RESUMO. No contrato de locação não há restrições quanto ao locador disponibilizar o seu bem imóvel para venda, após este se encontrar devidamente locado. Ainda que esteja distante o prazo de extinção do referido contrato, não compete ao locatário apresentar quaisquer empecilhos que possam trazer dificuldades ao locador em prosseguir com a respectiva venda. A questão relevante é como ficaria a situação do locatário diante desta possibilidade de alienação. Para o desenvolvimento do presente artigo, foi utilizada a revisão bibliográfica, com pesquisa sistemática em doutrinas, sites jurídicos, legislações e jurisprudências, apresentando como resultado deste estudo, o real direito de preferência que compete ao locatário, nas relações locatícias, quando o imóvel por este locado venha a ser colocado à venda. Esse direito de preferência encontra-se explícito na Lei n° 8.245/91 que regulamenta os contratos de locação, mais especificamente nos artigos 27 a 34, ressaltando que torna-se desnecessária a inclusão desse direito no bojo do contrato, já que a própria lei o assegura. Dessa forma, evidencia-se que o direito de preferência do locatário revela-se como uma espécie de “porto seguro” do mesmo, ao resguardar o seu direito e afastar quaisquer prejuízos que possam advir de uma futura alienação do respectivo imóvel.
Palavras-chave: Direito de preferência, locador, locatário, alienação do imóvel.
INTRODUÇÃO
O presente estudo tem como escopo abordar a temática acerca do direito de preferência do locatário para adquirir o bem locado em face de um contrato de locação. Fundamentou-se este artigo em uma pesquisa bibliográfica, tendo como base jurídica a Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as relações locatícias, portando mais especificamente em seus artigos 27 a 34, regras imprescindíveis que vem regulamentar essa possibilidade de uma eventual alienação do imóvel locado, configurando uma proteção especial a favor do locatário.
A priori será feita uma breve análise sobre o contrato de locação, com especificações quanto à sua composição, ressaltando ainda suas espécies e a necessidade de se estabelecer um contrato locatício.
Ressalta-se a relação entre as partes contratuais, locador e locatário, seus direitos e deveres, destacando-se, ainda, o fiador como terceira pessoa envolvida diretamente na relação contratual.
Por conseguinte, verificar-se-á em relação ao direito de preferência as suas principais características, como a irrenunciabilidade e a indivisibilidade, não podendo, a princípio, ser propagado a outrem, todavia, há exceções. Ainda traz consigo a caducidade, sendo esta de total relevância para a formação do conhecimento e o estabelecimento da relação contratual.
Há que se notar ainda, no decorrer da apreciação do tema, a importância relativa aos prazos que servem de parâmetro para que o locatário aceite ou não alienar o bem; bem como dos prazos decorrentes das medidas que este poderá lançar mão caso haja uma violação ao seu direito. Vale ressaltar que o direito de preferência, como resultante de um contrato de locação e, devido à natureza de todo contrato, ainda terá a sua extinção em determinadas hipóteses oportunamente elucidadas.
A temática apresentada se dá em razão dos inúmeros contratos de locação que vem se estabelecendo cotidianamente e, devido à busca reiterada por contratos que possam garantir aos locatários maior segurança durante a vigência dos mesmos, sem a preocupação de serem repentinamente privados do imóvel em razão de uma possível alienação a terceiros.
1. BREVE COMPREENSÃO SOBRE O CONTRATO DE LOCAÇÃO
Os bens imóveis, em cada realidade contemporânea, vêm sendo cada vez mais valorizados e necessários, sejam para fins de trabalho ou para fins residenciais. Com isso, o locador, na maioria das vezes, encontra-se diante de propostas financeiras quase que irrecusáveis por parte de terceiros interessados nesse tipo de bem patrimonial.
Entretanto, se o bem estiver devidamente alugado, o locatário estaria diante de uma situação delicada, caso o imóvel fosse colocado à venda. Diante de situações dessa natureza, a Lei n° 8.245/91 veio para assegurar total proteção ao locatário, caso se encontre nesta posição, delimitando o seu direito, através da chamada cláusula de vigência e pelo direito de preferência sobre este imóvel.
Segundo Raul Monegaglia[1] (2011), a cláusula de vigência está prevista em seu artigo 8º, e esta faz a previsão que se o bem imóvel for vendido estando ele locado, poderá aquele que adquiriu fazer uma denúncia em um prazo de 90 dias, devendo ser contado quando tiver ocorrido a qualificação da transferência, exceto quando o contrato tiver a estipulação do prazo e, se conter cláusula de vigência de alienação registrado junto com a matrícula do imóvel.
