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Ação de despejo: tudo que o proprietário do imóvel precisa saber

Se você é dono de alguma propriedade alugada, com certeza já deve ter passado na sua cabeça a seguinte dúvida: como é uma ação de despejo e quando posso utilizá-la?

Você que é dono de alguma propriedade alugada, com certeza já deve ter passado na sua cabeça a seguinte dúvida: Como funciona uma ação de despejo?

Isso acontece, pois, você já ouviu ou vivenciou histórias em que o inquilino deixou de agir de maneira correta e começou a dar dor de cabeça para o proprietário do imóvel, não é mesmo?

Então, aqui vai um aviso:

Se você tem um imóvel alugado e o inquilino não está cumprindo com suas obrigações, você pode expulsar essa pessoa da sua propriedade!

Chamamos esse ato de despejo.

Quer saber mais a respeito? Fique atento para os macetes que darei no decorrer deste texto.


Como economizar tempo e dinheiro?

Se você está aqui, você quer o inquilino fora da sua propriedade, não é mesmo?

Porém, antes de entrar com uma ação de despejo, vou te dar uma dica de ouro que pode fazer você economizar tempo e dinheiro!

Gostou, né? Vem comigo!

Em primeiro lugar, você deve notificar extrajudicialmente o inquilino para que deixe o imóvel antes de ingressar com a ação judicial.

Ou seja, envie uma comunicação por carta, ou até mesmo por e-mail ou WhatsApp, para que o locatário saia do imóvel amigavelmente.

Isso é interessante porque um processo pode ser bastante demorado e bem mais caro que uma simples notificação que pode ser atendida pelo inquilino bem intencionado.

Segundo, caso o inquilino não cumpra o seu pedido, então o único jeito é entrar com uma  ação judicial e pedir ao juiz uma ordem de despejo.

Explicado isso, vamos em frente!


O que é uma ação de despejo?

Antes de entender o que é uma ação de despejo, preciso te explicar quem são os sujeitos dessa história.

É bem provável que você já tenha ouvido falar das figuras locador e locatário, certo?

E aí, vem a dúvida: qual deles é o proprietário do imóvel e qual deles é o inquilino?

Para facilitar sua compreensão, vou usar um exemplo que você jamais vai esquecer! Quem não se lembra do Sr. Madruga sempre fugindo do Sr. Barriga porque nunca pagava os aluguéis?

Em termos técnicos, o Sr. Barriga é o que chamamos de locador, ou seja, aquele que aluga o imóvel para ser usado por outra pessoa.

Já o Sr. Madruga é o locatário, aquele que mora ou usa o imóvel alugado, popularmente conhecido como inquilino.

Assim, o locador permite que o locatário utilize o seu imóvel em troca de uma remuneração, o que chamamos de aluguel.

Voltando ao assunto: O que seria uma ação de despejo?

Vou falar disto agora!

No momento que você aluga um imóvel, esse acordo é regulado pelos seguintes dispositivos:

  • Código Civil;

  • Lei de locação;

  • Contrato entre as partes.

Então, quando o inquilino está a pisando na bola e não faz nada para melhorar sua situação, a Lei te dá uma carta na manga: O despejo!

Interessante, né?

O despejo é o direito que você possui de retirar o inquilino da sua propriedade!

Para que isso aconteça, você  deve acionar a Justiça e realizar um procedimento chamado de ação de despejo ou ordem de despejo.

Como não quero que você fique com dúvidas, te explico melhor:

A ação de despejo é um processo que pode terminar com uma ordem do juiz determinando a desocupação da propriedade e algumas penalizações para o inquilino.

Pois bem, agora que você sabe o que é uma ação de despejo, vou te explicar como ela funciona.

Vamos lá?


Como funciona a ação de despejo?

Para que você, proprietário, ajuíze uma ação de despejo, é necessário que você tenha um motivo poderoso!

Vamos imaginar a situação do Paulo.

Ele alugou um apartamento para uma moça chamada Joana.

Joana não está pagando o aluguel, o que configura claro descumprimento ao contrato de locação.

