Principais aspectos relacionados aos impactos da pandemia da covid-19 nas relações condominiais e a implementação de assembleias virtuais para deliberações com quórum específico.

Como bem sabido, o condomínio é a conjunção da propriedade individual e copropriedade de áreas em comum, havendo uma justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado das áreas forçosamente em comum. As partes em comum devem ser utilizadas em harmonia por todos os condôminos, respeitando-se a sua destinação, podendo a propriedade particular, por sua vez, ser utilizada da melhor maneira que convir ao proprietário/possuidor, respeitados os direitos e deveres de vizinhança.

Ante a natureza jurídica acima, brilhantemente ensinada por Maria Helena Diniz, tem-se que as diretrizes a serem seguidas no âmbito interno do condomínio, tem de ser deliberada pelos moradores, em assembleia, onde é dada a oportunidade para que todo condômino se manifeste, a fim de expor sua vontade e, caso seja acompanhado pela maioria presente, que essa passe a ser adotada nas relações condominiais se respeitados os limites legais e demais direitos ligados a propriedade.

Com base no acima exposto, importa dizer que nem toda deliberação poderá ser aprovada em assembleia sem o cumprimento de alguns requisitos mínimos determinados pela lei civil, se fazendo necessária a presença de quórum específico para aprovação de alteração da convenção aprovada no momento em que se constituiu o condomínio, mudança de destinação do edifício ou unidade autônoma, bem como para aprovação de alteração de fachada de condomínios prediais que importam em aumento da sua utilização, nos termos dos artigos 1.342 e 1.351 do Código Civil. Ocorre que, principalmente no que diz respeito aos condomínios verticais, por existirem muitas unidades votantes, a deliberação de assuntos importantes como os acima citados, com a exigência de quórum específico, dificulta o andamento e alteração do que fora anteriormente definido e já não atende mais as necessidades internas existentes, tendo em vista o fato de que a grande maioria não comparece às assembleias.

Ante essa necessidade houve a criação do Projeto de Lei nº 548 de 2019, de autoria da senadora federal Soraya Thronicke do PSL-MS, cujo objetivo é permitir que as deliberações de assembleia, em que se faz necessária a votação por intermédio de quórum especial para aprovação, caso este não seja atingido em assembleia ordinária, possam ser computados os votos, a posteriori, de forma virtual. O intuito do projeto de lei parece bastante claro, senão o de possibilitar que as deliberações sejam tomadas de forma virtual, onde não seja possível a instauração do quórum mínimo para deliberar sobre determinado assunto.

A aprovação do projeto se mostra de extrema necessidade e importância, principalmente levando-se em conta o momento que o país atravessa, tendo em vista a pandemia da Covid-19, cujo vírus possui alto poder de virulência e contágio, em que a ordem é de se evitar aglomerações de pessoas, ante a possibilidade de aumentar os índices de contágio da doença e as consequências dela derivadas. Embora a previsão do projeto de lei abarque apenas as deliberações por quórum específico, abre-se a possibilidade de, em momentos em que não for possível a realização de reunião presencial, realizar deliberações até mais comuns, por intermédio de votação virtual, conforme se passará a expor no presente trabalho.


DO QUÓRUM ESPECÍFICO

Quando da edição do Código Civil de 2002, passou-se a disciplinar situações relativas ao condomínio edilício, qual seja, aquele que possui áreas privativas e áreas em comum, trazendo inovação ao ordenamento, eis que o fenômeno é de grande interesse por parte da sociedade, ante a popularização da construção de condomínios verticais que trouxeram inovações no que diz respeito à otimização dos espaços habitacionais nos grandes centros, de tal modo que buscou o legislador adotar medidas a fim de evitar que decisões tomadas por poucas pessoas pudessem afetar os demais condôminos nas esferas econômica e de convívio interno. Isso porque, ao legislar sobre condomínio, a votação de deliberação em assembleia foi provisionada como direito do condômino e não como dever, nos termos dos artigos 1.335 e 1.336 do Códex:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Isso porque, caso determinasse como obrigatória a votação em deliberação de assembleia, geraria situação possivelmente constrangedora ao condômino, que teria inúmeros motivos para não comparecer, devendo apresentar justificativas plausíveis à sua ausência, bem como ser impelido a cumprir toda e qualquer deliberação decidida em assembleia, independente do tema tratado e do número de presenças, devendo arcar com a consequência do que fosse decidido, pelo fato de se tratar de dever de comparecer.

