Este estudo pretende investigar a intrigante questão do uso abusivo da propriedade imóvel, e as prováveis formas de resolução dos conflitos daí advindos.

O USO ABUSIVO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

 

José Eulálio Figueiredo de Almeida

Professor de Direito Processual Penal da Universidade Federal do Maranhão - UFMA. Membro da Academia Maranhense de Letras Jurídicas. Especialização em Processo Civil pela UFPE. Especialização em Ciências Criminais pelo UNICEUMA. Doutor em Direito e Ciências Sociais  pela Universidad del Museo Social Argentino - UMSA. Juiz de Direito em São Luís-MA.

 

Sumário: 1. Introdução. 2. Histórico. 3. Conceito de Propriedade Imóvel. 4. Conceito de Domínio. 5. Direito de Vizinhança. 6. Uso Abusivo da Propriedade Imóvel. 7. Formas Compositivas dos Conflitos de Vizinhança. 8. Conclusão.

 

Summary: 1. Introduction. 2. History. 3. Concept of immovable property. 4. Domain Concept. 5. Right of Neighborhood. 6. Abusive Use of Immovable Property. 7. Compositional Forms of Neighborhood Conflicts. 8. Conclusion.

 

Resumo: Este estudo pretende investigar a intrigante questão do uso abusivo da propriedade imóvel, e as prováveis formas de resolução dos conflitos daí advindos. O intuito é comprovar, mediante comparação sincrônica, como tais pendências são resolvidas pelo ordenamento jurídico do Brasil e da Argentina, considerando que os códigos civis dessas nações tratam o instituto com nomen­clatura diversa, ou seja, no Brasil com o nome de uso anormal da propriedade e, na Argentina, com a rubrica uso abusivo da propriedade.

Abstract: This study intends to investigate the intriguing question of the abusive use of immovable property, and the probable ways of resolving the conflicts arising from it. The intention is to prove, by means of a synchronous comparison, how such disputes are resolved by the legal system of Brazil and Argentina, considering that the civil codes of these nations treat the institute with different nomenclature, that is, in Brazil with the name of abnormal use property and, in Argentina, under the heading abuse of property.

 

Palavras chaves: Direito de Vizinhança. Propriedade Imóvel. Domínio. Uso Abusivo.

Key words: Right of Neighborhood. Immovable Property. Domain. Abusive Use.                           

 

 

1. INTRODUÇÃO

 

Desde os primórdios dos tempos, o homem sempre conviveu com a ideia de propriedade, embora no início não tivesse a noção precisa do quê efetivamente significava essa palavra. Se é certo que sequer havia a noção do significado desse vocábulo, ipso facto, também não havia a noção do direito de propriedade.

Os primeiros agrupamentos humanos eram nômades. O homem não tinha apego à terra, ou seja, não fixava moradia permanente em determinado local. Portanto, não era proprietário de nada, nem possuía concepção disso, apesar de as primitivas formas de apreensão de bens já se manifestarem em sua consciência.

Em determinado momento de sua existência, o homem passou a estabelecer a efetiva relação de propriedade com bens móveis, como o vestuário, os utensílios domésticos e os instrumentos de caça, de pesca e de guerra, os quais levava consigo sempre que migrava para outro lugar.   

Num estágio posterior, o direito de propriedade imóvel surgiu quando o homem percebeu que o fruto das árvores o alimentava. Desde então, passou a se apropriar das frutas e a plantar a semente para colheita de novos frutos que o alimentariam. Essa conduta foi responsável pela expansão de seus domínios, inclusive para o campo imobiliário.

Mas o homem não estava sozinho nessa conquista[1]. Outros indivíduos, igualmente humanos, também estavam empenhados em se fixar na terra e ampliar seus domínios sobre ela. Surgiu, assim, junto com o direito de propriedade, o denominado direito de vizinhança, obrigando os proprietários lindeiros a estabelecerem relações civis que assegurassem a cada um deles o direito de usar, gozar e dispor da coisa livremente, mediante o respeito de regras de convivência e evitando o uso abusivo da propriedade imóvel, sob pena da prática de ato ilícito e sujeição às sanções que a lei impõe.

Com efeito, a noção do meu e do teu; do próprio e do alheio fez com que os homens isolassem os terrenos de suas propriedades dos que se lhes avizinhavam, levantando cercas entre si e impondo, inicialmente, regras consuetudinárias e, depois, legislativas que estabeleciam onde começavam e acabavam os direitos e obrigações dos confinantes. 

É sabido que, atualmente, muitos vizinhos nem se conhecem. Agem, na maioria das vezes, com indiferença, principalmente quando fazem parte de classes sociais diferentes. Mas a indiferença e a frieza nas relações humanas não é privilégio apenas de vizinhos que se odeiam ou que se toleram. As relações negociais, que podem aproximar ou afastar os homens, também são problemas da vida moderna, porque ocorre que, atualmente, pela via da internet, uma compra e venda, ou outro tipo de negócio, pode ser celebrado sem que as partes envolvidas se encontrem, se conheçam ou troquem um aperto de mão.

A informática com suas inúmeras e surpreendentes ferramentas pode facilitar a resolução de pendências envolvendo o direito de propriedade, por meio de câmera de vigilância, de sistema GPS, etc., propiciando ao julgador a decisão sobre a quem pertence o domínio e a propriedade do bem imóvel, assim como o uso nocivo dele.

Destarte, é sobre a intrigante questão do uso abusivo da propriedade imóvel, e as prováveis formas de resolução dos conflitos daí advindo, que este trabalho se ocupará. O intuito é comprovar, mediante comparação sincrônica, como tais pendências são resolvidas pelo ordenamento jurídico do Brasil e da Argentina, considerando que os códigos civis dessas nações tratam o instituto com nomenclatura diversa, ou seja, no Brasil com o nome de uso anormal da propriedade e, na Argentina, com a rubrica uso abusivo da propriedade.

Independentemente disso, é imperioso reconhecer que, em nossos dias, o processo judicial, pela sua relevante função pública, é o principal instrumento de pacificação social, porque elimina os litígios que afligem as partes e intranquilizam a comunidade de maneira geral. É que, atualmente, os institutos da conciliação e da mediação têm sido bastante utilizados pelos órgãos jurisdicionais com o intuito de compor o conflito existente entre as partes. Portanto, a sentença do magistrado é aplicada como ultima ratio, ou seja, quando não existe a mínima possibilidade dos litigantes acordarem sobre o objeto da pretensão deduzida em juízo.

