Função social e uso nocivo da propriedade no condomínio edilício

Segue o teu destino,

Rega as tuas plantas, Ama as tuas rosas.

O resto é a sombra

De árvores alheias.

[...]^[1]

RESUMO:A presente monografia aborda a temática do direito de propriedade e do condomínio edilício: O uso nocivo da propriedade nas relações condominiais. De forma mais específica, examina-se o problema sob a égide da função social da propriedade, a qual está intrinsecamente vinculada ao direito de propriedade, pois ambos são assegurados constitucionalmente. Nesse sentido, busca-se analisar que a função social alicerça e serve como limitadora do direito de propriedade principalmente nas relações de vizinhança em condomínios edilícios. Para tanto, adotou-se a pesquisa bibliográfica, elaborada a partir da análise de livros e artigos periódicos relacionados ao direito de propriedade, à função social da propriedade, bem como um estudo aprofundado ao direito de vizinhança no condomínio edilício. Ainda, pretende-se verificar que a prática do uso nocivo da propriedade por condômino antissocial é causadora de conflitos de vizinhança e desalinha o convívio condominial. Como conclusão, defende-se que o condômino que prejudica a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos deve ser punido com a exclusão, uma vez que as multas cominadas pelo Código Civil são ineficazes. E, ainda, para o cumprimento da função social da propriedade o condômino deveria alterar a postura antissocial e respeitar o direito dos demais, mas apenas as multas não alteram a situação condominial, sendo necessária alteração na legislação vigente para que se inclua como pena a possibilidade de exclusão do condômino antissocial como forma de coibir atos prejudiciais à vida em condomínio.

Palavras-chave: Propriedade. Função social. Uso nocivo. Condomínio edilício.Condômino antissocial.

SUMÁRIO:1 INTRODUÇÃO..2 DIREITO DE PROPRIEDADE E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE..2.1Síntese Filosófica e Histórica do Direito de Propriedade..2.1.1 Contexto Filosófico do Direito de Propriedade.2.1.2 Noção Histórica do Direito de Propriedade.2.2 Diretrizes Constitucionais e Infraconstitucionais do Direito de Propriedade e sua Função Social..2.2.1 O Direito de Propriedade em Observância à Função Social Estabelecida pela Constituição Federal e Código Civil..3 A PROPRIEDADE HORIZONTAL E OS DEVERES DOS CONDÔMINOS .EDILÍCIOS OBEDECENDO O DIREITO DE VIZINHANÇA.3.1 Base Legislativa do Condomínio em Edifícios....3.2 Organização do Condomínio Edilício, uso Nocivo da Propriedade e Principais  Deveres dos Condôminos em Observância ao Direito de Vizinhança..3.2.1 Convenção Condominial...3.2.2 Regimento Interno...3.2.3 Assembleia Geral..3.2.4 Direito de Vizinhança: o uso nocivo da propriedade condominial diante da falta de obediência aos deveres dos condôminos..4 A EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL.4.1 Posicionamentos Doutrinários e Jurisprudenciais Acerca da Exclusão do Condômino Nocivo/Antissocial..4.1.1 Negativa de Possibilidade de Exclusão com Base no Princípio da Legalidade. 4.1.2 Negativa de Possibilidade de Exclusão com Base na Inconstitucionalidade..4.1.3 Possibilidade de Expulsão de Plano, Sem que Haja Aplicação das Multas Previstas, Assegurando Somente o Direito de Defesa do Condômino Nocivo..4.1.4 Possibilidade de Exclusão do Condômino Antissocial Diante da Aplicação das Multas Previstas no Ordenamento.5 CONSIDERAÇÕES FINAIS...REFERÊNCIAS..

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1 INTRODUÇÃO

O direito de propriedade desde os primórdios é tido como direito do homem, se não nasceu com ele, nasceu com a criação do Estado, mas sempre existiu. Os proprietários no Direito Romano tinham direito absoluto e exclusivo sobre as suas propriedades, podiam usar e gozar das coisas de forma perpétua e da forma que lhes convinha. Entretanto, com a queda do império Romano e no decorrer da história houve uma mudança na ideia de que a propriedade era absoluta, passando-se então para a propriedade como direito equiparado à liberdade e igualdade, ideal trazido pela Revolução Francesa. A partir de então a propriedade passou a ser reconhecida como direito fundamental de uso individual, podendo o proprietário fazer uso da coisa de forma absoluta, desde que não desobedecessem as leis, desta forma constou, inclusive, no Código Napoleônico. A mudança de paradigma do direito de propriedade trouxe uma forma de limita-lo, dando a ele a função social do direito de propriedade para que pudesse respeitar o interesse social. 

Nesse contexto, a função social do direito de propriedade, já debatida no bojo das constituições alemã e mexicana, bem como trazida nas constituições brasileiras a partir de 1934, trouxe ao direito de propriedade limites para exercer o uso e o gozo, e passou a dar aos proprietários formas de manter a coisa de maneira a não prejudicar o bem estar social e passou, também, a condicioná-la a um fim econômico e social. Portanto, a propriedade obedecendo à função social dada a ela deve garantir valores sociais. 

Dando ensejo ao condomínio edilício, instituto trazido inicialmente pela Lei 4.591 de 1964, demonstra que o direito de vizinhança nas relações condominiais é mais estreito, uma vez que as relações vicinais em condomínio são mais próximas, e, portanto, os proprietários, mais do nunca, devem obedecer ao fim social da propriedade para respeitar o direito dos demais e manter a paz condominial. 

Entretanto, é bastante debatida no contexto do direito condominial a aplicação das multas pecuniárias como forma de punição aos condôminos que não se comportam da maneira adequada e prejudicam a saúde, o sossego e a segurança dos demais e, diante disso, que cabe a temática da possibilidade de exclusão do condômino que usa de forma nociva a propriedade condominial, sendo antissocial, conforme nomenclatura dada pelo Código Civil de 2002 e enfatiza-se que a lacuna legislativa quanto a essa possibilidade deve ser sanada para trazer aos condomínios o bem estar social. 

A pesquisa propõe debater a temática do uso nocivo da propriedade nas relações condominiais visando o caráter constitucional da propriedade, a possibilidade de exclusão do condômino antissocial com base na visão civil constitucional do direito. O condômino antissocial prejudica a vida na sociedade condominial, retira dos demais vizinhos o sossego, a saúde e a segurança que se busca nos condomínios edilícios. É exatamente nesse ponto que reside a problemática dessa monografia: De que forma é possível sanar a postura antissocial de um vizinho que desrespeita as normas condominiais se as sanções cabíveis impostas pela legislação civil são ineficazes?

Assim, a pesquisa tem como ponto de partida uma abordagem histórica sobre a propriedade privada e a função social da propriedade, suas bases filosóficas e jurídicas, levando em consideração a mudança no paradigma do direito de propriedade com o passar dos anos, tendo em vista que deixou de ser direito absoluto e passou a ser vista como propriedade vinculada a uma função social. 

Ainda, abordam-se as diretrizes constitucionais do direito de propriedade e da função social do direito de propriedade na Constituição Federal de 1988, fazendo uma introdução com as Constituições de Weimar e Mexicana, precursoras ao tratar da função social da propriedade já nos anos 1917 e 1919. 

Após a síntese filosófica e evolução histórica do direito de propriedade, faz-se uma abordagem dos condomínios edilícios, iniciando-se pela instituição desse tipo de moradia na sociedade atual. Após, verifica-se a organização condominial com base nas funções dedicadas à convenção condominial, ao regulamento interno e às assembleias extraordinárias e ordinárias constantes no Código Civil de 2002. Anterior ao Código Civil de 2002, vigia a Lei 4.591 de 1964 para regulamentar os condomínios em edificações, tendo em vista que o Código Civil de 1916 não fazia menção a esse tipo de propriedade. 

Evidenciam-se no decorrer da pesquisa que os direitos de vizinhança nos condomínios em edifícios se fazem ainda mais presentes, uma vez que existe uma contiguidade das unidades autônomas. O direito à saúde, à segurança e ao sossego são diretamente afetados quando os vizinhos fazem mau uso da propriedade condominial, trazendo, com isso, mal à toda a coletividade. 

Depois de abordar os direitos de vizinhança nas propriedades horizontais e de demonstrar que a função social da propriedade permeia as relações dos proprietários, adentra-se às questões da aplicabilidade do Código Civil no que tange ao mau uso da propriedade nas relações condominiais, bem como se analisa as multas aplicáveis ao denominado condômino antissocial. Expõe-se a conceituação deste tipo de condômino, bem como se tenta trazer alguns comportamentos que o caracterizam como antissocial. 

Iniciando a temática específica da monografia, são apresentadas as duas negativas de possibilidade de exclusão do condômino antissocial do convívio em condomínio com base na doutrina e na jurisprudência. A primeira negativa de possibilidade se dá com base no princípio da legalidade, apoia-se na questão de que o Código Civil não prevê expressamente tal ação e, portanto, não é cabível, sendo as multas previstas a única forma de punição ao antissocial. A segunda negativa de possibilidade de exclusão do nocivo se dá com base na inconstitucionalidade, uma vez que, se fosse possível, feririam princípios constitucionais que protegem direitos individuais e, portanto, a aplicabilidade das multas trazidas pelo Código Civil se mostra coerente com o sistema jurídico.

Enfim, são aludidas as duas possibilidades de exclusão dos condôminos nocivos, baseando-se igualmente na jurisprudência e doutrina pátria. A primeira se trata da possibilidade de exclusão sem que haja a aplicação das multas previstas no Código Civil, sendo necessária a comprovação de que o comportamento nocivo do condômino é insuportável para a comunidade condominial. Já a segunda possibilidade se trata da exclusão do condômino antissocial, após a aplicação das multas previstas no Código Civil se mostrarem ineficazes para fazer cessar o comportamento nocivo do condômino.

Para tanto, analisa-se jurisprudências a fim de demonstrar que a temática ainda é bastante debatida nos tribunais do país, bem como a doutrina não é pacífica ao tratar do condômino antissocial, figura trazida pelo parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil. 

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2 DIREITO DE PROPRIEDADE E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE

O direito de propriedade tem profunda relevância na sociedade e por isso necessário se faz uma introdução filosófica com os fundamentos de direito de tal conteúdo, passando, posteriormente, a uma análise histórica do direito de propriedade.

No decorrer da história, o direito de propriedade foi perdendo o caráter individualista e absoluto e tomando forma de propriedade em obediência à função social, entendimento o qual se consolidou entre o século XIX e XX. Posteriormente o Brasil elencou como cláusula pétrea na Constituição Federal de 1988 a função social do direito de propriedade. Diante disso, o estudo das diretrizes constitucionais e do Código Civil acerca do direito de propriedade e sua função social se faz importante.

Outrossim, imprescindível também o estudo da função social como direito assegurado pela Constituição Federal e aprofundado pelo Código Civil para encontrarmos os limites aos direitos dos proprietários. 

2.1Síntese Filosófica e Histórica do Direito de Propriedade

Para contextualizar o estudo do direito de propriedade é importante ser precedido de vasto conhecimento acerca do seu histórico e criação do instituto, partindo, inicialmente, dos pensamentos filosóficos de Aristóteles, Locke e Hobbes para posteriormente adentrar ao contexto da idade clássica com análise do Direito Romano até a chegada da propriedade no paradigma da contemporaneidade. 

2.1.1 Contexto Filosófico do Direito de Propriedade

Entende-se que foi por meio do pensamento filosófico que se desenvolveram as teorias que procuram fundamentar o direito de propriedade.

Aristóteles em sua obra A política, tratou de questões extremamente relevantes acerca do direito de propriedade e sua destinação social, sendo para ele a propriedade instrumento essencial à vida. Tinha a propriedade como pertencente aos cidadãos e que toda a propriedade privada deveria ser utilizada visando o interesse comum.^[2]

Tendo em vista a concepção aristotélica acerca do direito de propriedade, Soares³ ao citar Cavedon assevera: 

Entende-se que [...] Aristóteles introduzia a noção de Propriedade vinculada ao cumprimento de uma Função Social, principalmente ao colocar que „[...] tendo cada cidadão a sua propriedade particular, a põe em parte ao serviço dos amigos, e dela se serve em parte como de um bem comum‟. A propriedade é privada, sendo o seu uso comum, pois „[...] pensamos que a propriedade não deve ser comum, como o pretendem alguns escritores; que, finalmente, não é preciso que os cidadãos se privem dos seus meios de subsistência‟.

Passando aos ensinamentos de Locke, sabe-se que a propriedade é um dos direitos mais antigos do homem, sendo assim o direito de ter nasce contemporaneamente ao ser e, conforme a sociedade evolui, tal direito se modifica de acordo com as condições sociais e históricas.⁴

Nesse sentido, existem algumas vertentes de pensamento que ajustam o direito de propriedade como direito natural ao homem, o qual vem antes da formação de um Estado e sem limitações.⁵ Para tanto, se extrai do pensamento de

França⁶ acerca de Locke que “Entre as questões tratadas pelo filósofo inglês, destaca-se a propriedade, entendida por ele como um dos próprios fundamentos da existência do Estado”.

Por ser direito natural, o direito à propriedade privada era absoluto e inatingível pelo Estado, o qual foi criado posteriormente com o único fim de garantir tais direitos aos indivíduos.⁷

Em consonância, para o filósofo Locke, o direito a propriedade individual era inerente ao ser humano, fazendo parte, portanto, do estado de natureza, conforme aduzia Bobbio⁸ ao citar que: 

O que conta não é tanto a teoria econômica sugerida por Locke, e sim a forma como ele a utiliza para justificar os fundamentos da propriedade individual. Para demonstrar, a partir de nova abordagem, sua teoria diz que „embora as coisas da natureza tenham sido dadas em comum‟, o homem „sempre teve em si mesmo o primeiro fundamento da propriedade’. (grifo do autor).

Para reafirmar que a propriedade para Locke é um direito natural, explicava Bobbio^[3] que “[...] Em si mesmo: quer dizer, na constituição da sua natureza na capacidade de transformar em seu benefício o mundo externo, com a sua energia pessoal”. (grifo do autor).

Chemeris^[4], confirmando a teoria escreve:

A doutrina clássica do direito natural entende que a propriedade é exatamente um dos direitos naturais. A propriedade significa o direito de todo homem de apropriar-se dos bens que são necessários para si próprio. A apropriação de bens seria um dos direitos naturais do homem, decorrentes simplesmente de uma inclinação da razão e previstos desde que o homem é homem, em razão da natureza que Deus lhe deu.

O filósofo Locke trazia a propriedade como um bem natural dado por Deus ao homem, a qual serviria para que este vivesse de forma a usufruir de tudo que o aquele lhe dera para viver de maneira boa, conforme se extrai do conhecimento de Ryan^[5]:

Locke [...] acreditava que Deus estabelecera os moldes de vida boa para o homem, e determinara assim o que significa afirmar que a propriedade privada da terra se justifica desde que „uma vida boa‟ seja tão possível como antes. Deus pretendia que Fôssemos capazes de garantir „uma maneira de viver‟ mais do que a propriedade livre. 

Para dar fundamento à propriedade privada como direito natural, Locke^[6] entendia que o homem, com o fruto do seu trabalho e energia pessoal, valoriza as coisas dadas a ele por Deus, conforme se depreende do seguinte: 

[...] pressupõe que Deus deu a terra e tudo o que ela contém ao gênero humano em comum, mas, prossegue ele, todo homem tem uma propriedade em sua própria pessoa. A esta ninguém tem qualquer direito a não ser ele mesmo. O trabalho de seu corpo e a obra de suas mãos... são propriedade sua. Por isso, seja o que for que ele tira do estado que a natureza proporcionou e ali deixou, ele misturou aí o seu trabalho, acrescentando algo que lhe é próprio, e assim o torna sua propriedade.

Sendo essa a teoria do trabalho elaborada pelo filósofo Locke, Bobbio, aduzia que as coisas passavam a ser de propriedade do homem após o trabalho e energia dispendidos na coisa dada por Deus a todos os homens, mesmo que tenha sido mínimo o esforço dedicado. Essa seria uma maneira de justificar o vínculo comprometedor entre o bem e o homem.^[7]

Com isso, o trabalho remove o bem das mãos da natureza e o transforma em propriedade privada, transformando, assim, um bem no estado natural, em direito privado.^[8]

Bobbio^[9] demonstra que Locke, sabendo que Deus deu ao homem o direito natural de propriedade para que ele pudesse usufruir dela para ter uma vida plena e boa, constatou que “[...] há terra em abundância para todos, e, portanto, não se deve temer que a apropriação feita por alguém possa trazer desvantagem a todos os outros”. 

Seguindo esse entendimento, Locke^[10] tinha que o direito de propriedade era somente para o uso pessoal e sustento da própria família e que qualquer bem que se tenha a mais e que não sirva para esse fim excede o direito natural:

A mesma lei da natureza que nos concede dessa maneira a propriedade, também lhe impõe limites. „Deus nos deu tudo em abundância' (1Tm 6,17), e a inspiração confirma a voz da razão. Mas até que ponto ele nos fez a doação? Para usufruirmos dela. Tudo o que um homem pode utilizar de maneira a retirar uma vantagem qualquer para sua existência sem desperdício, eis o que seu trabalho pode fixar como sua propriedade. Tudo o que excede a este limite é mais que a sua parte e pertence aos outros. Deus não criou nada para que os homens desperdiçassem ou destruíssem.

Portanto, a propriedade mesmo que dada por Deus como um bem natural do homem, este só passa a valorizá-la a partir do esforço do trabalho dedicado à coisa e o faz para obter uma vida suficientemente boa. Ou seja, conforme Bobbio, Locke elevou o direito de propriedade à posição de direito natural por excelência e resume nele os demais direitos, selecionando-o sempre que quer citar um dos direitos naturais.^[11]

Em contrapartida, a concepção de Hobbes a respeito da propriedade era o oposto do pensamento de Locke, pois Segundo Bobbio^[12] “Hobbes tinha negado que o direito de propriedade fosse um direito natural, isto é, que tivesse surgido do estado de natureza”. (grifo do autor)

Ainda, para confirmar o pensamento de Hobbes de que o homem é mau por natureza e que, por essa razão, usa de sua maldade e poder para se apropriar de tudo que pode, evitando a escassez, e por essa razão a propriedade não seria direito natural. Bobbio^[13] demonstra que:

[...] o individuo não tinha outro direito além do jus in omnia, que consistia no direito de apropriar-se de todas as coisas segundo o seu poder; não tinha garantias contra o igual direito dos outros de apropriar-se das mesmas coisas, segundo um poder diverso e contrastante. Para Hobbes, a propriedade, entendida como um direito garantido contra omnes, nascia exclusivamente depois da instituição do Estado e mediante a sua proteção: o que significava que a propriedade era um instituto não de direito natural, mas de direito positivo. (grifo do autor).

Leal^[14] acerca do tema aborda que:

Não bastasse estes indícios claros de que a sociedade analisada como estado de natureza é aquela tomada por uma nova classe social que deseja ardorosamente o poder político como forma de alcançar suas finalidades utilitário-econômicas, Hobbes ainda nos agracia com a assertiva de que a causa mais frequente que leva os homens à recíproca guerra é o fato de que muitos têm, ao mesmo tempo, o desejo sobre a mesma coisa – propriedade e riqueza -, quando, geralmente, não a podem consumir em comum e tampouco reparti-la. 

Ainda acerca da temática, escreve Loureiro^[15]: 

A propriedade, sob a ótica econômica, é uma resposta à escassez. Quando são muitos os recursos, não há necessidade de se apropriar deles, que estão disponíveis em comum e para todos, gratuitamente.

Quando se tornam escassos, nascem os conflitos e a necessidade de apropriação individual, para garantia da subsistência própria e para evitar o aniquilamento dos recursos. 

Hobbes entendia que quem vivia no estado de natureza posto por Locke, em que havia a liberdade e o direito de todos a tudo se contradizia, uma vez que os homens só desejam o seu próprio bem, fazendo, com isso, que haja combate entre iguais capazes de se destruírem e para regular essa relação nasce a Cidade, a qual seria o Estado, segundo se extrai de Hobbes ^[16]:

[...] a doutrina contrária às Cidades é que cada um dos cidadãos tem propriedade ou domínio absoluto sobre os bens que possui, isto é, uma propriedade tal que não se exclui o direito de todos os demais concidadãos sobre os mesmo bens como o da mesma Cidade. Mas isto é falso, pois os que têm sobre si um senhor, não têm domínio [...]. Ora, a Cidade é senhora de todos os cidadãos por efeito de constituição. Antes de aceito por todos o jugo civil, ninguém tinha coisa alguma por direito próprio, tudo era comum a todos. Donde é que alguém obteve a propriedade, se não da Cidade? E donde o direito da Cidade, senão que cada um dos cidadãos transferiu o seu para ela? Portanto, tu também cedeste teu direito à Cidade, e o teu domínio ou propriedade é tão grande e tanto dura quanto a Cidade; como numa família, os bens são próprios de cada filho conforme e por quanto tempo quer o pai. (grifo do autor).

Portanto, para Locke o direito à propriedade se funda na própria natureza e para Hobbes tal direito está fundamentado no Estado, e, diante disso, entende Bittar²³ que: 

[...] a propriedade funda-se na própria natureza do homem, na exata concepção de que se constitui em direito necessário para o alcance dos fins próprios, tanto do indivíduo, como da sociedade. De fato, por sobrevivência ou por instinto, por anseio próprio ou imposto pela sociedade, o homem serve-se das coisas existentes na natureza, ou produzidas, artesanal ou industrialmente, com o seu trabalho, para a sua utilização. Daí, a inserção da noção de propriedade como elemento essencial à sua existência, que ao lado do uso de suas próprias energias, constitui fator de desenvolvimento pessoal e social. 

Ainda, Bittar^[17] escreve que, “Vale dizer: o homem pode ter propriedade e, como tal, ao Direito compete assegurar-lhe, aliás, para a própria sobrevivência da sociedade”. 

Enfim, visando o atual paradigma da propriedade, tem-se que o entendimento de Hobbes acerca de que do direito de propriedade só se constitui através da concepção do Estado é o mais condizente, uma vez que não há bens suficientes a todos os homens, bem como estes buscam sempre se apropriar do maior número de coisas possíveis, mesmo que não seja necessário para sua sobrevivência. O direito privado vai de encontro com o social, e, portanto, necessária regulação estatal da propriedade para assegurar o bem estar social. 

2.1.2 Noção Histórica do Direito de Propriedade

A propriedade sofreu influência de muitos povos no decorrer da história e por essa razão que sempre foi objeto de acalorados debates em sede doutrinária. Diante disso se faz imprescindível um apanhado acerca da temática. 

Para dar ensejo ao histórico do direito de propriedade, Venosa^[18] traz que antes do direito romano a sociedade só tinha propriedade sobre bens móveis, sendo esse o povo que trouxe a primeira noção da propriedade imóvel privada, conforme se depreende: 

Antes da época romana, nas sociedades primitivas, somente existia propriedade para as coisas móveis, exclusivamente para objetos de uso pessoal, tais como peças de vestuário, utensílios de caça e pesca. O solo pertencia a toda a coletividade, todos os membros da tribo, da família, não havendo o sentido de senhoria, de poder de determinada pessoa.

No Direito Romano houve o advento da lei das XII tábuas, a qual introduziu a noção jurídica de usar, gozar e dispor da coisa, conforme demonstra Debone^[19]:

[...] que a propriedade privada no Direito Romano era concebida como absoluta (assegura ao proprietário a liberdade de dispor da coisa do modo que lhe aprouver – oponibilidade erga omnes), exclusiva (respeita ao proprietário e a ninguém mais) e perpétua (não desaparece com o fim da vida do proprietário, porquanto passa a um sucessor), sendo caracterizada pelos seus elementos constitutivos: o ius utendi, fruendi et ebutendi. (grifo do autor).

Nesse sentido escreve Elias Filho^[20]:

A partir do direito romano, cujo conhecimento entre nós se inicia com a  ei das Doze   buas, a propriedade era entendida como um direito t o significativo, absoluto e perene, que o titular do direito de propriedade poderia usar e gozar de sua coisa do c u ao inferno (usque ad sidera usque ad inferos).

