A alta densidade demográfica dos grandes centros tornou as construções em condomínio edílico, sobretudo em residências verticais, muito comuns. A união de unidades habitacionais ou comerciais em um mesmo espaço demanda a necessidade de que haja alguém com o dever de organização e administração. Geralmente, a administração de condomínio é feita pelo síndico, pessoa escolhida pelos demais moradores, contudo, há uma série de circunstâncias que podem gerar atrito entre os moradores e que demandam uma correta observância da lei.
Neste artigo, falaremos um pouco mais sobre o condomínio e sobre a importância de assistência jurídica à função de síndico e à gestão dos condôminos e imóveis.
Índice do artigo:
- Quais são as obrigações do condomínio com seus moradores?
- Como é feita a escolha do síndico e quais são suas obrigações?
- O que o síndico pode decidir sozinho e o que deve ser decidido na assembleia de condomínio?
- Como funciona a assembleia geral do condomínio?
- Quem pode convocar uma assembleia de condomínio?
- O que fazer quando um morador não paga o condomínio?
- Como é definido a utilização das vagas de garagem do condomínio?
- De quem é a responsabilidade por danos em carros dentro da garagem do condomínio?
- Vazamentos e infiltrações no apartamento, quem deve arcar com a reforma?
- O que caracteriza danos morais em condomínios?
- Espaços comuns do condomínio, quem tem o direito de usar?
- Quem arca com as despesas em um processo no qual o condomínio é parte?
- Por que a consultoria jurídica é tão importante para a boa gestão de um condomínio?
Quais são as obrigações do condomínio com seus moradores?
Cada condômino é obrigado, conforme veremos a seguir, a contribuir com recursos para as despesas de manutenção e administração do edifício em que se formou o condomínio. Em troca disso, são titulares de alguns direitos que originam, consequentemente, obrigações ao condomínio.
O condomínio tem a responsabilidade de cuidar da manutenção, do cuidado e da limpeza das áreas de uso comum dos moradores, garantindo que isso seja feito rotineiramente e que, se necessário, sejam contratados profissionais para tanto.
A concentração dessas funções é destinada à figura do síndico, responsável por executar as obrigações do condomínio pessoalmente. Adiante, veremos um pouco mais sobre este assunto.
O condomínio deve garantir aos moradores o mínimo de segurança que a estrutura tem à disposição, cuidando da manutenção de extintores de incêndio, de mangueiras hidráulicas, providenciando a certificação pelo corpo de bombeiros, efetuando a manutenção de portas e portões, etc.
Ainda, é responsabilidade do condomínio cuidar de toda a parte burocrática necessária à regularidade da edificação.
É dever do condomínio ainda fazer valer as normas estabelecidas pelos moradores na convenção da assembleia geral e no regimento interno, realizando ações como a advertência e notificação de moradores, e também a aplicação de multas se for necessária.
Quanto maior for o número de unidades habitacionais, mais evidente fica a necessidade de que a função de síndico não seja exercida por uma única pessoa, e sim por uma assessoria especializada em gestão condomínios.
Como é feita a escolha do síndico e quais são suas obrigações?
O síndico é uma pessoa escolhida pelos moradores do condomínio que exercerá a função administrativa da edificação, conforme disposto no Código Civil:
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Veja bem que a redação do Art. 1.347 do Código Civil diz que não há obrigatoriedade de que o síndico seja condômino. Do mesmo modo, não há exigência de que essa função seja exercida por uma pessoa física.
É possível que a assembleia de condôminos escolha uma empresa ou um escritório de advocacia especializado para prestar este serviço. A vantagem ligada a esta opção é que se exclui o caráter da pessoalidade do condômino. Muitas vezes, a pessoa que exerce essa função se vê constrangido em ter que exigir de algum morador o cumprimento das regras.
No mesmo sentido, quanto maior o número de unidades habitacionais ou comerciais integrantes no condomínio, maior será a complexidade para administrá-lo. Incumbência que talvez seja demasiada para apenas uma pessoa.
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece quais são as competências do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - Convocar a assembleia dos condôminos;
II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - Realizar o seguro da edificação.
Ao ser eleito, o síndico pode delegar funções e contratar uma administradora de condomínios para lhe prestar auxílio, desde que o faça com aprovação da assembleia.