É inegável que, sobre o direito de vizinhança, já existem inúmeras manifestações de renomados juristas pátrios e estrangeiros, assim como julgados de respeitáveis tribunais brasileiros e argentinos. Contudo, nosso propósito primordial é investigar, numa perspectiva comparativa diacrônica, as múltiplas facetas que envolvem o instituto da propriedade imóvel, para chegarmos a um nível de melhor compreensão do tema, mediante a revelação do que existe de novidadeiro a respeito da proteção ao exercício do direito de uso, fruição e gozo do patrimônio privado, ainda que de forma abusiva – abusus non tollitur usus.

 

2. HISTÓRICO

 

A ideia sobre propriedade imobiliária, segundo as religiões cristãs, está na própria origem do mundo, eis que, de forma geral, Deus, após a criação de todas as coisas, fez o homem à sua imagem e semelhança, outorgando-lhe o domínio “sobre os peixes do mar, sobre as aves do céu, sobre os animais domésticos, sobre toda a terra e sobre todos os répteis que se arrastam sobre a terra.”[2]

Essa é a versão bíblica original, ditada por Deus antes de criar o primeiro homem (Adão) e de expulsá-lo do paraíso com a sua companheira (Eva), ocasião em que passaram a viver errantes pelo mundo e a cultivarem eternamente a terra para o seu sustento. Contudo, a história nos apresenta outras vertentes que estariam ligadas à noção de posse, de propriedade e de domínio. Mas como encontrar tais atributos no comportamento das mais antigas formas de sociedades humanas, se elas, na sua totalidade, se orientavam pela religião?

Para encontrarmos explicação ao que estamos investigando precisamos, antes de tudo, entender que o homem primitivo era movido por interesses coletivos ligados à segurança e à sobrevivência dos membros da família, da tribo ou do clã. Interesses tais, muitas vezes, resultantes de crenças e de lendas cujas raízes estão fincadas em passado longínquo. Por isso mesmo, não se fixava demoradamente em determinado lugar, vale dizer, tinha uma vida nômade, baseada na prática de cerimônias religiosas, de ritos funerais ou na busca de incessante de alimentos para suprir suas necessidades, migrando, de acordo com a atividade a ser cumprida, para lugares e regiões variados, até se estabelecer definitivamente em cidades.

Paralelamente à noção divina, podemos apontar também como corolário do direito de propriedade imóvel o fato de que o homem, a certa altura de sua evolução mental, percebeu que não precisava ir tão longe para se alimentar, pois bastava plantar a semente do fruto das árvores para saciar a fome posteriormente. Desde então, passou a se apropriar das frutas e a plantar, repita-se, a semente para colheita de novos frutos que o alimentariam. Essa conduta foi responsável pela expansão de seus domínios, inclusive para o campo imobiliário, tornando-se, por conseqüência, proprietário da terra, pois aí passou a fixar moradia.

A propriedade da terra, além de suprir o hábito alimentar do homem, lhe garantia a continuidade de sua vida pastoril e a utilização de seus instrumentos de caça contra os peixes, contra as aves e contra os animais silvestres. Essa apropriação das coisas deu ao homem a noção do que é próprio, de propriedade, em síntese.

Essa opinião também é compartilhada pelo mestre argentino Gregório Dillon[3] et alli:

Desde los tiempos más remotos el hombre se ha apropriado de las cosas que la naturaleza le ofreció para su subsistencia y satisfacción de sus necesidades (caza, pesca, cría del ganado, etc.), y también, en una etapa posterior, ocupó la tierra para asentarse en ella y extraer sus frutos utilizando la madera y los bueyes para rotularla.

De esta forma se generó una relación directa e inmediata de cada hombre con la cosa que poseía, relación ésta de la cual estaban excluidos los demás hombres. Esa situación de hecho, admitida y respetada por todos, dio nacimiento a la idea de “propriedad”, de “lo proprio”.

En resumen, los factores que le dieron origen fueron primero la ocupación, luego el trabajo y finalmente la sanción de la ley.

 

Outro argumento aceito para a fixação do homem à terra e, a partir disso, do surgimento das cidades é o jus sepulcri. O túmulo monumental ou o chamado jazigo perpétuo, assim como uma simples cova sem adornos, onde se depositam os restos mortais do ser humano é como sua própria casa. Por isso representa uma forte expressão jurídica de propriedade e de domínio do espaço fúnebre pelo homem, considerando que sua morte não lhe retira o status de pessoa, porque continua sendo venerado pelo culto dos seus familiares.

É sabido que, desde as eras primevas, o homem tem por costume cultuar os mortos. Muitas vezes, o lugar onde o corpo era sepultado ficava distante de onde os parentes se encontravam. Destarte, de tempos em tempos, havia peregrinação de volta ao local[4] onde os restos mortais estavam inumados para veneração.

Para evitar as constantes romarias, os parentes do de cujus resolveram construir suas casas próximas aos sepulcros. Com essas construções, foram surgindo, pouco a pouco, as primeiras comunidades e, em seguida, as cidades, balizando-se, ainda que informalmente o direito de propriedade pela noção de domínio, de sorte que o proprietário ou posseiro viu-se na contingência de demarcar o território por ele ocupado para evitar a sua ocupação pelo vizinho ou por algum estranho[5].

Entre nós, o grande sociólogo brasileiro Gilberto Freire[6] também credita ao jus sepulcri uma demonstração de ocupação ou de domínio do espaço territorial pelo homem, conforme se constata do seu irreprochável vaticínio:

 

O túmulo monumental ou o jazigo chamado perpétuo ou a simples cova marcada com uma cruz de madeira – prolongamento das casas-grandes, depois dos sobrados, das casas térreas, dos mucambos, hoje das últimas mansões ou casas puramente burguesas e do numeroso casario pequeno-burguês, camponês, pastoril e proletário – é, como a própria casa, uma expressão ecológica de ocupação ou domínio do espaço pelo homem. O homem morto ainda é, de certo modo, homem social. E, no caso de jazigo ou de monumento, o morto se torna expressão ou ostentação de poder, de prestígio, de riqueza dos sobreviventes, dos descendentes, dos parentes, dos filhos, da família. O túmulo patriarcal, o jazigo chamado perpétuo, ou de família, o que mais exprime é o esforço, às vezes pungente, de vencer o indivíduo a própria dissolução integrando-se na família, que se presume eterna através de filhos, netos, descendentes, pessoas do mesmo nome. E sob esse ponto de vista, o túmulo patriarcal é, de todas as formas de ocupação humana do espaço, a que representa maior esforço no sentido de permanência ou sobrevivência da família: aquela forma de ocupação de espaço cuja arquitetura, cuja escultura, cuja simbologia, continua e até aperfeiçoa a das casas-grandes e dos sobrados dos vivos, requintando-se, dentro de espaços imensamente menores que os ocupados por essas casas senhoriais, em desafios ao tempo.