Com a queda do Império Romano do Ocidente sobreveio o período da Idade Média, o qual trouxe o modelo político denominado Feudalismo e enquanto no período Romano a propriedade era considerada absoluta e individual, na Idade

Média tinha-se que a propriedade perdia o caráter unitário e exclusivo.^[21]  Em consonância com o período escreve Avvad^[22]: 

A propriedade beneficiária, ao se transformar em hereditária, deu lugar ao feudo. O aspecto político da propriedade unido ao conceito de soberania territorial foi a característica da propriedade durante a idade média, situando-se no uso e gozo da terra em um dos pontos de referência entre os grupos situados na hierarquia social. 

Debone^[23] escreve que no sistema feudal o direito de propriedade funcionava da seguinte maneira: 

[...] a característica dominante da propriedade no período feudal – e é isto o que mais nos interessa neste momento – é a bifurcação do domínio. Nasce a possibilidade de se haver duas propriedades sobre o mesmo bem. Uma delas à qual pertencia o dominium directum (domínio direto ou eminente) – beneficiário – e a outra à qual pertencia o dominium utilie (domínio útil) – vassalo. O titular do domínio (efetivo possuidor) era o Senhor Feudal, proprietário da terra (beneficiário), enquanto o usufrutuário era o vassalo. (grifo do autor).

Tem-se que o sistema feudal permaneceu vigente e só perdeu forças com os novos modelos de produção decorrentes de uma nova distribuição de terras explorada pela burguesia, por meio da indústria e comércio. A partir do século XVII o sistema feudal, apesar de predominante, entrava em contradição com os novos modos de produção dos burgueses.^[24]

Ainda conforme Debone, com o passar do tempo o sistema feudal foi desaparecendo, em razão da eliminação das vantagens conferidas aos senhores feudais e dos encargos aos quais a terra estava ligada, em razão de que a propriedade livre e individual voltou a se consolidar trazendo consigo o Direito Moderno.^[25]

Chemeris^[26] aduz que: 

Com a Revolução Francesa, eliminou-se a superposição dominial que havia no feudalismo, unificando o conceito de propriedade. No mesmo patamar da liberdade e da igualdade, a propriedade privada passou a ser considerada como pilar estrutural dessa sociedade. A Declaração de Direitos do Homem e do Cidadão, de 1789, em seu art. 17, considera o direito à propriedade como inerente à natureza humana. 

Reforça, ainda, Debone ao citar Cavedon³⁴: 

O direito Moderno tem seu marco histórico na Revolução Francesa de 1789, que traz modificações no contexto social, político e jurídico, marcado pela concepção individualista, produto da exaltação das liberdades individuais e da mínima intervenção do Estado na organização social.

A partir da Revolução Francesa, o direito de propriedade ganha destaque dentre os direitos fundamentais, sendo citado, inclusive no Código de Napoleão. Acerca do tema escreve Pereira³⁵:

A revolução francesa pretendeu democratizar a propriedade, aboliu privilégios, cancelou direitos perpétuos. Desprezando a coisa móvel (vilis mobilium possessio), concentrou sua atenção na propriedade imobiliária, e o Código por ela gerado – Code Napoléon – que serviria de modelo a todo um movimento codificador do século XIX, tamanho prestígio deu ao instituto, que com razão recebeu o apelido de 'Código da Propriedade', fazendo ressaltar acima de tudo o prestígio do imóvel, fonte de riqueza e símbolo de estabilidade. Daí ter-se originado em substituição à aristocracia de linhagem, uma concepção nova de aristocracia econômica, que penetrou no século XX.

Versando sobre o tema, Loureiro^[27] afirma:

O artigo 544 do Código Civil francês, seguido, com algumas variações, pelas demais legislações do século XIX, dá o paradigma do conceito de propriedade individual, pela ótica do liberalismo: „o direito de gozar e dispor das coisas da forma mais absoluta, desde que delas não se faça um uso proibido pelas leis ou pelos regulamentos‟. De igual modo, a Declaração Universal dos Direitos do Homem, de 1789, considera a propriedade como um direito natural, inviolável e sagrado. É um direito absoluto, exclusivo, que assegura ao proprietário dispor livremente de seus bens. 

As características principais do direito de propriedade impostas pelo Código Napoleônico são exclusividade, a perpetuidade, a inviolabilidade e, ainda, é tido como direito absoluto, respeitando, entretanto, as leis.³⁷

Confirmando esse entendimento, Leal^[28] escreve: 

Com a tomada do poder pela burguesia, na Revolução Francesa (1789), a propriedade passa a figurar dentre os direitos fundamentais, juntamente com a vida e a liberdade; prova disso é o constante no art. 17 da „Declaraç o dos Direitos do Homem e do Cidad o‟, que afirma ser o direito de propriedade inviolable et sacr , posição ratificada, claramente, pelo Código de Napoleão (1804), onde é considerada um direito, o assento territorial da independência do indivíduo. Era possível, a seu detentor, utilizar-se de seu bem segundo os princípios do jus utendi e jus abutendi do Direito Romano. 

A partir do disposto pela Revolução Francesa de que a propriedade passou a figurar como direito fundamental, passa, então, a ser baseada em uma função social já assegurada e debatida por tempos e codificações, conforme Penteado^[29]:

O fundamento da função social da propriedade, embora sua adoção como norma seja recente nos sistemas de direito, se insere em um debate      de            há        tempos.           Sua      introdução       em       constituições contemporâneas deveu-se ao fato de se procurar corrigir o liberalismo. Este apregoava que o exercício da titulação proprietária orientado pelo norte do interesse individual implicaria bem-estar social. Garantia, em sua formulação originária, que a mão invisível conduziria os agentes econômicos a um porto seguro. Os movimentos sociais, quer de inspiração cristã, quer de inspiração materialista, entretanto, apontaram para as deformações de um sistema econômico liberal, base de um direito privado protetor da propriedade de modo incondicional, como se via no CC fra 544. 

Com o advento da revolução industrial, o direito de propriedade passou a tomar novos rumos, tendo agora uma função social que tem como objetivo dar limite ao uso da propriedade, devendo ser cumprido um fim econômico e social. Confirmando a afirmação, oportunas as palavras de Bittar^[30]: 

Nas codificações e com a tintura imposta pelos ideais lançados pela Revolução francesa, inspirada no individualismo e no liberalismo econômico, o direito de propriedade ganhou foros de direito absoluto, mas, com a evolução processada após a Revolução industrial e graças à doutrina socialista, recebeu mitigações que lhe moldaram as feições com que ora se concebe. Com isso, cunhado pela função social em tela sofre certas limitações impostas pelo interesse coletivo, quanto ao respectivo alcance a seu exercício, adequando-se à harmonização dos vários interesses postos na sociedade moderna. 

Portanto, a partir da revolução industrial a propriedade privada se transforma de propriedade-direito à propriedade-função, adquirindo a função social, limitando o direito do proprietário em prol do interesse social.^[31]

Ademais, nas palavras de Szaniawski^[32], “[...] a propriedade primitiva evoluiu para a forma de propriedade familiar e desta para a propriedade individual absoluta para, finalmente, surgir a propriedade individual, porém, portadora de uma função social e despida do car ter absoluto”.

Para adentrar o conteúdo constitucional, necessário se faz um apanhado das Constituições de Weimar (1919) e México (1917), as quais foram pioneiras ao tratar o direito de propriedade vinculado à função social. 

Iniciando a breve tratativa, Mendes e Branco^[33] escrevem acerca da função social da propriedade na Constituição de Weimar que 

O art. 153 da referida Constituição alemã, ao mesmo tempo em que consigna que a Constituição garante a propriedade, estabelece, ao final do dispositivo, que a propriedade obriga e seu uso constituirá, também, um serviço para o bem comum (Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch sol zugleich Dienst sein für das Gemeine Beste). (grifo do autor).

Para tanto, aduz sobre a temática Tartuce^[34] ao citar Larenz:

Historicamente, pontual também foi a contribuição da Constituição Alemã de Weimar, de 1919, que elevou a ideia de vinculação social da propriedade à categoria de princípio jurídico, estabelecendo no seu art. 14 que a propriedade obriga, devendo o seu uso servir tanto ao proprietário como ao bem de toda a coletividade [...]. 

Ainda acerca do exposto acerca da Constituição de Weimar, Debone⁴⁵ demonstra que essa Constituição influenciou a idade contemporânea trazendo a função social para as Constituições de inúmeros países, conforme segue: 

Essa Constituição (Weimar) – que na última parte do artigo 153 afirma que „A propriedade obriga. O seu uso além de votar-se ao privado, deve servir ao bem comum’ – influenciou a organização política e jurídica da Idade Contemporânea, e a função social da propriedade começou a fazer parte dos diversos textos constitucionais em todo o mundo, como, por exemplo, na Itália, Espanha (artigo 33, da Constituição de 1931), Chile (alínea 10, do artigo 10, da Constituição de 1925, Venezuela (§ 2º, artigo 32, da Constituição de 1925), uma vez que o objetivo do legislador era aquele de considerar os interesses individuais e coletivos de maneira justa, sensata e equilibrada. (grifo do autor).

Ainda em continuidade ao contexto social do direito de propriedade, assinalam Mendes e Branco^[35]: 

Consoante a firme jurisprudência da Corte Constitucional alemã, a definição de conteúdo e a imposição de limitações ao direito de propriedade hão de observar o princípio da proporcionalidade. Segundo esse entendimento, o legislador está obrigado a concretizar um modelo social fundado, de um lado, no reconhecimento da propriedade privada e, de outro, no princípio da função social. É ilustrativa a propósito, a decisão na qual a Corte Constitucional deixou assente que, “no âmbito da regulaç o da propriedade privada, nos termos do art. 14, II, da Lei Fundamental, deve o legislador contemplar, igualmente, os dois elementos que estão numa relação dialética – a liberdade constitucionalmente assegurada e o princípio da função social da propriedade –, cumprindo-lhe a tarefa de assegurar uma relação equilibrada entre esses dois elementos dentro da ordem jurídica”. 

Enfim a constituição de Weimar funda-se na passagem do Estado Liberal para o Estado Social, consagrando direitos fundamentais de segunda geração, fazendo com que o poder público tenha maior atuação no cumprimento das obrigações capazes de promover igualdade. Portanto, necessária a relativização das liberdades individuais, uma vez que o direito de propriedade passou a obedecer interesses coletivos e dos não proprietários.^[36] 

Ainda, a Constituição Mexicana, antecessora da alemã, promulgada em 31 de outubro de 1917, em meio a Revolução Mexicana, trouxe em seu artigo 27 a proteção da pequena propriedade e a função social da propriedade.^[37]

Ressalta Rizzardo^[38] que a Constituição Mexicana como também a de outros países consagravam os fins sociais da propriedade na teoria, entretanto não se faziam cumprir na prática, conforme segue artigo referente à Carta Magna do México:

O art. 27, § 3º, da Constituição do México segue na mesma linha: „ A nação terá em todo o tempo o direito de impor à propriedade privada as modalidades ditadas pelo interesse público, assim como o direito de regular, em benefício social, o aproveitamento dos elementos naturais suscetíveis de apropriação [...]‟. 

Ademais, conforme Leonardo^[39] acerca da constitucionalização da função social da propriedade na história: 

Os conflituosos objetivos de contextualização social da propriedade e manutenção do sistema de trocas capitalista foram ganhando espaço no direito positivo, sobretudo no constitucionalismo do século XX, bem como nas legislações infraconstitucionais. Merece destaque, nesse sentido, a articulação normativa encontrada na América Latina, especialmente na Constituição do México de 1917, na Carta Soviética de 1918 – chamada de Declaração de direitos do povo trabalhador e explorado (na qual negava-se o próprio direito individual de propriedade) – e, por fim e posteriormente, no velho mundo europeu capitalista, com a Constituição Alemã de 1919. (grifo do autor).

Ainda o Brasil teve em constituições anteriores o entendimento de que “[...] o uso da propriedade é condicionado ao bem-estar social (= só se tutela a propriedade até onde ela não provoque, ou não concorra para se estabelecer, ou persistir, ou agravar-se mal estar social; Constituição de 1946, art. 147).⁵¹

Enfim, conforme o exposto tem-se que muitos países em suas constituições trataram da finalidade social da propriedade antes do Brasil, o qual mencionou a função social a partir da Constituição de 1946 e mantém até hoje na Constituição Federativa do Brasil de 1988.

2.2 Diretrizes Constitucionais e Infraconstitucionais do Direito de Propriedade e sua Função Social

Para dar ensejo às diretrizes constitucionais e infraconstitucionais do direito de propriedade no sistema brasileiro, importante destacar que a Constituição assegura o direito de propriedade e estabelece o seu regime fundamental, enquanto o Código Civil não disciplina a propriedade, mas apenas as relações civis que lhe dizem respeito.^[40]

Em um contexto constitucional geral, Silva^[41] traz de forma simples todos os dispositivos da Constituição Federal de 1988 que tratam do direito de propriedade: 

O regime jurídico da propriedade tem seu fundamento na Constituição. Esta garante o direito de propriedade, desde que este atenda sua função social. Se diz: é garantido o direito de propriedade (art. 5º, XXII), e a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII), não há como escapar ao sentido de que só garante o direito da propriedade que atenda sua função social. A própria Constituição dá consequência a isso quando autoriza a desapropriação, com pagamento mediante título, de propriedade que não cumpra sua função social (arts. 182, § 4º, e 184). Existem outras normas constitucionais que interferem com a propriedade mediante provisões especiais (arts. 5º, XXIV a XXX, 170, II e III, 176, 177 e 178, 182,183, 184, 185, 186, 191 e 222). (grifo do autor)

Se fez necessário trazer à baila as diretrizes constitucionais atuais do direito de propriedade e, para tanto, demonstra Nehme⁵⁴ que “[...] a Constituição Federal fixa o direito de propriedade em seu art. 5º, XXII, determinando o atendimento a função social no inc. XXIII do mesmo artigo.”

Quanto à função social, Penteado⁵⁵ escrevia que “A funç o social da propriedade, no sistema brasileiro, encontra guarida na Constituição Federal, como norma de referência principal. Nela a função social da propriedade encontra ocorrências diversas”. 

Versando sobre o tema Velázquez^[42] escreve que “O art. 5º da Constituiç o Federal consagra entre os direitos e garantias fundamentais o direito à propriedade, imediatamente depois do reconhecimento dos direitos à liberdade pessoal. É um fenômeno puramente histórico”. (grifo do autor)

Para tanto, segue o disposto nos dispositivos constitucionais:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]; 

- é garantido o direito de propriedade;

- a propriedade atenderá a sua função social;^[43]

Assim, verifica-se que o conteúdo da função social trazido pela Constituição Federal de 1988 no artigo 5º, inciso XXIII, deve ser interpretado a forma mais ampla possível, a fim de alcançar os ideais de preocupação com o desenvolvimento nacional buscando a justiça social, a realização do bem comum, a diminuição das desigualdades sociais.⁵⁸

Entretanto, o direito de propriedade no âmbito constitucional não é previsto na CF de 1988 apenas como direito fundamental, mas também como elemento da ordem econômica, conforme se pode depreender do artigo 170 da Constituição

Federal.^[44] 

Segue artigo referente à ordem econômica que assegura o direito de propriedade, bem como a função social desta: 

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: 

[...];

- propriedade privada;

- função social da propriedade;^[45]

Ainda, há mais um dispositivo que traz o direito de propriedade em seu bojo, conforme aduz Pereira⁶¹: 

Ao cogitar da „propriedade urbana‟, a Constituição de 1988 (art. 182) traça a política de desenvolvimento urbano com fito de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. Entende que a propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da sociedade expressas no plano diretor. 

Em consonância aos artigos trazidos, tem-se ainda o artigo que abarca o direito à propriedade rural, a qual também atenderá à função social, conforme se extrai do ensinamento de Pereira^[46]:

A constituição de 1988 insere entre os princípios gerais da atividade econômica, ao lado da propriedade privada, a sua „funç o social‟ (art. 170), que se considera cumprida quando a propriedade rural atende aos diversos critérios mencionados no art. 186: aproveitamento racional, utilização adequada, observância da legislação sobre relações de trabalho, bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Moran^[47] escreve que a função social é elemento transformador do direito de propriedade e demonstra quais os artigos que contemplam o tema:

A Constituição Federal de 1988, artigo 5º, inciso XXIII, condicionou a própria atribuição do direito de propriedade ao atendimento da função social. No artigo 170, II e III a Carta Constitucional reafirma a instituição da propriedade privada e sua função social, como princípios da ordem econômica. Inscrevendo, nos artigos 182, 184 e 186, o princípio da função social da propriedade em relação às propriedades urbana e rural, com sanções para a inobservância de seus dispositivos, permeia, intrinsecamente, todas as formas de propriedade, desde princípio constitucional. 

Verifica-se em quaisquer dispositivos que o direito de propriedade deve obedecer à função social, sendo um limitador para os direitos do proprietário e assegurando o bem-estar social. Versa sobre o conteúdo Junqueira^[48] ao escrever: 

A Carta Magna que assegura o direito à propriedade, estabelece limitações a esse direito, ressalvando as desapropriações por necessidade ou utilidade pública, ou interesse social que são justificadas em nome do interesse social ou público, bem como em função do interesse particular (direito de vizinhança), etc. 

Assim, Leal^[49] aduz que “[...] a propriedade não se acha mais assegurada em toda a plenitude, mas em função do interesse social, sendo admitidas limitações estabelecidas em favor do bem-estar da coletividade”. 

A partir dessas premissas, o avanço social demandou que a propriedade tivesse de cumprir uma função social, sendo assim, a propriedade além de ser instituição jurídica que responde diretamente às necessidades econômicas, necessita também cumprir com a sua função social.^[50]

Ademais, a função social trazida nos artigos da Constituição serve para limitar o direito de propriedade, bem como o artigo 1.228 do Código Civil elenca as faculdades do proprietário, para tanto aduz Diniz^[51]: 

Ao lado das restrições voluntárias ao direito de propriedade, como as servidões, o usufruto ou as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade, há limitações oriundas da própria natureza do direito de propriedade ou de imposição legal, com o escopo de coibir abusos e impedir que o exercício do direito de propriedade acarrete prejuízo ao bem-estar social, permitindo desse modo o desempenho da função social da propriedade, preconizado pela nossa CF, arts. 5º, XXIII, 186, 182, §2º, e 170, III, e pela Lei n. 10.275/01, arts. 1º a 4º. Em consonância com o comando constitucional, o Código Civil, no art. 1.228, §§ 1º a 5º, afasta o individualismo, coibindo o uso abusivo da propriedade, que deve ser utilizada para o bem comum. Condicionada está a convivência privada ao interesse coletivo, visto que a propriedade passa a ter função social, não mais girando em torno dos interesses individuais do seu titular. 

O reconhecimento do direito de propriedade na legislação infraconstitucional possui importante regulação no atual Código Civil, conforme Wloch⁶⁸:

Na legislação infraconstitucional brasileira, a propriedade tem regulação importante no Código Civil (CC – Lei Ordinária Federal n. 10.406, de 10-1-2001). O art. 1.225, I, do CC classifica a propriedade como direito real e o art. 1.228 do mesmo diploma legal estabelece: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 

Outrossim, referente ao direito de propriedade no Código Civil, Avvad^[52] escreve que: 

Os atributos da propriedade são constituídos em: usar, gozar, dispor e reaver de quem a injustamente a possua ou a detenha como, agora, foi acrescido ao dispositivo, já que não constava do art. 524 do Código Civil. (grifo do autor).

Portanto, o atual código civil não conceitua a propriedade, somente enumera no artigo 1.228 as faculdades que o proprietário tem diante do bem.^[53]

Ademais, segue artigo 1.228 disposto no Código Civil de 2002^[54] na sua completude: 

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Igualmente, acerca do direito de propriedade e da função social da propriedade na Carta Magna de 1988 e no Código Civil Brasileiro Gomes⁷² assevera que: 

[...] o direito de propriedade – o direito subjetivo por excelência na ordem patrimonial – passa a ser encarado como uma complexa situaç o jurídica subjetiva, ativa e passiva. Deixaria de ser um direito subjetivo sem se converter, entretanto, em simples interesse legítimo.   A  O campo jurídico da funç o tem hoje, no Brasil, assento constitucional (CF, art. 5o, inc. XXIV, e art. 170, inciso III) e Civil (CCB de 2002, art. 1.228, § 1o).

Sobre a temática da propriedade no Código Civil de 2002 se extrai do relatório final do relator Ricardo Fiúza^[55] apresentado à Comissão Especial de Reforma do Código Civil que:

Em suma, tem-se que o projeto disciplina o Direito Real considerando um „novo conceito de propriedade, com base no princípio constitucional de que a função da propriedade é social, superando-se a compreensão romana quiritária da propriedade em função do interesse exclusivo do indivíduo, do proprietário e do possuidor‟.

Para tanto, conforme Silva⁷⁴, “ odo o ordenamento jurídico, portanto, deve refletir o conteúdo da função social da propriedade extraído do art. 5º, inciso XXIII da

Constituiç o, como a busca pela realizaç o da justiça social”. 

Estabelecidos tais preceitos legislativos, conclui-se pelo abandono da concepção Romana de propriedade para que se possa harmonizar com as finalidades sociais da sociedade contemporânea e, com isso, impor sobre os proprietários individuais um dever revertido para a sociedade e, também, para os não proprietários.^[56]

2.2.1 O Direito de Propriedade em Observância à Função Social Estabelecida pela Constituição Federal e Código Civil

A função social da propriedade vem sendo ventilada em diversas Constituições, como visto, e nesse sentido, cabe o escrito por Cunha e citado por Alves^[57]:

A idéia de função social da propriedade tomou vulto notadamente após o desfecho da Primeira Grande Guerra, entrando, então, como princípio fundamental do Direito, para o corpo das novas constituições que se foram elaborando, ao influxo das novas idéias políticas e das novas aspirações de progresso.

Pontes de Miranda^[58] assevera que “[...] o conceito de bem-estar social é assaz largo, porém serve de pauta Constitucional à obra legislativa e está implícito no de „funç o social da propriedade‟”.

Portanto, para introduzir o uso da propriedade adequando-a a função social, mister o que escreve Venosa^[59] acerca de tal função na Constituição Federal, eis que “[...] as vigas mestras para a utilização da propriedade estão na Lei Maior. Cabe ao legislador ordinário equacionar o justo equilíbrio entre o individual e o social”;

Imperioso, também, o que traz Dantas Jr.^[60] quando escreve acerca da função social no direito de propriedade, priorizando o entendimento de que os proprietários não podem utilizar os bens como meio de coerção de uns sobre os outros:

Esse paulatino abandono do enfoque individualista da propriedade, atualmente, mostra-se como uma tendência irreversível, uma vez que hoje se vê de modo muito claro que a propriedade, longe de poder ser usada como instrumento de dominação de uns homens sobre os outros, deve ser vista como um dos instrumentos indispensáveis à consecução do bem comum, vale dizer, apesar de se caracterizar como um direito individual, a propriedade também tem uma função a cumprir em prol da coletividade.

É necessário para esse equilíbrio o entendimento de Wloch⁸⁰ quando escreve que “todas as garantias, prerrogativas e privil gios que o direito brasileiro outorga à propriedade, até mesmo às relativas às proteções possessórias, estão restritas à propriedade que cumprir a sua funç o social”. 

Nesse sentido, trazendo a função social para o direito de propriedade com atendimento direto ao direito vicinal, continua Venosa^[61]: 

A propriedade, portanto, tendo em vista a sua função social, sofre limitações de várias naturezas, desde as limitações impostas no Código Civil de 1916 e de 2002 em razão do direito de vizinhança, até de ordem constitucional e administrativa para a preservação do meio ambiente, fauna, flora patrimônio artístico etc. 

