Inadimplência no contrato de aluguel - Como reaver o imóvel de forma rápida

Introdução

Observe a seguinte situação:

Um locador estabeleceu um contrato de locação pelo prazo de 12 meses. Após se passarem 5 meses do tempo contratual, os locatários ficaram inadimplentes nos últimos 3 meses. Além disso, os locatários não fizeram a transferência da titularidade das contas de água e luz sendo que estas ainda estão no nome do locador e estão, ambas, em atraso. O que o locador pode fazer, considerando a legislação brasileira, para reaver o imóvel?

Esta é uma situação bem comum entre locadores e locatários inadimplentes. Existe um estigma na sociedade de que recuperar um imóvel locado é um processo moroso e muitas vezes oneroso, principalmente para o locador. Quando este se encontra nesta situação é comum não saber o que fazer ou como fazer. As vezes, da forma como a lei e alguns profissionais do direito se apresentam, fica parecendo que a justiça esta mais a favor do inadimplente do que do proprietário do imóvel, que muitas vezes faz uso da locação como forma de manter seus gastos mensais, de pagar suas contas.

O objetivo deste artigo é trazer à luz este problema tão comum em nossa sociedade e, porque não, orientar as pessoas quanto as possibilidades de recuperar seu imóvel de forma ágil. Para tanto, precisamos primeiro trazer os objetos que são comuns neste tipo de relação contratual. Para entendermos melhor sobre esta área, precisamos entender sobre esses objetos deste tipo de relação contratual.

---

1. Do Imóvel

Para que um imóvel residencial possa ser locado, é necessário que ele esteja em boas condições de habitabilidade e que atenda às necessidades básicas de moradia dos locatários. Dentre os pré-requisitos necessários para a locação de um imóvel residencial, destacam-se:

1. Condições de segurança: o imóvel deve oferecer condições seguras de habitação, com portas, janelas e fechaduras em boas condições, além de sistema de segurança (como câmeras, alarmes, etc) quando necessário.

2. Instalações elétricas e hidráulicas: o imóvel deve ter instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, sem problemas de vazamento, infiltração ou outras irregularidades.

3. Condições de higiene: o imóvel deve estar limpo, sem mofo, infestações de insetos ou outros problemas que possam prejudicar a saúde dos moradores.

4. Condições de conforto: o imóvel deve proporcionar condições de conforto, como ventilação, iluminação adequada, espaço suficiente para os moradores, etc.

5. Condições de acessibilidade: o imóvel deve oferecer condições de acessibilidade a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, atendendo às normas técnicas e legislação específica.

6. Vistoria: é recomendável que seja feita uma vistoria no imóvel antes da locação, para verificar o estado de conservação e possíveis problemas que precisam ser reparados antes da entrada do locatário.

O locador precisa garantir que o imóvel esteja em boas condições e cumpra os requisitos necessários antes de colocá-lo para locação, para evitar problemas futuros com os locatários e garantir uma locação tranquila e satisfatória para ambas as partes.

---

2. Do locador

O locador, ou proprietário do imóvel, deve cumprir alguns pré requisitos para que possa realizar a locação de um imóvel residencial. Em primeiro lugar, é importante que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, com instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em bom estado de funcionamento. Além disso, o imóvel deve ser seguro, com medidas de prevenção contra intrusos.

Outro requisito importante é a regularidade da documentação do imóvel, incluindo o registro no cartório de imóveis e a emissão de certidões negativas que comprovem a inexistência de pendências judiciais ou fiscais.

Além disso, é importante que o locador esteja ciente das suas obrigações legais, como a entrega do imóvel em condições adequadas de uso, a realização de reparos necessários durante o período de locação e o cumprimento das normas do contrato de locação e da legislação vigente.

Cabe ao locador também a escolha adequada do locatário, avaliando sua capacidade financeira e idoneidade, a fim de evitar possíveis inadimplências e danos ao imóvel.