Neste caso, Paulo tem um justo motivo para entrar com uma ação na Justiça e pedir o despejo de Joana.

Mas você deve pensar:  E em quanto tempo o inquilino deve sair do meu imóvel?

Vou te explicar!

Quando acontece o inadimplemento no pagamento, o proprietário pode pedir uma liminar na ação de despejo e acelerar o processo.

Já sei, quer saber o que é uma liminar, certo?

Liminar é uma decisão do juiz que antecipa o fim do processo, exigindo que o inquilino deixe o imóvel em 15 dias sem ao menos ter sido ouvido.

Ah, e um aviso: para você conseguir fazer esse pedido de liminar, você deve depositar na conta do processo o valor de 3 meses do aluguel, ok?

Esse valor ficará à disposição do juiz até o final do processo.

Quando acabar o processo, o juiz decidirá se você pode sacar sua quantia de volta ou se é devida alguma indenização ao inquilino.

Você deve estar pensando: como assim indenização?

Isso mesmo!

Lembra quando eu falei que você precisa de motivo poderoso para pedir o despejo do seu inquilino?

Pois bem, se o inquilino não está fazendo nada de errado e for expulso injustamente, você vai ter que pagar uma indenização para ele! Então, tome cuidado!

O Juiz mandou sair, mas o inquilino não saiu!

Muita calma nessa hora!

Se o inquilino não quiser sair do imóvel mesmo com uma ordem do juiz para isso, o despejo pode ser cumprido com apoio de força policial e com arrombamento do imóvel.

Fique atento! Tentar fazer justiça com as próprias mãos pode complicar seu lado.

Casos que a desocupação pode demorar:

Existem alguns casos que o prazo para desocupação pode chegar até 1 ano!

Cito aqui alguns exemplos:

  • Hospitais;

  • Repartições Públicas;

  • Unidades Sanitárias;

  • Asilos.

Isso acontece pois essas entidades são beneficiadas pela lei de locação quanto ao prazo para despejo.

Agora, vamos aos motivos poderosos que você deve ter para pedir a ordem de despejo.


Motivos poderosos para pedir o despejo!

Se prepare, agora vou te passar todos os macetes para você identificar se tem ou não algum motivo poderoso para entrar com uma ação de despejo.

Vem comigo!

Motivo 1: Falta de pagamento

Com certeza, quando você alugou sua propriedade, você esperava receber o valor do aluguel sem dores de cabeça, certo?

Mas não se engane, a inadimplência no pagamento do aluguel é o maior motivo por trás das ações de despejo no Brasil.

Então se o seu inquilino não paga o aluguel, ele pode ser expulso da sua propriedade!

Neste caso, pode se pedir a ordem de despejo e a condenação do inquilino ao pagamento:

  • Dos aluguéis vencidos;

  • Do IPTU;

  • Das contas vencidas de água, energia e gás;

  • Taxas extras.

Motivo 2: Descumprir o contrato

Todo bom contrato de aluguel deve possuir alguns tópicos que estabelecem as obrigações e diretos do inquilino.

Isso não é por acaso!

Quando seu inquilino deixa de cumprir com essas condições, você tem um bom motivo para entrar com uma ação de despejo.

Vamos imaginar a situação de Caio.

Ele alugou um sobrado para fins comerciais, porém, agora está usando como sua residência sem que isso estivesse previsto no contrato.

Neste caso, poderia o proprietário do sobrado pedir o despejo?

Sim! Pois Caio usou o imóvel em desacordo com a finalidade da locação.

Mas não para por aí!

Existem outros exemplos de descumprimento contratual que podem dar causa ao despejo, como:

  • Não respeitar as regras do condomínio;

  • Danificação do imóvel;

  • Fazer reformas sem autorização do proprietário.

Motivo 3: Não sair do imóvel após o fim do contrato

Se o contrato de locação acabou e seu inquilino não quer sair da propriedade de jeito nenhum, você tem um significante motivo para ajuizar uma ação de despejo.

Isto porque, caso você não tenha intenção de renovar o contrato, o locatário tem a obrigação de sair do imóvel!