Em relação à função social da propriedade, Penteado^[62] traz importante conteúdo como limite ao direito de propriedade, bem como imposição de obrigações ao proprietário: 

Esta distinção entre o papel da função social como limitação ao direito de propriedade de um lado, e como mecanismo de imposição de obrigação de agir ao proprietário, de outro, é que demanda a necessidade de seu estudo à parte das limitações ao direito de propriedade em geral. Não se trata de mera compreensão a direito, de simples obrigação do proprietário ou conjunto de deveres de causa legal que diminuem a possibilidade de atuação orientada no sentido de usar, gozar e dispor o bem. (grifo do autor).

Continua Penteado⁸³ quanto à função social no ordenamento pátrio: 

Trata-se, a função social da propriedade, no sistema vigente, de uma cláusula geral, e, portanto, classifica-se entre as cláusulas gerais, que „são regras, dotadas de tal grau de generalidade na sua redação, ora na fattispecie, ora na estatuição, e em certas circunstâncias em ambas, que permitem de modo mais claro a construção da norma do caso, porque através delas não está claramente definido os casos que serão regulados e/ou a forma em que se dará a regulação. A intenção normativa está ainda mais oculta no texto da cláusula geral. São autorização para produção de direito no (normas secundárias), dentro do contexto valorativo [...]‟. (grifo do autor).

Consoante o entendimento de Avvad⁸⁴, a função social é vista como limitador dos direitos do proprietário:

[...] já vai longe a época em que se considerava a propriedade como um direito individual e absoluto, concebido exclusivamente para a satisfação dos interesses do proprietário. Contudo, pode-se afirmar, com segurança, a finalidade social não exclui o direito subjetivo nem afasta o interesse e a proteção individuais, mas condicionam o exercício de tal direito ao cumprimento de determinadas obrigações, positivas ou negativas, em favor da sociedade, de acordo com as circunstâncias e segundo a natureza do bem. 

Ademais, na elaboração de motivos da alteração do Código de 1916 para o atual Código Civil o Deputado Ricardo Fiúza^[63] demonstra, ao trazer a função social ao debate, que:

[...] o projeto buscou, desde sua elaboração originária, o ponto de equilíbrio entre o direito de propriedade, eminentemente privado e satisfativo dos interesses individuais, e a função social da propriedade, eminentemente pública e geradora de obrigações e deveres para com a coletividade [...].

Bulos afirma que a funç o social tem “[...] o objetivo de otimizar o uso da propriedade, de sorte que não possa ser utilizada em detrimento do progresso e da satisfaç o da comunidade”.^[64]

Diante da função social como limitadora de direitos do proprietário e asseguradora de direitos sociais, tem-se, conforme Szaniawski^[65], que:

O uso da propriedade, como conteúdo da noção de função social, escapa da esfera jurídica, pertencendo ao campo da Ética, cumprindo, apenas, ao legislador, estabelecer o modo pelo qual será usada a propriedade, impondo os limites do dever ético-social do proprietário e verificando se este se encontra, ou não, nas condições, expressamente formuladas pelo legislador. 

Acerca do exposto, conforme Silva⁸⁸, “[...] de acordo com a função social, os interesses do proprietário existem, mas as consequências para a realização desses interesses não podem ser danosas à coletividade”.

Outrossim, a função social da propriedade está na Carta Magna como direito fundamental para assegurar o bem-estar social e o bem comum, como podemos extrair do que escreve Monteiro^[66]:

Aliás, não é em vão que a Constituição Federal, em seu art. 160, n. III põe em destaque a função social da propriedade, isto é, o proprietário pode usar, gozar e dispor de seus bens, como lhe assegura o art. 524 do C. Civil, mas, deve fazê-lo de forma que não ponha em risco a promoção do bem comum. Essa é a função social da propriedade. (grifo do autor).

Embora os citados artigos sejam referentes à Constituição vigente à época (CF 1967⁹⁰ após a EC 1/69)⁹¹ e o Código Civil fosse o de 1916⁹², o conteúdo não se dissocia da interpretação dos dispositivos que os substituíram (artigo 1.228 do Código Civil de 2002⁹³ e artigos 5º, inciso XXIII, 170, 182 e 186 da Constituição Federal de 1988⁹⁴) e a função social da propriedade atualmente continua tendo por viés assegurar o bem estar da sociedade, sem que o uso da propriedade privada cause risco à comunidade em geral. 

Em consonância, Perlingieri⁹⁵ demonstra que os proprietários quando não possuem limites para o uso da propriedade privada seriam livres para fazer o que bem entender e, portanto, é necessário um limitador para o direito absoluto do proprietário sendo este “A função social, construída como o conjunto dos limites, representaria uma noção somente do tipo negativo voltada a comprimir os poderes proprietários, os quais sem os limites, ficariam íntegros e livres”.

Acerca da temática Moran escreve que a propriedade tem a função social como elemento transformador do direito de propriedade, colocando tal direito a serviço do desenvolvimento social e condicionando a legitimidade de sua atribuição.⁹⁶ 

Perlingieri⁹⁷ assevera que “O conteúdo da função social assume um papel de tipo promocional, no sentido de que a disciplina das formas de propriedade e as suas interpretações deveriam ser atuadas para garantir e para promover os valores sobre os quais se funda o ordenamento”.

Acrescenta Penteado^[67] que: 

A função social da propriedade é uma cláusula geral que onera as situações jurídicas de direito das coisas, impondo ao titular da mesma o dever de atuar: i) de modo geral, sem ofender fins da comunidade política em que está estabelecido, determinando diferentes obrigações, sujeições e ônus, como situações jurídicas cujo conteúdo é o respeito ao meio ambiente sadio e equilibrado, o patrimônio histórico e cultural, bem como o atender a certos fins transindividuais, como a paz; ii) de modo específico, quando titular de bens de produção, otimizando sua capacidade geradora, a fim de que compartilhe o benefício com a coletividade em que se insere. Em face disto, a função social da propriedade tem duas claras funções: 1) criar um espaço geral de licitude na atuação dos direitos sobre bens corpóreos e, ao mesmo tempo, programaticamente, 2) implementar políticas públicas no sentido de produtividade, para permitir um efeito redistributivo da propriedade para a comunidade em que o titular do direito se insere. 

Loureiro^[68] ao citar Telga de Araújo traz que “[...] inexiste antinomia entre a função social da propriedade [...] e o direito de usar, gozar e dispor dos bens. Apenas o exercício dos direitos tradicionais do domínio está condicionado à função social que lhe   intrínseca e subordinante”. 

Continua Loureiro^[69]: 

Não há antinomia porque, como visto acima, a função social integra a própria estrutura da relação proprietária – não é, portanto, algo externo ao instituto -, criando deveres de comportamento positivo, ônus, abstenções, e estímulos ao titular. Também não há, de resto, critério abstrato e geral para definir, a priori, quando a propriedade cumprirá sua função social, devendo ser analisado o caso concreto e a concorrência entre os interesses proprietários e os interesses não-proprietários.

A função social pode ser analisada como um poder-dever do proprietário e os proprietários que não cumprem com as obrigações impostas pela função social do direito de propriedade podem chegar ao extremo de perder sua propriedade.¹⁰¹

Ou seja, no entendimento de Farias e Rosenvald^[70]: 

A locução função social traduz o comportamento regular do proprietário, exigindo que ele atue numa dimensão na qual realize interesses sociais, sem a eliminação do direito privado do bem que lhe assegure as faculdades de uso, gozo e disposição. Vale dizer, a propriedade mantém-se privada e livremente transmissível, porém detendo finalidade que se concilie com as metas do organismo social. (grifo do autor).

Para Loureiro^[71] “[...] a função social, como fator determinante do comportamento proprietário, é fonte de estímulos e sanções de determinadas condutas”.

Esclarecendo acerca da função social da propriedade já constante na Constituição de 1967 e que, diante das considerações acerca da função social da propriedade, se tem como vigente ainda no artigo 5º, inciso XXIII da Constituição Federal de 1988, Pontes de Miranda¹⁰⁴ trouxe que: 

Fixado o conteúdo do direito de propriedade, sabe-se até onde vai a sua usabilidade. O que se há de tirar do art. 157, III, é que o uso da propriedade há de ser compossível com o bem-estar social; se é contra o bem-estar social, tem de ser desaprovado. Mas a regra jurídica não é somente programática. Quem quer que sofra prejuízo por exercer alguém o usus, ferindo ou ameaçando o bem-estar social, pode invocar o art. 157, III, inclusive para as ações cominatórias. (grifo do autor)

Outrossim, se o direito de propriedade deve cumprir a função social, o proprietário igualmente deve obedecer direitos e obrigações, como segue ensinamento de Chemeris^[72]: 

Seguindo esse entendimento e considerando que as obrigações de fazer do proprietário, que decorrem do princípio da função social, resultam em interesses difusos da coletividade pode-se concluir que a abstenção do proprietário, no entendimento daqueles interesses difusos da comunidade, caracterizaria o inadimplemento da obrigação de fazer, podendo leva-lo à perda da posse de um bem da vida. Pois „se o proprietário não realiza a função social, [...] desaparece o direito de propriedade‟.

Ou seja, conforme aduz Wloch^[73] “A propriedade n o mais se acha assegurada em toda a sua plenitude, mas em função da justiça social, sendo admitidas limitações estabelecidas em favor do bem-estar da coletividade para manutenç o da ordem”. 

E, para tanto, no entendimento de Dantas Jr.^[74]:

[...] a partir do momento em que não estiver sendo atendida a função social, compreendido o termo, como se disse, dentro de uma interpretação sistemática, não se poderá mais falar em direito de propriedade (pelo menos, não do modo pleno, vale dizer, com toda a proteção que a lei defere a tal direito), uma vez que tal direito é composto dentre outras coisas, pela função social da propriedade. Logo, se a função social não existir, também não existirá o direito na sua integralidade, e logo nada haverá para ser protegido ou, pelo menos, haverá menor proteção. Dito de modo mais direto, se a propriedade não estiver cumprindo a sua função social, nos termos previstos na Constituição Federal e na legislação ordinária regulamentadora, então não gozará plenamente da proteção que o ordenamento defere ao proprietário. (grifo do autor).

Farias e Rosenvald^[75] asseveram que a função social impõe limites positivos e negativos ao direito de propriedade e que:

A função social, portanto, é princípio básico que incide no próprio conteúdo do direito de propriedade, somando-se às quatro faculdades conhecidas (usar, gozar, dispor e reivindicar). Em outras palavras, converte-se em um quinto elemento da propriedade. Enquanto os quatro elementos estruturais são estáticos, o elemento funcional da propriedade é dinâmico e assume um decisivo papel de controle sobre os demais. 

Nesse sentido assevera Dantas Jr.^[76] que essa seja a diferença principal da visão constitucional moderna do direito de propriedade:

Anteriormente, quando se dizia que o uso da propriedade era condicionado ao bem-estar social, o que se queria dizer era que a propriedade só seria tutelada enquanto não concorresse para provocar ou agravar o mal-estar social. Ou seja, a função social, na visão antiga, era vista tão-somente como um limite negativo, e não como uma necessidade de um resultado positivo. Dito de modo mais claro, não se exigia que a propriedade efetivamente contribuísse para implementar o bem-estar social (que cumprisse a sua função social), sendo suficiente que não contribuísse para o mal-estar social. 

Para tanto assevera Morsello^[77]:

Nesse diapasão, preconiza-se corretamente que a propriedade obriga, comando de hialina clareza que resulta na leitura do art. 5º, XXIII, robustecendo nosso entendimento de que, não se trata de um simples limite ou dever isolado, mas funcionalização do próprio núcleo do direito de propriedade.

E continua o autor Dantas Jr., referindo que a função social quando integra diretamente o direito de propriedade cria um novo tipo promocional voltado para proteger os valores do ordenamento jurídico, a fim de ser levado em consideração pelos intérpretes e pelos legisladores, sendo que “[...] esse mencionado „tipo promocional‟   que permite que o propriet rio, como exigência de atendimento da função social, sejam impostas obrigações positivas, ao invés de simplesmente obrigações negativas”.¹¹¹

Portanto, diante do apanhado acerca da função social exposto, tem-se que a função social deve ser cumprida como forma de assegurar o bem estar social e, conforme Pontes de Miranda^[78] “[...] a fortiori, o legislador, percebendo que as leis penal, civil e administrativa não explicitam, suficientemente, as espécies de ofensa ao bem-estar social, pode e deve explicitá-las”. (grifo do autor).

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3 A PROPRIEDADE HORIZONTAL E OS DEVERES DOS CONDÔMINOS EDILÍCIOS OBEDECENDO O DIREITO DE VIZINHANÇA

A função social da propriedade, conforme demonstrado, é princípio integrante ao direito de propriedade, portanto devendo também ser aplicado na propriedade horizontal. Assim como a função social da propriedade, o direito de vizinhança também é intrínseco ao direito de propriedade, bem como o direito vicinal tem finalidade semelhante, conforme escrevem Farias e Rosenvald^[79]: “[...] os direitos de vizinhança são criados por lei, inerentes ao próprio direito de propriedade, sem a finalidade de incrementar a utilidade de um prédio, mas com o fito de assegurar a convivência amistosa entre vizinhos”.

Quanto à propriedade horizontal, verificar-se-á que foi necessária sua criação com o crescimento da sociedade e da aglomeração populacional nas grandes áreas urbanas. 

Para tanto imprescindível o estudo acerca da organização dessa forma de propriedade sob o aspecto do direito de vizinhança com maior enfoque ao uso nocivo da propriedade. 

Já adentrando o conteúdo do condomínio, a convenção condominial, o regulamento interno e as assembleias são os meios pelos quais o condomínio edilício tem para manter a ordem social, bem como a forma para aplicação das multas para descumprimento dos deveres elencados no Código Civil e, ainda, aplicar multas a outras infrações que podem ser ventiladas na elaboração da convenção e demais documentos para manter a paz na sociedade condominial.

O direito vicinal regula o uso das unidades autônomas juntamente com as regras impostas pela convenção condominial, regulamento interno dos condomínios e deliberações das assembleias gerais para que se possa ter uma boa convivência em sociedade.

A aplicação de multas nem sempre é a única saída, podendo o condômino incomodado buscar, conforme se extrai dos direitos de vizinhança, da tutela judicial para sanar os problemas causados. O que se busca com toda organização de condomínio e com todas as regras condominiais é assegurar o bem estar social, conforme vejamos.

3.1 Base Legislativa do Condomínio em Edifícios

Esboçando conteúdo legislativo acerca da propriedade horizontal, Lopes^[80] escreve que na idade média já se tinha conhecimento de um sistema de propriedade semelhante ao condomínio, entretanto assevera:

Contudo, os poucos diplomas legais que passaram a referir-se ao instituto não cuidaram de regulá-lo convenientemente. Assim, por exemplo, o Código de Napoleão dispunha, em um único artigo, sobre a matéria (art. 664) e o Código português de 1867, em seu art. 2.335, só se referia aos encargos de reparação e conserto. A razão dessa lacuna ressalta clara: inexistiam, à época, causas socioeconômicas a exigirem tratamento legislativo mais minucioso.

Nesse mesmo viés, vê-se que diante da necessidade da criação de moradias surgiu a propriedade horizontal^[81], uma vez que, desde a Idade Média, se tem problemas com a ocupação dos espaços nas cidades, necessitando, portanto, que fossem criadas as habitações em planos horizontais, as quais se tratavam de casas superpostas em andares.^[82]

Há uma gama de elementos para explicar a necessidade de organização das cidades, bem como o surgimento da propriedade horizontal, conforme se extrai do conhecimento de Rizzardo^[83]:

Desenvolveu-se esta mentalidade especial de condomínio após a Primeira guerra Mundial, nos países de maior densidade populacional. Muitos condisseram o desequilíbrio entre a oferta e a procura de imóveis residenciais comuns como a causa do surgimento do condomínio em planos horizontais, que se fez sentir em face das destruições de cidades inteiras. Depois da Segunda Guerra Mundial teria se acentuado o problema. A urgência de novas construções, para atender a demanda de moradias, deu origem a este tipo de construção. No entanto, há uma causa mais remota, encontrada nas consequências da Revolução Industrial, como o acentuado crescimento das cidades, em face da industrialização que se expandiu. Induvidosamente, este fator histórico desencadeou novas formas de concentrar as populações urbanas, sem exigir a ocupação de grandes espaços territoriais. 

Soares^[84] acrescenta que “O condomínio edilício   fruto do avanço das relações socioeconômicas em decorrência do fenômeno sociológico da urbanização e concentração da população, surgindo inicialmente nas cidades europeias após a primeira guerra mundial”. 

Consoante o exposto, Franco^[85] aduz acerca do desenvolvimento das cidades que levou ao entendimento da necessidade de uma melhor divisão do solo:

Trata-se de condomínio especial tamb m chamado de „propriedade horizontal‟, que, em princípio, se destina a solucionar o problema habitacional nas grandes cidades através da aquisição da casa própria a preço menor, em razão do maior aproveitamento do terreno, assim como atenuar, entre outros, os problemas urbanos da segurança, transporte, entrega de correspondência policiamento, escolarização etc.

E Diniz¹²⁰ acrescenta ao continuar os ensinamentos e a necessidade de regulamentação do conteúdo em relação ao crescimento das construções de condomínios edilícios nas cidades que:

Devido ao rápido crescimento da propriedade horizontal, nos centros urbanos, necessário se fez atualizar o regime condominial dos prédios de vários andares que não correspondia às exigências da vida moderna para evitar abusos, definindo, com precisão, os direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades. Surgiu, então, a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com as alterações da Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965, para atender a todos os reclamos.

Nessa senda, tem-se que a propriedade horizontal é fruto do desenvolvimento da realidade urbana, sendo necessário racionalizar os espaços, uma vez que se tem uma exploração de um mesmo solo por mais de um proprietário.¹²¹

Diniz^[86] também aduz que antes da legislação específica do condomínio criada em 1964:

Foi com o Decreto n. 5.181/28, modificado pelo Decreto-lei n. 5.234/43 e pela Lei n. 285/48, que se regulamentou, entre nós, o condomínio em edifícios de apartamentos, cujas unidades autônomas, podem ser destinadas a fins residenciais, profissionais ou comerciais. 

Em continuidade acerca da apresentação da matéria na legislação vigente e por qual nome ficaria conhecido o novo instituto, Rizzardo^[87] assevera:

Daí denominar-se horizontal o condomínio quando se apresenta como uma propriedade exclusiva e autônoma das unidades que o compõe, conjugada com um condomínio do terreno e das partes comuns do prédio. É conhecido, tamb m, como „condomínio edilício‟, expressão adotada pelo Código Civil de 2002, por corresponder à forma de construção própria da cidade, cujas leis emanas dos edis, ou daqueles que legislam sobre a cidade

Quanto à nomenclatura do condomínio, Meirelles¹²⁴ demonstra que antes de ser chamado de “condomínio edilício” pelo atual Código Civil houve muitos nomes pelos quais o condomínio ficou conhecido que se entendia de igual forma como se entende atualmente, conforme a seguir:

O condomínio edilício, antes chamado de condomínio de apartamentos, também denominado condomínio por andares, condomínios por planos, ou condomínio horizontal, é modalidade específica da compropriedade em edifícios de um ou mais pavimentos, construídos como unidades autônomas destinadas a residência, comércio, ou qualquer outra atividade humana (Código Civil, arts. 1.331 a 1.358). (grifo do autor)

Acrescenta Pereira¹²⁵ conteúdo acerca da nomenclatura e do tratamento dispensado pelo Código Civil:

O Código Civil de 2002 trata do condomínio especial dos edifícios coletivos nos arts. 1.331 a 1.358, sob o título de „Do Condomínio Edilício‟, denominação que criticamos durante toda a fase de elaboração do Projeto do Código, sem sucesso. Cabe o registro, aliás, que esta espécie de condomínio sempre recebeu denominações as mais variadas: „propriedade horizontal‟ (por se ter originado da divisão dos prédios por planos horizontais, expressão, aliás, que granjeou muito da preferência dos autores iberoamericanos ; „condomínio especial‟; „condomínio de edifícios divididos por planos horizontais‟ e „co-propriedade de prédio de apartamentos‟, entre muitas outras.

Diante da necessidade de entendimento da temática, a Lei 4.591 de 1964 criou o condomínio especial trazendo em si a conceituação de tal conteúdo, e para demonstrar isso Avvad^[88] escreve:

O denominado condomínio especial foi introduzido no ordenamento jurídico, oficialmente, através da denominada Lei do Condomínio e Incorporações, e está conceituando, no seu art. 1º, como: ‘As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma e unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais’. Para complementar a definição foi estipulado no §2º desse mesmo art. 1º que: „A cada unidade caberá, como parte inseparável, umas fração ideal do terreno e coisas comuns [...]’. (grifo do autor).

Ademais, ainda acerca da legislação específica da propriedade horizontal, Farias e Rosenvald demonstram que o condomínio especial em edifícios era disciplinado pela Lei n. 4.591/64, entretanto, atualmente, o condomínio é enfrentado pelo Código Civil de 2002 a partir do artigo 1.331 até o 1.358 com a titulação de condomínio edilício.^[89]

Quanto às legislações Rizzardo^[90] diz que a mat ria est  “[...] disciplinada pelo Código Civil de 2002, que, além de tornar mais explícito o regramento, atualizou a redação das normas e supriu alguns vazios que ainda se faziam sentir, adotando soluções j  assentadas pela doutrina e jurisprudência”.

E nas questões em que o Código Civil de 2002, em vigor atualmente, for omisso, aplicar-se-á a Lei 4.591 de 1964 com as alterações trazidas pela Lei n. 4.864 de novembro de 1965.¹²⁹

Outrossim, corroborando o afirmado, Farias e Rosenvald^[91] trazem importante aspecto acerca da possibilidade de aplicação da Lei 4.591 em caso de omissão do Código Civil: 

Agora, o condomínio em edificações é enfrentado pelo novo Código Civil, nos arts. 1.331 a 1.358, sob o título de Condomínio Edilício. Derroga-se assim o disposto nos arts. 1º a 27 da Lei n. 4.591/64, eis que a lei posterior regulou inteiramente a matéria versada na lei anterior (art. 2º, § 1º, da LICC). Não se pode apelar à regra da especialidade, pois a sistemática geral cuida de idêntica matéria, direcionada aos mesmos atores jurídicos, porém, é possível a aplicação subsidiária das normas anteriores naquilo que o Código Civil for omisso e que não conflite com a principiologia vigente. (grifo do autor).

Em contrapartida ao entendimento supra, Avvad entende que os dispositivos da legislação de 1964 não continuam em vigor a partir do momento em que o Código Civil passa a regular inteiramente a matéria, tendo este revogado tacitamente a Lei n. 4.591.^[92]

Consoante o conhecimento da legislação que aborda o Condomínio, impende conhecimento de que a propriedade horizontal é organização especial que envolve co-titularidade trazendo nela partes comuns e unidades autônomas.^[93]

A característica da propriedade horizontal é a fusão da existência de partes de uso comum, juntamente com a existência de uso individual^[94], conforme traz Rizzardo: 

Aí está a característica básica: a propriedade exclusiva sobre a quota-ideal, e a propriedade conjunta, ou copropriedade nas áreas e equipamentos comuns, a qual não pode se destacar do direito exclusivo sobre a unidade. Tanto que a unidade autônoma pode ser alienada independentemente dos demais condôminos. Não, porém, as partes comuns, que permanecem no condomínio. 

O Código Civil de 2002^[95] dispõe: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Criticando o enunciado do artigo disposto, Pereira¹³⁵ ensina que:

Embora haja assentado o conceito de condomínio edilício na conjunção perpétua e inseparável da propriedade exclusiva e da copropriedade, o caput do art. 1.331 tem enunciado pouco feliz, quando declara que nas edificações „pode haver‟ partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. A redação é inadequada, porque ao dizer que „pode haver‟, insinua o preceito a proposiç o contr ria  „n o pode haver‟). Mas isso seria a negação do condomínio edilício, que não sobrevive se deixarem de coexistir as partes comuns com as de uso exclusivo.