Em suma, para que um imóvel residencial seja locado, é necessário que o locador esteja em dia com a documentação, cumpra as obrigações legais e mantenha o imóvel em condições adequadas e seguras para a habitação.

---

3. Do locatário

Para que um locatário possa alugar um imóvel residencial, é necessário cumprir alguns pré-requisitos. Em primeiro lugar, é importante que o locatário tenha uma fonte de renda suficiente para arcar com o valor do aluguel e dos demais encargos decorrentes do contrato, como contas de água, luz e gás. Normalmente, o calculo feito pelo locador é de que o valor do aluguel não pode exceder à 30% do valor da renda bruta do(s) locatário(s), pois estes precisarão arcar com outras despesas, além do aluguel, para se manter. Além disso, é comum que o locador exija que o locatário apresente um fiador ou ofereça alguma outra forma de garantia, como depósito-caução ou seguro-fiança.

Outro pré-requisito importante é que o locatário não possua restrições em seu nome, como dívidas ou ações judiciais, que possam comprometer sua capacidade de honrar o contrato de locação. É comum, mas não obrigatório, que o locador faça uma pesquisa cadastral e consulte órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, para avaliar a situação financeira do locatário.

Por fim, o locatário também deve estar ciente e concordar com as cláusulas do contrato de locação, que estabelecem os direitos e obrigações de ambas as partes. É importante ler com atenção e esclarecer todas as dúvidas antes de assinar o contrato.

---

4. Do contrato

O contrato de locação de imóvel residencial é um documento que formaliza o acordo entre o locador e o locatário, estabelecendo as condições para a utilização do imóvel. Para que seja válido e eficaz, alguns pré-requisitos devem ser observados.

Inicialmente, o contrato deve conter as informações básicas e obrigatórias, como a identificação das partes envolvidas, a descrição do imóvel e a definição do valor do aluguel e das demais despesas, como as taxas de condomínio e os encargos devidos.

Além disso, o contrato deve prever as condições para a utilização do imóvel, como o prazo de duração da locação, as obrigações do locatário em relação à conservação e manutenção do imóvel, e as regras para a rescisão contratual.

É importante ressaltar que o contrato deve estar em conformidade com a legislação em vigor, em especial com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece as regras para as locações de imóveis urbanos.

Ademais, as partes devem negociar as condições do contrato de forma justa e equilibrada, visando evitar eventuais conflitos ou prejuízos a uma das partes.

Por fim, é recomendável que o contrato seja elaborado por um profissional qualificado, como um advogado especializado em direito imobiliário, a fim de garantir que todas as cláusulas e condições estejam em conformidade com a lei e as necessidades das partes envolvidas.

---

5. Da garantia

A garantia é uma parte fundamental na locação de imóveis residenciais, pois assegura ao locador que o pagamento dos aluguéis e demais indenizações será feito pelo locatário. Dentre as modalidades de garantia previstas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), temos a fiança, o seguro-fiança, o caução em dinheiro e a cessão fiduciária, etc..

Para que a garantia seja aceita, é necessário que ela atenda a alguns pré-requisitos. Em relação à fiança, por exemplo, é necessário que o fiador seja pessoa física, não possua restrições financeiras e apresente comprovação de renda. Já o seguro-fiança exige que o locatário tenha contrato de trabalho vigente e renda compatível com o valor do aluguel. O caução em dinheiro, por sua vez, deve ser depositado em conta-poupança em guarda do locador, e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento requer que o locatário possua cotas no valor correspondente à garantia exigida.

É importante que o contrato de locação estabeleça de forma clara e objetiva as condições da garantia, bem como o prazo de sua vigência e as situações em que pode ser utilizada, como inadimplência do locatário ou danos ao imóvel.