Ainda conforme o autor já citado, para que haja o respeito obrigatório do novo adquirente em relação ao contrato de locação em curso, essa questão deverá estar prevista no contrato estabelecido, devendo estar expressamente juntado a matrícula.
Com relação ao direito de preferência, este está assegurado no artigo 27 da lei de locação, dispondo que aquele que estiver locado imóvel terá a preferência em relação a quem estiver interessado, tendo em vista a igualdade de condições e preços; entretanto para que se tenha a preferência respeitada, não sendo diferente da cláusula de vigência, deverá estar averbado junto à matrícula do imóvel. Não havendo a averbação, segundo a Lei nº 8.245/91, em seu artigo 33, o locador que quiser vender o imóvel não precisará ter o respeito de preferência em relação ao locatário para adquirir a coisa, sobrando assim ao locatário fazer somente reclamações de perdas e danos (MONEGAGLIA, 2011).
Por outro lado, se contiver a averbação no contrato, o locatário poderá adquiri o imóvel para si desde que no período de 30 dias antes da venda, contanto que o locatário faça o depósito do valor da coisa e de outras despesas para efetuar a transferência, devendo isso ser feito num prazo de seis meses contados do registro que foi feita a transferência (MONEGAGLIA, 2011).
2. PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL LOCADO
Conforme a Lei nº 8.245/91, sobre locações, diz que a preferência da compra do imóvel locado pertence ao locatário, ou seja, àquele que já ocupa o imóvel, como já fora mencionado em seu artigo 27. Caso o locador coloque o imóvel à venda, o que é possível devido a não existência de impedimento para isto, deverá este comunicar ao locatário, devido seu o direito de preferência e, com condições iguais às de terceiros (CEZAR, 2019).[2]
O locatário deverá ser informado sobre o negócio, este conhecimento poderá lhe ser dado através de notificação judicial ou extrajudicial e ainda por meio da ciência inequívoca em que independente da publicação do ato para que o locatário soubesse da alienação do imóvel, este tomou conhecimento do fato (CEZAR, 2019).
A Lei nº 8.245/91, em seu art. 27, parágrafo único, traz também as condições que deverão ser apresentadas ao locatário caso o locador resolva vender o seu imóvel, sendo estas, o preço do imóvel, juntamente a forma de pagamento, se existe gravame de ônus reais ou não, o local onde o locatário poderá fazer a análise dos documentos e o horário, sendo que nesta etapa, o locatário inclusive poderá exigir a juntada de novos dados, complementações a respeito de documento e informações para que tudo esteja completo.
Segundo Venosa:
Será nula conforme o art. 45, qualquer cláusula visando elidir esse direito do locatário. Só poderá ser exercido se houver igualdade de condições no negócio, por parte do inquilino. Se o terceiro faz melhor oferta, ou oferece preço ou condições melhores, quando já efetivada a comunicação, o procedimento deve ser reiniciado, com nova notificação ao inquilino, sob pena de não ser atendida a exigência legal. (VENOSA, 2007, p.157).
Ainda conforme Venosa (2007), deve-se ressaltar ainda que existe um prazo de caducidade para que o locatário responda se irá ou não aceitar a proposta. O inquilino (locatário) terá o prazo de 30 dias para exercer a compra, conforme o imposto no art. 28. Caso este o ultrapasse, perderá o seu direito.
Segundo dispõe o art. 29 da referida Lei, quando for aceita a proposta da venda do imóvel pelo locatário, caso o locador venha a desistir do negócio, poderá o locatário ser indenizado por perdas e danos de responsabilidade do locador, inclusive por lucros cessantes (CEZAR, 2019), mas para que isso realmente possa ocorrer, o locatário deverá comprovar os prejuízos por ele contraídos.
Segundo Plaça[3] (2014, p. 17), o locador poderá não se responsabilizar caso o ocorrido seja provocado mediante caso fortuito ou força maior, do contrário a norma está para proteger o locatário do locador que haja de má-fé vindo a prejudicá-lo. Como consequência, se houver alguma modificação na proposta e suas cláusulas, o locatário deverá sempre ser notificado para que se manifeste de forma a aceitar ou recusar.