Portanto, condomínio edilício é a união de unidades privadas juntamente com partes comuns, diferenciando-se, assim, do condomínio geral, no qual se tem unicamente o regime da propriedade comum restando ausente a propriedade individual.^[96] 

E concordando com a crítica ao enunciado do artigo 1.331 do Código Civil e com o entendimento de que as partes individuais não se dissociam das comuns no condomínio edilício, segue entendimento de Nader^[97]:

No condomínio edilício cada condômino possui a titularidade exclusiva de unidade, formada por apartamento, sala, loja, sobreloja ou garagem e exerce a copropriedade, ao lado dos demais consortes, sobre as partes comuns. A propriedade condominial se caracteriza, assim, pela duplicidade de domínio: um particular e outro comum. E um não pode existir sem o outro. Isto é, não é possível ser proprietário de unidade autônoma, sem o concomitante domínio de fração das partes comuns. Nem o contrário

Entendido que o condomínio edilício é a fusão de unidades autônomas com partes comuns, tem-se a constituição de uma estrutura peculiar formada por uma série de regramentos que devem observar as questões privadas e as partes dos demais coproprietários, sendo necessária uma organização específica para esse tipo de direito.^[98]

Portanto,     a     propriedade     horizontal,     para     Diniz^[99],  é caracterizada “juridicamente pela justaposiç o de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns  CC, art. 1.331 ”. 

Conforme Franco e Gondo¹⁴⁰ “Em suma,   a pluralidade de unidades privadas  e n o de propriet rios  que d  origem à propriedade horizontal”.

3.2 Organização do Condomínio Edilício, uso Nocivo da Propriedade e Principais Deveres dos Condôminos em Observância ao Direito de Vizinhança

Para adentrar o conteúdo específico deste trabalho, necessário conhecimento da organização do condomínio em edifícios, bem como a legislação que o sustenta. Para tanto, tem-se que o condomínio edilício, nomenclatura usada pelo Código Civil de 2002, institui-se e regula-se pela convenção de condomínio, bem como tem o regramento de condutas dos condôminos. O regimento interno serve para dar ordem à utilização dos bens comuns e a assembleia geral é órgão deliberativo para decisões de qualquer natureza, sendo, inclusive, utilizada para alterar a convenção condominial.

3.2.1 Convenção Condominial

Cumpre saber que o condomínio edilício é decorrente de três atos, sendo eles a instituição, a convenção de condomínio e o regimento interno. Para tanto, a instituição é ato inicial sendo a partir dela o nascimento do condomínio. Já a convenção de condomínio e o regimento interno são advindos de um condomínio já instituído e existente, tendo eles a função de disciplinar a existência e regular o bom funcionamento deste.^[100]

Para tanto, segue concepção de Diniz^[101] acerca da instituição do condomínio edilício disciplinada pelo Código Civil:

Pelo novo diploma, ter-se-á a instituição do condomínio edilício por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário (Lei n. 6.015/73, art. 167, I n. 17), que contenha: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e c) o fim a que as unidades se destinam, seja ele residencial e/ou comercial, evitando, com isso, desvio de uso. (grifo do autor).

A legislação 4.591/64^[102] em seu artigo 7º tratava a instituição do condomínio de maneira diversa, conforme segue:

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

Enquanto a instituição da propriedade horizontal se dá de tal forma, a constituição só se dá por meio da convenção condominial, sendo esta a maneira de regular o condomínio trazido pelo Código Civil de 2002^[103] nos artigos 1.333 a 1.334, trazendo em seu bojo a disciplina das relações internas condominiais e os direitos e deveres dos condôminos. 

Nesse sentido, Franco e Gondo¹⁴⁵ definem que a convenção condominial é:

[...] uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não dos condôminos apenas, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários, etc. Ao traçar as normas de utilização do edifício, nas suas partes privativas e nas de uso comum, a convenção visa resguardar, em proveito de todos, o patrimônio condominial e a moralidade do ambiente, num sistema de normas que, mais rigorosamente do que as de direito de vizinhança, objetivam garantir a todos os ocupantes das unidades autônomas sossego, tranquilidade e segurança.

Ainda, conforme Farias e Rosenvald¹⁴⁶, tem-se que após a instituição do condomínio é chegada a hora de disciplinar as relações internas dos condôminos por meio da convenção de condomínio que:

Trata-se de norma interna na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos. Seria uma espécie de constituição privada dos comproprietários, haja vista a sua força cogente, apta a pautar comportamentos individuais reguladores de convivência geral. Pessoas com diversa formação cultural e nível social heterogêneo deverão se submeter a padrões mínimos de civilidade. 

O condomínio edilício encontrou na convenç o condominial “A solução ideal preconizada é, pois, a conciliação da liberdade de iniciativa com a regulamentação legal, a convenção livre dos condôminos, com a determinação de padrões legais mínimos”.¹⁴⁷

Consoante isso, asseveram Maluf e Marques¹⁴⁸:

As convenções são atos negociais firmados entre particulares que disciplinam condutas de caráter privado, regras que podem ser modificadas pelos condôminos, tendo caráter eminentemente negocial; não disciplinam, nem poderiam disciplinar ou transigir sobre normas de direito indisponível.

A força da convenção condominial vem interpretada nas palavras de

Rizzardo¹⁴⁹ quando descreve que “Al m de car ter contratual, é a convenção um ato normativo, que se impõe a todos quantos ocupam o edifício. Tem força cogente, suprimindo lacunas da lei e atingindo, inclusive, aqueles que penetram esporadicamente no pr dio”.

Seguindo o entendimento de que a convenção do condomínio vai além do caráter contratual Pereira¹⁵⁰ aduz: “[...] encontra guarida a convenção do condomínio, como um ato-regra, que se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.

Corroborando a interpretação da convenção como ato-regra, Farias e Rosenvald¹⁵¹ entendem que a convenção condominial se constitui um ato-regra, visando alcançar não só os contratantes, mas também os futuros condôminos, conforme segue:

Enfim, a convenção não pode ser vista como um contrato, à medida que a sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição. No direito real do condomínio edilício, não prevalece o acordo de partes, mas a sujeição de uma comunidade ao regime próprio instituído pela convenção. 

Ainda nesse sentido, Moran^[104] escreve: 

A Convenção de Condomínio [...], é ato-regra, ato constitutivo de um direito estatutário e, portanto, cria normas de conduta para o grupo social constituído pelo condomínio, ditando regras de comportamentos, assegurando direitos e impondo deveres.

E reforça Diniz dizendo que a convenção condominial é ato-regra que visa aplicabilidade não só aos que já integram a comunidade condominial, mas também aqueles que se encontrem na condição de ocupantes. ^[105]

Ademais, artigo 1.333 do Código Civil traz os requisitos da convenção de condomínio para que ela seja existente e válida, conforme se extrai de Fachin¹⁵⁴:

Fixa a lei requisitos mínimos para a existência e validade da constituição, diferenciando a eficácia interna e a oposição erga omnes. Por isso, a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, imediatamente, cogente, quer de modo direto, para os titulares de direito sobre as unidades, quer de modo reflexo, para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. [...] Nada obstante, para ser oponível contra terceiros, a convenção de condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (grifo do autor).

Afirmando a necessidade de registro da convenção para que seja oponível contra terceiros, Aghiarian^[106] aduz:

[...] Não haverá convenção para terceiros, enquanto não houver sido submetida a registro junto ao RI da situação do imóvel, assim como averbadas as posteriores e eventuais alterações (parágrafo único do artigo. 1.332 do CCB), considerando-se aprovada, tão logo reúna assinaturas de proprietários representantes de mais de 2/3 das frações ideiais, que se quantificam, sendo válido que somente deles reúna, o somatório exigido pela lei. Por outro lado, os condôminos, ou aqueles submetidos a essa condição, não se eximirão das obrigações comuns sob argumento de inexistir registro, ou mesmo convenção. 

Entretanto, mesmo que a convenção de condomínio aprovada não seja registrada, ela será eficaz para regular as relações entre os condôminos, conforme se depreende do enunciado da Súmula n. 260 do STJ.^[107] 

Além dos requisitos trazidos pelo artigo 1.333, do Código Civil, o artigo 1.334, do Código Civil traz matérias que serão obrigatoriamente abordadas pela convenção de condomínio, estando elas elencadas nos cinco incisos do artigo, quais sejam: 

[...] a cota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio; a forma de administração; a estruturação da Assembléia geral; as sanções que asseguram as regras de convivência e o regimento interno, a ser elaborado na própria convenção ou em instrumento apartado.^[108] 

Ademais das cláusulas elencadas poderá ser incluída matéria de interesse das partes, conforme consta no enunciado do artigo 1334 do Código Civil.^[109] E conforme se depreende do conhecimento de Farias e Rosenvald¹⁵⁹ de que “[...] o conteúdo mínimo para a convenção condominial é apenas a sua fração obrigatória. Aos condôminos é autorizada a inclusão de outras disposições, que exorbitem as previsões do artigo 1.334 do Código Civil”. 

Nesse diapasão, Gomes^[110] escreveu:

Seu conte do varia, sendo obrigatória a discriminaç o das partes comuns e privativas, seu destino e o modo de usar as coisas e serviços comuns. A mat ria relativa aos encargos comuns e à arrecadaç o das contribuições tamb m deve constar da regulamentaç o, assim como as normas concernentes à administraç o do condomínio, aos serviços necess rios ao funcionamento do edifício, e aos de- veres dos condôminos. Entre nós tem conte do obrigatório. Pode ser completada por um regimento interno aprovado pela assembleia dos condôminos ou estatuído contratualmente.

Consoante isso,  artuce escreve que “A convenção expressará, ainda, as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou os possuidores (art. 1.334, inc. IV, do CC), sem prejuízo de outras sanções já estabelecidas em lei [...]”.^[111]

Para tanto, reforça o caráter punitivo da convenção Azevedo¹⁶² quando escreve:

As sanções que devem ser aplicadas nesse convívio condominial ganham, também, importância na Convenção, pois ela regulamenta direitos e obrigações que necessitam ser observados. O descumprimento obrigacionais entre os vizinhos condôminos deve ser punido para que possam todos viver em harmonia, nesse espaço coletivo.

Ademais, nesse mesmo sentido, tem-se que é importante pensar que a convenção será vigente para todos, devendo ser pensada para além do tempo de sua elaboração, conforme escreve Carvalho^[112]: “É preciso lembrar que a Convenç o deve ser redigida visando não só ao momento presente, mas também ao futuro, a fim de que não viva o condomínio a, com frequência, mudar ou tentar mudar os termos aprovados”.

Conforme o disposto pelo Código Civil a convenção é a norma disciplinadora das relações condominiais, para tanto Pereira^[113] interpreta que a convenção: 

[...] cria a normação de conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres. No tocante a estes últimos, cumpre notar que o regulamento de um edifício estatui restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam. Daí a necessidade da aprovação por quorum especial, pois não pode existir norma de origem convencional, restritiva de direitos individuais, sem a anuência geral ou para a qual não se imponham condições especiais de votação.

E diante da imposição de regras comportamentais com descrição de deveres, importante referir o que escreve Fachin¹⁶⁵ na interpretação do artigo 1.334: 

Deverá a convenção disciplinar o modo por meio do qual serão convocadas as assembleias gerais dos condomínios, além do prazo de tais convocações. Devem estar expressas na convenção as sanções a que estarão sujeitos os condôminos e os possuidores na hipótese de descumprimento das disposições nela contidas. Por certo, é necessária uma adequada disciplina da utilização de áreas comuns, de modo a assegurar a utilização racional pelos condôminos, bem assim da utilização das unidades autônomas segundo as finalidades do edifício, sem prejuízo dos demais cotitulares. Para assegurar o cumprimento dessas regras, tem o condomínio o instrumento da imposição de sanções pecuniárias, que deverão estar expressas na convenção, de modo a permitir sua aplicação. 

Ainda que a convenção condominial seja regra maior no âmbito do condomínio e que a esta cabe criar direitos e deveres aos seus obrigados, importante salientar que deverá sempre observar a legislação, não podendo impor limitações à vida condominial e prejudicar o bem-estar social, sendo o que se depreende de Farias e Rosenvald^[114]: 

Obtempere-se que a convenção condominial não poderá criar restrições indevidas aos condôminos, pois as limitações só se justificam quando correspondem à aplicação do princípio genérico que atende ao bem comum e impede o mau uso da propriedade nas relações de vizinhança, por ofensa à saúde, à segurança e ao sossego dos demais condôminos (art. 1.277 do CC). Ou seja: a convenção condominial é lei interna a ser observada por todos, mas as suas disposições devem guardar um mínimo de bom senso, sob pena de restrição à garantia fundamental do direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CF). 

A convenção de condomínio está subordinada a legislação vigente, devendo esta sempre obedecer à função social da propriedade e do contrato, conforme se extrai do parágrafo único do artigo 2.035 do Código Civil.^[115] 

Corroborando o exposto, as palavras de Moran se fazem importantes quando trazem que “Cabe à Convenç o de Condomínio dispor supletivamente, revigorando a força vinculante dos deveres impostos pela lei aos condôminos no seio do condomínio”.¹⁶⁸

Por fim, a convenção de condomínio é a principal norma reguladora dos prédios, estando, portanto, hierarquicamente acima de qualquer outra, seja o regulamento interno ou as decisões assembleares e até mesmo as resoluções do conselho consultivo. Qualquer outra normatização advinda do condomínio só terá eficácia jurídica se estiver em consonância com a convenção, sendo, então, normas infraconvencionais.^[116]

3.2.2 Regimento Interno

Mesmo que o Regimento interno não seja elemento indispensável para a constituição do condomínio em edifícios, é imprescindível a elaboração, aprovação e que ele seja colocado em prática para especificar matérias de organização condominial, conforme se depreende de Fachin^[117] “O regimento interno, previsto no inciso V do art. 1.334, traduz a especificação das matérias de organização condominial, poderes e deveres”.

Nas palavras de Franco e Gondo^[118] “[...] o regimento interno é, na hierarquia das normas estatutárias do condomínio, um minus em relação à convenção [...]”. (grifo do autor).

O regulamento interno poderá ser instituído na convenção de condomínio como parte de seu texto ou então em momento posterior com a formalidade e quórum estabelecidos na própria convenção, o qual tem o condão de disciplinar a maneira que os condôminos e demais compossuidores utilizarão as áreas comuns e também as unidades autônomas.^[119]

Tem-se que o regimento interno não deve se sujeitar à mesma rigidez imposta para alteração de conteúdo que se sujeita a convenção condominial, dispensando-se quórum especial e aplicando somente a maioria simples (salvo disposição contrária expressa na convenção), sendo esse o entendimento dos artigos1.352 e 1.353 do Código Civil. ^[120]

O Enunciado n. 248 do Conselho de Justiça Federal^[121] traz as formalidades e quórum para alteração do regimento interno, conforme se extrai do escrito por Farias e Rosenvald^[122]: 

Encaminha-se o Enunciado n. 248 do Conselho de Justiça Federal: O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção. O mesmo não se verifica na convenção condominial, demandando a sua alteração o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos (art.1.351, CC). (grifo do autor).

Consoante entendimento de que o regulamento é um acessório da Convenção Condominial, Diniz^[123] aduz:

[...] o regimento interno, que é o conjunto de normas que complementam as disposições da Convenção, minudenciando questões alusivas aos interesses condominiais, p. ex., as sobre responsabilidade civil do condomínio por danos causados pelos condôminos a terceiros (CC, art. 1.334, I a V e § 1º). 

Para tanto, Venosa¹⁷⁷ ratifica o entendimento de que o regulamento interno é acessório à convenção quando escreve:

O regimento está para convenção como o regulamento administrativo está para a lei. Deve completar a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar. Ocorrendo conflito, deve prevalecer a convenção. Trata-se, pois, de instrumento complementar, uma terceira fase do condomínio, sucessivo à instituição e convenção. Ao regulamento é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento circunstancial do edifício. 

Franco^[124] ao mencionar decisão do Juiz de Direito de Guanabara, Dr. José Rodrigues Lema, demonstra que:  

A finalidade dos Regimentos Internos nos edifícios em condomínio é conciliar os interesses em choque dentro dos limites da lei. O Regimento não é instrumento destinado a abusar do direito, como o seria na hipótese de se admitir uma limitação que só prejudica a quem sofre, sem apresentar o mínimo de benefício a qualquer dos condôminos.

Finalmente, tem-se que a matéria abordada no regimento é a de uso normal da propriedade no dia a dia condominial e entende-se como sendo um manual de boas maneiras imposto a todos os proprietários e possuidores do condomínio edilício, os quais devem obedecê-lo para manter uma vida harmoniosa e saudável com a comunidade condominial.¹⁷⁹

3.2.3 Assembleia Geral

A assembleia geral de moradores condominiais é de suma importância para a vida condominial, como se depreende do ensinamento de Venosa^[125]:

A assembleia dos condôminos representa o poder legislativo do instituto condominial. É órgão deliberativo do condomínio para o qual devem ser convocados todos os condôminos. A falta de convocação geral idônea sujeita a assembleia à nulidade: „A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião’ (art. 1.3554). (grifo do autor).

Nesse mesmo rumo,  uggiero escreve que “a assembleia, como órg o deliberante do condomínio, reveste-se de profundo significado jurídico”.^[126]

Aduzindo acerca do poder da assembleia condominial Lôbo^[127] escreve que:

A assembleia dos condôminos é órgão máximo do condomínio. Algumas matérias são de sua competência exclusiva. Outras a ela chegam em virtude de sua inclusão no ato de convenção. A assembleia é, também, órgão revisor e recursal dos atos da administração do condomínio. O modo de convocação da assembleia é regulado na convenção de condomínio. 

Nas palavras de Penteado, “A Assembleia Geral dos condôminos   órg o consultivo e deliberativo, composto pelos condôminos, a que se equiparam os promiss rios compradores”.^[128]

Explicitando quanto à assembleia geral e seu contexto normativo, aduz Avvad^[129]:

Órgão da maior importância da administração do condomínio, a assembleia geral estava regida pela Lei nº 4.591, de 1964, nos arts. 24 a 27. Nesse aspecto o condomínio foi e continua sendo tratado, na lei, como se fosse uma sociedade de patrimônio, em que os sócios decidem, em assembleias, como gerir seus interesses comuns. As assembleias podem ser ordinárias e extraordinárias.

Diante da mudança da legislação que geria os condomínios, Avvad^[130] explicita as formalidades e demonstra que a assembleia é o órgão responsável pela alteração da convenção condominial e do regimento interno:

O Novo Código tratou das assembleias, praticamente, do mesmo modo que se achava na lei revogada, mas fê-lo dentro do capítulo dedicado à administração, sendo que o art. 1.350 e seus §§ 1º e 2º cuidaram da convocação e competência da assembleia geral ordinária, forma de convocação e o suprimento judicial em caso de omissão. Os demais artigos que cuidam da matéria, que são os arts. 1.351 a 1.355, estabelecem a forma de contagem dos votos e o quórum exigido pra algumas questões submetidas à votação. Dentre essas, o art. 1.351 fixa em 2/3 dos votos dos condôminos o quórum para alteração dos atos constitutivos do condomínio e do regimento interno e de unanimidade para a mudança da destinação do edifício e, até mesmo, de uma simples unidade imobiliária. (grifo do autor).

A assembleia ordinária ocorre uma vez por ano obrigatoriamente para que sejam expostas questões referentes às contas do condomínio e demais deliberações importantes, conforme se extrai de Aghiarian^[131]:

A cada ano será convocada a assembleia geral ordinária dos condôminos, pelo síndico segundo o procedimento disposto na convenção como prevê o artigo 1.350 e parágrafos do CCB, ou na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo ou ainda, por fim, qualquer um, se a assembleia não se reunir, mediante provocação e decisão de juiz de direito.

Confirmando a obrigatoriedade e as formalidades impostas à assembleia geral ordinária, Pereira^[132] Aduz:

A Assembleia-Geral Ordinária reúne-se, anualmente, na forma, no lugar e na oportunidade prevista na Convenção, mas não pode deixar de se reunir porque a lei o determina. Não pode haver um condomínio sem Assembleia-Geral, e não é lícito à Convenção dispensá-la. É obrigatória.

Portanto, a assembleia geral ordinária anual tem de ser realizada obrigatoriamente, não podendo haver cláusulas que a dispensem na convenção condominial e, ainda, a omissão do síndico em não convocá-la caracteriza descumprimento de dever legal, tendo em vista a necessidade de serem apresentadas anualmente a prestação de contas e os orçamentos referentes às despesas condominiais.^[133]

Já quanto às assembleias extraordinárias, demonstra Avvad¹⁸⁹, que estas têm maior escopo para deliberação:

As assembleias extraordinárias serão convocadas pelo síndico, pelo Conselho ou pelos condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que houver interesse, cuja competência é a mais ampla, desde que o assunto conste expressamente do edital de convocação. 

Ademais, nas palavras de Scavone Jr.^[134]:

As assembleias também podem ser extraordinárias (Código Civil, art. 1.355), destinadas a deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico (Código Civil, art. 1.348, § 2º), a aplicação de multa a condômino que descumpre reiteradamente seus deveres (Código Civil, art. 1.337) etc.

Ainda, na assembleia extraordinária pode ser discutido qualquer assunto mesmo que não conste na ordem do dia e pode ser proposta por qualquer condômino, desde que reconhecida a urgência da matéria a ser deliberada e, diante da necessidade de discussão a respeito da temática, é possível a dispensa das formalidades em favor do interesse da comunidade condominial podendo, inclusive, ser tomadas todas as medidas cabíveis na defesa do patrimônio coletivo.^[135]

Sendo assim, a assembleia geral extraordinária será reunida sempre que houver necessidade e conveniência.¹⁹²

Usa-se com frequência a express o de que a “Assembleia   soberana”, porém esta só será soberana quando obedece as formalidades da legislação, respeita o direito dos condôminos e atinge apenas os limites que lhe são competentes.¹⁹³

Visando a organização condominial, Franco¹⁹⁴ demonstra que:

Para serem válidas, as deliberações têm de ajustar-se às normas internas e à lei comum. Destinadas como são a regular a convivência dos habitantes do edifício, as normas internas do condomínio, nelas incluída a Convenção, devem balizar-se na legislação comum e no objetivo de resguardar os direitos e deveres dos condôminos.

Como forma de regramento da vida condominial, Fachin¹⁹⁵ traz o exemplo de que a assembleia é competente para deliberar acerca de deveres dos condôminos, mesmo que não conste a sanção da conduta disforme na convenção, conforme se extrai:

A aplicação da multa, não prevista na convenção, a condômino que causa perturbação ao sossego ou à segurança dos demais, conforme dispõe o art. 1.336, deve ser decidida em assembleia, por dois terços dos condôminos: trata-se de outro exemplo em que se pode fazer necessária a convocação de assembleia extraordinária, uma vez que não seria razoável impor aos prejudicados pela conduta irregular de um dos condôminos que tolerassem os danos ou perturbações até o momento em que se prevê a realização de assembleia ordinária. 

Enfim, a assembleia geral é o órgão deliberativo hierarquicamente superior instituído na propriedade horizontal que possui poder de comando organizacional ^[136] e “O resultado da assembleia, em tese, vincula a todos, mesmo os que não compareceram e votaram”¹⁹⁷, sendo necessário a redação de atas registrando todas as decisões tomadas, devendo ser dada ciência destas a todos os que se fizeram presentes ou não na reunião, no prazo de até oito dias posterior a data de realização, conforme estabelecido pela Lei 4.591/64, ou em prazo fixado pela convenção condominial, formalidade necessária para validar a reunião assemblear.^[137]

3.2.4 Direito de Vizinhança: o uso nocivo da propriedade condominial diante da falta de obediência aos deveres dos condôminos

Na propriedade horizontal se pode usar, fruir e gozar das unidades autônomas, porque se tem direito privado sobre elas. Entretanto, em razão da especialidade do condomínio em edifícios, se fazem mais imperiosas as regras gerais de convivência estabelecidas nas convenções condominiais e nos regimentos internos em obediência direta ao direito de vizinhança.^[138]

Para tanto, iniciando o conteúdo do direito de vizinhança são imprescindíveis as palavras de Pontes de Miranda²⁰⁰:

Sempre que o exercício do direito de propriedade do imóvel se contacta com o exercício do direito de outrem, chocando-se com êsse, e pois – regularmente – podendo ser proibida a incursão por aquêle, nasce aos legisladores o problema de técnica jurídica consistente em se ajustarem os interesses. A solução há de ser meio no sentido de se limitarem, por um lado, a faculdade de exercício (núcleo positivo da propriedade) e, por outro, a de exclusão (núcleo negativo). Daí nascem direitos e deveres de vizinhança. 