 

O culto a essa crença primitiva, assim como a fixação do homem nas cercanias da necrópole foi muito bem explicado pelo historiador francês Fustel de Coulanges[7]. Ouçamo-lo:

A idéia de propriedade privada estava na própria religião. Cada família tinha o seu lar e os seus antepassados. Esses deuses só podiam ser adorados pela família, só á família protegiam; eram propriedade sua.

Como o lar, a família ocupará sempre este lugar. O lugar pertence-lhe: é sua propriedade, propriedade não de um só homem, mas de uma família, cujos diferentes membros devem vir, um após outros, nascer e morrer ali.

Os gregos diziam que o lar tinha levado o homem a construir casas. Efetivamente, o homem, quando a sua religião o fixava num lugar a que ele se julgava para sempre ligado, bem cedo devia pensar em levantar nesse sítio uma construção sólida.

A família tinha, pois, túmulo comum onde os seus membros repousariam um após outro. Para esse túmulo a regra era idêntica à que observava para o lar; do mesmo modo que não se permitia a união de duas famílias na mesma casa, também não se permitia que se juntassem duas famílias num só túmulo. Era impiedade igual enterrar o morto fora do túmulo de sua família, ou colocar no túmulo o corpo de algum estranho. A religião doméstica, quer na vida, quer depois da morte, separava cada família de todas as outras famílias, assim afastando severamente toda a aparência de comunidade. Assim como as casas não deviam estar contíguas, os túmulos não deviam tocar-se; cada túmulo tinha, como a casa, uma espécie de vedação isoladora.

Consoante com este costume, logo se compreende que a idéia de propriedade facilmente se tenha estendido do pequeno outeiro onde repousavam os mortos ao campo que cercava a esse outeiro. Pode ler-se em um livro do velho Catão certa oração na qual o lavrador itálico pede aos manes que olhem pelo seu campo, o guardem dos ladrões e o obriguem a produzir boa colheita. Destarte, as almas dos mortos estendiam a sua ação tutelar, e, com esta, o seu direito de propriedade, até os limites do domínio. Para os manes, a família era senhora única desse campo. A sepultura estabelecia vínculo indissolúvel da família com a terra, isto é, a propriedade.

 

Para o renomado historiador francês, não foram as leis, “mas a religião, aquilo que primeiramente garantiu o direito de propriedade”[8]. E finaliza o insigne escritor aduzindo, ipsis litteris:

Entre a maior parte das sociedades primitivas só pela religião se estabelecia este direito de propriedade. Na Bíblia, o Senhor fala a Abraão, dizendo: “Eu sou o Eterno que te fez sair de UR dos Caldeus, a fim de te dar esta terra”, e a Moisés: “Eu vos farei entrar na terra que jurei dar a Abraão e dar-vo-lo-ei em herança”. Assim, Deus, proprietário primitivo por direito de criação, delega ao homem a sua propriedade sobre parte do solo.[9]

 

Como visto, o solo onde repousam os mortos converte-se em propriedade inalienável e imprescritível. O direito sagrado à sepultura, fonte geradora do direito à propriedade, também retratado magistralmente por Sófocles, na peça “Antígona”, teve origem na religião. Na legislação romana, segundo Cícero, referido por Coulanges[10], exige-se “que, quando alguma família vender o campo onde está o seu túmulo, continue proprietária do túmulo e mantenha o direito de sempre poder atravessar o terreno[11], a fim de cumprir as cerimônias do culto”. Infere-se dessa assertiva que o jus sepulcri, primitivamente encarado como um fato social, deu origem à propriedade imóvel, a qual passou a ser vista como um direito.   

O direito de propriedade baseado no jus sepulcri, como dissemos alhures, deu origem às cidades, pois o bem imóvel, onde se encontrava inumado os restos mortais dos parentes, fixou o homem à terra, permitindo-lhe direito absoluto sobre esse local, mormente porque na antiguidade os mortos eram venerados como entes sagrados e divinos. Entre os gregos e os romanos, os mortos eram celebrados como deuses e tinham direito a banquete fúnebre em prol do descanso eterno da alma, considerando que tais povos acreditavam cegamente que, prestando homenagem incondicional aos mortos, mediante variadas oferendas, seriam recompensados com os frutos que a terra, por intercessão dos extintos junto aos Deuses, lhes oferecessem.

 

3. CONCEITO DE PROPRIEDADE IMÓVEL

 

Conceituar institutos jurídicos em direito civil é sempre perigoso. Não é à toa que há milênios o jurista Javoleno Prisco[12] forjou a parêmia latina ominis definitio in jure civili periculosa est. Essa máxima que posteriormente se estendeu a todo e qualquer campo do conhecimento humano carrega a preocupação de demonstrar a relatividade dos conceitos, valendo principalmente para advertir o legislador no sentido de se abster ao máximo das definições jurídicas, reservando esse papel à doutrina e à jurisprudência.

Na terminologia jurídica, a palavra conceito serve para indicar o sentido, o significado, a intelecção que se tem a respeito das coisas, dos fatos e das palavras. Desse modo, cumpre esclarecer que o conceito que será aqui destacado guarda relação com a propriedade imóvel, pelo fato de ser objeto de nossa investigação.

Conquanto saibamos que a expressão propriedade é utilizada, na linguagem vulgar, por vezes, para designar o imóvel, o terreno, o bem de raiz, o prédio, a lei, por intercessão do legislador, estabelece ou dá pistas quanto ao que deve ser entendido como propriedade imobiliária.

Nesse particular, o Código Civil Brasileiro[13], seguiu a tradição romana, mas evitou emitir o conceito de propriedade ou de propriedade imóvel, registrando apenas que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” (art. 1.228)[14]. A redação entre aspas configura a propriedade, na sua acepção mais ampla. Para não deixar qualquer leitor imprecavido, relacionou o referido código, entre os arts. 79 a 81, o que considera bens imóveis.

Por sua vez, o Código Civil da Nação Argentina[15], também não arriscou um conceito sobre propriedade ou propriedade imóvel e apenas chama de coisa “los objetos materiales susceptibles de tener un valor” (art. 2.311). De outra parte, enumera entre os arts. 2.314 usque 2.317 as coisas imóveis.

Debruçando-se sobre o tema, o civilista Orlando Gomes[16], em lecionamento apodítico, afirma que o direito real de propriedade em sua amplitude (plena in re potesta) comporta conceituação à luz de três critérios: o sintético, o analítico e o descritivo, conforme abaixo transcrito:

Sinteticamente, é de se defini-lo, com WINDSCHEID, como a submissão de uma coisa, em todas as suas relações, a uma pessoa. Analiticamente, o direito de usar, fruir, e dispor de um bem, e de reavê-lo de quem que injustamente o possua. Descritivamente, o direito complexo, absoluto, perpétuo, e exclusivo, pelo qual uma coisa fica submetida à vontade de uma pessoa, com as limitações da lei.