Ainda segundo a autora citada acima, o direito de preferência também se aplicará ao sublocatário caso o imóvel esteja sublocado, conforme previsto no art. 30 da Lei nº 8.245/91. Se o imóvel possuir vários sublocatários e locatários, a preferência deverá ser exercida igualmente entre todos, desde que o contrato de locação tenha sido realizado em no mínimo trinta dias antes da venda.
Se não for exercido o direito dos locatários, sendo que estes exerciam a boa-fé, poderão anular a alienação do imóvel. Se o imóvel encontrar-se sublocado por completo, caberá ao sublocatário o direito de preferência em sua totalidade, fazendo com que o locatário perca o direito, a não ser que o sublocatário desista da venda do imóvel, voltando o direito para o locatário e, caso este ocupe parte do imóvel, o direito de preferência ainda será pertencente ao locatário (PLAÇA, 2014).
Caso haja uma pluralidade de interesses na compra no imóvel entre locatários e sublocatários, o direito de preferência será realizado por quem tiver mais tempo residindo no imóvel, havendo igual tempo, pertencerá ao mais velho. Isso não restringe a notificação da venda do imóvel, pois ainda assim todos têm o direito de preferência e todos deverão ser notificados sobre a venda do imóvel. O direito de preferência ainda poder ser realizado por aqueles locatários que vieram a se tornar condôminos (PLAÇA, 2014).
2.1 PECULARIDADE DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
O direito de preferência do locatário possui algumas peculiaridades que se estabelecem como regras dentro do contrato de locação. Segundo Quintana[4] (2005) pode-se dizer primeiramente, que este direito é irrenunciável por se tratar de uma norma de ordem pública que regulamenta a preferência, e dessa forma, as cláusulas que visam extinguir esse direito do locatário se classificam como nulas, protegendo assim, quem aluga o bem imóvel, sendo este o locatário e, quando houver a sublocação, o sublocatário.
Segundo Venosa:
O art. 31 imagina a hipótese de mais de uma unidade imobiliária, quando o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Pretendendo o proprietário de edifícios de apartamentos, de escritórios ou de vila vende-los por inteiro, a preferência somente pode ser exercida em relação ao todo. Não se pode obrigar o titular a fracionar o imóvel (VENOSA, 2007, p. 158)
Com isso, pode-se dizer também que a preferência se trata de um direito indivisível, pois não se pode fracionar a compra, mesmo que haja vários locatários envolvidos nesse direito, conforme entendimento do artigo 31 da Lei nº 8.245/91. Sendo assim, nenhum destes visa adquirir somente uma parte da coisa negociada, salvo se no contrato vier imposta alguma permissão relacionada (QUINTANA, 2005).
Percebe-se que o artigo 27 da referida lei veio para garantir ao locatário, aquele que usufrui do imóvel locado, o direito de preferência na compra deste quando for colocado à venda. Porém, segundo o artigo 32, o locatário não terá a preferência quando o imóvel estiver alienado devido decisão judicial, como nos casos onde há a perda da propriedade. Com isso é possível perceber certos limites à preferência do locatário.
Já em seu artigo 34, se houver condomínio no imóvel, mesmo que este esteja locado, o direito de preferência caberá prioritariamente ao condômino, caso o condômino não exerça sua preferência, esta passará ao locatário. Pode-se dizer que esse artigo trata-se de uma proteção para com os condôminos sobre a recepção de terceiros, sendo estes estranhos no condomínio, aqui a preferência é de alienação com os próprios condôminos (PLAÇA, 2014)
Conforme Quintana (2005), em regra o direito de preferência não poderá ser propagado para outrem, sendo assim, segundo o artigo 520 do Código Civil ele é intransmissível. Entretanto há exceções quando se refere à locação, pois nos casos que vier a falecer o locatário os seus herdeiros se sub-rogam em sua condição, contraindo todas as suas obrigações.
A preferência do locatário terá sua aplicabilidade nos casos em que locação for residencial e até mesmo na locação de caráter comercial quando houver a ação para renovação do aluguel, devendo o locador notificar o locatário (QUINTANA, 2005). Ademais a preferência será dispensada quando se tratar da perda do imóvel mediante a venda advinda de decisão judicial.