---

6. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locador

A inadimplência do locatário pode trazer diversos prejuízos ao locador. Primeiramente, a falta de recebimento do aluguel pode impactar diretamente na receita do locador, que pode ter dificuldades para arcar com suas próprias despesas e obrigações financeiras. Além disso, o processo de cobrança judicial pode ser demorado e oneroso, envolvendo gastos com advogados, taxas judiciais e outros custos.

Outro prejuízo comum é a possibilidade de danos ao imóvel causados pelo locatário inadimplente, que pode negligenciar a manutenção e cuidado com a propriedade. Nesses casos, o locador pode ter que arcar com custos de reparo e recuperação do imóvel, o que pode ser especialmente difícil em casos de locatários sem recursos financeiros.

Neste sentido, a inadimplência pode acarretar também em atraso na entrega do imóvel ao próximo locatário, caso haja interesse em alugá-lo novamente, bem como em perda de oportunidades de negócio, uma vez que a propriedade ficará ocupada por um locatário inadimplente e, após a desocupação, precise passar por um período de reformas para atender aos requisitos mínimos de locação.

Basicamente, a inadimplência pode trazer diversos riscos e prejuízos financeiros ao locador, além de gerar preocupações e desgastes emocionais. Por isso, é importante que sejam tomadas medidas preventivas para minimizar os riscos de inadimplência, como uma boa análise de crédito do locatário e a elaboração de um contrato claro e completo.

---

7. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locatário

A inadimplência por parte do locatário pode trazer diversos riscos e prejuízos tanto para ele quanto para o locador. O principal risco para o locatário é a possibilidade de ser despejado do imóvel, conforme previsto na Lei do Inquilinato. Além disso, o locatário pode ter seu nome negativado em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, o que pode dificultar a obtenção de crédito e a realização de outras atividades financeiras.

Outro risco é a cobrança de multas e juros por atraso no pagamento, que podem aumentar significativamente o valor da dívida. Em alguns casos, o locador também pode acionar judicialmente o locatário para reaver os valores em atraso, o que pode gerar ainda mais despesas com custas judiciais e honorários advocatícios.

A inadimplência, quando mal conduzida pelo locatário, pode gerar um clima de desconfiança entre locador e locatário, que prejudica o relacionamento entre as partes. É importante destacar que, mesmo em caso de dificuldades financeiras, o locatário deve sempre buscar o diálogo com o locador e tentar negociar alternativas para a quitação do débito.

---

8. Quem sofre maior prejuízo imediato?

Tanto o locador quanto o locatário podem sofrer prejuízos significativos em caso de inadimplência. No entanto, os prejuízos mais imediatos e graves geralmente recaem sobre o locador, uma vez que ele depende do pagamento do aluguel para arcar com suas despesas e possíveis financiamentos do imóvel.

A inadimplência do locatário pode resultar na redução ou interrupção da renda do locador, além de possíveis despesas extras com cobranças judiciais e despesas com a manutenção do imóvel caso o locatário deixe de cumprir com suas obrigações de conservação. Ademais, a retomada do imóvel por meio de uma ação de despejo pode ser um processo longo e custoso para o locador, especialmente se o locatário resistir à ordem de despejo.

Por outro lado, o locatário inadimplente pode sofrer consequências como a perda do direito de residir no imóvel, ação de despejo, cobranças judiciais, inclusão em órgãos de proteção ao crédito e possíveis danos à sua reputação e credibilidade financeira. Além disso, ele pode acabar sendo prejudicado em futuras negociações de aluguel ou em outras transações imobiliárias.

Assim, embora ambos sofram prejuízos com a inadimplência, é mais comum que o locador seja afetado de forma mais imediata e significativa. É fundamental que as partes envolvidas estabeleçam contratos claros e sigam as regras estabelecidas para minimizar esses riscos.

---

9. Como o locador pode mitigar seus prejuízos?

Existem algumas medidas que o locador pode tomar para mitigar seus prejuízos imediatos em casos de inadimplência do locatário:

• Contratação de seguro-fiança: Uma opção é contratar um seguro-fiança, que garante ao locador o pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência do locatário.