Se é certo que nem um desses critérios satisfaz isoladamente, o conhecimento dos três permite ter o direito de propriedade noção suficientemente clara. É a análise de seus caracteres que torna, entretanto, mais nítidos seus traços.

 

Feitas tais considerações, cumpre-nos conceituar propriedade como tudo aquilo que se possui como próprio, isto é, todo o acervo que compõe o patrimônio de uma pessoa dentro da universalidade jurídica dos seus direitos reais e pessoais, e que possa ser estimado como bem de valor pecuniário.

Reforçando o argumento, acrescenta-se que, na linguagem jurídica, propriedade imóvel é o estado em que se encontra o bem que pertence, em caráter permanente e exclusivo, a determinada pessoa, a qual exerce sobre ela a soma de direitos que lhes cabe, em toda sua plenitude, mediante os impedimentos e limitações impostos pela concorrência de outros direitos iguais ou superiores ao domínio. Neste conceito, estão claramente reunidos o jus utendi, fruendi et abutendi.  

O conceito aqui apresentado se insere no sentido de propriedade, previsto no art. 5.º, caput, e inciso XXII, da Constituição Federal Brasileira, os quais garantem o direito de propriedade e sua inviolabilidade. No Brasil, por força da Constituição da República (art. 5.º, XXIII), a propriedade atenderá a sua função social, traço relevante que não existia no direito romano[17]. Isto significa dizer que a propriedade perdeu sua característica individualista, id est, se socializou, sem deixar de ser privada.

No plano argentino, a Constitución de la Nación, assegura aos habitantes do país o direito de usar e dispor de sua propriedade (art. 14), assim como a sua inviolabilidade (art. 17), que somente poderá ser quebrada mediante sentença fundamentada na lei. Pelo visto, a constituição argentina não confere explicitamente à propriedade imobiliária destinação ou função social, embora saibamos que, na atualidade, todos os povos, por orientação de organismos internacionais, professam esse discurso.

Muito embora o conceito de propriedade pressuponha o exercício de amplos poderes sobre a coisa, nele não se esgota a compreensão efetiva sobre esse instituto, razão pela qual é necessário o entendimento sobre o que seja domínio, o que se fará no próximo tópico.

 

4. CONCEITO DE DOMÍNIO

 

O conceito de domínio é essencialmente unitário. Na ótica de Pontes de Miranda[18], um dos maiores civilistas brasileiros, “Domínio é o direito limitado, quanto ao conteúdo, mas, dentro desse, ilimitado de poder sobre a coisa.”

A conceituação apresentada pelo renomado polígrafo, destaca o exercício limitado do direito de domínio, quanto ao seu conteúdo, por força do que ocorre na relação jurídica que envolve o direito de propriedade e o direito de vizinhança, por exemplo. Contudo, deixa claro que domínio é propriedade plena.

Contrariamente, dentro da mesma definição do jurista pátrio, infere-se que, em face do direito de domínio, o poder jurídico que se pode exercer sobre a coisa é ilimitado (dominica potestas), sendo o mais exclusivo e o mais amplo possível.

Não menos enfática, é a preleção do inolvidável publicista Hely Lopes Meirelles[19]. Vejamo-la:

O domínio é considerado pela doutrina clássica como o poder absoluto, ilimitado e exclusivo sobre a coisa. Mas é necessário que se tomem estas expressões no seu verdadeiro significado jurídico. O domínio (propriedade plena) é absoluto no sentido de que o proprietário pode utilizar-se da coisa sujeita ao seu direito, em toda a sua substância, acidentes e acessórios; é ilimitado no sentido de que confere ao proprietário o poder de praticar sobre a coisa, perenemente, todos os atos que lhe aprouver, fruindo-a da maneira mais completa possível, transformando-a, consumindo-a ou alienando-a; é exclusivo no sentido de que afasta da coisa o poder de terceiros, reservando o seu uso, gozo e disponibilidade unicamente ao titular do domínio – o proprietário. Conseqüência dessa exclusividade é o poder de reaver a coisa, de quem quer que injustamente a detenha. Daí dizer-se que não há domínio contra domínio. O domínio de um afasta o domínio de outro sobre o mesmo bem.

 

Inspirado pelo mesmo ideal, o conceituado mestre Vilson Rodrigues Alves[20] ilumina a questão, com o seguinte lecionamento:

O direito de propriedade e o direito de domínio nada mais são do que relações jurídicas, relações de vida juridicizadas que, analisadas por um de seus termos, apresentam-se como atributividade (pelo Direito, objetivamente considerado, extraído, e quase sempre escrito, dos fatos que se observam no mundo físico-social) de poder jurídico de amplitude máxima de conteúdo: o direito de propriedade e o direito de domínio sem os poderes que analiticamente se enunciam, permanentemente, não seriam direitos de propriedade e de domínio.

O direito de domínio é o que resta, após a constituição dos direitos reais limitados, ou após lhe ser retirado o “algo” que faz a posse, ou após alguma constrição judicial, com a expansibilidade que lhe permite recobrar a anterior plenitude, com o preenchimento do espaço jurídico todo.

 

Diante do que foi explanado, pode-se afirmar categoricamente que propriedade é o gênero e domínio é espécie. Do mesmo modo, pode-se declarar que o conceito de propriedade é mais elastério, isto é, mais amplo, enquanto que o de domínio é mais restrito. O mesmo fenômeno ocorre no que pertine à relação jurídica de propriedade e à relação jurídica de domínio.

Melhor explicando, pode-se afirmar que o domínio contém em si o poder de usar da coisa, em todas as suas vantagens e utilidades – dominium plena in re potestas; assim como de praticar, quanto a ela, todos os atos possíveis, sem ofensa a terceiros.

Convém esclarecer, por oportuno, que o Código Civil Argentino consagra o caráter perpétuo do domínio em seu art. 2.510, o qual subsiste independentemente do exercício que se possa fazer dele. Quanto a isso, esclarecedora é a lição irreprochável de Gregório Dillon et alli[21]:

Ser perpetuo significa que no se extingue por el solo transcurso del tiempo, que tiene una duración ilimitada, aunque se transmita la cosa que es su objeto, voluntaria o involuntariamente, por los medios legais. Ello no significa que la cosa debe pertenecer siempre al mismo titular, lo cual sería imposible porque la vida humana si termina al cabo de un tiempo incerto. No obstante ello, se puede decir que la transmisión es una de las formas de tornar durable la propriedad, pues el adquirente a título singular o universal es, en definitiva, un sucesor del dueño, a quien pasan todos los derechos que éste poseía sobre la cosa (Colin – Capitan, Curso Elemental de Derecho Civil, t. II, vol. II, p. 715).

