Locação e a boa-fé objetiva

A CONSULTA

Honra-nos a sociedade empresária CONSULENTE, por meio de seu Departamento Jurídico, com pedido de parecer sobre a situação fática descrita abaixo:

A filial de Marabá firmou contrato de locação, com prazo de vigência entre 16/11/2006 e 17/5/2009, com valor locativo de R$ 2.000,00, com reajuste anual pelo IGP-M.

Esgotado o prazo de locação, o contrato prorrogou-se automaticamente, a tempo indeterminado.

Informa a Consulente que durante todo o período de locação não foi reajustado o valor locativo, porém, sempre foram aceitos os pagamentos pelo locador, que, agora, exige, mediante notificação extrajudicial, o pagamento de R$ 15.170,91, referente à diferença dos valores de reajustes pelo IGP-M, além da revisão do valor locativo para R$ 8.267,00, apresentando laudo de avaliação do imóvel de R$ 164.192,96.

A Consulente não aceita a proposta revisional do valor locativo, nem tampouco o pagamento das diferenças de IGP-M.

Complementando tal situação, a empresa Consulente enviou-nos a Notificação Extrajudicial e os e-mails disparados entre o advogado do Locador e Locatária.

Em razão dessa situação, a Consulente apresenta a seguinte indagação:

Qual é a melhor forma de ajustar a situação fática descrita acima aos interesses da Consulente, que não aceita a proposta revisional do valor locativo, nem tampouco o pagamento das diferenças retroativas de IGP-M?

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RESPOSTA

Inicialmente, pontua-se que o contrato de locação empresarial tem como locador XXXXXXXXXXXXXX e como locatária a empresa XXXXXXXXXXXX, sendo garantidora da obrigação, na qualidade de fiadora, a empresa Polimix Concreto Ltda, tendo como objeto de locação um lote de terreno, medindo 50x75, localizado na rodovia PA – 150, Km 02, na cidade de Marabá-PA, pelo prazo locativo de 30 meses, iniciando-se em 16/11/2006 e término em 17/5/2009.

Com o término do prazo locativo e com a anuência do Locador, até o presente momento, à permanência da locação, o contrato prorrogou-se por prazo indeterminado, “até o final e efetiva restituição do imóvel locado”, conforme expressamente previsto na conjugação das cláusulas oitava e décima primeira, do primitivo contrato de locação empresarial, assim como descrito no art. 56, parágrafo único, da Lei nº. 8.245/91.[1]

Esclarecida tal questão e incontroversa a prorrogação do contrato a tempo indeterminado, seja por convenção das partes, ou por força de disposição legal, cabível, agora, apreciar a cobrança serôdia das diferenças de índices de reajustes de IGP-M.

De acordo com a cláusula segunda, do contrato de locação não residencial, o locativo mensal foi fixado em R$ 2.000,00, reajustável anualmente pelo IGP-M ou por outro índice oficial, com pagamento fixado para o dia 16 de cada mês, em cheque nominal ao Locador e efetuado no escritório da Imobiliária Terra & Teto, localizada na Folha 32, Qd. 10, Lt 09, Bairro Nova Marabá, na cidade de Marabá-PA.

Entretanto, não obstante a previsão contratual de reajuste anual do valor locativo, o Locador jamais exerceu o seu direito durante todo o período de vigência contratual, nem tampouco depois da transmutação do contrato a prazo indeterminado, provocando, pelo princípio da boa-fé objetiva, já que decorridos 5 anos e 8 meses do início da celebração do negócio jurídico, a perda do direito de cobrar as diferenças de correção, pela aplicação da supressio.

Conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça, em caso parelho, “(...) O instituto da 'supressio' indica a possibilidade de se considerar suprimida uma obrigação contratual, na hipótese em que o não-exercício do direito correspondente, pelo credor, gere no devedor a justa expectativa de que esse não-exercício se prorrogará no tempo (...)” (REsp 953.389/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/2/2010, DJe 15/3/2010).

É o caso sob consulta, isso porque o credor – Locador -, pelo longo período sem exigir qualquer reajuste do valor locativo, gerou no devedor – Locatário -, a justa expectativa de que esse não-exercício se prorrogaria no tempo, a impedir, a posteriori, a surpresa da cobrança de diferenças de IGP-M, não aplicáveis à época oportuna, nem tampouco exigida com a prorrogação do contrato.

Nas lições de LUCIANO DE CAMARGO PENTEADO, “(...) A suppressio verifica-se de tal modo que o tempo implica a perda de uma situação jurídica subjetiva em hipóteses não subsumíveis nem à prescrição, nem à decadência. Trata-se de uma caducidade que tem por causa a inação prolongada em segmento temporal significativo. Não se aplica ao simples não ajuizamento de uma ação ou de uma reconvenção. Um exemplo típico é o uso de área comum por condômino em regime de exclusividade por período de tempo considerável, que implica a supressão da pretensão de reintegração por parte do condomínio como um todo. Os alemães identificam a hipótese como de Verwirküng. O seu conteúdo seria o de um direito não exercido durante lapso de tempo razoavelmente largo e que, por conta desta inatividade perderia sua eficácia, não podendo mais ser exercitado. A razão desta supressão seria a de que teria o comportamento da parte gerado em outra a representação de que o direito não seria mais atuado. A tutela da confiança, desta forma, imporia a necessidade de vedação ao comportamento contraditório. Verifica-se uma proximidade entre a situação da ‘supressio’ e a do ‘venire’, sendo o fato próprio, aqui, a não atuação, ou seja, um comportamento omissivo, que implica a perda do direito ao exercício da pretensão, de modo legítimo” (Figuras parcelares da boa-fé objetiva e venire contra factum proprium).