Nesse sentido, imperante os ensinamentos de Farias e Rosenvald^[139]:

Nos direitos de vizinhança a norma jurídica limita a extensão das faculdades de usar, gozar por parte dos proprietários e possuidores de prédios vizinhos, impondo-lhes um sacrifício que precisa ser suportado para que a convivência social seja possível e para que a propriedade de cada um seja respeitada. Cada proprietário compensa seu sacrifício com a vantagem que lhe advém do correspondente sacrifício do vizinho. Se assim não fosse, se os proprietários pudessem invocar reciprocamente o seu direito absoluto, na colisão de direitos todos estariam impossibilitados de exercer suas faculdades, pois as propriedades aniquilar-se-iam. Aplica-se a máxima: Nosso direito ai até onde começa o de nosso semelhante. (grifo do autor).

Nas palavras de Moran^[140] se tem a relação do direito de vizinhança com a propriedade horizontal, diante da proximidade que as unidades privadas possuem:

O condomínio, forma especial de direito real de propriedade, em que se justapõe a propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas e a co-propriedade sobre as partes comuns e sobre o terreno, em razão das estreitas relações de vizinhança e da proximidade da convivência, com maior razão exige imposição de limites e restrições aos direitos de seus condôminos. 

E nesse caminho se tem o descumprimento de deveres condominiais como cotidiano da propriedade horizontal, sendo, por essa razão, necessário a imposição de multas e sanções para aqueles que não sabem viver em sociedade, principalmente na comunidade condominial, onde se tem contiguidade e larga convivência. Com isso, mister o que assevera Soares^[141] ao abordar os deveres dos condôminos no Código Civil:

Em razão dos condôminos descumpridores de seus deveres houve a necessidade de imposição de sanções, a fim de evitar tais condutas inadequadas. Com o advento do Código Civil de 2002 (BRASIL2002) foram instituídos quatro tipos de penalidades no âmbito do condomínio: Multa por atraso no pagamento das cotas condominiais, multa por descumprimento dos deveres condominiais, multa por descumprimento reiterado dos deveres condominiais e multa por reiterado comportamento antissocial. 

Consoante o que se extrai da legislação vigente, bem como do Código Civil de 1916, o qual Moran^[142] usou para elaborar estudos acerca dos direitos vicinais em condomínio se aduz que:

[...] as causas geradoras de conflitos no condomínio em edifícios, em virtude do uso nocivo, incômodo, danoso, imoral, insalubre, perigoso e proibido pela lei e pelos estatutos do condomínio, as quais, para efeito de estudo, agrupamos da seguinte forma: a) – construções e modificações da coisa comum (alterações de fachada, supraelevação, uso exclusivo de área comum); b) – alteração da destinação do imóvel (manutenção de prostíbulo, visita de pessoa de outro sexo, exercício de atividade profissional em imóvel residencial, república de estudantes, etc.); c) – uso nocivo propriamente dito, (ruídos, exalações, interferências, imissões anormais, guarda de animais, infiltrações de águas, falta de higiene); d) – inadimplência.

Para tanto, segue artigo que elenca os deveres dos condôminos no Código Civil de 2002^[143]:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Outrossim, salientam-se os comentários de Fachin^[144] acerca dos direitos e deveres dos condôminos:

[...] é facultada ao condômino a utilização do bem conforme lhe aprouver, respeitados os limites que não tornem tal uso nocivo. É evidente, porém, que o uso deve, em uma dimensão mais ampla, que extrapola os limites da situação condominial, atender à função social da propriedade, princípio constitucional inafastável, que impõe o reconhecimento de que a propriedade não tem caráter absoluto e exclusivamente individual.

Ademais, o artigo 1.335 do Código Civil de 2002^[145] traz em si os direitos dos condôminos no condomínio edilício, tais direitos são adaptados à especialidade do direito de propriedade nessa modalidade de convivência social. E o artigo 1.336 do Código Civil descreve os deveres dos condôminos, os quais impõe tais condutas como ponto fulcral para se conviver bem na comunidade condominial.²⁰⁸ Nesse sentido, Fachin^[146] ensina:

Em rigor, independentemente da feição definidora dos direitos e deveres de vizinhança, radicam todos os seus aspectos exteriores em natureza jurídica ambivalente, adequada para conjugar faculdades (como utilizar bens) e obrigações (relações jurídicas que recaem sobre comportamentos, ações ou abstenções).

Para o descumprimento dos deveres elencados no artigo 1.336 do Código Civil há imposição de multas, conforme se extrai do escrito por Penteado^[147]:

Para o descumprimento destes diferentes deveres, existem sanções previstas na lei civil. A primeira delas é a sanção pelo atraso no pagamento das prestações do condomínio (CC 1.336 § 1.º). Não pagando pontualmente as prestações que lhe incumbem como dever de cumprimento mensal, está sujeito a juros de mora e a multa de até dois por cento do valor. Esta multa foi reduzida pela nova legislação.

Em continuidade aos deveres inerentes aos condôminos, Coelho^[148] escreveu que:

o segundo dever do condômino   o de “n o realizar obras que comprometam a segurança da edificaç o”  cc, art. 1.336, ii . No inte- rior da unidade autônoma, o condômino pode fazer toda e qualquer alteraç o que desejar, desde que n o interfira com a segurança do pr dio. se o condômino quer derrubar a parede que divide dois cômodos, para uni-los, pode fazer a obra sem precisar de autorizaç o do condo mínio; mas estar  impedido de derrubar toda a parede se nela houver, por exemplo, uma coluna de sustentaç o do edifício.

Ademais, acerca do terceiro dever imposto na ordem condominial, demonstra Fachin^[149]:

Também é vedada, pelo inciso III, a alteração das áreas comuns por iniciativa individual do condômino. Entre as áreas comuns, incluemse fachadas, esquadrias externas, áreas de trânsito de pessoas no interior do edifício, dentro outras. Por isso, não pode o condômino alterar a forma e a dos da fachada e das partes e esquadrias externas. O poder de disposição sobre essas áreas não é individual, havendo poder análogo ou simultâneo de todos os demais condôminos. Por conseguinte, qualquer modificação deve ser realizada de forma compatível com a situação de indivisão, ou seja, com a anuência dos demais condôminos, nos termos previstos pela convenção. 

Quanto ao inciso IV, primeira parte, do Código Civil em vigor, tem-se a vedação da alteração da finalidade da unidade autônoma, Rizzardo^[150] escreve que:

Procura-se, com esta vedação, evitar a alteração da finalidade específica do condomínio. É que o movimento de entrada e saída dos clientes provoca desassossego dos moradores, além da utilização constante dos elevadores e demais equipamentos comuns, com possíveis prejuízos.

Ainda quanto aos deveres dos condôminos na propriedade horizontal, mais especificamente quanto à segunda parte do inciso IV do art. 1.336 do Código Civil, sabe-se que, embora haja direitos, existem muitas obrigações, como as de observar as regras viciais para evitar conflitos. E nesse sentido, ao condômino é vedado o uso, da unidade autônoma e das partes comuns, com o fim de prejudicar a segurança, saúde e sossego dos demais condôminos, sempre em nome dos bons costumes.^[151]

Conquanto, Andrade²¹⁵:

A nova legislação normatizadora das relações condominiais edilícias estabelece em seu art. 1.336, §2º, para aquele condômino que descumprir quaisquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV de seu caput, o pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção de condomínio, de até cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente de perdas e danos que se apurarem e, no caso de não haver disposição expressa, compete à Assembleia-Geral, por dois terços dos condôminos restantes (por evidente excluído o infrator), deliberar sobre a cobrança da multa. 

O artigo 1.337 do Código Civil^[152] traz em seu bojo o disposto acerca da multa em caso de reiterado descumprimento dos deveres impostos no artigo 1.336 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

E, ainda, conforme assevera Rizzardo²¹⁷ quando descreve o que consta no parágrafo único do artigo 1.337 do Código vigente:

O Código Civil em vigor assinala punições para quem não se portar devidamente, o que faz no art. 1.337, em seu par grafo  nico: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberaç o da assembleia”. 

Portanto o Código civil impõe deveres ao condômino, e este além de atender ao disposto na legislação 

[...] é obrigado a obedecer à convenção e ao regulamento. A transgressão deve sujeitá-lo ao pagamento de multa ou outra penalidade cuja forma de imposição e fixação deve decorrer da convenção ou mais apropriadamente do regimento interno.^[153]

Em caso de descumprimento dos deveres estabelecidos pela lei, a própria impõe algumas multas, conforme aduz Coelho^[154]:

No caso de descumprimento de qualquer dos outros deveres  como o uso indevido da unidade, perturbaç o do sossego etc. , o condômino fica sujeito ao pagamento da multa prevista na convenç o. o limite da lei para a sanç o, nesse caso,   de 5 vezes o valor da contribuiç o condominial mensal. se for omissa a convenç o, cabe à assembleia deliberar a pena a ser imposta, pelo voto de dois terços dos condôminos restantes  cc, art. 1.336,    o .

Enfim, nas palavras de Meirelles^[155]:

Como se vê, as restrições específicas da vizinhança de unidades autônomas colimam três objetivos distintos, a saber: a manutenção da estrutura e do aspecto originais do edifício; a preservação da finalidade institucional do prédio, a segurança da edificação e de seus ocupantes, assim como o bem-estar dos condôminos; a livre utilização das áreas e equipamentos comuns.

O descumprimento desses deveres representa o pagamento de multas cominadas na própria codificação, na convenção de condomínio e no regimento interno e ainda repercute diretamente no uso nocivo da propriedade, sendo aplicáveis as regras de direito de vizinhança, conforme se pode retirar do ensinado por Fachin²²¹:

[...] as regras de direito de vizinhança aplicáveis ao condomínio edilício incidem com maior intensidade nessa situação jurídica, em virtude da maior proximidade entre os vizinhos, o que amplia as possibilidade de repercussão nociva da utilização do bem de titularidade individual. 

E ainda com o entendimento de que na propriedade horizontal os direitos vicinais se fazem ainda mais presentes e são de suma importância, tendo em vista que o condomínio edilício é composto por diversas unidades autônomas, todas muito próximas, portanto, indispensável o escrito por Alves^[156] sobre o condomínio em edifícios:

Há entre eles contigüidade, tendo-se em conta os lados, o acima e o abaixo, enquanto a proximidade quanto aos não-contíguos se mostra mais estreita do que a relativa aos vizinhos não-comunheiros. Por causa disso, ocorrem a todo momento fatos ensejadores de possíveis conflitos vicinais, com maior incidência do que no vicinato comum.

O direito de vizinhança no condomínio edilício se faz mais indispensável, uma vez que é uma forma de restrição ao direito de propriedade, pois, em razão da proximidade de convivência da comunidade condominial, há a necessidade de manter o bem estar social. Nesse sentido, Diniz^[157] assevera: 

Há restrições à propriedade que surgem ante a necessidade de conciliar o seu exercício por parte de proprietários confinantes, pois a vizinhança, por si só, pode dar origem a conflitos, e nela deve imperar não só a solidariedade e a boa-fé entre vizinhos, mas também o exercício da propriedade, atendendo à função social. 

Nesse caminho, imperante se faz o ensinamento de Farias e Rosenvald quando escrevem que “[...] o direito de vizinhança tem o seu cerne vinculado ao mau uso da propriedade, pela mensuração de condutas de proprietários e possuidores que excedem o razo vel e prejudicam a segurança, sossego e sa de de vizinhos”.²²⁴

Para tanto, tem-se, conforme  izzardo, que “[...] é imperiosa a necessidade de atendimento das regras dos direitos de vizinhança, sob pena de se tornar insuport vel a vida em comum”.^[158]

Importante mensurar aqui que o direito vicinal atinge os conflitos existentes entre as unidades autônomas, sendo que as desavenças ocorridas em razão das dependências de uso comum são resolvidas com base nas regras condominiais, sendo elas a convenção, regimento ou até ata assemblear. Nesse sentido, assevera Dantas Jr.^[159]: 

[...] o conflito que surge entre condôminos em propriedade horizontal, acerca da utilização das dependências comuns, são as regras estabelecidas para o condomínio. Mas os conflitos entre esses mesmo condôminos, quando referentes ao mau uso de cada uma das unidades autônomas, com repercussão nas outras, já se configura nitidamente como sendo conflito de vizinhança;

Para determinar quando acontece o conflito de vizinhança, importante o ensinamento de Dantas²²⁷ acerca da temática:

Para que haja „conflito de vizinhança‟, é sempre necessário que um ato praticado pelo possuidor de um prédio, ou o estado de coisas por ele mantido, vá exercer os seus efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodos ao seu morador. Essa „interferência‟, essa repercussão in alieno, é o elemento fundamental do conflito. (grifo do autor).

Quanto ao que desencadeia fatores jurídicos relativos ao direito de vizinhança, Penteado²²⁸ aduz:

Em sentido subjetivo, os direitos de vizinhança consistem no complexo de situações jurídicas ativas e passivas desencadeadas a partir de dois fatores elementares: a) a titularidade de uma situação jurídica de direito das coisas (posse ou direito real, excepcionalemte a detenção) e b) a contactação jurídica que surge em vista do exercídio de faculdades sobre o imóvel de que se tem a titulação, a qual pode provocar reverberações em outro imóvel. 

Dando seguimento aos direito vicinais, Daibert citado por Diniz, descreve o direito de vizinhança como sendo as “[...] limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social”.^[160]

Nesse interim para Monteiro²³⁰ no livro atualizado por Maluf:

Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-f . A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social.  e assim n o se procedesse, se os propriet rios pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimi- tado, n o poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas v rias faculdades.

Diante dos direitos vicinais, mais especificamente quanto ao uso nocivo da propriedade, Avvad^[161] traz a normatização no Código Civil:

O Código Civil dispõe em seu art. 1.277. ‘O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha’. Importante inovação foi introduzida nesse artigo porquanto a lei passou a conceder ao vizinho o direito de impedir o uso anormal da propriedade vizinha, como tal consideradas quaisquer interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e saúde aos que habitam o prédio paciente, quando provocadas pela simples utilização da propriedade vizinha. (grifo do autor).

Quanto aos direitos de vizinhança no condomínio edilício, especificamente ao mau uso da propriedade em descumprimento aos deveres impostos aos condôminos, necessária a disposição do escrito por Alves^[162]:

O mau uso da propriedade no condomínio edilício exterioriza-se no que prejudica a saúde, o sossego e a segurança pessoal dos comunheiros, no que viola a segurança material do prédio, no que prejudica a arquitetura e o estilo do edifício e no que afronta a unidade senhorial, estética e de destino no prédio de apartamentos. 

Nesse mesmo sentido, Bevilaqua^[163], mesmo com base na legislação vigente à época, Código Civil de 1916, explicita situações decorrentes  do uso anormal ou  nocivo da propriedade elencando algumas possibilidades fáticas:

O nosso Codigo Civil distribue em três classes bem compreensivas os prejuízos decorrentes do mau uso da propriedade: a) offensas à segurança pessoal ou dos bens, como, por exemplo, se o prédio visinho ameaça ruina ou de sua expliração vêm cahir estilhaços destruindo plantações ou animaes, trepidações damnosas etc.

b)Offensas ao socego. Ruidos excessivamente incommodos, gritarias, deshoras, diversões espalhafatosas e outros actos semelhantes, emissões de fumaça ou fuligem. c) Offensas á saúde, como emanação de gazes tóxicos, poluição de aguas, estábulos. Em uma frase: tudo que possa prejudicar a segurança, o socego e a saúde dos visinhos, segundo a formula do nosso Codigo Civil, constitue uso nocivo da propriedade, e autoriza o proprietário ou morador do prédio a pedir que cesse o damno ou seja reparado se já foi produzido. (grifo do autor).

Com efeito, diante das situações de uso anormal da propriedade, inafastável o que compreende Fachin^[164] acerca do tema:

É Relevante para a compreensão do uso anormal da propriedade observar a característica fundamental do titular de direito em dispor da coisa (especialmente o da propriedade imobiliária privada), não mais de modo absoluto, como quiser; é a vontade do proprietário, nada obstante, que determina decisivamente o estado de fato e de direito da propriedade. Pela inércia ou ação dessa titularidade responde o proprietário, conforme a repercussão de uma ou de outra. No regime da propriedade privada o seu titular é responsável pelas atividades da esfera de seu direito, bem como pelos atos que se propagam para outros objetos de apropriação. São esferas jurídicas patrimoniais que restam postas em relevo, sob o pálio das garantias e direitos assegurados.

Percebe-se, então, que a razão mediata do direito vicinal é o interesse social, para que a propriedade seja plenamente utilizada sem repercutir nos interesses privados, os quais estão sendo imediatamente atendidos por tal direito, cumprindo, assim, a função social da propriedade.^[165]

Explicitando acerca dos direitos de vizinhança relacionando com a função social da propriedade, Farias e Rosenvald^[166] ensinam:

Objeto da tutela imediata do legislador com os direitos de vizinhança são os interesses privados dos vizinhos. Todavia, a finalidade mediata da norma é a fundamental alimentação do princípio da função social da propriedade, eis que a preservação da harmonia entre vizinhos, permite que cada propriedade seja objeto do mais amplo uso e fruição, podendo assim alcançar os seus objetivos econômicos ao mesmo tempo em que preserva interesses sociais. 

Corroborando o ensinado, Fachin^[167], ao citar jurisprudência, demonstra a função social também é usada no direito de vizinhança para avaliar as relações:

No campo das relações de vizinhança, submetidos ao art. 1.277, conjugam-se a função social da propriedade com o equilíbrio na apreciação das eventuais ofensas aos vizinhos. Resta abalizado na jurisprudência que a propriedade, no Brasil, está subordinada à sua função social (art. 5º, XXIII, da Constituição da República), e que uma das importantes limitações legais da propriedade está na vedação ao uso que possa causar dano ao sossego, à segurança ou à saúde dos vizinhos (TAMG, AC 029834646-4, 2ª Câm. Cív., Rel. Juiz Cartano Levi Lopes. J. 8-2-2000). 

Para tanto, o direito de vizinhança é aplicável quando se tem o mau uso da propriedade, porém é muito difícil mensurar em que ponto se encontra o uso normal e o uso anormal da propriedade privada, sendo isso um desafio ao operador do direito, conforme se extrai de Monteiro^[168] atualizado por Maluf:

A grande dificuldade para o aplicador da lei reside no estabelecimento da linha divisória entre uso regular e irregular, dificuldade que ainda mais se agrava com as condições subjetivas dos habitantes do pr dio, uns mais sensíveis e intransigentes, outros mais cordatos e tolerantes.

O direito de vizinhança só se encontra quando se tem dois ou mais direitos conflitantes e nesse sentido importante o que assevera Gomes quando ensinou que “É o interesse social de harmonizar interesses particulares dos proprietários vizinhos que justifica as normas restritas do exercício do direito de propriedade”. ^[169]

E, diante disso, a propriedade deve ser usada dentro da normalidade da vida em comunidade, pois “[...] a anormalidade em tema de relações de vizinhança não diz respeito apenas ao exercício do direito de propriedade, mas, também, às consequências do uso, ao prejuízo ou ao incômodo que o proprietário possa causar ao vizinho”.^[170]

A propriedade não deve ser usava de modo nocivo. A convivência em sociedade limita o direito individual para que prevaleça o interesse comum. Uma vez que o desrespeito aos vizinhos e ao direito de vizinhança tem causado mau uso da propriedade e este ultrapassa as limitações toleráveis para uma boa convivência em comunidade, podendo o lesado buscar a via judicial para fazer cessar os atos lesivos ao convívio social.²⁴¹

Ademais, no artigo referente ao uso anormal da propriedade (artigo 1.277 do Código Civil) se tem um rol taxativo de que as violações não podem afetar além da saúde, da segurança e do sossego, se assim ocorrer, estar-se-á além de um conflito de vizinhança.²⁴² Para tanto, Pereira^[171] acrescenta que:

O Código Civil de 2002 não minudencia os casos de uso anormal da propriedade, mas fornece alguns elementos balizadores para a sua aferição: a natureza da utilização, a localização do prédio, o atendimento às normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (art. 1.277, parágrafo único).

Em continuidade, Penteado comenta que “Na mat ria de vizinhança, a norma relaciona os valores de segurança, sossego e saúde dos habitantes de um imóvel como referência metajurídica, que serve de instância para controle e verificação da prejudicialidade da interferência”.²⁴⁴

Os três “ s” “[...] são direitos de personalidade inerentes a qualquer ser humano, e não apenas a vizinhos”²⁴⁵. Portanto, para reforçar o disposto do artigo referente ao uso nocivo da propriedade que protege a tríade saúde, segurança e sossego, tem-se o enunciado n. 319 da IV Jornada de Direito Civil: “A conduç o e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteç o ao meio ambiente”.^[172] 

Nessa esteira, tem-se que o mencionado artigo do Código Civil de 2002 foi além do artigo 554 que se referia à matéria no Código Civil de 1916 quando se refere que se pode fazer cessar as interferências que prejudiquem a tríade saúde, sossego e segurança. Tais interferências foram conceituados por Dantas^[173], conforme se extrai:

A expressão interferência abrange, pela sua plenitude, duas espécies de fato que a doutrina longo tempo hesitou em reunir no tratamento das questões de vizinhança; as imissões e as simples repercussões, in alieno, de um fato verificado no nosso imóvel.

E essas perturbações que prejudicam saúde, sossego e segurança estão conceituados e exemplificados nas palavras de Farias e Rosenvald²⁴⁸:

O art. 1.277 do Código Civil colaciona conceitos jurídicos indeterminados, objetivando o preservar o morado e o prédio nos seguintes valores: a) segurança: atos que possam comprometer a solidez e a estabilidade material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial. v.g., instalação de indústria de inflamáveis e explosivos; b) sossego: no estágio atual da sociedade pós-moderna é bem jurídico inestimável, componente dos direitos de personalidade, intrinsecamente conectado ao direito à privacidade. Não pode ser conceituado como a completa ausência de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos excessivos que comprometam a incolumidade da pessoa. É o direito dos moradores a um estado de relativa tranquilidade, na qual bailes, algazarras, animais e vibrações intensas provenientes acarretam enorme desgaste a paz do ser humano. [...] c) saúde: concerne ao estado da pessoa cujas funções biológicas estão normais. A salubridade física ou psíquica pode ser afetada por moléstia à integridade de vizinhos, mediante agentes físicos, químicos e biológicos, como na emissão de gases tóxicos, poluição de águas e matadouros. Não é raro que as reiteradas ofensas ao sossego impliquem atentado à saúde física e psíquica da pessoa. (grifo do autor).

Para aumentar a esteira de exemplos acerca das interferências no âmbito da segurança referida no artigo 1.277 do código Civil, faz-se indispensável o escrito por Meirelles^[174]:

A ofensa à segurança tanto pode se dar por ação como por omissão do vizinho. O essencial é que o ato ou inatividade produza um dano efetivo ou crie uma situação de perigo para o prédio vizinho ou para a integridade de seus habitantes, ou frequentadores. Nesta categoria entram todos os trabalhos que produzem dano na estrutura do prédio, abalo no solo, infiltrações daninhas, trepidações perigosas, explosões violentas, movimentos de terram emanações venenosas ou alergênicas, e o que mais possa prejudicar fisicamente o prédio ou seus moradores. Até mesmo a conduta inconveniente do vizinho, que promove ajuntamento de malfeitores, reuniões de ébrios, congestionamento de trânsito e quaisquer outras situações potencialmente comprometedoras da segurança do bairro, é reprimível por via judicial, uma vez que caracteriza o uso anormal da propriedade. 