 

Para finalizar este tópico, pode-se dizer que o domínio é um direito real absoluto (mas não ilimitado), que submete a coisa à vontade e à ação perpétua de uma pessoa. É, portanto, o maior, o mais extenso e mais completo poder que seu titular pode exercer sobre ela. Por isso, são infinitos os poderes dominiais que o proprietário pode exercer sobre a coisa, desde que os exerça de maneira razoável e regular.

 

5. DIREITO DE VIZINHANÇA

 

As cidades são constituídas de múltiplas edificações, na sua maioria residenciais, que obrigam o homem a estabelecer marcos confinantes, para proteger seus imóveis dos terrenos adjacentes ou circunvizinhos.

O legislador, ao fixar os direitos de vizinhança, objetivou evitar os conflitos que possam envolver o uso anormal de imóveis vizinhos por seus proprietários. Sob a rubrica “Dos Direitos de Vizinhança”, o Código Civil Brasileiro dispõe entre os arts. 1.277 usque 1.313 sobre o “uso anormal da propriedade”, “das árvores limítrofes”, “da passagem forçada”, “da passagem de cabos e tubulações”, “das águas”, “dos limites entre prédios e do direito de tapagem” e, finalmente, sobre “o direito de construir”. Tanta previsão tem por objetivo limitar as faculdades dominiais em prol da harmonia social, e reduzir quanto possa a extensão do aforisma vicinitas est mater discordiarum.

Para o jurista Washington de Barros Monteiro[22]:

Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.

 

A seu turno, o preclaro civilista Caio Mário da Silva Pereira[23], vaticina que os direitos de vizinhança “são limitações que as propriedades contíguas reciprocamente se impõem, contendo a ação dos respectivos titulares para que o exercício das faculdades dominiais se contenha na medida do respeito à propriedade de cada um.”

As regras configuradoras à definição das relações entre vizinhos, ora se apresentam como “direito de vizinhança”, ora se cognominam “servidões legais”. Essas denominações variam conforme a corrente doutrinária (e jurisprudencial), assim como a legislação do país. No Brasil, adota-se o nome “Direito de Vizinhança” e, na Argentina, o nome “Servidão” para configurar a terminologia que envolve as relações jurídicas a respeito da propinqüidade dos prédios.

Por essa razão não se pode confundir direito de vizinhos com direito de vizinhança, posto que esta é relação de proximidade, que está ligada ao direito real; enquanto que aquela, embora possa ser encarada também como relação de proximidade, está ligada ao direito pessoal.

Partindo desse pressuposto, a noção de vizinhança deve ser perquirida num sentido amplo, como tratou de fazer o infatigável professor Hely Lopes Meirelles[24], em supino magistério:

Para fins de Direito, o conceito de vizinhança abrange, na sistemática do nosso Código Civil, não só os prédios confinantes como os mais afastados, desde que sujeitos às conseqüências do uso nocivo das propriedades que os rodeiam. Se é certo que o direito de cada proprietário termina nas divisas de sua propriedade, não é menos exato que as emissões prejudiciais aos vizinhos podem ir muito além dos prédios confrontantes, para atingir os mais recuados, que nem por isso ficam desprotegidos contra os danos de vizinhança.

As imposições de vizinhança, nos seus efeitos jurídicos, alcançam todos os moradores do bairro, confinantes ou não confinantes, para sujeitá-los às mesmas obrigações de proteção à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos.

 

Essa noção também é compartilhada pelo direito argentino, conforme obtempera o civilista Nelson Cossari[25], em interpretação ao art. 2.618 do Código Civil do país portenho, ipsis verbis:

No es necesario que las fincas linden en forma inmediata. Es suficiente una proximidad entre fundos. Se trata de vecindad en sentido lato que no exige una contigüidad inmediata.

Más aún, esa proximidad no implica estrictamente una cercanía más que em el sentido que la distancia no impida percibir en forma clara los efectos que la actividad inmisiva produce sobre el afectado y quién genera la misma. Supongamos una finca en medio del campo que se encuentra a kilómetros de distancia de otra y, sin embargo, la actividad realizada en una ocasiona, por ejemplo, olores que se perciben claramente en la otra y exceden la normal tolerancia. En esse caso no nos cabe duda que las fincas deben considerarse vecinas a los fines de la aplicación del artículo.

 

O Código Civil brasileiro (art. 1.277) é claro e não se limita a restringir o direito de propriedade em benefício do vizinho, mas, ao contrário, da vizinhança, ampliando, por conseqüência, o motivo daquela restrição. Desse modo, confere tanto ao proprietário quanto ao possuidor o direito de impedir o uso anormal da propriedade vizinha.

Sabe-se que a liberdade de construir é a regra. O fundamento desse preceito está vinculado ao direito de propriedade. As restrições a esse direito constituem exceções, que só podem ser aceitas quando impostas expressamente, por meio de lei ou de regulamento.

Convém esclarecer, por oportuno, que essa liberdade de construir não pode ser exercida abusivamente, pois, diante da nova ordem constitucional vigente no Brasil e na Argentina, o conceito absolutista de propriedade não pode mais servir de parâmetro para acudir as situações jurídicas entre as pessoas, haja vista que o direito de propriedade tem seus limites balizados pelas relações de vizinhança e pelo interesse social.

No caso brasileiro, tanto o direito de propriedade, quanto sua função social, foram inseridos como direitos e garantias fundamentais na Constituição Federal (art. 5.º, XXII e XXIII). A função social da propriedade ganhou ainda o status de princípio da ordem econômica e social (ar. 170, II e III, CF).

Modernamente, em vários lugares do mundo, por força de previsão constitucional, o direito de propriedade e seu epifenômeno, o direito de construir, são regidos pelo Código Civil e também pelo Estatuto da Cidade. No Brasil, o Estatuto da Cidade (Lei Federal n.º 10.257/2001) contém o Plano Diretor que estabelece as diretrizes para o aproveitamento dos imóveis urbanos, nos moldes de sua função no ordenamento da cidade.     

 

6. USO ABUSIVO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

 

O Código Civil brasileiro de 1916 tratava do uso anômalo da propriedade com a epígrafe “uso nocivo da propriedade” (arts. 554 e 555). A partir da vigência do novo Código Civil (Lei n.º 10.406, 10 de janeiro de 2002), esse instituto é aplicado com o nome de “uso anormal da propriedade” (arts. 1.277 a 1.281).

Os direitos de vizinhança cogitados nos dispositivos supracitados são aplicados quando o uso anormal da propriedade é manifestado tanto pelo possuidor, quanto pelo proprietário do prédio vizinho. Partindo desse pressuposto, qualquer um deles possui legitimidade para pleitear o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, como faz referência o art. 1.277 do Código Civil brasileiro.