Aliás, em caso similar, assim já o decidiu o E. Tribunal de Justiça de São Paulo:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL DOS ALUGUÉIS NÃO APLICADO POR MAIS DE TRÊS ANOS INADMISSIBILIDADE PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPRESSIO - A atitude do locador que passa a exigir em contradição ao comportamento adotado anteriormente durante mais de três anos vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais Aplicação do instituto da supressio, segundo o qual a inércia de uma das partes gera na outra expectativa que o direito não será exercido - Apelo improvido” (Apelação Cível n. 0142465-14.2009.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ MALERBI, j. de 7/5/2012).

Portanto, pelo princípio da boa-fé objetiva, consubstanciado em uma de suas figuras parcelares – suppressio -, o Locador, pelo não exercício de um direito – reajuste anual do locativo - provocou o surgimento de uma justa expectativa na Locatária, a impossibilitar, justamente pela aplicação da tutela da confiança, a sua inesperada cobrança, depois de 5 anos e 8 meses de relação contratual.

Superada uma das indagações da Consulente, cabível apreciar a questão da majoração do valor locativo, pleiteado pelo Locador no importe de R$ 8.267,00, tendo como base laudo imobiliário indicando o preço no imóvel em R$ 164.192,96.

Conforme ensina PAULO EDUARDO ALVES SILVA, “é certo que as relações negociais estão fundadas no princípio da liberdade contratual e, se as partes contrataram um determinado valor locatício, essa regra é lei entre elas. Contudo, é comum o tempo se projetar sobre o valor do aluguel e torna-lo defasado em relação ao valor de mercado. Isso gera prejuízo a uma das partes contratantes e benefício ilegítimo da outra, desequilibrando a relação contratual. A fim de evitar situações como essas, que decorrem propriamente dos efeitos do tempo sobre o valor real do aluguel, o ordenamento jurídico assegura a possibilidade de revisão judicial desse valor, o que é feito por meio da chamada ação revisional de aluguel” (Manual dos Procedimentos Especiais de Legislação Extravagante. 2ª ed., Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2009 – pág. 284).

Destarte, no caso sob análise, diante da incompatibilidade das pretensões, à Consulente é admissível o ajuizamento da Ação Revisional de Aluguel, tendo-se em vista a majoração abusiva do valor locativo pretendido pelo Locador, máxime porque presentes os requisitos autorizadores previstos nos arts. 19, 68 e 70, da Lei n. 8.245/91, mormente porque já superado o prazo de três anos de vigência do contrato, que se transmutou a prazo indeterminado, prorrogando-se no tempo.

Conforme ensina GILDO DOS SANTOS, “o que se exige é que o início do contrato ou o derradeiro acordo sobre o aluguel com aquele inquilino tenha ocorrido há três anos” (Locação e Despejo – Comentários à Lei 8.245/91. 7ª ed., revista, atualizada e ampliada, de acordo com a Lei 12.112/09, que modificou a Lei de Locações. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011 – pág. 162).

Além disso, importante ressaltar os efeitos do Código Civil de 2002 sobre a matéria, embora regida a relação locativa pela Lei n. 8.245/91, uma vez aquele privilegiar o equilíbrio da base objetiva do negócio jurídico, assim como a conservação do negócio jurídico, ensejando eficácia à ação revisional, justamente para evitar abusos e excessos na majoração dos valores locativos.

Ademais, conforme granítica jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, é indispensável a citação dos fiadores, na ação revisional de aluguel, sob o fundamento de que devem conhecer de eventual majoração dos locativos, já que garantidores da obrigação principal (cf.: AgRg nos EDcl no REsp 421.028/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 15/05/2008, DJe 02/06/2008).

Assim, considerando-se o prazo de vigência do contrato de locação não-residencial superar o limite temporal de 3 anos, assim como a inexistência de acordo entre as partes sobre o valor do novo locativo mensal, a Consulente, desde que regularmente comprovada a não composição das partes, tem direito a propositura da ação revisional de aluguel, que será baseada em laudos imobiliários atuais, compreendendo a média locativa da região, tendo como parâmetros imóveis semelhantes ao locado, que seguirá o procedimento sumário, observadas as regras específicas dos arts. 68 a 70, da Lei 8.245/91.

É o parecer.

São Paulo, 18 de julho de 2012.

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Nota

[1] Art. 56, parágrafo único: Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta dias) sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustas, mas sem prazo determinado.