Ao definir como sendo direito do condômino, esse tem a faculdade de comparecer para votar nas deliberações ou não, sem necessidade de justificativa para sua ausência, estando ciente de que as decisões ali tomadas deverão ser toleradas e cumpridas, mesmo que ausente. Em que pese o posicionamento acima, não pode o condômino ausente, suportar toda e qualquer decisão, principalmente aquelas que importem em alteração de regras de convívio, altere a estrutura predial ou, ainda, importe em alteração do projeto arquitetônico da fachada, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Isso porque, no que diz respeito às regras de convívio instituídas na convenção, determinadas quando da constituição do condomínio, em que presente o condômino nesta assembleia inaugural, tomou conhecimento do texto normativo interno e deliberou pela sua aprovação. Se, porventura, adquiriu após a assembleia de constituição, aceitou as regras estipuladas previamente pelo “poder constituinte” da maioria, desde que a referida assembleia inaugural tenha respeitado os requisitos legais. Assim, é direito do mesmo para que seja alterada a convenção condominial, se faça por meio de quórum especial, qual seja, pela aprovação de 2/3 de todos os condôminos o mesmo exigido para a regular constituição do condomínio, constituindo-se como percentual bem mais elevado do que a maioria simples, o que se pressupõe que o tema aprovado, consubstancia-se em interesse de todos, bem como de melhores benefícios aos coproprietários.

De igual modo, tem-se a necessidade de aprovação por quórum especial, no que diz respeito a alteração da estrutura predial ou da alteração do projeto arquitetônico da fachada. O primeiro porque pode colocar a estrutura em risco, de modo que para a realização das obras pretendidas se faz necessária a aprovação de maneira unânime, por envolver riscos devem estar todos cientes e de acordo para a realização de determinada obra que importe em possível prejuízo estrutural. No que tange à alteração de fachada em condomínio edilício, tem-se como regra pela padronização das fachadas de apartamentos para que seja mantido o padrão arquitetônico do empreendimento condominial, de modo que quaisquer deliberações com o objetivo de se alterar o projeto original importará em adesão compulsória da alteração das unidades, em que todos deverão arcar com os custos ou, ainda que importe em adesão facultativa, cabendo aos condôminos que desejarem, por exemplo, realizar o fechamento de suas sacadas com lâminas de vidro, realizarem o procedimento por sua conta, importará em desarmonia do conjunto arquitetônico, pois haverá sacadas com o cito fechamento e sacadas sem este, razão pela qual mister a concordância expressa de todos os condôminos, quer seja pela adesão compulsória, quer seja para autorizar a diferenciação dos imóveis por apresentação diversa. Cumpre, por fim, salientar que ao realizar obras que importariam em alteração estrutural ou em alteração de fachada, por fazer parte de área comum do condomínio se faz a exigência pelo quórum especial esculpido no artigo 1.342 do Código Civil.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Desse modo, o legislador ao editar a norma buscou dar respaldo e segurança para os adquirentes de imóveis integrantes de condomínio de não serem impelidos a cumprirem determinadas decisões tomadas em assembleia constituídas por uma baixa gama de proprietários, que causariam prejuízo econômico direto e indireto, bem como de alterar as normas internas de convívio do condomínio, definida por intermédio da convenção de constituição condominial, já que é de pleno conhecimento a baixa adesão da presença em assembleias e que não seria razoável determinar que a votação em deliberações desse estilo, fossem obrigatórias.