A doutrina a respeito do tema é bastante elucidativa, conforme se percebe do escólio de Antonio Carlos Morato e Geyson Gonçalves[26]:

O conceito de segurança previsto no dispositivo legal diz respeito tanto aos direitos patrimoniais quanto aos extrapatrimoniais. Dessa forma, tanto a integridade física do prédio (risco de ruína, por exemplo) quanto do indivíduo (riscos decorrentes da exploração de indústria de inflamáveis, por exemplo) devem ser observadas para a perfeita caracterização da proteção legal. A ofensa ao sossego caracteriza-se pelos excessivos ruídos que perturbam a tranqüilidade dos habitantes (como barulho exagerado nas danceterias, nas indústrias, nos aparelhos de ar condicionado etc.). Já o conceito de saúde deve ser entendido de forma integral e, nesse sentido, elementos como o ar, a água, o meio ambiente, as belezas naturais, a qualidade de vida, entre outros, devem ser levados em consideração na análise do que acaba de por ofender a saúde dos moradores de áreas vizinhas. A emissão de gases tóxicos ou fétidos, a poluição das águas pelo lançamento de resíduos etc. podem ser caracterizadas como tipos de ofensa à saúde.

 

O critério adotado é o da anormalidade, devendo buscar-se, dentre outras coisas, a natureza da utilização do prédio e a sua localização, assim como se foram atendidas as normas relativas à distribuição das edificações em zonas e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Essa cautela é necessária, porque existe diferença na utilização dos critérios quando se trata de áreas urbanas ou rurais, industriais ou residenciais, comerciais ou hospitalares, fator que deve ser avaliado em estudo de impacto de vizinhança a cargo do poder público municipal.

Utilizar de forma anormal a propriedade, é usá-la de maneira ilegal. Por sua vez, ilegal é o que é contrário à lei. Nesse contexto, deve ser dito que o uso anormal da propriedade não se confunde com o uso ilícito da mesma. Portanto, fazer a utilização freqüente e desenfreada de aparelho de som em um prédio[27], causando incômodo insuportável à vizinhança é diferente de jogar lixo no terreno confinante[28] ou do arremesso de pedras pelo vizinho[29].

Nesse diapasão, o mau uso da propriedade nem sempre configura abuso de direito – abusus non tollitur usus. O abuso de direito se verifica quando o uso da propriedade se torna nocivo, danoso, intolerável, isto é, quando causa prejuízo passível de indenização em certos casos. O abuso é uma distorção do uso. Daí porque, o Código Civil argentino dispõe em seu art. 1.071 que “La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos”. Conforme se extrai do dispositivo em destaque, considera-se abusivo o exercício de direito (ato-fato) que contrarie os fins colimados pela lei. Significa dizer, em outras palavras, que ninguém pode abusar da boa-fé do vizinho ou dos bons costumes que harmonizam toda a convivência da vizinhança.

Apesar de os Códigos Civis argentino (art. 2.618) e brasileiro (art. 1.277) adotarem a teoria da normal tolerância, referem-se nos dispositivos parentéticos ao “uso regular” do imóvel, na hipótese argentina; e ao “uso normal” da propriedade, no caso brasileiro. Ambos proíbem as influências ou interferências diretas (e indiretas) prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde sempre que o uso anormal de um prédio se propague para o vizinho e exceda a normal tolerância. Como visto, o direito de vizinhança guarda correspondência com a regra de tolerância. Abusar dessa regra, ainda que uma vez, é razoável; reiterar o abuso é intolerável.

O destacado jurista argentino Nelson Cossari[30], em acertada preleção, esmera a questão:

Parece claro que debe darse preeminencia a la teoría de la normal tolerancia, la que por poner más el acento en el afectado es la que mejor responde a un Derecho privado moderno preocupado por el médio ambiente y los derechos fundamentales de la persona humana.

Así, una industria contaminante que cause perjuicio a la salud de la persona no podrá continuar, aun cuando el industrial haga un uso normal, incluso autorizado por la Administración, ya que el daño a la salud es siempre intolerable.

 

Por sua vez, Gregorio Dillon et alli[31], obtempera que os atos que o proprietário pode realizar sobre a coisa “son infinitos – siempre, claro está, dentro del ‘ejercicio regular’ -; los que el Código enumera en los arts. 2516 y 2517 son simplesmente ejemplificativos, y de ninguna manera taxativos.”

Portanto, o proprietário (ou o possuidor) de um imóvel não pode impedir que sejam realizadas obras ou serviços por seu vizinho, ainda que elas se estendam, por necessidade absoluta, ao seu prédio. O que não deve ser permitido, em qualquer hipótese, é a nocividade a pessoas ou a utilização de coisas[32] ou o exercício de atividades[33] que ultrapassem o limite usual de tolerância.

Se acaso o proprietário do prédio vizinho fizer uso anormal ou irregular de seu imóvel, de modo que se torne abusivo ou nocivo, e, mais que isso, prejudicial e danoso para o dono (ou o possuidor) do prédio adjacente, tem este o direito de ação contra o causador da moléstia, com base no direito de vizinhança e sob a alegação de que o uso do imóvel propínquo vem superando os lindes da tolerabilidade.

Conforme explicado em tópico anterior, a expressão “imóvel vizinho” não implica na ideia de contigüidade imediata, mas espaço territorial ou aéreo, em que, independentemente da distância entre as propriedades vizinhas, sejam percebidos os incômodos causados pelo uso irregular ou anormal do imóvel lindeiro, considerados intoleráveis. Portanto, se o proprietário de um abatedouro de gado despeja, diariamente, em um riacho os dejetos dos animais sacrificados, os quais incomodam não só pelo odor fétido constantemente exalado na circunvizinhança, mas ainda pelo fato de desembocarem para o córrego que corta outros imóveis que se encontram localizados a quilômetros de distância, qualquer um dos proprietários afetados tem o direito de ação contra o dono do abatedouro para fazer cessar o uso anormal da propriedade, porquanto, além de abusivo, é prejudicial à saúde das pessoas e ao meio ambiente, posto que excede a aceitável tolerância.

Cumpre destacar, por oportuno, que o prejuízo a ser indenizado, como se disse, é aquele que excede a normalidade dos incômodos causados pela vizinhança, quer sejam a emissão de fumaça, de calor, de luminosidade, de ruídos, de vibrações, de odores, ou, ainda, a construção de obras e a realização de atividades ilícitas, etc. A apuração do abuso deve ser verificada por prudente apreciação do Juiz, com base na legislação apropriada e nas regras jurídicas que fixam a responsabilidade civil das pessoas obrigadas a indenizar, decorrentes do direito de propriedade.