Outrossim, há interferências ao sossego no condomínio edilício e nesse sentido aduz Alves “[...] é caso de uso nocivo da propriedade, pela perturbação do sossego, arrastar calçados e móveis, na unidade autônoma, de modo prejudicial ao vizinho, ou, ainda, buzinar para chamar o síndico à noite”.²⁵⁰

Ainda quanto às interferências no âmbito do sossego, tem-se como exemplo o badalar de sinos nas igrejas, as algazarras resultantes de bailes, barulhos produzidos por animais dos vizinhos, sendo que tais incômodos causam desassossego na vizinhança, fazendo com que sejam reguladas normas com exigência de silêncio, pois os ruídos são considerados altamente prejudiciais à população.^[175]

Entretanto, “O sossego n o   perturb vel apenas pelo som.  amb m o   pela luz, pelo cheiro, por apreensões e choques psíquicos, ou outros motivos de inquietaç o”, assevera Pontes de Miranda²⁵².

Outrossim, quanto às interferências na ceara da saúde, Meirelles^[176] continua:

Em defesa da saúde dos proprietários, moradores, frequentadores dos prédios urbanos e rurais, podem ser tolhidas todas as atividades ou emissões de vizinhança que lesem ou ponham em risco o bemestar físico ou psíquico das pessoas sujeitas aos seus efeitos. Não se conhece discriminação legal no que constitua ofensa à saúde, uma vez que esta pode ser comprometida por agentes físicos, químicos, biológicos e até mesmo por fatos psicológicos de desassossego ou inquietação aos vizinhos. Tanto ofende a saúde do vizinho que mantém em seu quintal água empoçada propiciadora da proliferação de pernilongos, como o que produz em sua oficina ruídos enervantes, ou emanações tóxicas, corrosivas ou malcheirosas.

Em consonância com o rol exemplificativo de situações de interferência elencadas no artigo 1.277 do Código Civil, entretanto em referência à situações condominiais, Alves ao escrever que “A falta de higiene e limpeza na unidade autônoma pode igualmente configurar hipótese de uso nocivo da propriedade à saúde dos vizinhos comunheiros, como também pode atingir perniciosamente a tranquilidade deles o estender de roupas na fachada frontal do edifício”.^[177]

Contudo, nas palavras de Avvad^[178], “Desimporta, portanto, saber se os atos que causam as interferências sejam provenientes de uso anormal ou regular: basta que provoquem o resultado nocivo para que surja o direito do vizinho de fazer cessar”.

Por fim, entende-se que o direito de vizinhança é largamente utilizado no condomínio edilício em razão da proximidade das unidades autônomas, mesmo que o condômino tenha a liberdade de pactuar acerca da administração da vida em sociedade, aos quais a si próprios atribuem-se prerrogativas para definir infrações e as penalidades para estas, por meio da convenção, regimento e assembleias gerais.^[179]

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4 A EXCLUSÃO DO CONDÔMINO ANTISSOCIAL 

Na propriedade horizontal, por força da legislação que a disciplinava (Lei 4.591/64) e do Código Civil de 2002, mesmo que a propriedade seja exclusiva de seus titulares, devem estes sempre utilizar e gozar dentro dos limites da Convenção Condominial e da lei. ^[180]

A abordagem do cotidiano condominial é importante, uma vez que se trata de instituto jurídico único e diante disso indispensável são as palavras de Nehme^[181]:

A vida em condomínio apresenta diferenças que não são adaptáveis a todos os cidadãos, especialmente àqueles que se recusam a aceitar limitações ao seu direito de proprietário de uma unidade. Estas limitações não estão inseridas apenas no contexto das áreas comuns; abrangem também o uso da área privativa, interferindo no dia-a-dia do condômino.

Nesse diapasão que o atual Código instituiu no inciso IV do artigo 1.336 os direitos de vizinhança relativos ao condomínio edilício, vedando o uso da propriedade condominial com fins de prejudicar a saúde, o sossego e a segurança dos demais. Portanto, tem-se como dever peculiar dos condôminos adequar-se a um padrão estipulado, não só de manutenção da propriedade, mas sim de agir de forma compatível com a convivência em comum, para que seja possível manter a harmonia no condomínio em edifícios.^[182] 

Para ratificar a temática, impende o asseverado por Fachin^[183]:

A situação condominial, por suas peculiaridades já explicitadas, impõe regras de vizinhança dotadas de maior rigidez, com vistas a tornar possível a convivência dos condôminos ou possuidores e a plena utilização das áreas comuns e unidades autônomas, com o mínio de interferências nocivas.

Para tanto, mister o que Pontes de Miranda²⁶¹ acrescentou ao escrever:

O direito do imóvel é limitado pelo direito do proprietário do imóvel ^[184]vizinho. Ao sistema jurídico compete determinar o que cada um pode fazer e o que pode impedir, isto é, o núcleo positivo e o núcleo negativo do direito de propriedade. A técnica legislativa, a êsse respeito, representa elaboração de alguns séculos, na qual muito se deve aos costumes. 

O condômino que não se adapta a vida em condomínio assume uma postura incompatível com as regras do instituto jurídico e mesmo com sanções aplicadas para que fossem observadas as normas condominiais, as quais constam no artigo 1.336 e 1.337 do Código Civil, o morador continua a ofender bens econômicos e causar situações desagradáveis aos imóveis e moradores vizinhos, estando, com isso, enquadrado na figura do Condômino Antissocial, trazida pelo parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, sendo essa a grande novidade trazida pelo Código Civil de 2002. ^[185]

Para dar base ao conteúdo exposto, segue parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil^[186], o qual de forma genérica não faz conceituação de Condômino antissocial, nem descreve as condutas que o tornam nocivo:

Art. 1337. [...].

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Entretanto, diante da falta de conceito de condômino antissocial pelo código, a doutrina buscou conceituar o termo e trazer algumas condutas que o caracterizam como nocivo, conforme podemos extrair do conhecimento de Farias e Rosenvald²⁶⁴:

Graves discussões são suscitadas com a introdução do art. 1.337, que cria a figura do „condômino nocivo‟, ou antissocial. Antissocial significa insociável, contrário à sociedade condominial. O conceito jurídico indeterminado pode ser qualificado como o proprietário ou possuidor que descumpre reiteradamente deveres perante o condomínio. Realmente, o condomínio é um manancial de discórdias; para ironia de alguns, seria melhor o termo „condemônio’. Imagine-se o condômino que consome drogas nas escadarias do prédio, promovendo algazarras ou se exibindo perante os demais moradores. De um modo geral utiliza a terminologia „condômino nocivo’ para designar pessoas que apresentam conduta incompatível, perturbando a paz condominial, prejudicando a segurança, tranquilidade, sossego, saúde e o equilíbrio psíquico, social e econômico dos demais. (grifo do autor).

Venosa prefere não elencar situações comportamentais dos condôminos, em razão de que somente a vivência em condomínio pode se encarregar de trazê-las, mas diz que no “[...] art. 1.337 a lei tem em mira o desajustado contumaz, aquele que se mostra incapaz de conviver na sociedade condominial”.^[187] Nesse mesmo sentido, aduz Fachin^[188]:

Há, por derradeiro, situações-limite, em que a infração dos deveres pelo possuidor ou pelo condômino é de tal gravidade que a convivência com os demais possuidores se torna extremamente difícil. Trata-se de hipóteses em que o comportamento do condômino ou possuidor não apenas se caracteriza como grave ou reiterado, mas, efetivamente, gera incompatibilidade com os demais, podendo ser classificado como anti-social. 

Moran traz que o condômino antissocial é aquele que possui conduta perniciosa e que por ação ou omissão prejudica a tríade condominial, bem como desequilibra psicológica e economicamente os demais vizinhos.^[189] E, ainda, Moran^[190] acrescenta algumas condutas passíveis de causarem tais lesões:

Os ruídos excessivos, as gritarias e brigas no recinto do condomínio; a guarda ou porte de substâncias tóxicas nas unidades autônomas ou o uso das mesmas nas áreas comuns do condomínio; o furto ou roubo praticado por condôminos em áreas privativas ou comuns; os crimes contra a honra, calúnia e injúria; a violência sexual no recinto do condomínio; a alteração da destinação do edifício, em detrimento da qualidade pretendida originalmente pelos condôminos, na instituição do condomínio; a falta de pagamento das despesas de condomínio são infrações que, ainda que indenizáveis patrimonialmente tornam insuportável a continuidade da vida em condomínio com o infrator.

Viana demonstra que “Temos comportamento anti-social todas as vezes que o condômino ou possuidor assume comportamento nocivo à convivência com os demais comunheiros”.^[191]

Continua Rizzardo^[192] na mesma linha quanto à conceituação do condômino:

Tem-se, na previsão, a conduta do chamado condômino antissocial, que é aquele que não tem uma conduta compatível com a vida em condomínio, que não respeita as limitações naturais dos edifícios coletivos, que viola os mais comezinhos princípios de convivência social, que se atrita com os vizinhos, apresentando um comportamento insuportável.

Para tanto, Nehme demonstra que “Conduta nociva   aquela prejudicial, causadora de mal, de prejuízo, dano. Diz respeito não apenas àquelas hipóteses previstas na lei (arts. 554 e 555 do CC e arts. 10 e 19 da Lei 4.591/64), como tamb m contr rias ao que estiver estipulado na convenç o de condomínio”.^[193] Corroborando as conceituações já descritas, Nader^[194] traz que a:

Conduta antissocial é a que foge aos padrões de normalidade e afronta os convencionalismos sociais, os princípios éticos, quando não chega às raias da prática contravencional ou delituosa; é a maneira abusiva, deseducada, desrespeitosa, egoísta, indisciplinada, provocadora de constrangimento, violadora das normas regulamentares do condomínio. Na prática, pode configurar-se pelos modos mais variados, como o de promover, em unidade residencial e repetidamente, festas até altas horas da madrugada e com aparelhos de som em grande volume, prejudicando o sossego dos demais condôminos ou possuidores.

E ainda, conforme Nehme,^[195] temos que:

Os atos nocivos não têm enumeração taxativa; basta que sejam contrários à lei ou à convenção de condomínio, trazendo perturbação ou perigo ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos e à arquitetura do conjunto condominial, para estarem caracterizados e repudiados pelo direito.

Entretanto, esclarecedor e indispensável o ponto trazido por Pereira^[196] ao demonstrar que a postura nociva não pode ser confundida com pessoa que não é cortês ou educada com todos os vizinhos:

Contudo, é evidente que não se poderá confundir uma conduta ou temperamento reservado ou diferente do comum, a traduzir até mesmo uma educação deficiente, assim, por exemplo, não cumprimentar os vizinhos ou não comparecer às Assembleias, ou festas de confraternização dos condôminos, com a postura “antissocial” que deve ser considerada aquela que viola as mais elementares regras de convivência civilizada, capaz de colocar em risco a integridade física ou moral dos demais.

Enfim, diante dos conceitos trazidos, entende-se, conforme Viana, que a expressão Condômino antissocial trazida pelo artigo 1.337 do Código Civil é conceito jurídico indeterminado, vago, impreciso, deixando, com isso, espaço para que o juiz nos casos concretos preencha o significado.²⁷⁵

4.1 Posicionamentos Doutrinários e Jurisprudenciais Acerca da Exclusão do Condômino Nocivo/Antissocial

Após a tentativa de conceituação da expressão condômino antissocial trazida pelo parágrafo único do artigo 1.337, necessária é a abordagem da segunda parte do mesmo, a qual traz a elevação da multa ao décuplo do valor das despesas condominiais até ulterior deliberação assemblear. Sendo que aqui se encontra o maior debate doutrinário e jurisprudencial, uma vez que não permite a possibilidade de exclusão do condômino incompatível com a sociedade condominial, nem veda de forma contundente.^[197]

Nesse sentido, importante a questão levantada por Agostini²⁷⁷ acerca da temática:

Diante do silêncio do legislador no que toca à possibilidade de exclusão do condomínio, a única medida jurídica prevista no ordenamento para o caso de faltas graves seria a imposição de multa – ou poderiam os moradores, reunidos em assembleia, ir além disso e deliberar pela exclusão do condômino nocivo ou antissocial?

O que o parágrafo único do artigo mencionado possibilita é aplicação da multa do décuplo do valor das despesas condominiais, subordinando-as à votação assemblear. Inexistindo fixação de tal punição em qualquer dos documentos, convenção ou regimento interno, se faz necessária convocação de assembleia para que seja deliberada a aplicação da multa ao condômino prejudicial aos demais ou então convocação para manutenção da multa já aplicada pelo síndico, devendo haver nesta a presença de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes.^[198]

Ademais, mesmo que prevista na convenção ou regimento, necessária a convocação posterior da assembleia para ratificação, conforme se extrai de Monteiro, atualizado por Maluf, quando escreveu que “ al multa pode ser imposta de imediato pelo síndico, ou pelo corpo diretivo do edifício, na forma do que for disciplinado na convenç o; deve, todavia, sua imposiç o ser ratificada por ulterior deliberaç o da assembleia”.^[199]

E sustenta Rizzardo^[200] que “Ao referir „at  ulterior deliberaç o da assembleia‟, não importa em concluir a existência de viabilidade de vir a assembleia a autorizar medidas mais fortes. Importa em deduzir que o síndico aplicará a penalidade, que permanecer  enquanto a assembleia n o a afastar”.

Para aplicação da multa condominial, entretanto, conforme se extrai do escrito por Borjes, “Sequer há a necessidade de se advertir o condômino antissocial, mas é importante que lhe seja dado conhecimento dos fatos a ele imputados, para que possa se defender”.^[201]

Ratifica a questão do direito de defesa na aplicação das sanções ao condômino antissocial o acórdão do Superior Tribunal de Justiça que segue:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL (ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA. 1. O art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: „O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberaç o da assembl ia‟. 2. Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civilconstitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. 3. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo. 4. Na hipótese, a assembleia extraordinária, com quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, no entanto, notificá-lo para fins de apresentação de defesa. Ocorre que a gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade. 5. Recurso especial a que se nega provimento.^[202]

O caso trazido demonstra a possibilidade de punibilidade do condômino antissocial diante das posturas incoerentes com o bem-estar da comunidade condominial, desequilibrando a vida no condomínio edilício. Entretanto, ressalta a necessidade da garantia ao direito de defesa, motivo pelo qual foi negado o provimento do recurso.

Para fundamentar o conteúdo do acórdão com relação à possibilidade de punibilidade do condômino antissocial o Ministro Relator Salomão^[203] escreveu que:

De fato, o Código Civil de 2002, na linha de suas diretrizes da „socialidade‟, cunho de humanização do direito e de vivência social, da „eticidade‟, na busca de solução mais justa e equitativa, e da „operabilidade‟, alcançando o direito em sua concretude, previu, no âmbito da função social da posse e da propriedade, no particular, a proteção da convivência coletiva na propriedade horizontal. Nesse passo, como sabido, os condôminos podem usar, fruir e livremente dispor das suas unidades habitacionais, assim como das áreas comuns (CC, art. 1.335), desde que respeitem outros direitos e preceitos da legislação e da convenção condominial. Realmente, o bom exercício da propriedade se lastreia na sua função social, boafé, nos bons costumes, sem abuso e com respeito ao meio ambiente e aos vizinhos, notadamente os padrões de segurança, sossego, saúde e privacidade dos atores sociais que a norma visa proteger (CC, art. 1.277).

E acrescenta o Ministro Salomão²⁸⁴ que além da multa cominada pelo Código Civil é possível a exclusão, desde que se assegure o direito constitucional do contraditório, conforme se extrai:

Em casos como o presente, a importância do contraditório fica ainda mais relevante. É que boa parcela da doutrina vem defendendo, com base nesse mesmo dispositivo do Código Civil, a possibilidade de medida ainda mais drástica ao condômino nocivo, mais precisamente quando a pena pecuniária se mostrar ineficiente para garantir a função social da propriedade e cessação do abuso de direito, qual seja, a sua expulsão, com a perda do direito de propriedade

Para tanto, conforme visto, se tem que as sanções condominiais previstas no artigo 1.337 não podem ser impostas em desconformidade com a Constituição Federal, segundo se compreende do enunciado nº 92 da I Jornada de Direito Civil que assegura o contraditório e ampla defesa ao dizer que: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.^[204]

Para enriquecer o conteúdo exposto, Penteado^[205] escreveu:

O comportamento é antissocial, nos termos do dispositivo, quando gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Neste caso, ele deverá pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Pela maneira como foi redigido o dispositivo, pode-se interpretar que a aplicação não depende de procedimento prévio. Entretanto, tem-se entendido que deve ser ressalvada alguma possibilidade de defesa prévia à deliberação definitiva da Assembleia a fim de evitar que haja manejamento abusivo da multa.

Diante da inovação legislativa trazida pelo Código Civil no artigo 1.337, jurisprudência e doutrina têm se posicionado acerca da punição do condômino nocivo e a possibilidade de exclusão. 

Nesse sentido, e para dar ensejo às correntes doutrinárias e jurisprudenciais, segue entendimento negativo de aplicabilidade da multa prevista no Código Civil sem que haja o direito de defesa do condômino infrator, o descumprimento de requisito, mesmo diante da comprovação do reiterado comportamento nocivo, é motivo para negativa de aplicação inclusive das multas previstas.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE IMPOSIÇÃO DE MULTA.            CONDOMÍNIO.          PEDIDO          JULGADO      PROCEDENTE. INSURGÊNCIA        DO      RÉU.   CONDUTA     ANTISSOCIAL           DE MORADOR, FILHO DA PROPRIETÁRIA, QUE FOI OBJETO DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA ONDE SE DELIBEROU POR APLICAÇÃO DE MULTA. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO POR ESCRITO. PROVIDÊNCIA PREVISTA NO PRÓPRIO       REGIMENTO       INTERNO       DO       CONDOMÍNIO.

NECESSIDADE DE OPORTUNIZAR AO CONDÔMINO DIREITO DE DEFESA (CF, ART. 5º, LV). ENTENDIMENTO PACIFICADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE A AUTORA OU O MORADOR TENHAM SE RECUSADO A RECEBER NOTIFICAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.²⁸⁷

Nesse caso, houve a punição da conduta nociva com a multa prevista no artigo 1.337 parágrafo único do Código Civil, diante da postura do filho da proprietária de reiteradas vezes impossibilitar o uso do elevador pelos demais condôminos. Entretanto, a multa foi anulada em juízo de primeiro grau e o apelo do condomínio em segunda instância foi desprovido, em razão da aplicação de forma incorreta da punição, eis que não deu ao condômino infrator o direito de defesa. 

Salientando a importância e necessidade da temática, Wloch²⁸⁸ escreve que o condômino sociopata (maneira pela qual ele se refere ao condômino antissocial), desrespeita o ambiente condominial e faz mal à coletividade, conforme se depreende:

Em caso de proprietário de apartamento que cause embaraço à tranquilidade e à boa convivência coletiva no condomínio de apartamentos, surge a altercação a respeito da possibilidade de expulsão ou limitação de seu acesso ao edifício em prol do interesse coletivo. A importância do presente tema está em encontrar uma solução jurídica para os condomínios que têm moradores sociopatas, que tumultuam e molestam a harmonia das relações interpessoais daquela comunidade pacífico, e se veem „de m os atadas‟, a n o ser a reparação civil ou a cominação de multa. Parte-se da hipótese de que, mesmo que a propriedade seja um direito fundamental, a má conduta do seu titular em um condomínio edilício, tendente a alterar a paz da coletividade, espanca o fundamento da própria Republica Federativa do Brasil, o da dignidade da pessoa humana, e não faz cumprir a sua função social. 

A partir dessa premissa, a casuística dos condomínios demandou que o direito impusesse maior sanção ao condômino que não se adapta ao dia a dia do condomínio em edifícios, gerando, com isso, posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais conflitantes acerca da possibilidade de maior punição do condômino antissocial.

4.1.1 Negativa de Possibilidade de Exclusão com Base no Princípio da Legalidade

Penteado entendia que a expulsão do condômino antissocial, mesmo que comprovada a gravidade das condutas, é pedido juridicamente impossível,impossibilitando, com isso, punição mais severa ao mau comportamento nos condomínios, sendo cabível somente a aplicação da multa prevista no artigo 1.337, mesmo quando o pedido das ações for de exclusão do condômino nocivo. Ainda assevera que a multa pode se repetir na mesma proporção em que se dá a conduta prejudicial, podendo, com a repetição da sanção, alcançar o intento de saída do condômino.^[206]

Nesse mesmo sentido, Zuliani^[207] explica o que se busca com a aplicação da multa: 

Espera-se que, com o peso da sanção financeira a qual mexe no bolso do infrator, ele sofra um choque persuasivo e mude radicalmente a conduta, transformando-se, senão em morador exemplar, no mínimo em condômino que não cause encrencas.

E ainda Penteado^[208], afirmando o entendimento de impossibilidade de exclusão, escreveu que:

Muito embora seja grave a infração, os tribunais também tem entendido, contrariamente a muitos pedidos deduzidos em juízo, que tais violações não permitem a expulsão do condômino ou possuidor infrator do condomínio, visto não haver previsão legal. A bem da verdade, por não haver previsão expressa na lei, a expulsão do condômino infrator, ainda que por ordem judicial, é pedido juridicamente impossível, devendo ser indeferido por carência de ação nas hipóteses em que eventualmente formulado.

Nesse diapasão, segue transcrição de ementa que corrobora o posicionamento:

Expulsão      de      condômino      por     comportamento      antissocial.Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subseqüentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembléia. Recursos parcialmente providos. (TJSP.Apelação Cível n° 668.403.4/6, 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Rel.: Maia da Cunha J. 01/10/2009).^[209]

Pode-se depreender desse caso que, mesmo diante da comprovação da incompatibilidade do condômino com a vida social do condomínio e da alegação de descumprimento da função social assegurada pela Constituição, o Tribunal decidiu de forma unânime a mantença da sentença de aplicação apenas da multa, pois não há previsão jurídica para expulsão do condômino nocivo. 

Sartorelli^[210] realça que no Brasil não há lei que autorize a privação temporária do uso da unidade autônoma, nem mesmo a exclusão do condômino antissocial e lamentando a inexistência legislativa assevera que:

Resta, então, a aplicação ao infrator das penalidades previstas no art. 1.337, caput e parágrafo único, do CC, garantindo-se-lhe o exercício da ampla defesa, sem prejuízo do ingresso em juízo com ação de preceito cominatório, fixando-se multa diária visando compeli-lo a respeitar as normas previstas na lei e na convenção. 

No mesmo sentido, tem-se o posicionamento jurisprudencial que mantém sentença de primeiro grau ao dizer que o Código Civil é omisso quanto à questão de exclusão do condômino antissocial, conforme se extrai:

Condomínio edilício. Postulada a exclusão de condômino que atenta contra a tranquilidade dos demais moradores do edifício. Medida drástica e extrema que exige situação verdadeiramente excepcional. Quanto aos danos morais, ocorre a ilegitimidade ativa do condomínio.            Apelo não      provido.            (TJSP.            Apelação         nº 030298991.2009.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Rel.: Roberto Maia J.08/04/2014).²⁹⁴

Ademais, fundamenta-se que a legislação estrangeira possibilita a punição de condômino antissocial com a exclusão do condomínio de pessoa que é incompatível com a vida condominial (suíça), com o sequestro do bem por prazo determinado (argentina) e despejo dos ocupantes nocivos (Uruguai), entretanto, no Brasil não existem disposições semelhantes, prevalecendo o princípio da legalidade para vedar a aplicação de tais penalidades e manter somente a aplicação da multa prevista em lei.^[211]

Em contraposição e ironizando a punição do condômino antissocial trazida pelo Código Civil de 2002 com apenas o pagamento de multa equivalente ao décuplo das despesas condominiais, salienta-se o trazido por Ruggiero^[212]:

O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for fico. Em todos os países que cultivam o respeito ao ser humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento antisocial, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela „insuport vel convivência‟, ditada pelo reiterado comportamento antisocial, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo da contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável. 

