A incidência da correção monetária nos contratos de compra e venda de imóveis na planta e os corriqueiros pedidos de congelamento de saldo devedor

Com o aquecimento do mercado imobiliário que repercutiu diretamente na aquisição de imóveis na planta, e por via reflexa, nas ações em que, hodiernamente, se postulam indenizações correspondentes ao alegado inadimplemento contratual, muito se tem discutido sobre a aplicação do INCC – (ÍNDICE NACIONAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL), indexador estabelecido entre as partes para a atualização dos valores dos contratos de compra e venda de imóveis adquiridos na planta durante o transcurso da obra, justamente por estar intimamente relacionado à evolução dos custos das construções.

As principais e mais polêmicas discussões submetidas, frequentemente, à apreciação do Poder Judiciário versam sobre a legalidade e abusividade quanto à sua aplicação, bem como sobre o limite temporal da sua incidência, momento em que, sob a alegação de mora da vendedora do imóvel, o adquirente postula pelo “congelamento do saldo devedor”.

Quanto ao primeiro aspecto, qual seja, da legalidade e da abusividade, tem-se que, tanto a Lei 4.357/1963, que trata das variações no poder aquisitivo da moeda nacional, quanto a Lei 6.423/1977, que admitiu expressamente a correção monetária pela ORTN, afastaram qualquer hipótese de vedação legal quanto ao seu emprego.

Ultrapassada tal discussão, destaca-se ainda, que de acordo com o entendimento jurisprudencial predominante nos tribunais pátrios, afigura-se plenamente possível a incidência da correção monetária sobre os valores contratados, reputando-se válida a disposição contratual em que as partes elegem a aplicação do índice.

E, além disso, em tais decisões, o posicionamento é sempre uníssono no sentido de que a correção monetária representa tão somente a recomposição do poder aquisitivo da moeda pela variação de um índice de preços que reflete os acréscimos e decréscimos do período.

Já, quanto ao termo final da sua incidência, parece razoável o entendimento de que tal corresponda justamente à data da expedição do laudo de conclusão da obra, eis que esta somente será considerada finalizada com a emissão do respectivo documento (“habite-se”) termo este que afere que o empreendimento realmente estará em condições de habitabilidade.

Muito embora mostre-se ultrapassada a discussão sobre a legalidade da cláusula de tolerância, em razão de tudo que fora explicitado no presente trabalho, há que se ressaltar que as partes postulantes, frequentemente, sob a alegação de abusividade na incidência da correção monetária durante o referido período, buscam, inclusive, afastar a validade da referida cláusula, visando a restituição dos valores e/ou ainda o congelamento do saldo devedor.

Todavia, considerando que o imóvel será tido por finalizado somente a partir da emissão do competente “habite-se” e não obstante a utilização do INCC para atualização do saldo devedor estar intimamente relacionada aos custos da construção civil, aliada ao fato de que nos contratos de compra e venda pactua-se como termo final de incidência da correção monetária a finalização da obra, por certo que, antes do seu advento, marcado pela expedição do competente “habite-se”, não há como conceber qualquer abusividade na correção do saldo do preço pelo supramencionado índice.

Atualmente o entendimento que prevalece no Tribunal de Justiça do Paraná evidencia que o atraso na entrega da obra não pode ensejar o congelamento da atualização do preço contratado, simplesmente porque a sua correção não está condicionada ao adimplemento contratual pelas partes, e ainda, e não menos importante: Que o congelamento do saldo devedor, impediria a justa reposição da moeda que permite a variação nominal em atenção aos índices inflacionários. E mais, que o fato de impedir a incidência da correção monetária pelo índice legalmente contratado ensejaria o enriquecimento sem causa da parte, mesmo porque a correção monetária consiste em percentual que caracteriza exclusivamente a desvalorização da moeda, nem de longe se prestando a caracterizar qualquer espécie de lucro, já que não apresenta natureza compensatória.

Assim, não resta dúvida de que o julgador, ao proferir a sua decisão, utilizará como parâmetros, tanto a ausência de vedação legal para incidência de correção monetária, quanto e especialmente, a pactuação bilateral exercida pelas partes no ato da contratação quando elegeram o INCC como índice de correção do valor, observando-se as demais disposições que regulam a sua aplicação.