• Cobrança extrajudicial: O locador pode tentar negociar a dívida diretamente com o locatário e buscar acordos para o pagamento do débito.

• Ação de despejo: Caso a negociação extrajudicial não seja bem sucedida, o locador pode ingressar com uma ação de despejo para recuperar o imóvel e minimizar os prejuízos com a inadimplência.

• Utilização da garantia: Caso tenha sido exigida alguma forma de garantia locatícia, o locador pode utilizá-la para cobrir os valores em atraso e minimizar seus prejuízos imediatos.

---

10. Ação de despejo: Uma solução, ou um problema para o locador?

Em geral, o processo de despejo pode envolver os seguintes custos:

• Taxa de protocolo: valor pago para protocolar a petição inicial no juizado ou tribunal.

• Custas judiciais: valor pago para cobrir os custos administrativos do processo.

• Honorários advocatícios: valor pago ao advogado que representa o locador no processo de despejo.

• Perícias: valor pago para a realização de perícias técnicas, se necessário.

• Despesas com diligências: valor pago para cobrir despesas com deslocamento, alimentação e hospedagem do oficial de justiça que realizará a notificação do locatário e a diligência de despejo.

A ação de despejo pode ser vista como uma solução para o locador que está lidando com um inquilino inadimplente, pois é uma medida legal para retomar a posse do imóvel e cessar os prejuízos financeiros decorrentes da falta de pagamento do aluguel. Porém, também pode se tornar um problema para o locador, especialmente se o processo se arrastar por muito tempo. Além do custo financeiro envolvido na contratação de um advogado e nos trâmites legais, o locador pode ter que lidar com atrasos no pagamento do aluguel durante todo o processo.

Além disso, dependendo da situação, o inquilino pode contestar a ação de despejo e apresentar defesas que atrasem ainda mais o processo, o que pode gerar ainda mais prejuízos ao locador.

É importante ressaltar que, em caso de condenação do locatário ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes valores podem ser cobrados diretamente dele pelo locador. No entanto, se o locatário não tiver condições de arcar com esses custos, o locador pode ter que arcar com eles.

---

11. Ação de despejo: Etapas legais

As etapas legais que o locador deve seguir antes de efetivar o despejo são:

Notificação extrajudicial:

O locador pode notificar extrajudicialmente o locatário para que este cumpra suas obrigações contratuais, concedendo um prazo para regularização da situação. Essa notificação pode ser feita por meio de cartório de títulos e documentos ou por via postal com aviso de recebimento (AR), e servirá como prova para eventual ação de despejo. Atualmente, aceita-se também a notificação eletrônica, desde que comprovada seu recebimento, ou seja, no caso de e-mail o mesmo deve acompanhar uma "Confirmação de Recebimento", que é um recurso tecnológico que muito se assemelha ao AR (Aviso de Recebimento) feito pelos Correios. No caso de mensageiros eletrônicos, como Whatsapp ou Telegram, apenas a comprovação de recebimento (2 "checks" na mensagem no whatsapp, por exemplo) já bastam para confirmar o recebimento. Essas ferramentas possuem opção de emissão de protocolo que apontam a data do recebimento da mensagem no dispositivo do destinatário.

Ajuizamento da ação de despejo:

Caso a notificação extrajudicial não surta efeito, o locador pode ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação pode ser movida após 15 dias de atraso no pagamento do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o locador pode exigir o pagamento das contas de água e luz em atraso e, caso não sejam pagas, incluí-las no valor das próximas parcelas de aluguel.

É possível ingressar com uma ação de despejo na qual sejam inseridas também obrigações de fazer e pagar e, caso não sejam cumpridas, executá-las. Essa ação é chamada de "ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, encargos e/ou obrigações de fazer ou não fazer", e pode ser ajuizada quando o locatário descumpre suas obrigações contratuais, tanto no que diz respeito ao pagamento do aluguel e demais encargos, quanto à obrigação de fazer ou não fazer, como é o caso da transferência da titularidade das contas de água e luz.