E uma dica: na ação, você também pode pedir o pagamento do período a mais que o intruso ficou na sua propriedade.

Motivo 4: morte do inquilino

Outro motivo, embora seja uma situação muito triste: quando o inquilino falece e não deixa sucessor legitimo para assumir a locação, é muito provável que outras pessoas continuem a usar o imóvel.

Nesta situação, a ação de despejo deve ser feita para encerrar o contrato de locação e evitar possíveis problemas mais pra frente.

Motivo 5: Quando o proprietário quiser utilizar o imóvel

Vamos imaginar um exemplo concreto.Ana era uma moça muito rica e tinha muitos imóveis alugados.

Passado alguns anos, Ana perdeu tudo! Sobrando apenas uma casa que estava alugada para o inquilino Roberto.

Diante desta situação, como Ana quer usar sua única casa para moradia, ela é amparada pela Lei de locação, podendo entrar com uma ação de despejo e pedir seu imóvel de volta!

Além dessa situação, Ana também poderia pedir o imóvel de volta nos seguintes casos:

  • Se fosse para o uso do seu cônjuge ou companheiro, não tendo ele imóvel residencial próprio;

  • Se fosse para uso dos seus pais, não tendo eles imóvel residencial próprio;

  • Se fosse para uso dos seus filhos ou netos, não tendo eles imóvel residencial próprio.

Motivo 6: consertos urgentes no imóvel

Caso prático: vamos imaginar a situação de Carla.

Ela alugou uma casa no litoral de São Paulo para o inquilino chamado José.

Alguns meses depois, houve uma grande tempestade na cidade o que acabou danificando todo o telhado da casa.

No caso em questão, se José quiser ficar no imóvel ou não deixar que seja feito o reparo, Carla pode entrar com uma ação para retirar o inquilino da sua propriedade.

Sim, a ação de despejo é possível caso o imóvel precise de consertos urgentes que não podem ser feitos com o inquilino habitando no local, ou se o mesmo não permitir que os reparos sejam feitos.

Motivo 7: fim do prazo da locação para temporada

Para você entender melhor, vou te dar outro exemplo:

Mariano tem uma mansão em um condomínio fechado em Florianópolis, Santa Catarina.

Com as festas de fim de ano chegando, Mariano alugou a propriedade para seu colega Alexandre, por uma temporada de 20 dias.

Acabando o prazo, Alexandre não saiu da Mansão e continua fazendo suas festas por lá sem previsão de saída.

Nesta situação, Mariano tem um excelente motivo para entrar com uma ordem de despejo e retirar seu colega folgado do imóvel.

Mas, um lembrete: essa ação de despejo deve ser proposta em até 30 dias após o vencimento do contrato, ok?


5 Documentos importantes

Pronto! Se você, após ter falado com o inquilino, não aguenta mais os problemas que ele está causando, chegou a hora de entrar com a ação de desejo.

Neste momento, é preciso juntar provas que descrevam essa situação e o juiz te enxergue com bons olhos no processo.

Atenção: vou citar alguns exemplos de provas que podem ser usadas:

  • Comprovantes de pagamento em atraso;

  • Evidências do descumprimento do contrato;

  • Registro de conversas entre você e o inquilino;

  • O Contrato de aluguel;

  • Seus documentos pessoais, como por exemplo: CPF e RG;

  • Escritura da propriedade.


Conclusão

Se você leu até aqui, você certamente entendeu como funciona uma ação de despejo.

Entendeu, também, os motivos pelo qual o inquilino pode ser retirado da propriedade.

E, ainda, viu a importância de primeiro dialogar com o inquilino antes de entrar com o processo na Justiça. Porém, se precisar de auxílio não deixe de nos procurar!

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Sobre o autor
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Pedro Miguel

Um escritório para a nova economia. Aqui, simplificamos o direito e a forma de comunicação com os clientes.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

MIGUEL, Pedro. Ação de despejo: tudo que o proprietário do imóvel precisa saber. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 27, n. 6758, 1 jan. 2022. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/95601. Acesso em: 24 mai. 2022.

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