DO PROJETO DE LEI

Com a vigência do novo Código Civil e havendo a disciplina legal acerca dos condomínios edilícios, passou-se a ter previsão no Códex de regulamentação das situações ocorridas dentro dos condomínios, aplicando-se de forma conjunta à Lei dos Condomínios, em que havendo conflito, se sobressai o posicionamento do Código Civil. Pode ser tomado como exemplo do acima transcrito, o artigo 10, §2º da Lei dos Condomínios, que condiciona a alteração de fachada de edificação pelo proprietário, desde que haja unanimidade dos condôminos para que seja feita tal obra, ou seja, se faz necessário o quórum especial para a deliberação da matéria em questão.

Do mesmo modo, o legislador e juristas responsáveis que participaram da elaboração do projeto do Código Civil de 2002, elencaram distintas situações que julgaram necessárias a deliberação por quórum especial, tais como os exigidos pelos artigos 1.341, 1342 e 1.351, em que no primeiro artigo requer, para a aprovação de obras voluptuárias, voto favorável de 2/3 dos condôminos adimplentes e para a aprovação de obras úteis, voto favorável de maioria simples dos condôminos. Pelo segundo artigo, requer voto favorável de 2/3 dos condôminos adimplentes para que sejam aprovadas obras que impliquem em facilitação ou aumentem a utilização de área comum, questão polêmica que se cinge o fechamento de varandas com envidraçamento. Já o artigo 1.351, como destrinchado no tópico acima demanda quórum de aprovação de 2/3 dos condôminos adimplentes para a alteração de convenção condominial e de aprovação unânime para mudança de destinação do edifício ou unidade imobiliária.

Em tempo, cumpre abrir parênteses neste parágrafo, a fim de se explicar o destaque dado ao longo de todo o texto que trata da exigência pelo quórum específico, de que esse seja mensurado com base nos condôminos que estejam devidamente quites com condomínio. Isso porque, conforme disposto no inciso III do artigo 1.335 do Código, o direito de votar nas deliberações de assembleia e delas participar, somente seria possível ao condômino que estivesse devidamente quite. De tal modo, o cenário se torna cada vez mais burocrático para aprovação, pois não basta que haja o número mínimo de 2/3 votando a favor do assunto na deliberação, é necessário que destes 2/3 estejam em plena adimplência com o rateio de despesas do condomínio. Basta um condômino integrante do quórum com qualquer taxa em atraso para que haja motivo para não aprovar a alteração e caso aprovado, de maneira irregular, para que qualquer interessado possa impugnar a assembleia.

Na sequência de leitura dos dispositivos do código, é claro e evidente que o legislador falhou em estabelecer solução para a situação mais comum e que se torna problema bastante grande para o regular andamento e aprovação de diretrizes necessárias ao condomínio e condôminos, qual seja, aquela em que não é possível atingir a quantidade de condôminos presentes para se obter o número suficiente exigido, acarretando em deliberação indefinidamente pendente de apreciação e resolução ou, como em grande parte dos condomínios, com a aprovação de maneira irregular da matéria. Tal situação ocorre com mais frequência do que se pode imaginar, haja vista a grande popularização de condomínios de grande porte, havendo diversas propriedades e, portanto, condôminos que não conseguem votar matérias de alto grau de importância, diante da inviabilidade prática de reunir em assembleia.

Não obstante, ante os grandes avanços tecnológicos experimentados pela humanidade no atual século, em que reuniões são realizadas pelo computador ou smartphone, sem a necessidade de reunião presencial, sendo facultada a realização de deliberações no conforto de seu lar, a manutenção deste engessamento das deliberações em assembleia se torna inviável e retrógrado com as necessidades atuais. O projeto de lei, em sua justificativo do projeto, pontua muito bem esse ponto:

“O pragmatismo e o excesso de tarefas da modernidade exigem novos expedientes, ainda mais considerando-se que há vários condomínios realmente vastos, com o porte de uma pequena cidade, com centenas – se não milhares – de unidades imobiliárias, por cada qual respondendo um singular proprietário.”