Nesse tipo de ação, o juiz poderá estipular um prazo para que o locatário pague os valores em atraso, cumpra as obrigações de fazer ou não fazer, e ainda determinar que, em caso de descumprimento, seja efetivado o despejo.

Citação do locatário:

Após o ajuizamento da ação, o locatário será citado para apresentar defesa, no prazo legal. A citação pode ser feita pessoalmente ou por edital, em caso de impossibilidade de localizar o locatário.

Julgamento da ação:

Depois de apresentada a defesa ou decorrido o prazo para apresentação, o juiz julgará a ação de despejo e poderá conceder ao locatário um prazo para cumprimento das obrigações contratuais. Caso o locatário não cumpra as obrigações, o juiz poderá determinar a efetivação do despejo.

Cumprimento da sentença:

Após a sentença transitada em julgado, o locador deverá requerer o cumprimento da decisão, por meio de execução de sentença, caso haja valores a serem pagos ou obrigações de fazer ou não fazer a serem cumpridas.

Essas são as principais etapas que o locador deve seguir antes de efetivar o despejo, sempre com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, para garantir que todas as etapas legais sejam cumpridas e evitar problemas futuros. Porém, é importante lembrar que o procedimento judicial pode ser demorado, e que o locador precisa seguir todas as etapas legais antes de efetivar o despejo, de modo a evitar problemas futuros. Por isso, é fundamental buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para acompanhar o processo.

---

12. Uma "possível" solução "rápida": Liminar de Despejo

A Liminar de Despejo é uma medida judicial que pode ser requerida pelo locador quando há falta de pagamento de aluguel ou outras situações previstas em lei que possam justificar o término antecipado do contrato de locação. Tem como objetivo principal possibilitar a retomada imediata do imóvel pelo locador, sem a necessidade de uma ação judicial mais demorada.

Para que a liminar de despejo seja concedida, o locador deve apresentar provas da falta de pagamento do aluguel ou do descumprimento de outras obrigações estabelecidas em contrato. Além disso, o locador deve comprovar que notificou o locatário sobre a situação e concedeu um prazo para que ele regularizasse a situação.

A liminar de despejo é uma medida provisória, que pode ser concedida antes mesmo da realização de uma audiência de conciliação ou de uma decisão final sobre o caso. Porém, é importante ressaltar que o locatário ainda tem o direito de se defender e contestar a ação de despejo, mesmo após a concessão da liminar.

Cabe ao juiz avaliar as provas apresentadas pelo locador e pelo locatário e decidir se a liminar de despejo deve ser mantida ou revogada. Se a liminar for mantida, o locatário deverá deixar o imóvel imediatamente e o locador poderá retomar a posse do mesmo, ou seja, caso o locador opte por não exigir a garantia no momento da locação, ele poderá requerer ao juiz, no momento do ajuizamento da ação de despejo, a concessão de liminar de despejo, que poderá ser concedida em até 15 dias, sem que haja necessidade de aguardar o julgamento definitivo da ação.

Vale ressaltar que essa possibilidade de concessão de liminar de despejo em até 15 dias somente é permitida quando o locador abre mão da garantia locatícia para a liquidação da inadimplência e o locatário ainda esteja inadimplente no pagamento de aluguéis e/ou encargos da locação.

---

13. Requisitos "mínimos" para a Liminar de Despejo

Para ingressar com uma Liminar de Despejo, o locador deve cumprir os seguintes requisitos mínimos:

• O locador deve ser o proprietário do imóvel ou estar devidamente autorizado pelo proprietário para ingressar com a ação de despejo.

• O contrato de locação deve estar vigente e não ter sido rescindido por nenhuma das partes.