Ainda é necessário apontar a caducidade, após existir a manifestação inequívoca da vontade, uma vez aceita a proposta não poderá haver retratação, salvo nos casos inseridos no artigo 428 do Código Civil que ressalta quando a proposta deixará de ser obrigatória. Sendo assim, de acordo o artigo 28 do Código Civil, haverá a caducidade quando não ocorrer a aceitação da proposta de maneira inequívoca num prazo de trinta dias.
De acordo com Cassarotte[5] (2014), o direito de preferência é unilateral, gerado para apenas uma parte, enquanto a outra tem apenas obrigações, onde o locador deverá oferecer ao preferente o bem caso resolver vendê-lo.
2.2 O DIREITO DE AÇÃO REFERENTE À PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO
Quando o locatário tem o seu direito de preferência violado cabe a este pleitear uma ação para ter para si o bem que a ele pertencia prioritariamente quanto a sua aquisição, mas que foi vendido para terceiro, estranho a relação contratual.
Conforme Cassarotte (2014, p. 49), de acordo com a jurisprudência e a doutrina, o locatário poderá ter sua pretensão expressa por meio de uma ação de preferência explicitamente ou através de uma ação de adjudicação, ou mesmo, uma com a finalidade de anular a venda do imóvel juntamente com a de adjudicação. O que importa é a essência da ação, o seu interesse verdadeiro que é reaver o bem alienado, para que este seja transferido judicialmente.
Ainda de acordo com a autora mencionada, não só ao locatário pertence o direto de propor uma ação de preferência, mas também aos condôminos, ao locador ou arrendatário uma vez que, tratando-se da preferência de caráter convencional proveniente da compra e venda do bem, o vendedor terá o direito somente de exigir as perdas e danos.
Segundo Cassarotte:
No pertinente à legitimidade passiva, insta observar que se faz indispensável promover-se além do alienante, também a citação do adquirente para a formação do litisconsórcio passivo necessário. A falta de citação do alienante, nessa hipótese, é causa nula do processo (CASSAROTTE, 2014, p. 49).
De acordo com a Lei do Inquilinato, em seu artigo 33, o locatário pode configurar o seu direito de preferência, optando, no caso de este ser rejeitado, o requerimento das perdas e danos, ou então retomar o imóvel alienado efetuando um depósito no valor deste, arcando também com os gastos necessários com a escritura do imóvel à venda; são direitos irrenunciáveis que pertencem ao locatário.
Segundo Plaça:
O direito de exigir as perdas e danos é obrigacional, não prescindindo da observância do prazo de 6 (seis) meses, ao qual sua prescrição é a estabelecida para as obrigações de mesma natureza de 20 (vinte) anos (vintenária), figurando no polo passivo o alienante, mas desde que avantajado de importância monetária para a aquisição do bem (PLAÇA, 2014, p.19).
É denominada de adjudicação compulsória a demanda de reaver o imóvel, que somente poderá ser proposta quando estiverem presentes todos os elementos constitutivos, devendo ser registrado pelo menos no prazo de 30 dias antes de ocorrer a alienação, devendo este contrato ser assinado por ambas as partes, juntamente às testemunhas para que o contrato gere os seus efeitos; deverá a ação ser proposta em um prazo de seis ( 6) meses contado no momento do ato da averbação no cartório, devendo fazer outrossim o depósito do preço efetuado por aquele que adquiriu a coisa.
Segundo Plaça:
Nesta adjudicação compulsória haverá litisconsórcio nos polos ativo e passivo, tendo como partes o alienante e o adquirente, podendo até constar pedidos secundários, como perdas e danos. Caso não seja proposta no prazo de 6 (seis) meses, o locatário também não poderá exigir perdas e danos, porque ele teve a oportunidade de ingressar com a ação para reaver o imóvel e não o fez por desleixo (PLAÇA, 2014, p.19).
Portanto, estão explícitas na lei, várias formas do locatário que foi rejeitado nessa relação contratual buscar o direito de pelo menos reduzir os prejuízos tomados, tanto quando o contrato não estiver registrado na matrícula, dando assim ao seu direito uma real eficácia.
3. EXTINÇÃO DA PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO
Assim como nada na vida se firma para sempre, não poderia ser diferente com o contrato de preferência, que também terá suas hipóteses de extinção. Os contratos em geral possuem algumas modalidades que os fazem dar por extintos, e assim são assegurados nos artigos 472 a 480 do Código Civil, as formas que os extinguem.