Com isso o projeto de lei tem o objeto de flexibilizar a modalidade em que se dá a votação de condôminos em assuntos que demandam quórum qualificado que, atualmente, nos termos do Código Civil e convenções condominiais, preveem apenas a confirmação de voto daqueles que se encontrem presentes nas assembleias, fato esse que importa em grande obstáculo para que os condomínios de maior porte, possam deliberar sobre matérias de suma importância, como são as que se exigem o quórum especial.

Diante dessa necessidade, o projeto de lei busca o acréscimo do artigo 1353-A no Código Civil de 2002, com a seguinte redação:

Art. 1.353-A. Quando o quórum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

Com base no texto legal, cabe a esse presente trabalho esmiuçar a norma com o intuito de demonstrar a importância e a necessidade da aprovação, bem como as nuances existentes para a aplicação da regra, respeitando-se os direitos e deveres dos condôminos e, ao mesmo tempo, possibilitando o desentrave de diversas questões de importância inquestionável que, até o momento, não são votadas ou, então, se votadas, a aprovação ocorre da maneira errada.

Primeiro ponto do cito artigo que merece destaque é o caput, enunciado que busca demonstrar o objetivo e necessidade da edição da norma legal, que no caso em tela é de possibilitar que, caso não seja possível a reunião presencial para deliberações que exigem quórum especial por não se alcançar o número exigido por lei, esta deliberação poderá ser tomada posteriormente, por intermédio de votação eletrônica dos condôminos. Com essa edição os problemas enfrentados por diversos condomínios tendem a acabar, pois ao permitir a adoção de votação eletrônica, desde que respeitado o procedimento exigido pelo próprio artigo, poderão deliberar sobre diversos assuntos que exigem quórum especial que raramente é possível atingir em reuniões presenciais.

Entretanto, para que a medida possibilitada pelo artigo seja utilizada pelos condomínios, estes devem se atentar às exigências contidas no dispositivo, tais como, que a possibilidade de realização de deliberação mediante votação eletrônica, deve estar presente no instrumento de convocação de maneira explicita, ou seja, trata-se de condição sine qua non para a votação virtual que esta seja previamente informada aos demais condôminos. Exige-se, ainda, para a validação da votação em meio virtual, que seja disponibilizada a ata parcial em seu inteiro teor, previamente à colheita dos votos, devendo conter todos os argumentos expostos sobre a matéria a ser submetida à deliberação e a modalidade como se procederá a votação e período que deverá ocorrer. Ou seja, além de demonstrar todos os argumentos debatidos na assembleia presencial, para a análise dos demais condôminos, a ata deve conter também informações da modalidade a ser adotada para votação e o período em que ficará disponível para a votação que, pela leitura do inciso, entende-se que a definição do período de disponibilidade da votação deverá ser definida pelos presentes em assembleia, vez que não há previsão no dispositivo e, tampouco, trata-se de competência do síndico.