• O locatário deve estar em situação de inadimplência, ou seja, deve ter deixado de pagar pelo menos um aluguel ou outras despesas previstas no contrato.

• O locador deve ter notificado o locatário, de forma extrajudicial, para que regularize a situação em um prazo determinado, que geralmente é de 15 dias.

• O prazo mínimo de 3 anos de contrato de locação para imóveis não residenciais, ou 30 meses para imóveis residenciais, deve ter sido cumprido, ou que tenha havido infração contratual por parte do locatário.

Mas e se o contrato tiver garantia, como deposito-caução? É possível ingressar com liminar de despejo? Sim, é possível, mesmo se o contrato de locação tiver uma garantia na forma de depósito-caução, pois para o cumprimento da liminar de despejo é exigido o deposito judicial de, exatos, três alugueis, a serem restituídos ao locador no final do processo.

Neste sentido, portanto, a garantia do depósito caução é uma forma de garantir o cumprimento das obrigações do locatário no contrato de locação. No entanto, se o locatário deixar de pagar o aluguel ou descumprir outras obrigações previstas no contrato, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo, independentemente da existência da garantia. Caso o locador tenha feito a locação sem garantia e não tenha condições de pagar o deposito caução para a liminar, este pode declarar hipossuficiência no intuito de obter gratuidade no processo de desocupação.

Contudo, na maioria dos casos de contratos de locação, o locador cobra o valor de três alugueis como deposito-caução, a serem depositados em conta-poupança, e serem restituídos ao locatário ao final do contrato, com correção monetária e descontando os eventuais "prejuízos" identificados após a vistoria de devolução do imóvel. Contudo, caso o locatário esteja inadimplente pode-se, no processo de despejo, usar justamente este depósito-caução feito pelo locatário como depósito-caução do despejo, ou que o deposito-caução para a concessão da liminar seja feito à partir dos créditos do locador com o locatário, ou seja, da divida. Tudo dependerá da situação da inadimplência. Caso não seja concedida, cabe agravo de instrumento, pois há jurisprudência favorável.

No entanto, caso o locador tenha recebido outras formas de garantia, como fiador ou seguro-fiança, dificilmente lhe será concedida a liminar de despejo, visto que estes instrumentos de garantia precisarão ser inicialmente acionados.

Vale lembrar que, para ingressar com uma ação de despejo, é necessário que o locador comprove a existência de uma das hipóteses previstas em lei, como falta de pagamento de aluguel, término do prazo da locação ou infração contratual, por exemplo.

---

14. E se o locatário se recusar a deixar o imóvel?

Caso o inquilino se recuse a sair do imóvel mesmo após a liminar de despejo ser concedida, o locador pode solicitar o cumprimento da ordem judicial através de um oficial de justiça, que irá realizar a desocupação do imóvel com auxílio da polícia, caso necessário.

É importante ressaltar que o uso da força policial só é autorizado em último caso, quando todas as outras tentativas de cumprimento da ordem judicial foram esgotadas. Além disso, o locador também pode recorrer ao pedido de indenização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel.

Cabe destacar que o inquilino tem o direito de se defender no processo de despejo, apresentando suas alegações e provas, sendo o prazo de 15 dias para apresentar defesa. Porém, caso a liminar de despejo seja concedida, é necessário cumprir a decisão judicial, sob pena de sofrer as sanções legais cabíveis.

---

15. Ocorreu o despejo. O que o locador deve fazer?

Após a desocupação do imóvel, o locador pode realizar a vistoria e avaliação das condições do imóvel, com o objetivo de verificar se há algum dano ou necessidade de reparação. Caso haja algum dano, o locador pode utilizar o valor do depósito caução para realizar o reparo.

Por fim, o locador pode buscar o ressarcimento dos valores devidos pelo inquilino, tais como aluguéis e encargos, através de ação de cobrança ou execução de título extrajudicial, dependendo do caso. Após a realização do despejo e a retomada da posse do imóvel pelo locador, ele pode alugar novamente o imóvel normalmente, desde que todos os requisitos legais e contratuais sejam cumpridos, como a regularização de eventuais débitos de taxas e impostos, bem como a elaboração de um novo contrato de locação.

