores fixos, estará sujeita a não executividade, tendo em vista não respeitar o que fora previamente disposto. Acontece o mesmo com as cobranças de encargos moratórios acima ou diferentes do previsto em lei: ambos os fatos prejudicam a execução direta do título, cuja exigência deve ser movimentada através de ação de cobrança.