Além das exigências acima prolatadas, o condomínio, por intermédio de sua administração, deverá disponibilizar aplicativo de uso por meio da rede mundial de computadores ou outro expediente eletrônico idôneo que permita que cada condômino possa votar de maneira individual, mediante senha de acesso, justificando o voto e, após a confirmação de seu voto, ter acesso contínuo para poder averiguar a o teor da manifestação de cada unidade, devidamente identificados pelo nome e respectiva unidade imobiliária. Assim mediante o disposto na norma, a deliberação não poderá ser feita por envio à um e-mail criado para esse propósito, tampouco por aplicativo simples para envio de voto e justificativa como o Google Docs, por exemplo, que consiste em ferramenta da empresa Google para a criação de formulários das mais variadas espécies. Parece bastante claro que se faz necessária a criação de aplicativo próprio, voltado especificamente para esse fim, ante a necessidade de acesso contínuo ao sistema, para verificação do teor dos votos dos demais condôminos, sem que possa continuar se manifestando, vez que o texto de lei fala sobre acesso após registro de manifestação, de modo que votação em grupo privado de redes sociais ou grupo em aplicativos de conversa não atenderiam a demanda. A necessidade por aplicativo próprio é latente, ante ao direito de poder observar os votos e justificativas dos demais votantes sem que, aqueles que já deram seu voto, continuem a debater, tumultuando a votação. Não que o debate seja improdutivo ou que a ideia seja impossibilitar o debate, mas a ideia seria tornar o ambiente mais escorreito, de modo a atrair a todos os condôminos para deliberar, deixando o debate a ser realizado por intermédio de outras ferramentas.

A reunião de assembleia será dada por encerrada somente com a contabilização dos votos computados em assembleia presencial e da deliberação no meio virtual, restando à administração do condomínio acrescentar à redação da ata, os acréscimos decorrentes dos votos e justificativas de cada condômino, de modo que só então será dada a sua redação final e encaminhada para o registro notarial competente. Com essa determinação, a previsão da convenção para levar a ata a registro e publicação para ciência dos moradores se altera, não havendo mais a obrigação de levar a registro ou publicação dentro de prazo contado da realização da assembleia presencial, uma vez que essa se estende para o meio virtual.

Por fim, finalizando a análise acerca do dispositivo a ser introduzido no Código Civil, caso o projeto de lei de nº 548/2019 seja aprovado e passe a vigorar, o § 2º prevê que, caso não haja proibição expressa na convenção, a assembleia por meio de maioria simples poderá autorizar a coleta individualizada de votos, dentro de prazo não superior a trinta dias, do voto dos condôminos ausentes ainda que sem uso de meio digital, desde que apresentada a ata da assembleia contendo detalhamento de pontos de vista acerca da questão em deliberação. Esse parágrafo demonstra de maneira clara e objetiva a intenção do legislador de permitir que as deliberações por quórum especial possam ser, de fato, debatidas e votadas em plena consonância com a legislação, bem como de garantir a todos os condôminos o seu direito de voto, insculpido no artigo 1.335, inciso III do Código. Isso porque, nesse caso, caso a assembleia autorize por maioria simples e não haja proibição expressa na convenção para essa medida, a votação poderá ser realizada por intermédio de método mais simples de aplicação do que pelo método em que se exige a existência ou criação de aplicativo, de tal modo seria possível que a colheita de votos se dê na modalidade porta a porta ou, até mesmo, por e-mail ou Google Docs. Pela redação do parágrafo alhures, a coleta individualizada autorizada pela maioria simples em assembleia, possibilita a colheita de votos porta a porta, mas não impede que se dê de maneira digital em modalidade mais simples do que a prevista nos incisos II e III, sendo estes a regra para a tomada de decisões e o § 2º sendo a exceção à regra, devendo ser previamente autorizado pelos condôminos em assembleia. Ademais, a previsão insculpida na regra possui concepção de inclusão de todo e qualquer condômino, até daqueles que tiverem dificuldade no uso de aplicativos, e-mails, formulários e outras tecnologias existentes, bem como daqueles sem acesso à internet.

O projeto de lei, com toda a sua fundamentação e justificativa apresentadas, se mostra de grande importância e valia para os condomínios e seus administradores, bem como para os próprios condôminos, que por muitas vezes se encontram em situações sem perspectivas, quando se faz necessária a observância de quórum especial para a deliberação acerca de determinada matéria essencial para as necessidades das relações condominiais, bem como permitirá a um sem número de condomínios que realizaram deliberações em desacordo com o que se encontra disposto no código, no que diz respeito à necessidade de quórum especial, regularizem alterações de fachada, alterações de convenções, dentre outras situações.


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