---

Conclusão

De acordo com a legislação brasileira, o locador pode tomar algumas medidas para reaver o imóvel em caso de atraso no pagamento do aluguel e falta de transferência das contas de água e luz para o nome do locatário. O locador pode enviar uma notificação extrajudicial requisitando a devolução do imóvel, ajuizar audiência de conciliação e mediação junto ao CEJUSC, protestar a divida em cartório, entre outros.

No caso de todas essas serem infrutíferas, o único caminho restante seria entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação não depende das ações anteriores e pode ser movida após 15 dias de atraso no pagamento do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o locador pode exigir o pagamento das contas de água e luz em atraso e, caso não sejam pagas, incluí-las no valor das próximas parcelas de aluguel.

Para fins de celeridade, o locador pode requerer a Liminar de Despejo, fundamentado no artigo 59 da Lei do Inquilinato, que reza o seguinte:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

X –o falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (…)”.

Observe que o inciso X dispõe sobre a restrição da ação de despejo em contratos com garantia. No entanto, caso o valor da garantia, devidamente corrigido, seja inferior à divida do locatário, pode-se interpretar que o referido contrato esta sem cobertura de garantia, o que elege o locatário para a ação de despejo.

Cabe ressaltar que o locador deve seguir os trâmites legais para a retomada do imóvel, a fim de evitar problemas futuros. É importante que ele procure um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo sobre as medidas cabíveis em cada situação específica.

---

Referências bibliográficas

BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm. Acesso em: 12 abr. 2023.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 11 abr. 2023.

CARVALHO, Fabrício Bolzan de. Curso de Direito Imobiliário. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2018.

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Quais são os pré-requisitos para alugar um imóvel? Disponível em: https://www.creci.org.br/quais-sao-os-pre-requisitos-para-alugar-um-imovel/. Acesso em: 11 abr. 2023.

COSTA, Karoline Lopes. Ação de despejo: vantagens e desvantagens para o locador. Revista Zênite, São Paulo, v. 244, p. 40-44, mar. 2014.

GUIMARÃES, M. C. A.; BANDEIRA, R. C. L. Locação de imóveis urbanos: aspectos legais e práticos. São Paulo: Editora Atlas, 2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva Educação, 2021. Vol. III.

MARTINS, Fran. Curso de Direito Comercial. 29. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2018.

MIGUEL, Pedro. Ação de despejo: tudo que o proprietário do imóvel precisa saber. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 27, n. 6758, 1 jan. 2022. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/95601. Acesso em: 12 abr. 2023.

NOGUEIRA, Guilherme Magalhães. Curso de Direito Imobiliário. 11. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020.

OLIVEIRA, Daniela M.Lopes. Exigência de caução para despejo liminar por ausência do pagamento dos aluguéis. Consultor Juridico, 2023. Disponível em https://www.conjur.com.br/2023-mar-15/daniela-martin-exigencia-caucao-despejo-liminar. Acesso em 11 abr 2023.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas. 34. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021.

VISTORIASIMPLES, Blog. A importância do contrato de locação de imóvel. Portal VistoriaSimples, 2016. Dosponível em https://blog.vistoriasimples.com.br/a-importancia-do-contrato-de-locacao-de-imovel/. Acesso em 11 abr 2023.

TJDFT. No caso de despejo por falta de pagamento em locação sem garantia, a liminar pode ser concedida mediante oferecimento de caução? Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - TJDFT, 2022. Disponível em https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/locacao-de-imovel/em-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento-e-possivel-a-concessao-de-liminar-prestada-caucao-estando-o-contrato-de-locacao-desprovido-de-garantias. Acesso em 11 abr 2023.