O contrato de preferência em si, se extinguirá, via de regra, quando houver o seu cumprimento, ou seja, haverá a extinção quando o locatário, ou aquele que vier a exercer o direito de preferência adquirir o bem que está para a alienação. Ainda haverá a extinção quando houver a morte de alguma das partes da relação contratual (DINIZ, 2009).
Segundo VIEIRA[6] (2016), poderá o contrato ainda ser extinto por outros meios, podendo ocorrer quando houver a resilição, a resolução ou podendo ocorrer por uma cláusula de arrependimento inserida no contrato.
Para melhor compreensão, a resilição, por sua vez, ocorre quando as partes ou só uma delas decidem através de uma iniciativa própria dar por extinto o contrato. Poderá também ocorrer a resilição bilateral, também chamada de distrato, que ocorre quando ambas as partes desejam extinguir o contrato ou a resilição unilateral quando apenas uma delas o contrato ou a resilição unilateral, quando apenas uma delas requer a extinção do contrato (VIEIRA, 2016).
Já a resolução ocorre quando por algum motivo não houve o cumprimento da obrigação, normalmente ocorre resolução por mora, inadimplemento absoluto e quando se torna impossível o cumprimento da obrigação.
A cláusula de arrependimento é aquela que poderá ser denominada como período de carência, esta se configura quando as partes têm a oportunidade de estabelecer um prazo para alegar o arrependimento caso houver, cabendo ainda às partes estabelecerem as arras penitenciais (VIEIRA, 2016).
Dar-se-á esta extinção também, quando o locatário deixar por algum motivo de buscar seu direito de preferência, na ocorrência de o bem ser vendido a terceiro e o locatário não requerer no prazo previsto, tendo como consequência a perda do direito.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto, pode-se considerar que o direito de preferência é extrema relevância nas relações contratuais locatícias, especialmente quando este direito é provocado pelo fato de um bem inicialmente locado e que ainda estando dentro no prazo de vigência do contrato é destianado à alientação.
Dada a crescente demanda por contratos de locação, necessário foi que se estabelecessem regras que pudesse tutelar as partes envolvidas, sejam na qualidade de locador ou locatário, afastando quaisquer espécies de riscos que pudessem lesar os seus direitos.
A Lei do Inquilinato nº 8245/91 foi criada especificamente para amparar esse tipo de relação contratual, trazendo também a possibilidade de o locatário não sair lesado nesta situação de alienação do imóvel locado.
Notadamente, com o surgimento da referia Lei, houve quebra de desigualdades entre aquele que quer colocar o seu bem para ser locado (locador) e aquele que quer locar o bem (locatário). Pode-se dizer que o seu surgimento foi um provimento mais do que justo, sendo que trouxe meios de segurança ao locatário, mesmo que ele não tenha o interesse de alienar o bem, ao menos terá o direito de se precaver.
O direito de preferência ainda não se qualifica absoluto do locatário, pois se encontra junto a ele algumas ponderações em que este poderá não o ter prioritariamente, como se observa na hipótese do artigo 34 da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a existência de condôminos, passando a ser destes a preferência quando houver alienação do imóvel, além do também disposto no artigo 32, em que o locatário não terá preferência por se tratar da alienação de imóvel resultante de decisão judicial.
O advento dessa garantia servirá para que o locador e locatário caminhem juntos, tendo em vista a igualdade e as mesmas condições para ambos, tendo, dessa forma, o pluralismo de uma sociedade mais justa.
REFERÊNCIAS
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DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. v. 3. 25. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
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MAPRELIAN, Daniel Ramos. Contrato de Locação: Breves conjecturas acerca da natureza e obrigações relativas ao certame. 2015. Disponível em: https://danimapre.jusbrasil.com.br/artigos/245007331/contrato-de-locacao>. Acesso em: 26 out. 2019.
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[1] https://espaco-vital.jusbrasil.com.br/noticias/3038480/direito-de-preferencia-nos-contratos-de-locacao
[2] http://leidoinquilinatonapratica.com.br/direito-de-preferencia-locacao-de-imoveis/
[3] Disponível em:< http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf
[4] https://www.paginasdedireito.com.br/index.php/artigos/94-artigos-dez-2005/5347-adjudicatoria-por-pretericao-a-preferencia-na-lei-do-inquilinato
[5] http://www.bdr.sintese.com/AnexosPDF/RDI%2021_miolo.pdf
[6] https://www.conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/45889/breves-apontamentos-sobre-contratos-de-locacao