O que o síndico pode decidir sozinho e o que deve ser decidido na assembleia de condomínio?
Ao assumir a posição de síndico, ele assume a responsabilidade de exercer determinadas funções administrativas ligadas ao condomínio. Existe uma certa margem decisória que é inerente ao exercício das atribuições.
Dentro das suas competências, conforme expresso no Art. 1.348 do Código Civil, acima expresso, ele pode agir sem necessidade de autorização dos demais condôminos. Contudo, a lei reserva algumas situações que necessitam ser deliberadas por meio da assembleia.
Multa ao condômino que não cumpre repetidamente suas obrigações perante o condomínio
O condômino ou possuidor, que repetidas vezes, não cumprir suas obrigações do condomínio, poderá ser sujeito ao pagamento de multa de até 5 vezes o valor das contribuições com as despesas condominiais. Contudo, para que ocorra a aplicação da multa, é necessária deliberação de pelo menos três quartos dos condôminos restantes.
O mesmo se aplica para aquele que apresentar repetido comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Nesse caso, a multa pode ser de até dez vezes o valor da contribuição e exige a mesma deliberação.
É permitido vender ou ceder minha vaga de garagem?
Quando a vaga de garagem é independente de qualquer imóvel residencial, possuindo registro e matrícula próprios, ela é considerada parte independente, de uso e disposição exclusivos do seu proprietário. Elas podem ou não estar vinculadas a um outro imóvel.
Qualquer outra parte que se destine a utilização independente, como um apartamento ou uma sala comercial, pode ser livremente alugado, alienado e gravado por seus proprietários, exceto as vagas de garagem.
Então, o proprietário de uma vaga de garagem constituída como unidade autônoma somente poderá alugar ou vender aos demais condôminos. Se quiser alugar ou alienar para terceiros, precisa de autorização expressa na convenção da assembleia geral.
Realização de obras no condomínio
O síndico pode realizar, sem autorização da assembleia, obras ou reparos considerados necessários. Se por exemplo ocorre a quebra do portão de entrada da garagem, ele ou qualquer condômino, na sua omissão, pode providenciar o conserto. Não seria razoável exigir que a cada pequeno reparo houvesse a necessidade de se convocar assembleia geral.
Entretanto, existem algumas obras que necessitam da autorização dos condôminos:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
As obras de caráter voluptuário e útil são aquelas que não apresentam uma necessidade imediata, porém proporcionam maior conforto e comodidade aos moradores. Por exemplo, a instalação de aquecimento na piscina, ou mesmo a construção de uma, a construção de um jardim, etc.
As obras que demandem despesas excessivas exigem a aprovação por meio da assembleia. Porém, em caso de urgência, o sindico ou qualquer condômino pode providenciar a sua realização, bastando apenas a posterior comunicação e convocação dos demais condôminos.
Obras em partes comuns, a par das já existentes, com o objetivo de melhorar ou facilitar o uso, dependerão do voto de dois terços dos condôminos. Por exemplo, a ampliação do salão de festas.
No caso de uma obra de maior impacto, como a construção de outro pavimento ou outro edifício, é necessária a aprovação unânime dos condôminos.
Como funciona a assembleia geral do condomínio?
A assembleia geral é o órgão de deliberação mais importante entre os condôminos. Suas decisões vinculam todos os moradores, mesmo os que não estavam presentes, e somente encontram limitação na lei e nos direitos individuais dos condôminos.
Existem duas espécies de assembleia: a ordinária e a extraordinária.
A assembleia ordinária é realizada anualmente e visa a discussão e votação sobre assuntos gerias do condomínio, conforme previsão da Lei 4.591/64:
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
A assembleia extraordinária pode ser realizada quando há necessidade de discussão sobre assuntos que não se incluem na assembleia geral, como por exemplo a necessidade da realização de alguma obra de manutenção do prédio.
Quem pode convocar uma assembleia de condomínio?
A convocação das assembleias, tanto ordinária como extraordinária, pode ser feita pelo síndico ou pelo requerimento de pelo menos um quarto dos condôminos, conforme a previsão legal do CC:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
[...]
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Independentemente de quem tenha feito a convocação, é importante se atentar para a necessidade de que todos os condôminos sejam notificados da sua realização. A lei não exige formalidade, mas recomenda-se que a notificação seja feita por um meio que possibilite a verificação e comprovação de que o morador a recebeu, sob a pena de nulidade da reunião.