E, ainda, diante da negativa de possibilidade de exclusão do condômino antissocial com base no princípio da legalidade, cabe a crítica de Zuliani^[213] ao escrever que:

Não se ignora a força do princípio nulla poena sine lege e urge reverenciá-lo para o bem da legalidade da ordem constitucional. Ocorre que a ordem de expulsão do condômino não é, em verdade, uma pena civil que o juiz aplica sem ter norma que o autorize a isso, mas, sim, uma solução prevista no ordenamento para adequar os interesses conflitantes dos proprietários. Não se engessam as mentes dos juízes ou imobilizam suas canetas com o frágil discurso de que a lei não autoriza determinado julgamento, bastando recorrer ao disposto no art. 126, do CPC, para se afastar tal argumento. O condômino desafia a ordem jurídica e a convenção, pouco se importando com as regras institucionais e morais, prejudicando, com isso, direitos de ordem pessoal e reais dos demais proprietários, o que autoriza criar o título coercitivo da saída forçada do conjunto de apartamentos (art. 461, §5º, do CPC), devido ao não cumprimento da obrigação prevista no art. 1.336, IV, e 1.337 do CC. 

Portanto, afasta-se a negativa de exclusão do condômino antissocial com base no princípio da legalidade, uma vez que possível se houver análise do sistema jurídico como um todo.

4.1.2 Negativa de Possibilidade de Exclusão com Base na Inconstitucionalidade

Alguns autores entendem que a exclusão do condômino antissocial seria inconstitucional, uma vez que violaria vários direitos assegurados pela Carta Magna, estando Maluf e Marques^[214] entre os que dão razão ao legislador de 2002 ao negar a possibilidade de exclusão ou a qualquer outra pena mais severa ao condômino infrator, conforme se pode aduzir que:

Ao prever multa pecuni ria a ser aplicada ao condômino antissocial, o legislador civil de 2002, a nosso ver, agiu corretamente, afastandose de penas como a interdiç o de direitos, v. g., proibiç o de frequentar partes da  rea comum, como piscinas e quadras de tênis etc., uma vez que esse tipo de reprimenda poderia infringir normas constitucionais que regulam os direitos individuais, tornando-as, portanto, inócuas.

Corroborando a tese de que mesmo em casos graves e comprovados de comportamento antissocial não é possível a exclusão do condômino nocivo em face da violação de preceitos constitucionais Tartuce^[215] escreve:

Mesmo em casos graves como o julgado, não se filia a tal corrente, por violar o princípio de proteção da dignidade da pessoa humana (art. 1.º, inc. III, da CF/1988) e a solidariedade social (art. 3.º, inc. I, da CF/1988); bem como a concreção da tutela da moradia (art. 6.º da CF/1988). Em suma, a tese da expulsão do condômino antissocial viola preceitos máximos de ordem pública, sendo alternativas viáveis as duras sanções pecuniárias previstas no art. 1.337 do CC/2002.

Os princípios constitucionais são valorados para harmonizar o sistema jurídico e servir como auxiliares à paz social e nesse sentido escreveu Alves^[216] que “[...] os valores consagrados nos princípios constitucionais têm uma pretensão de se efetivarem concretamente nas relações sociais”.

O princípio da dignidade da pessoal humana, trazido pelo artigo 1º da Constituição Federal de 1988, embora de difícil conceituação, ganhou definição nas palavras de Sarlet^[217]:

A dignidade, como qualidade intrínseca da pessoa humana, é irrenunciável e inalienável, constituindo elemento que qualifica o ser humano como tal e dele não pode ser destacado, de tal sorte que não se pode cogitar na possibilidade de determinada pessoa ser titular de uma pretensão a que lhe seja concedida a dignidade.

Enriquecendo o conteúdo do princípio constitucional da dignidade da pessoa humana e trazendo-o para o enfoque da temática relacionada a assegurar o bemestar da coletividade, tem-se o entendimento de Martins^[218] ao interpretar a Constituição de 1988:

Passa-se, a partir do texto de 1988, a ter consciência constitucional de que a propriedade do Estado (política, social, econômica e jurídica) deve ser o homem, em todas as suas dimensões como fonte de sua inspiração e fim último. Mas não o ser humano abstrato do Direito, dos Códigos e das Leis, e sim, o ser humano concreto, da vida real. Destarte, deixa-se de lado uma visão patrimonialista das relações políticas, econômicas e sociais para conceber o Estado, e o sistema jurídico que ele estabelece a partir destas relações, como estrutura voltada ao bem estar e desenvolvimento do ser humano. Assim, a pessoa humana passa a ser concebida como centro do universo jurídico e prioridade justificante do Direito. 

Ainda, Silva^[219] acrescenta que dignidade da pessoa humana “[...]   um valor supremo que atrai o conteúdo de todos os direitos fundamentais do homem”.

Quanto ao direito fundamental à moradia assegurado pela Constituição Federal no artigo 6º, se faz importante o que escreveu Pansieri³⁰⁴ mencionando a Observaç o Geral n. 4 do Comitê de Direitos Econômicos,  ociais e Culturais das Nações Unidas:

[...] o Direito à  oradia encontra definiç o apropriada na Observaç o Geral no 4 do Comitê de Direitos Econômicos,  ociais e Culturais das Nações  nidas, que prescreve: o direito a uma moradia adequada significa dispor de um lugar onde se possa asilar, caso o deseje, com espaço adequado, segurança, iluminaç o, ventilaç o, infraestrutura b sica, uma situaç o adequada em relaç o ao trabalho e o acesso aos serviços b sico, todos a um custo razo vel.

Para tanto, o direito fundamental à moradia e o princípio da dignidade da pessoa humana foram colocados na Constituição Federal de 1988 como asseguradores da justiça social, sendo essa uma importante forma de garantia de direitos, conforme se extrai de Wloch³⁰⁵:

Essa justiça lato sensu coloca seu instrumental a serviço do direito individual, direito da pessoa, que carece de um campo livre para o desenvolvimento das suas potencialidades; a justiça social cuida do coletivo, de suas funções e responsabilidades na sociedade, como agente integrador que busca o ideal comum a toda a comunidade.

E acrescenta Mello³⁰⁶ ao escrever acerca da justiça social trazida já na Constituição de 1967 com a emenda número I como asseguradora de direitos, os quais são mantidos da mesma forma até os dias atuais:

Uma vez que a nota típica do Direito é a imposição de condutas, compreende-se que o regramento constitucional é, acima de tudo, um conjunto de dispositivos que estabelecem comportamentos obrigatórios para o Estado e para os indivíduos. Assim, quando dispõe sobre a realização da Justiça Social - mesmo nas regras chamadas programáticas - está, na verdade, imperativamente, constituindo o Estado brasileiro no indeclinável dever jurídico de realizá-la.

Por fim, a negativa de possibilidade de exclusão com base nesses fundamentos constitucionais não é muito aventada, uma vez que os mesmos princípios constitucionais usados para proibir a exclusão do condômino nocivo podem, também, ser usados como argumento para permissão, conforme se depreenderá nos itens subsequentes.

4.1.3 Possibilidade de Expulsão de Plano, Sem que Haja Aplicação das Multas Previstas, Assegurando Somente o Direito de Defesa do Condômino Nocivo 

Com o entendimento de que a exclusão condominial é a medida cabível de plano, sem a aplicação de multas, pois estas não são eficazes para alterar o comportamento antissocial, conclui de Venosa^[220] acerca da temática quando escreve:

Nossa conclusão propende para o sentido de que a permanência abusiva ou potencialmente perigosa de qualquer pessoa no condomínio deve possibilitar sua exclusão mediante decisão assemblear, com direito de defesa assegurado, submetendo-se a questão ao judiciário. Entender-se diferentemente na atualidade é fechar os olhos à realidade e desatender ao sentido social dado à propriedade pela própria Constituição. A decisão de proibição não atinge todo o direito de propriedade do condômino em questão, como se poderia objetar; ela apenas o limita, tolhendo em seu direito de habitar e usar da coisa em pro de toda a coletividade. Quem opta por residir ou trabalhar em condomínio de edifício ou comunhão condominial assemelhada deve amoldar-se e estar apto para a vida coletiva. 

Assentando a possibilidade de exclusão do condômino antissocial sem a cominação das multas previstas, somente assegurando o direito de defesa do condômino, segue entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

ILEGITIMIDADE DE PARTE. PRIMEIRO REQUERIDO, PAI DO SEGUNDO, QUE ALEGA NÃO SER PARTE LEGÍTIMA PARA RESPONDER À AÇÃO, EM VIRTUDE DE NÃO SER EFETIVAMENTE O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. INADMISSIBILIDADE. APELANTE QUE INVARIAVELMENTE AGIU COMO SE PROPRIETÁRIO FOSSE PERANTE O CONDOMÍNIO AUTOR, PARTICIPANDO DE ASSEMBLEIAS E RECEBENDO NOTIFICAÇÕES, SEM JAMAIS REVELAR SUA CONDIÇÃO DE NÃO PROPRIETÁRIO.

OBSERVÂNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. CONDOMÍNIO. DEMANDA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA POR CONDOMÍNIO PARA EXPULSÃO DE MORADOR ANTISSOCIAL E PARA RETIRADA DE LIXO ACUMULADO NA UNIDADE. ADMISSIBILIDADE. PRÉVIA DELIBERAÇÃO DA MEDIDA EM ASSEMBLEIA. REITERADO DESCUMPRIMENTO DAS POSTURAS MÍNIMAS DE CONVIVÊNCIA SOCIAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS.^[221]

No caso, houve alegação da ilegitimidade passiva do pai do condômino nocivo, a qual foi afastada mediante argumento que sempre atuou como responsável pela propriedade e deverá, portanto, fazê-lo em juízo igualmente. Quanto ao condômino antissocial, houve a notificação das condutas nocivas reiteradas, sendo que este não alterou a postura, tendo por consequência aprovação em assembleia para ajuizamento de ação para expulsão do condomínio. Em sentença foi deferida a expulsão e mantida no juízo ad quem. Não houve determinação de prazo para retorno ao condomínio pelos réus entendendo o juiz que tal decisão e prazo cabem à assembleia, pois dela veio a deliberação para postular o afastamento. 

Diante de situações causadoras de insuportabilidade de convivência é possível a exclusão do condômino sem mesmo aplicação das multas, apenas garantindo-lhe o direito de defesa, conforme se aduz de Morsello^[222]:

[...] em situação excepcional, após a ampla defesa, uma vez constatada prática antissocial reiterada e que torne insuportável a vida comunitária, em adoção as regras de proporcionalidade e razoabilidade, reputamos viável, à luz da funcionalização do instituto da propriedade e deveres de solidariedade na vida em comunidade, a viabilidade de exclusão. 

Conforme visto, diante de situação drástica e insuportável, garantida a ampla defesa, se faz possível a exclusão do condômino antissocial, não sendo imprescindível aplicação das multas cominadas no artigo 1.337 do Código Civil, pois a medida de exclusão é necessária para manter a paz condominial e fazer prevalecer o bem estar social. 

4.1.4 Possibilidade de Exclusão do Condômino Antissocial Diante da Aplicação das Multas Previstas no Ordenamento

A possibilidade de exclusão do condômino nocivo após a aplicação das sanções pecuniárias previstas pelo Código Civil foi aventada inicialmente pelo enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil^[223], o qual traz o enfrentamento da matéria quando as multas se mostraram ineficazes:

508 Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

No mesmo sentido do enunciado está o entendimento de Soares^[224] ao escrever que:

[...] em nome do bem-estar da coletividade condominial e dos preceitos de boa vizinhança (preservação da paz condominial) é justificável a privação do titular de um direito de propriedade que deixe de atender aos deveres impostos pela lei e pela convenção condominial, adotando-se medidas como a interdição temporária do uso ou alienação compulsória da unidade imobiliária, desde que haja previsão convencional e após se esgotar todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio.

Em decisão do Tribunal de Justiça do Paraná foi aceita a exclusão do condômino antissocial, diante da comprovação do cumprimento da punição com aplicação das sanções impostas pelo Código Civil e o atendimento ao contraditório assegurado pela Constituição Federal e enunciado 92, já citado.

Para tanto, segue ementa da decisão:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃOSOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO CONCRETO.SENTENÇA  MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.^[225]

No caso exposto o empresário, réu, praticava crimes na sua unidade autônoma há muito tempo, se tornando notícia midiática. A postura do condômino era reiterada, fazendo com que o condomínio abrisse livro de ocorrências para anotação de todos os atos atentatórios à vida condominial praticados por ele. Quando do ajuizamento da ação, 90% das reclamações e ocorrências registradas no livro se tratavam do réu. A postura adquirida por ele trouxe mal estar aos demais condôminos durante muitos anos, pois mesmo diante das notificações, multas e assembleias para puni-lo não foram suficientes para coibir os atos nocivos do proprietário.

Corroborando com a função social como fundamento deste acórdão e também mencionado no enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil, importantes são as palavras de Agostini quando escreve que “O princípio da funç o social molda a propriedade, fazendo com que esta só possa ser exercida segundo os fins sociais, não se admitindo, portanto, que o seu exercício contrarie o interesse social”.^[226] 

Ademais, necessárias também são as palavras de Azevedo^[227] ao escrever que:

A exclusão do condômino nocivo é a única solução para conter os aludidos abusos no direito de propriedade, que tem seu fundamento, principalmente constitucional, na ideia de função social. A propriedade há de exercer-se, sempre, segundo sua função social. A lei civil, assim, dá um passo adiante na complementação desse significado importante, do condicionamento do uso da propriedade de forma harmônica, pacífica, nos moldes legais, preservando o bemestar dos condôminos, dos vizinhos e o meio ambiente. 

Adequando-se ao caso, seguem as palavras de Franco^[228] quanto ao papel da função social da propriedade na exclusão do condômino nocivo:

O preceito constitucional que assegura o direito de propriedade não conflitará com a lei ordinária que prescrever a interdição temporária do uso, ou a alienação compulsória do apartamento cujo titular cause intranquilidade à vida condominial. Isso porque aquele direito tem de ser exercido visando o bem-estar social nunca para prejudica-lo na sua realização prática.

Ainda com base em questões constitucionais, em confronto com a impossibilidade de exclusão do condômino nocivo da convivência em condomínio, Wloch³¹⁶ critica a posição de não permiti-la com base na inconstitucionalidade quando escreveu:

Ipso facto, a permanência de morador anti-social num condomínio edilício prejudica o bem-estar, a qualidade de vida das pessoas que também residem no prédio e afronta um dos fundamentos da República Federativa do Brasil, a dignidade da pessoa humana, de maneira que a privação de sua propriedade, seja com a expulsão, seja com a proibição se seu uso, gozo e disposição é medida que se impõe, pois não cumpre com a função social de propriedade. E tal providência não implica em violação ao direito de propriedade do sujeito. (grifo do autor).

Ademais, acerca da postura nociva dos condôminos, Farias e Rosenvald^[229] escrevem que o condômino que não se adapta às condições condominiais e que se porta de maneira a causar mal aos demais condôminos tem caráter antissocial e que para ele a sanção pecuniária seria, de fato, insuficiente para mudar o comportamento do causador dos males, pois não tem respeito pelos demais. Trazem, ainda, um comparativo com legislação de outros ordenamentos jurídicos, os quais permitem a exclusão do condômino nocivo e demonstram que a nossa legislação foi omissa ao tratar do tema, mas que é possível a retirada do antissocial quando se faz uma leitura do sistema jurídico:

Apesar da omissão do legislador, cremos que na hipótese de pagamento da multa pelo condômino nocivo, a reiteração das condutas antissociais poderá ensejar ao prédio, por meio do síndico, o ingresso com a pretensão de exclusão do condômino desordeiro do prédio, aplicando-se a tutela especifica de obrigação de fazer, com imposição de multa diária para o caso de descumprimento da liminar a ser concedida pelo magistrado, em antecipação de tutela (art. 273 do CPC). Vale dizer, quanto ao juízo de probabilidade quanto à veracidades dos fatos não acarretará a perda do direito de propriedade ou a restrição à fruição da coisa por seu titular (v. g. locação), mas impedirá a faculdade de uso pessoal do imóvel, eis que suprimido o direito de moradia naquele prédio.

Para tanto, importante decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que anulou a sentença de primeiro grau que negou a possibilidade de exclusão do condômino antissocial por impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que mesmo que o Código seja omisso quanto à punição, o sistema como um todo não a veda e por isso necessária análise de um contexto legislativo em geral, juntamente com os fatos para que se possa aplicar a sanção, sempre assegurando o direito de defesa:

CONDOMÍNIO EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL AÇÃO JULGADA EXTINTA CARÊNCIA. DE AÇÃO IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO SANÇÃO GRAVOSA QUE NÃO POSSUI PREVISÃO  NO CÓDIGO CIVIL INCONFORMISMO OMISSÃO DO LEGISLADOR QUE, POR SI SÓ, NÃO PROÍBE A PRETENSÃO DEDUZIDA EM JUÍZO, NEM AFASTA A APLICAÇÃO DE NORMAS CONSTITUCIONAIS QUE INTEGRAM O DIREITO PRIVADO DEVER DA JUSTIÇA DE SOLUCIONAR A CONTROVÉRSIA PELO MÉRITO DIREITO DE AÇÃO RECONHECIDO – SENTENÇA ANULADA.RESULTADO: apelação parcialmente provida.^[230]

Ainda no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve-se a decisão interlocutória que deferiu a tutela de exclusão do condômino comprovadamente antissocial do condomínio autor, uma vez que aplicadas inúmeras multas as quais não se mostraram suficientes para que o condômino mudasse a postura nociva diante dos demais, demonstrando, portanto, a impossibilidade de convivência em condomínio, conforme ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. TUTELA ANTECIPADA.DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. Verossimilhança dos fatos alegados, tendo em vista que o agravado comprova, de forma inequívoca, o comportamento antissocial do demandado a impedir a convencia pacífica com os demais moradores. Receio de dano irreparável ou de difícil reparação, uma vez que a permanência do réu no condomínio coloca em risco à segurança e à integridade dos demais moradores. Manutenção da decisão que deferiu a tutela antecipada de exclusão do condômino, nos termos do art. 273, I, do CPC. NEGARAM SEGUIMENTO ao recurso, por decisão monocrática.³¹⁹

Verifica-se, diante do debate doutrinário e das controvérsias jurisprudenciais, que o legislador perdeu oportunidade de inserir no novo Código Civil a possibilidade de punição mais severa ao condômino antissocial, pois poderia tal punição se dar por tempo determinado ou, em casos extremos, poderia haver a exclusão definitiva.^[231]

Outrossim, o direito de vizinhança é alicerce do direito condominial, cabendo as regras vicinais para solução de conflitos no condomínio quando a relação é entre unidades autônomas e para tanto merece prosperar o conhecimento de Azevedo^[232] ao escrever:

Essa conduta anti-social vislumbra-se, reprimida, no capítulo dos direitos de vizinhança, do Código Civil, como uso anormal da propriedade. Pelo art. 1.277 do mesmo Código, o proprietário ou o possuidor de um prédio têm o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam. Do mesmo modo, e como consequência, têm proprietário ou possuidor o dever de respeitar essas normas coabitacionais. 

Angélico^[233] traz exemplo de conduta incompatível com a vida condominial descrevendo a situação de um condômino que sempre alcoolizado vive vomitando pelas áreas comuns do condomínio e é encontrado desacordado nas escadarias e elevadores. Diante disso o condomínio toma todas as atitudes cabíveis e corretas para aplicação da multa do décuplo do valor da cota condominial, convocação de assembleia na qual houve aprovação de ¾ para aplicação da penalidade garantindose o direito de defesa. Porém, após o pagamento da multa prevista pelo Código Civil, o condômino acentuou o comportamento antissocial, sendo, portanto, necessária medida mais drástica para fazer cessar o comportamento nocivo. Para tanto, como solução da omissão legislativa quanto à punição mais severa do condômino antissocial, traz maneira de resolver o conflito com base no direito de vizinhança, fazendo uma leitura do sistema jurídico em geral e buscando o albergue do judiciário:

O condomínio ingressa com pedido de tutela jurisdicional antecipada, colimando a exclusão do condômino do condomínio, trazendo inequívoca prova dos fatos ocorridos, demonstrando a verossimilhança das alegações e preenchendo todos os demais pressupostos legais exigidos (art. 273, do CPC (LGL\1973\5)), requerendo a exclusão do condômino daquele condomínio. O condomínio, então autor, pode também, com base no art. 461, § 5.º, do CPC (LGL\1973\5), requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação, e, assim, de ofício ou a requerimento, poderá determinar a remoção de pessoas e coisas (arts. 273 e 461, do CPC (LGL\1973\5 [...]. O legislador civil, quanto ao condomínio edilício, trouxe limitação social no direito de propriedade criando um direito complexo, um binômio propriedade-exclusiva e propriedadecomum (art. 1.331, do CC/2002 (LGL\2002\400)). Na vertente hipótese, salvo melhor juízo, o comportamento anti-social extravasa o lar, a propriedade exclusiva do comproprietário para as áreas comuns edilícias, também denominadas frações ideais, de impossível divisão, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento, mesmo após a imposição do constrangimento legal. Pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio, podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo, porém, o direito de convivência naquele condomínio.

Corroborando com os instrumentos de punição do antissocial, Agostini^[234] escreve a possibilidade do juiz assegurar um resultado útil para o condomínio e os demais condôminos com base na legislação existente, conforme segue:

Também parece adequado destacar que, por mais que o art. 1.337 do Código Civil não preveja expressamente a possibilidade de exclusão do condômino nocivo, a própria legislação processual estabelece que o juiz poderá assegurar o resultado prático equivalente, utilizar-se de medidas que visem impedir o réu da prática de atividades nocivas (art. 461,§5º, CPC). Assim, parece perfeitamente adequada a possibilidade de que o juiz, diante da gravidade dos fatos, defira medida consistente em obrigação de não fazer (obrigação de não habitar a unidade), sem que, com isso, esteja ultrapassando os limites previstos em sua alçada.

E ratificando, tem-se que os direitos de vizinhança elencados no Código Civil de 2002 trazem o uso anormal da propriedade, o que defere o direito dos proprietários ou possuidores fazer cessar as interferências prejudiciais advindas dos vizinhos, nesse sentido o juiz com seus poderes faz com que tal providência seja atendida por meio do artigo 461, parágrafo quinto do Código de Processo Civil, uma vez que tal artigo admite, entre as possibilidades de fazer cumprir a obrigação, a remoção de pessoas, o que, viabiliza a remoção do condômino prejudicial à vida condominial.^[235]

Para tanto, a jurisprudência tem sido favorável à ação cominatória como forma de exclusão do condômino nocivo, como se pode aduzir do acórdão:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. DIREITO CIVIL. COISAS. PROPRIEDADE. Exclusão do condômino nocivo. Impossibilidade convivência pacífica ante a conduta anti-social do condômino. APELO NÃO PROVIDO. UNÂNIME. ³²⁵

Esse processo se trata de ação cominatória que tramitou na Justiça Estadual do Rio Grande do Sul sob nº 001/107.0292828-7, condenando os réus a se afastarem da unidade condominial diante de toda a prova de que a convivência deles com os demais condôminos era insuportável. Em sentença de primeiro grau foi determinada a exclusão da convivência dos demais condôminos. A decisão em segundo grau foi mantida, diante de todas as provas carreadas aos autos e pela insustentável convivência com os réus, para que o Condomínio Edifício Giovana pudesse retomar a paz condominial.

Na decisão de primeiro grau, o magistrado Régis de Oliveira Montenegro Barbosa bem escreve que mesmo diante da falta de cominação da exclusão do condômino antissocial no Código Civil, está é possível a fim de assegurar os direitos dos demais vizinhos, conforme pode-se extrair do seguinte:

Assim, em que pese não haja previsão expressa a amparar a pretensão de exclusão do réu do condomínio autor, uma vez que o art. 1337 do CC/2002 não contempla tal possibilidade, pode o magistrado, verificando que o comportamento anti-social extravasa a unidade condominial do „infrator‟ para as áreas comuns do edifício, levando o condomínio à impossibilidade de corrigir tal comportamento mesmo após a imposição do constrangimento legal – multa-, decidir pela exclusão do proprietário da unidade autônoma, continuando este com seu patrimônio, podendo ainda dispor do imóvel, perdendo, entretanto, o direito de convivência naquele condomínio.³²⁶           

Enriquecendo a possibilidade de exclusão com base na legislação vigente e garantido o direito de defesa do condômino antissocial, cabível o escrito pelo Ministro Salomão^[236] acerca da possibilidade da análise do sistema legislativo como um todo:

É que, por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório.