Há, contudo, que se buscar o nexo de causalidade para adequar o fato à causa que o motivou. Essa assertiva é defendida no lapidar ensinamento de José de Aguiar Dias[34], in verbis:

Não há, porém, responsabilidade civil sem relação de causalidade entre o dano e a atividade do sujeito passivo da obrigação de reparar. Todos se entendem sobre a indispensabilidade desse nexo causal, mas é considerável a divergência quanto à colocação do problema quando é necessário designar, entre vários fatos, a qual deve ser atribuída a verdadeira função da causa. A solução tem sido perturbada pela atribuição do nome de causa a todos os fatos que intervêm no processo que antecede o evento danoso. A confusão parece advir da máxima de BACON, segundo a qual, na apreciação da responsabilidade civil extracontratual, deve ser levada em conta a causa próxima e não as causas remotas.

 

O dano é liquidado mediante a reparação per capita aos prejudicados. Instaurado o processo, deve ser apurada a causa do dano a ser reparado. No âmbito do direito privado, diversas são as ações judiciais de direito material que podem ser manejadas para dirimir as questões relativas ao direito de vizinhança. No plano do direito público, a matéria atinente aos direitos de vizinhança pode ser tutelada juridicamente, quer no direito administrativo, quer no direito penal, assim como no direito ambiental.

Os pressupostos jurídicos para o aforamento de tais medidas judiciais, bem como os novos mecanismos de composição dos conflitos concernentes aos direitos de vizinhança, como é o caso da conciliação e da mediação, serão estudados no próximo tópico.    

                   

7. FORMAS COMPOSITIVAS DOS CONFLITOS DE VIZINHANÇA

 

A Constituição Federal Brasileira (1988) estabeleceu, em seu art. 98, inciso I, a criação de Juizados Especiais, providos por juízes togados, ou togados e leigos, competentes para a conciliação, o julgamento e a execução de causas cíveis de menor complexidade.

Para estabelecer o procedimento judicial e a alçada respectiva, foi promulgada a Lei Federal n.º 9.099, de 26 de setembro de 1995, a qual tem como princípios basilares, a oralidade, a simplicidade, a informalidade, a economia processual e a celeridade, buscando, sempre que possível, a conciliação ou a transação judiciais. O objetivo é a resolução das questões de menor complexidade, em curto espaço de tempo, sem qualquer custo para as partes, considerando que determinadas formalidades inerentes ao processo judicial comum são dispensadas neste âmbito.  

Requisito imprescindível para o aforamento de demandas perante o Juizado Especial Cível, é que o pedido formulado não ultrapasse a quantia de quarenta salários mínimos (art. 3.º, I), salvo a hipótese de ressarcimento por danos em prédio urbano ou rústico, que comportará pedido envolvendo qualquer valor (art. 3.º, II). O essencial, quanto a isso, é demonstrar que, nesse âmbito jurisdicional, trabalha-se exaustivamente com a consecução da conciliação ou da transação judicial, visando desarmar o ânimo dos contendores. Somente quando o poder de persuasão dos conciliadores ou do próprio Juiz togado falha, é que se resolve a lide mediante sentença prolatada em favor de um dos litigantes.

Mas a maioria das ações judiciais são propostas perante a justiça comum, onde a exagerada burocracia forense retarda a marcha processual, encarece os custos judiciais, onera a máquina judiciária e penaliza a parte que tem razão, dificultando a prestação da tutela jurisdicional em curto prazo, malferindo-se, por assim dizer, o princípio da razoável duração do processo.

Conquanto a realidade forense assim se apresente, nada impede que o Juiz tente, por todos os meios legais, obter a conciliação das partes, pois entre os poderes jurisdicionais sobreleva o de convocar, a qualquer tempo, os litigantes à sua presença com o escopo de aparar as arestas e o fim exclusivo de convencê-los a se conciliarem.

No direito de vizinhança, a mais usual das ações manejadas entre vizinhos busca a indenização de danos ocasionados por obras em suas proximidades. No entanto, isso não significa dizer que outras, como a ação de nunciação de obra de nova, aforada para impedir a continuação da construção, não seja também muitíssimo utilizada. São tantas as ações judiciais que daria para escrever um tratado. Cada uma tomando por fundamento, ora dispositivos do Código Civil, ora do Código de Processo Civil, assim como de leis especiais. Por isso é que dispensaremos aqui o estudo sobre esse rol extensivo para não tornar a pesquisa enfadonha e redundante.

Voltando os olhos para o Direito Argentino, lembramos que a Constitución de la Nación protege a propriedade em seu art. 41, e veda o uso abusivo pelo proprietário. O direito de ação é garantido, por sua vez, no art. 2.618 do Código Civil.

Um acórdão da Suprema Corte da Província de Buenos Aires asseverou que o art. 2.618 do Código Civil “confiere al juez amplias facultades, ya que puede disponer la cesación de las moléstias, la indemnización de los daños o ambas medidas al mismo tiempo, conforme a la magnitud de las moléstias, a la possibilidad de hacerlas cesar o al daño que causen, según las circunstancias del caso. Es decir, reparar el daño pretérito e impedir que se siga produciendo.”[35]

A doutrina argentina também adere a esse ponto de vista, conforme se observa do escólio de Nelson Cossari[36]:

El juez, al aplicar el art. 2618 del Cód. Civil, deberá escudriñar si el infractor se encuentra utilizando o no, su propriedad regularmente. Deberá tener en cuenta la directriz de la norma como pauta para aplicar la solución más adecuada al caso, por ejemplo, para elegir entre ordenar el cese de la actividad o disponer una indemnización, si resultare que aunque se exceda la normal tolerancia no existe abuso por estar justificado sobrepasar dicho limite por las exigencias de la producción y no existe outro modo posible, incluso económicamente posible, de realizar dicha actividad.

 

Nessa investigação processual, deve o juiz verificar diversos fatores de cunho social e ambiental, pois seria injusto, por exemplo, encerrar as atividades de uma indústria que já se encontrava instalada no local vinte anos antes de o vizinho queixoso aí chegar. Há de se considerar a atividade lícita que a indústria explora, a quantidade de pessoas que emprega ou de negócios que realiza, assim como a produção de bens de consumo e a geração de renda para a cidade e de ocupação lucrativa para outro tanto de trabalhadores. O regramento a ser utilizado, no caso argentino, está disciplinado nos arts. 1.071 e 2.618 do Código Civil de la Nación. No Brasil, essa circunstância está prevista no art. 1.278 do Código Civil.

A solução existente no direito civil brasileiro não diverge da encontrada pelo direito argentino. Por isso, algumas vezes, é resolvida indenizando-se o proprietário molestado; outras vezes, determinando-se que sejam cessados os atos que vêm causando prejuízos ao vizinho.