Assim dispõe a lei:
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
O condômino que se sentir prejudicado pelo não recebimento da notificação da assembleia de condomínio pode, junto ao advogado de condomínio, pleitear a sua anulação através de uma ação judicial.
O que fazer quando um morador não paga o condomínio?
A taxa de condomínio é um valor pago mensalmente pelos condôminos para custear as despesas condominiais. Nela estão incluídos gastos como a energia elétrica das partes em comum, a limpeza dessas áreas, etc. Constitui uma obrigação criada pela lei o seu pagamento, conforme previsto no Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
A primeira consequência do não pagamento das despesas é a incidência de juros, multa e correção monetária sobre o valor devido. Vejamos o que diz o Código Civil a esse respeito:
Art. 1.336, § 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Conforme já vimos, a cobrança das despesas é competência do síndico, ou administrador de condomínios, que pode inclusive impor e cobrar as multas devidas. O síndico pode também contratar um advogado de condomínio e promover uma ação judicial de cobrança, caso o condômino fique inadimplente.
O Novo Código de Processo Civil passou a considerar o crédito referente às despesas condominiais como título executivo extrajudicial:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
[...]
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Dessa forma, não é mais necessário que se proceda com uma ação de cobrança por meio judicial. O síndico pode se valer do processo executivo, que é muito mais célere.
Se o morador for locatário do imóvel, ele pode ser cobrado judicialmente pelo não pagamento das despesas de condomínio?
Quando a obrigação pelo pagamento das despesas de condomínio recair sobre o locatário, por força do contrato de locação, a situação entra no campo da legitimidade passiva.
O condomínio não pode demandar judicialmente diretamente contra o locatário, uma vez que não há relação jurídica existente entre eles. É preciso que demande o proprietário condômino, e este então poderá ingressar com uma execução em face do locatário.
Como é definida a utilização das vagas de garagem do condomínio?
Um assunto que gera muita discussão em condomínios é em relação à definição das vagas de garagem. Como é feita a definição sobre a destinação delas? Neste título, iremos avançar um pouco mais neste assunto.
Primeiramente, precisamos compreender que há duas espécies de vaga de garagem: 1) as unidades autônomas, com registro e escritura individuais; e 2) aquelas definidas como área comum.
Quanto às unidades autônomas de vaga de garagem, não há maiores problemas. Geralmente, o apartamento ou a sala comercial contempla, em sua escritura, uma vaga de garagem, criando uma vinculação.
Em outros casos, a vaga de garagem é independente de qualquer imóvel residencial, possuindo registro e matrícula próprios. Ela é considerada parte independente, de uso e disposição exclusivos do seu proprietário, podendo ou não estar vinculadas a um outro imóvel.
Entretanto, há uma ressalva que merece destaque.
Qualquer outra parte que se destine à utilização independente, como um apartamento ou uma sala comercial, pode ser livremente alugada, alienada e gravada por seus proprietários, exceto as vagas de garagem, pois há uma limitação ao poder de livre disposição, conforme redação do Art. 1.331 do Código Civil:
Art. 1.331, § 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Então, o proprietário de uma vaga de garagem constituída como unidade autônoma somente poderá alugar ou vender para os demais condôminos. Se quiser alugar ou alienar para terceiros, precisa de autorização expressa na convenção da assembleia geral.
Ainda em relação a essa exceção criada pela lei, existe outro detalhe a ser observado. A lei que instituiu essa previsão referente às vagas de garagem foi publicada em 4 de abril de 2012 e somente entrou em vigência 45 dias depois. Quem tenha adquirido a propriedade de uma vaga de garagem como unidade autônoma antes da entrada em vigência dessa lei pode dispor livremente do seu bem sem a necessidade de concordância dos demais condôminos.
Quanto às vagas demarcadas como área comum, cabe a definição de seu uso por decisão dos condôminos, chegando a um acordo por meio da convenção em assembleia sobre a destinação das vagas, ou ainda definindo a forma da distribuição. Geralmente, nesses casos, há a realização de um sorteio periódico para a destinação das vagas de uso comum.
De quem é a responsabilidade por danos em carros dentro da garagem do condomínio?
Geralmente, garagens de condomínio são espaços pequenos e que demandam algumas manobras para entrar e sair do local. É comum que, eventualmente, um veículo ou outro apareça com amassados ou arranhões na lataria. Nesse caso, de quem é a responsabilidade?
Primeiramente, nos remetemos à convenção dos moradores definida em assembleia geral para observar se há alguma previsão quanto à responsabilidade do condomínio sobre esses eventos. Se houver a previsão de não responsabilidade do condomínio, o morador que sofreu o prejuízo terá que buscar a identificação da pessoa que lhe causou o dano.
A regra geral é de que o condomínio não é responsável pelos danos causados aos veículos estacionados na garagem. Ao deixar o veículo lá, o morador do prédio não o põe sob a supervisão do condomínio, não lhe conferindo qualquer obrigação de cuidado.
O condomínio somente é responsável quando há previsão expressa na convenção ou no regimento interno de que é sua responsabilidade a vigilância sobre os veículos estacionados na garagem. Contudo, há outra circunstância que faz com que a responsabilidade seja do condomínio.
Mesmo que não haja previsão na convenção, se o condomínio adotar qualquer comportamento que implique assumir o compromisso de vigilância, ele será responsável. Por exemplo, com a contratação de serviço de segurança ou mesmo a instalação de câmeras de vigilância.
Então, o condomínio somente será responsável quando houver expressa previsão na convenção ou quando praticar atos que transfiram para si a obrigação de cuidado e vigilância dos veículos.
Vazamentos e infiltrações no apartamento. Quem deve arcar com a reforma?
A moradia em apartamento, sobretudo em edifícios verticais, coloca o morador em contato quase que direto e diário com os vizinhos. É possível que venha então a sofrer prejuízos causados pela ação ou omissão daqueles com quem divide o condomínio.
É dever de todo condômino realizar a manutenção do seu imóvel. No mesmo sentido, deverá indenizar os vizinhos pelos danos eventualmente causados em decorrência dessa omissão. Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
[...]
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Uma vez comprovado que o vazamento ou a infiltração decorre de uma negligência do proprietário com as condições do apartamento, ele terá o dever de indenizar eventuais danos causados a outros imóveis.
E se o vazamento no apartamento for originário de uma área em comum?
Acima falamos sobre a situação em que o vazamento ou infiltração decorre do sistema hidráulico do apartamento. No entanto, quando a origem é em um espaço de uso comum dos condôminos, a história é diferente.
A manutenção do sistema elétrico e hidráulico das áreas em comum é do condomínio. Portanto, se o vazamento ou a infiltração tem origem no salão de festas, por exemplo, a responsabilidade de realizar a manutenção é do condomínio, e as despesas serão divididas entre os condôminos.
No mesmo sentido, quanto ao caso em que o vazamento cause danos, o morador pode demandar do condomínio a compensação pelos prejuízos experimentados.
Cabe consulta de um advogado especialista em condomínios para análise do caso e dos procedimentos a serem seguidos.
O que caracteriza danos morais em condomínios?
O dano moral é aquele que ultrapassa os meros dissabores do dia a dia. Ele causa abalo de ordem psicológica e emocional que foge dos padrões do mero aborrecimento, fora do normal. Para que um ato seja passível de indenização por danos morais, ele deve, pela sua intensidade e duração, ultrapassar os limites do razoável.
Existem circunstâncias a que o morador de um apartamento será exposto que não são aptas a ensejar o dano moral. E ainda, diante da ocorrência de algum ato ilícito praticado por condômino que viole a convenção ou o regimento, deve haver o procedimento correto de notificação e aplicação de multa.
Vamos trazer um exemplo muito comum e que causa muito constrangimento e incômodo entre os vizinhos: o som alto.
Para que haja o abalo moral de um vizinho por conta do som alto vindo de outro apartamento ou do salão de festas, é necessário que ele seja constante e exceda os limites do razoável. Se um dos moradores apenas uma vez excedeu o limite do som e causou incômodo aos vizinhos, dificilmente terá de indenizá-los por danos morais. Porém, se é uma prática constante e que perturba rotineiramente os demais, a situação é diferente.
Agora veja como o caso é complexo e subjetivo. Se, diante de um morador ouvindo som alto, o síndico for aplicar uma advertência verbal, terá de fazê-lo de uma maneira que não exponha a pessoa a uma situação vexatória, sob a pena de poder ser condenado, junto com o condomínio, a compensá-lo pelos danos morais experimentados.