 

8. CONCLUSÃO

 

O ser humano sempre foi considerado como uma espécie singular, pois existe um grande abismo que o separa do resto do reino animal. Essa singularidade lhe confere a particularidade de escolhas resultante de seu livre arbítrio. Assim, o homem, ser gregário, por excelência, desde tempos imemoriais, vem se apropriando das coisas que a natureza disponibiliza para sua subsistência e suprimento de suas necessidades.

A natureza deu - e ainda dá - ao homem a oportunidade de comer os frutos que a terra produz e os animais silvestres que nela habitam; de consumir os peixes que os rios e os mares oferecem e de explorar uma série de outras atividades, assim como tornar-se proprietário de tudo que existe na terra.

No início, sem a noção precisa do termo propriedade, o homem apenas se apropriava do mínimo existencial para sua sobrevivência, como os instrumentos utilizados para a caça e para a pesca, visto que sua característica errante o obrigava a migrar periodicamente em busca de alimentos e de abrigo para o grupo.

Por isso mesmo, quando adquiriu a noção exata da palavra propriedade, passou a fixar-se sobre a terra, exercendo poderes de proprietário sobre a mesma, cuja característica, no início, era coletiva e inalienável, somente podendo ser transferida de geração em geração dentro do grupo familiar de proprietários. Em nossos dias, embora a propriedade imóvel possa pertencer a uma só pessoa, nem por isso perde a sua função social, assegurada na Carta Magna da maioria das nações do mundo.

Partindo da concepção divina da criação do mundo, a Igreja Católica reconhece na encíclica Rerum Novarum, de Leão XIII, com base em sua doutrina social, os direitos decorrentes da propriedade privada. Contudo, defende a observância de sua função social, a qual deve conferir oportunidade de trabalho e de crescimento humano para todos, considerando que os bens deste mundo estão originariamente destinados a todos, por influência do destino universal dos bens, conforme foi concebido por Deus.

A ocupação da terra pelo homem, no entanto, gerou - e continua gerando – vários conflitos, pois muitas vezes seu uso anormal causa incômodos intoleráveis ao vizinho, cuja solução desafia a intervenção permanente do poder judiciário para a composição do litígio.

Desse modo, na Roma antiga, a propriedade e o direito de vizinhança eram assuntos para ser discutido por jurisprudentes, que se esforçavam em incansáveis debates para encontrar uma solução plausível dentro da tradição do direito pretoriano, com os elementos da lógica e da filosofia, que sustentavam suas conclusões. 

É sabido que, embora exista norma legal regulando o direito de vizinhança, tanto na Argentina, como no Brasil, a regra, por si só, não é capaz de evitar a ocorrência das hipóteses que enumera, porquanto o ser humano possui vocação para a desobediência e o cometimento de abusos. Daí porque, é necessário que a lei estabeleça regras para a vigência entre imóveis vizinhos, propiciando a boa convivência entre os seus proprietários e as restrições ao direito de construir, usar, gozar e abusar do direito de propriedade.

Em caso de transgressão de tais regras, compete ao proprietário ou ao possuidor da coisa, pleitear junto à autoridade competente o direito correspondente, a qual pode, como vimos durante este estudo, determinar que sejam cessados ou reduzidos os incômodos ocasionados pelo uso anormal ou irregular da propriedade, assim como a demolição e o pagamento de indenização cabal.

O objeto da tutela ao direito de vizinhança é, em última análise, a incolumidade do vizinho, sob todos os aspectos, especialmente no plano do direito material. Ao julgador compete decidir a querela com a mais completa prudência, cabendo ao postulante expor os fatos com clareza, exatidão e objetividade e apresentar as provas para a correta solução do impasse – Narra mihi factum, dabo tibi jus.

Constatada a hipótese de abusividade no uso da propriedade, deverá o julgador verificar se é imprescindível ou não, pois não sendo e não havendo interesse público a resguardar a situação existente, se estará diante de caso respeitante à tolerabilidade mediante indenização e redução da nocividade. Se, por acaso, a situação é de intolerabilidade, além do pagamento da indenização pelos danos ocorridos, a moléstia apresentada terá que ser reduzida aos limites da tolerabilidade.

Conseqüentemente, deve ser dito que sendo constatada a ocorrência de interesse público, o uso da coisa persistirá mediante o pagamento de indenização proporcional ao dano, com a redução máxima da nocividade.

Concluindo, pode-se dizer, que, na conformidade do disposto no art. 1.277 do Código Civil Brasileiro e do art. 2.618 do Código Civil Argentino, o conflito de vizinhança pode ser dirimido pelo Juiz de três maneiras, a saber:

1) comprovando que os incômodos são normais, e que não seria adequado privar o interferente da livre prática dos atos reclamados, o juiz mandará tolerá-los, atuando o direito de vizinhança, igualmente concedido a todos os proprietários, de terem as suas interferências toleradas pelos proprietários dos prédios vizinhos;

2) constatando o magistrado que os incômodos são intoleráveis pela anormalidade do uso da propriedade que lhes dá origem, investigará se a prevalência do interesse público justifica esse uso excepcional; em caso afirmativo, e se a ofensa à segurança, à saúde ou ao sossego provocada pelo imóvel vizinho não prejudica sua utilização, o Juiz conservará os incômodos inevitáveis e mandará que em favor do proprietário molestado se faça indenização justa;

3) observando, contudo, que o interesse público não respalda o uso irregular da propriedade, por tratar-se de utilização abusiva da mesma, o julgador mandará reduzi-lo ou cessá-lo, determinando sua total eliminação, quando esta for possível.

É importante observar que, embora a demolição do prédio vizinho seja possível, tanto no ordenamento brasileiro, quanto no argentino, a pedido do proprietário ou do possuidor do prédio lindeiro, essa medida drástica somente deve ser deferida pelo Juiz quando ameace ruína. Atualmente, as decisões do judiciário têm sido orientadas no sentido de fixar valor indenizatório em favor do proprietário ou do possuidor do prédio afetado ou, de outro modo, de determinar a prestação de caução pelo dano iminente. A demolição fica postergada como ultima ratio.    

Finalmente, ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências que prejudicam o uso regular da propriedade, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis, nos precisos termos do art. 1.279 do Código Civil Brasileiro.

       

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Autor

  • José Eulálio Figueiredo de Almeida

    Juiz de Direito em São Luís/MA. Professor da Universidade Federal do Maranhão de Processo Penal. Especialização em Ciências Criminais pelo UNICEUMA. Especialização em Processo Civil pela UFPE. Membro da Academia Maranhense de Letras Jurídicas. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad del Museo Social Argentino – UMSA.

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