A questão do dano moral é complexa porque a sua linha divisória entre o mero aborrecimento é muito tênue e depende que o advogado especialista em condomínio analise exclusivamente as peculiaridades do caso concreto.
O comprador de um apartamento imediatamente abaixo do salão de festas tem a ciência da implicação disso. Estará sujeito a eventualmente ouvir ruídos vindos do espaço de uso comum, sejam eles de pessoas ou produzidos por meio mecânico, o que não quer dizer que o condômino que for utilizar não tenha que se submeter às normas em relação a horário e a ruídos impostas pela convenção ou pelo regimento interno.
Espaços comuns do condomínio. Quem tem o direito de usar?
O condomínio edílico é formado por duas espécies de edificações: as que são propriedade exclusiva e as que são de propriedade comum dos condôminos.
Assim expressa o Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
No exemplo de um prédio residencial, os apartamentos são de domínio exclusivo de seus proprietários, que dispõem de amplos poderes sobre eles, podendo negociá-los ou dar em garantia livremente.
Enquanto que o salão de festas, os corredores, a piscina, o parque, a quadra de esportes, etc. são considerados partes de propriedade comum entre os condôminos. Qualquer deles tem o direito de acesso a essas áreas, porém não detém o direito de alienar nem gravar com ônus real. Ainda que todos concordem, não se pode desvincular essas áreas do condomínio e transferir a terceiros. Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
O direito de usar livremente as áreas do condomínio não quer dizer que não se possam estabelecer normas em relação a esse uso, mas precisam ser observadas por todos os condôminos. Por exemplo, o horário para utilização do salão de festas.
Com o direito de uso, vem a obrigação de arcar com as despesas dessas áreas comuns. Cada apartamento terá de contribuir para a sua manutenção.
Quem arca com as despesas em um processo no qual o condomínio é parte?
Já vimos que os condôminos têm a obrigação de arcar com as despesas do condomínio. Consequentemente, podemos enquadrar como despesas os custos com um processo judicial, seja o condomínio autor ou réu da ação.
Então, caso o condomínio precise ingressar com um processo judicial, os condôminos deverão ratear os custos com advogado de condomínio, com as taxas do judiciário e com os eventuais honorários de sucumbência.
Uma questão que gera dúvida é em relação à situação em que o condomínio está processando um dos condôminos. Este condômino teria a obrigação de participar do rateio dos custos do processo? Há pelo menos duas respostas, cabendo análise de um advogado especialista em condomínio para determinar qual o correto em cada caso particular.
A primeira entende que o condômino que litigar em juízo contra o condomínio não poderia ser obrigado a participar do rateio para o pagamento dos gastos do condomínio.
A segunda corrente segue na linha de entendimento de que o interesse comum se sobrepõe ao interesse particular. E o condômino, mesmo em ação contra o condomínio, na posição de autor ou réu, tem o dever de participar da divisão das despesas suportadas pelo condomínio. Está última é adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, portanto, aplicável na jurisprudência dos tribunais em todo o país.
Por que a consultoria jurídica é tão importante para a boa gestão de um condomínio?
Vimos neste artigo, brevemente, as inúmeras normas que regulamentam a existência de um condomínio e a convivência entre seus moradores.
A consultoria jurídica de condomínio proporciona uma gestão mais eficaz e um exercício das obrigações do condomínio de maneira segura, dentro das normas estabelecidas pela lei, pela convenção ou pelo regimento interno.
O síndico pode se deparar com infindáveis situações de tamanha complexidade jurídica que não poderá por ser solucionada por ele, ou ainda o levar a adotar um procedimento incorreto, lesando os demais condôminos e os interesses comuns. Por vezes, pode até mesmo hesitar em tomar a atitude necessária por medo de criar inimizades com os vizinhos.
Buscar uma assessoria jurídica de condomínio para cuidar desses assuntos é uma estratégia inteligente e que tira dos condôminos o peso de tomar decisões impopulares, além de garantir uma correta prestação de contas e uma defesa dos interesses coletivos dos moradores de maneira técnica e pautada na lei.
Para maiores esclarecimentos, nossa equipe de advogados especialista em BH está sempre à disposição.