Outrossim, antes de continuar com o embasamento da possibilidade de exclusão, diante da exposição da forma de resolução do tema por Angélico, Agostini e Miranda também já mencionada brevemente por Zuliani ao final do subtópico 4.1.1, cabe uma breve questão processual, tendo em vista que o Código de Processo Civil de 1973³²⁸ não está mais vigente, sendo necessária a colocação dos artigos mencionados baseando-se já no Código de Processo Civil de março de 2015.

Para tanto, o artigo 461, parágrafo 5º do Código de Processo Civil de 1973 foi substituído pelo artigo 536, parágrafo 1º do Código de Processo de Processo Civil, bem como a tutela antecipada trazida no artigo 273 do Código de Processo Civil de 1973 foi substituída pelas tutelas constantes nos artigos 294 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015.^[237]

Referente às tutelas trazidas pelo novo Código de Processo Civil, de urgência e evidência, importante artigo escrito por Rodrigues³³⁰: 

No artigo 294 do CPC o legislador colocou sob o tronco comum da tutela provisória as tutelas de urgência e da evidência. Expressmente disse que „a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência‟. Ambas têm como troco ontológico único a função de evitar que o tempo do processo seja um fator de injustiça na prestação da tutela jurisdicional. Por isso, ambas pretendem corrigir o problema do „fato tempo‟ neutralizando o processo contra situações de urgência que tanto podem afetar o próprio processo quanto o direito material nele contido (tutela de urgência cautelar ou antecipada) ou então redistribuindo o ônus do tempo de duração do processo segundo critérios de evidência do direito pleiteado em juízo (tutela de evidência). (grifo do autor).

Consoante isso se interpreta que a aplicação das tutelas de urgência antecipatórias e a tutela de evidência são cabíveis aos casos de exclusão do condômino antissocial, pois ambas tem função satisfativa mediante cognição não exauriente do processo, conferindo a quem a postular os efeitos da tutela final pretendida. A tutela antecipada de urgência dos artigos 303 a 309 do Código de Processo Civil é aplicada quando há elementos que evidenciem a probabilidade do direito material a ser tutelado e situação de urgência que coloca em risco o direito material pretendido. Já na tutela de evidência do artigo 311 o legislador a criou para proteger um direito evidente, não sendo necessária a urgência. Mais precisamente aplicável à situação condominial o artigo 311, inciso IV, no qual o autor na petição inicial traz prova documental suficiente dos fatos constitutivos de seu direito e o réu não faz prova capaz de provar o contrário, sendo, portanto, deferido a tutela cautelar pretendida, alterando a situação de inércia do réu e trazendo para ele o ônus de suportar o tempo do processo. Ainda, ambas podem ser modificadas e revogadas no decorrer da ação.^[238]

Diante disso e da inexistência de previsão acerca da possibilidade de exclusão do condômino antissocial, tais possibilidades se tornam subjetivas e devem ser analisadas minuciosamente pelos julgadores.

Ainda que a questão principal da monografia seja a possibilidade de exclusão do condômino antissocial, faz-se necessário aventar a questão, brevemente, da possibilidade do despejo do locatário ou a retirada de um possuidor que tenha qualquer outra relação de contrato obrigacional ou real com o proprietário de unidade condominial. Para tanto, segue o caso da ementa a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR QUEBRA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DESRESPEITO AO  DIREITO     DE     VIZINHANÇA     E     AOS     BONS     COSTUMES.COMPROVADO. 1. No caso, restaram incontroversos os excessos cometidos pelo locatário, que culminaram em agressões físicas à vizinha, provocando-lhe ferimentos, bem como em avaria a marco e guarnições da porta de entrada do apartamento da condômina, em razão da atitude violenta e desmedida do réu. 2. Além disso, foi juntado aos autos abaixo-assinado firmado por doze moradores, solicitando providências à administradora do imóvel locado, tendo em vista o comportamento antissocial do locatário. 3. É possível a resolução do contrato de locação, em decorrência da prática de infração contratual, pois havendo colisão entre o direito de moradia do locatário, que causa transtornos, e a dignidade de outras pessoas que residem no condomínio edilício, deve prevalecer a dignidade da pessoa humana. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. (grifo nosso).^[239]

A casuística é relativa a conflito de vizinhança em condomínio edilício no qual o réu é locatário e age de maneira a prejudicar a saúde, sossego e segurança dos demais proprietários ou possuidores. Comprovado o comportamento antissocial do condômino que agredia os vizinhos, ajuizou a locadora ação de despejo para retirada do condômino nocivo do prédio, diante do descumprimento de cláusula contratual do contrato de aluguel que possuía finalidade de manter a boa convivência com os vizinhos, cláusula que faz com que o locatário se encaixe no contexto social no qual pretendeu ao alugar o imóvel, ou seja, anuiu com todas as regras condominiais. Em reforma à sentença de primeiro grau, o juízo ad quem alega a prevalência do princípio da dignidade da pessoa humana sobre o direito de moradia do locatário, permitindo a resolução do contrato com base no descumprimento do contrato de aluguel ao infringir a cláusula de boa convivência e deu provimento para o despejo do condômino locatário nocivo.

Após todo o estudado, é cabível a colocação de Morsello ao questionar acerca da punibilidade do condômino nocivo após a aplicaç o das multas: “Quid juris, então se houver comportamento absoluta e reiteradamente lesivo à comunidade condominial, sem qualquer mudança comportamental após a imposição de sanções pecuni rias?”.^[240]

Em resposta, sabe-se que a propriedade tem valor social, conforme se extrai do contexto histórico, ao decorrer dos tempos se transformou em instituto baseado na função social e quando esta é descumprida dá ensejo para que o condômino antissocial seja retirado do condomínio. Fundamenta-se tal exclusão na interpretação constitucional e sua força normativa, corrigindo a lacuna existente no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil.³³⁴

Ademais,  oran escreve que “As penas meramente pecuni rias, em expressivo número de litígios, são inócuas para fazer cessar as práticas nocivas à segurança, à saúde, ao sossego e tranquilidade, no interior das unidades autônomas e nas  reas comuns dos edifícios”.^[241]

A falta de previsão legal para punição efetiva do condômino antissocial consta nos ensinamentos de Franco^[242], que escreveu que:

Possivelmente, o legislador não quis enfrentar o problema, temeroso de ferir o direito de propriedade. Rigoroso em outros pontos, o legislador foi muito tímido ao regular a utilização do apartamento da porta para dentro. Contudo, os abusos têm de ser punidos com a exclusão definitiva do condômino ou, pelo menos, com condenação de mudar-se para outro local, pois não é justo que o edifício seja afetado em seu bom nome e seus moradores forçados a suportar a presença de alguém cujo mau comportamento seja incompatível com a moralidade e os bons costumes. 

Deixar de punir o condômino que não se comporta em conformidade com a vida condominial e descumpre a legislação, seria desassistir àqueles que o fazem, dar-se-ia privilégios aos antissociais e à ilegalidade e seria um convite para a autotutela como resolução do conflito.³³⁷

E também, com a mantença do antissocial no condomínio, dar-se-ia privilégio apenas ao direito fundamental da propriedade, deixando de lado o fundamento principal desta que é cumprir com a função social, também assegurada constitucionalmente. E, ainda, desmereceria o princípio da dignidade da pessoa humana e da justiça social, tendo em vista que o condômino nocivo age de maneira a prejudicar a saúde, o sossego e a segurança dos demais e, ao privilegiar um único condômino causador de mal em seu direito de propriedade, prejudicar-se-ia todo o resto da comunidade condominial. Sendo, portanto, a exclusão medida impositiva para manutenção da ordem e qualidade de vida do condomínio.³³⁸

Outrossim, Sartorelli³³⁹ ao fazer direito comparado com alguns países que aceitam punição mais severa do condômino antissocial aduz que:

[...] é lamentável que não haja no ordenamento jurídico pátrio medida efetiva para assegurar ao condomínio a exclusão definitiva do condômino nocivo ou, ao menos, a privação temporária do uso da unidade autônoma

Assim, Nehme³⁴⁰ escreve que para sanar a lacuna legislativa acerca da exclusão do condômino antissocial é necessário que seja criada uma lei e que esta não será inconstitucional, enquanto não ocorrer teremos de nos manter fiéis às legislações existentes usando da interpretação:

[...] com base no cumprimento da função social, como elemento transformador e limitador do direito de propriedade, tem-se que eventual lei infraconstitucional que autoriza a exclusão temporária ou mesmo definitiva do condômino antissocial é perfeitamente compatível com a atual Carta Magna. 

Finalmente, após exposições doutrinárias e jurisprudenciais trazidas, acreditase que seja juridicamente possível a exclusão do condômino antissocial, mesmo que o legislador tenha se mantido silente acerca da possibilidade no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil, uma vez que a leitura do sistema jurídico como um todo possibilita tal ação. A existência de uma pessoa com conduta antissocial vai muito além de punição pecuniária e de normas previstas, trata-se de conflito entre direitos fundamentais assegurados a todos pela Constituição Federal. Portanto, se o direito da maioria dos moradores está sendo prejudicado pela conduta de um indivíduo é admissível a prestação jurisdicional para excluí-lo do convívio dos demais. ^[243]

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5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em um primeiro momento convém ressaltar que o direito de propriedade evoluiu com o passar dos tempos para abolir o uso das coisas de forma absoluta e perpétua, passando a respeitar a coletividade. A função social atualmente permeia o direito de propriedade estando ambas ligadas e para tanto todo o proprietário deve, no seu direito de propriedade, dar fim social e econômico à coisa.

Portanto, o direito de propriedade evoluiu, a fim de garantir o bem estar social, garantindo que a toda propriedade fosse atribuída função social. Além de limitadora dos direitos de propriedade, a função social serve como mecanismo de imposição de obrigação de agir, essa ação é para que o proprietário aja de acordo com o bem da coletividade, ou então de modo a não prejudicar os demais.

Nesse diapasão que se tem que a função social serve como limitadora do direito e como impositiva de ação ao proprietário, a qual juntamente com o direito de vicinal permeia o direito de propriedade para que seja possível preservar o bem estar da coletividade inclusive na propriedade condominial.

Ressalte-se que a organização condominial (convenção, regimento interno e assembleias gerais) é elaborada com base a manter a paz coletiva e preservar o direito de cada um dos condôminos (artigo 1.335 do Código Civil), desde que esses respeitem às regras gerais do condomínio e a legislação vigente. Para tanto, em primeira análise se tem, aos que descumprem tais regras e a legislação, as sanções pecuniárias cabíveis no artigo 1.336 do Código Civil.

A partir disso, as multas pelo reiterado descumprimento das normas condominiais, artigo 1.337 do Código Civil, são aplicáveis aos casos de condôminos que agem reiteradamente em desalinho com o artigo antecedente. 

Já as multas previstas no parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil se mostraram inócuas para sanar os males causados pelo condômino com postura antissocial. A tal condômino se atribui a postura daquele que é um inconveniente contumaz, aquele que não respeita nem a sua propriedade, nem a propriedade comum, tal condômino prejudica o direito de vizinhança e causa mal à saúde, o sossego e à segurança dos demais.

Nessa ótica que temos a possibilidade da interpretação civil constitucional como forma de solução para sanar a lacuna legislativa. Consabido que em muitos casos o condômino antissocial cumpre com o dever imposto pelo Código Civil pagando a multa do décuplo do valor da cota condominial e continua causando mal à comunidade condominial, mostrando-se incapaz de alterar a conduta nociva e que a multa de fato não é suficiente para impedi-lo. 

Portanto, é forçoso concluir que há muito as sanções pecuniárias revelam-se, muitas vezes, insuficientes e ineficazes para produzir alteração no comportamento do condômino antissocial, uma vez que alguns condôminos não respeitam os direitos dos vizinhos e não entendem que a vida em condomínio é regrada para garantir o direito de todos e para manter uma convivência sadia. 

Hodiernamente as relações condominiais estão mais complexas e demonstra que mesmo com a regulamentação do condomínio e a previsão de posturas inadequadas, existam inúmeras outras possibilidades capazes de gerar conflitos e males, portanto é cabível, como forma de punição ao condômino que não se adapta à vida condominial, a exclusão do condomínio edilício.

É nesse contexto de descumprimento de normas e desrespeito à vida em condomínio que se mostra cabível uma penalização maior àquele que prejudica os demais condôminos e para isso a exclusão é a saída mais eficaz. O legislador foi omisso ao não elencar essa penalidade como forma de punir aquela pessoa prejudicial no condomínio edilício e com essa postura acabou por penalizar os condomínios forçando-os a aguentar as condutas nocivas do desajustado contumaz. A resposta para o problema trazido nessa pesquisa poderá ajudar a solucionar eventuais questionamentos sobre essa lacuna existente na legislação condominial.

Par solucionar a problemática fez-se necessário uma análise da legislação nacional para garantir sanção mais eficaz às condutas nocivas de proprietários que não usam a propriedade conforme a função social e se comportam de maneira antissocial.

E, para isso, num contexto geral, buscou-se identificar a possibilidade jurídica da exclusão do condômino antissocial para fins de garantir o uso da propriedade dando a ela a função social assegurada pela constituição e proteger a saúde, o sossego e a segurança dos demais condôminos. De forma específica, buscou-se analisar a evolução do direito de propriedade até o paradigma da atualidade em que é assegurado constitucionalmente que o direito de propriedade deve cumprir a função social; Demonstrar a forma de organização condominial, a fim de verificar a efetividade das normas condominiais nas relações em condomínio; Compreender a nomenclatura vaga de condômino antissocial trazida pelo Código Civil; estudar algumas condutas denominadas antissociais pela doutrina, entender as formas de punibilidade de tais condutas; analisar as relações condominiais, bem como o uso nocivo da propriedade com inobservância à função social e por último evidenciar a possibilidade de exclusão do condômino antissocial da vivência em condomínio à luz da legislação vigente, sob a ótica da jurisprudência e da doutrina.

Finalmente, diante da análise do direito civil e constitucional vislumbra-se que a jurisprudência e a doutrina encontraram uma forma de retirar o condômino antissocial do convívio condominial, a fim de trazer a paz aos vizinhos e manter a saúde, sossego e segurança de todos. O direito vicinal como regulador do uso e gozo das propriedades, juntamente com a função social da propriedade como limitadora do direito do proprietário servindo também como mecanismo de imposição de obrigação de agir, a dignidade da pessoa humana como direito a ser respeitado na sua amplitude e os direitos obrigacionais que servem para concretizar os fundamentos trazidos, são soluções aos casos enquanto não houver legislação específica para possibilitar a retirada do condômino antissocial dos condomínios. 

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Notas

[1] REIS, Ricardo. Segue teu destino. [S.l.], 2016. Disponível em: <http://users.isr.ist.utl.pt/~cfb/VdS/ v270.txt>. Acesso em: 24 out. 2016. 

[2] SOARES, Vivian Bacaro Nunes. O direito de propriedade: caracterização na concepção de autores clássicos e contemporâneos e breves comentários acerca da função social. Derecho y Cambio Social, Perú, mayo 2004. Disponível em: <http://www.derechoycambiosocial.com/revista007/ propiedad.htm>. Acesso em: 09 set. 2016.

[3] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 196.

[4] CHEMERIS, Ivan. A função social da propriedade. São Leopoldo: Ed. Unisinos, 2002. p. 50.

[5] RYAN, Alan. A propriedade. Lisboa: Estampa, 1988. p. 112.

[6] LOCKE, John. Segundo tratado do governo civil. São Paulo: Vozes, 2014. Disponível em: <www. xr. pro.br/IF/LOCKE-Segundo_Tratado_Sobre_O_Governo.pdf>. Acesso em: 15 jul. 2016.

[7] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 194.

[8] FRANÇA, Vladimir da Rocha. Um estudo sobre a relação entre o estado e a propriedade privada a partir de John Locke. Revista de Informação Legislativa, Brasília, DF, n. 1, p. 188, 2000.

[9] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 198.

[10] LOCKE, John. Segundo tratado do governo civil. São Paulo: Vozes, 2014. Disponível em: <www.

xr.pro.br/IF/LOCKE-Segundo_Tratado_Sobre_O_Governo.pdf>. Acesso em: 05 jul. 2016.

[11] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 189.

[12] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 189.

[13] BOBBIO, Norberto. Locke e o direito natural. Brasília, DF: Ed. Universidade de Brasília, 1997. p. 190.

[14] LEAL, Rogério Gesta. A função social da propriedade e da cidade do Brasil: aspectos políticos e jurídicos. Santa Cruz do Sul: Livraria do Advogado, 1998. p. 47.

[15] ROSE apud LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar. 2003. p. 10-11. 

[16] HOBBES, Thomas. De cive: elementos filosóficos a respeito do cidadão. Rio de Janeiro: Vozes, 1993. p. 160. 23  BITTAR, Carlos Alberto. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1991. p. 59.

[17] BITTAR, Carlos Alberto. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1991. p. 60. 

[18] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. 15. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5: Direitos reais, p. 169170. Livro eletrônico.

[19] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 31.

[20] ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Condomínio edilício: aspectos de direito material e processual. São Paulo: Atlas, 2015. Livro Eletrônico. 

[21] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 31-32. 

[22] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 74. 

[23] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 34.

[24] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 36-38.

[25] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 38.

[26] CHEMERIS, Ivan. A função social da propriedade. São Leopoldo: Editora Unisinos, 2002. p. 27. 34

 CAVEDON, Fernanda de Salles, 2013, p. 18. DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 38. 35  PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. v. 4, p. 66.

[27] LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de janeiro: Renovar. 2003. p. 28.  37

 DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 43.

[28] LEAL, Rogério Gesta. A função social da propriedade e da cidade do Brasil: aspectos políticos e jurídicos. Santa Cruz do Sul: Livraria do Advogado, 1998. p. 50.

[29] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 213. 

[30] BITTAR, Carlos Alberto. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1991. p. 58-59.

[31] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 46.

[32] SZANIAWSKI, Elimar. Aspectos da propriedade imobiliária contemporânea e sua função social. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 1, p. 127, 2000.

[33] MENDES, Gilmar Ferreira; BRANCO, Paulo Gustavo Gonet. Direito constitucional. 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 384.

[34] LARENZ apud TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Método, 2015. v. 4. Livro Eletrônico. 45

 DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 47.

[35] MENDES, Gilmar Ferreira; BRANCO, Paulo Gustavo Gonet. Direito constitucional. 6. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 384.

[36] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5.

[37] PINHEIRO, Maria Cláudia Bucchianeri. A Constituição de Weimar e os direitos fundamentais sociais. Revista de Informação Legislativa, Brasília, DF, ano 43, n. 169, jan./mar. 2006. Disponível em: <http://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/92449/Pinheiro%20Maria.pdf>. Acesso em: 25 ago. 2016. 

[38] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 174.

[39] LEONARDO, Rodrigo Xavier. A função social da propriedade: em busca de uma contextualização entre a Constituição Federal e o Novo Código Civil. Revista da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, São Bernardo do Campo, v. 10, p. 271-289, 2004. Disponível em: <http:// www.ojs.fdsbc.servicos. ws/ojs/index.php/fdsbc/article/view/411/277>. Acesso em: 25 ago. 2016.  51

 MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Direito das coisas. Atualizado por Luciano de Souza Godoy. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. t. 13: Loteamento. Direito de vizinhança, p. 462.

[40] SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 37. ed. São Paulo: Malheiros, 2014. p. 272 e 281. 

[41] SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 37. ed. São Paulo: Malheiros, 2014. p. 272. 54  NEHME, Jorge Elias. Tutela de exclusão do condômino nocivo. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 91, v. 806, p. 50, 2002. 55

 PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 226.

[42] VELÁZQUEZ, Victor Hugo Tejerina. Alguns aspectos da função social da propriedade no novo código civil. Revista Autônoma de Direito Privado, Curitiba, n. 1, p. 48. out./dez. 2006.

[43] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http:// www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em 21 jun. 2016. 58  SILVA, Julia Maria Plenamente. Considerações sobre o conteúdo jurídico do princípio da função social da propriedade na Constituição de 1988. Revista da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, São Paulo, n. 73-74, p. 213, jan./dez. 2011.

[44] DEBONE, Giuliano. Propriedade privada: do caráter absoluto à função social e ambiental. Sistemas jurídicos italiano e brasileiro. Porto Alegre: Verbo Jurídico: 2011. p. 116.

[45] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <http:// www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 21 jun. 2016. 61  PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. v. 4, p. 79.

[46] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. v. 4, p. 63. 

[47] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 243-244.

[48] JUNQUEIRA, Gabriel J. P. Teoria e prática do direito imobiliário: aquisição, perda, defesa, ações. São Paulo: Edipro. 1997. p. 30. 

[49] LEAL, Rogério Gesta. A função social da propriedade e da cidade no Brasil: aspectos jurídicos e políticos. Porto Alegre: Livraria do Advogado. 1998. p. 154. 

[50] LEAL, Rogério Gesta. A função social da propriedade e da cidade do Brasil: aspectos políticos e jurídicos. Santa Cruz do Sul: Livraria do Advogado, 1998. p. 155 e 157.

[51] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas.18. ed. aum. e atual. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 101.  68

 WLOCH, Fabrício. Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da Republica Federativa do Brasil. Jurisprudência Catarinense, Florianópolis, v. 108-109, p. 86, 2005.  

[52] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 81.

[53] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 80. 

[54] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 23 jul. 2016. 72  GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 119. Livro eletrônico

[55] FIÚZA, Ricardo. Relatório geral: parecer final às emendas do Senado Federal feitas ao projeto de lei da Câmara n. 118, de 1984, que institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.camara.leg.br/ Internet/comissao/index/esp/CEPL634_parecer%20do%20relator.pdf>. Acesso em: 27 jul. 2016. 74  SILVA, Julia Maria Plenamente. Considerações sobre o conteúdo jurídico do princípio da função social da propriedade na Constituição de 1988. Revista da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, Saõ Paulo, n. 73-74, p. 208, jan./dez. 2014.

[56] GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 123. Livro eletrônico

[57] CUNHA apud ALVES, Vilson Rodrigues. Uso nocivo da propriedade. São Paulo: Editora dos Tribunais, 1992. p. 138-139. 

[58] MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Comentários à Constituição de 1967. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 1987. t. 6: arts.157-189, p. 47.

[59] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 182.

[60] DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. O direito de vizinhança. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 12. 80

 WLOCH, Fabrício. Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da Republica Federativa do Brasil. Jurisprudência Catarinense, Florianópolis, v. 108-109, p. 93, 2005.  

[61] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 182. 

[62] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 208. 83  PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 208. 84  AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 78.

[63] FIÚZA, Ricardo. Relatório geral: parecer final às emendas do Senado Federal feitas ao Projeto de Lei da Câmara n. 118, de 1984, que institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.camara. leg.br/Internet/comissao/index/esp/CEPL634_parecer%20do%20relator.pdf>. Acesso em: 27 jul. 2016.

[64] BULOS, Uadi Lammêgo. Curso de direito constitucional. 5. ed. rev. e atual. de acordo com a emenda constitucional nº 64/2010. São Paulo: Saraiva, 2010. p. 592. 

[65] SZANIAWSKI, Elimar. Aspectos da propriedade imobiliária contemporânea e sua função social. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 1, p. 134-135, 2000. 88  SILVA, Julia Maria Plenamente. Considerações sobre o conteúdo jurídico do princípio da função social da propriedade na Constituição de 1988. Revista da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, São Paulo, n. 73-74, p. 208, jan./dez. 2011.

[66] MONTEIRO, Washington de Barros. O uso nocivo da propriedade. Rio de Janeiro, Revista Forense, p. 397, 1975. 

[67] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 222.

[68] ARAÚJO apud LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar. 2003. p. 124-125.

[69] LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar. 2003. p. 145. 101 NARBONDO, Rodrigo Trugillo Del Cueto. Considerações acerca do instituto previsto no art. 1.228, §§ 4º e 5º, do código civil. Porto Alegre, Revista da Ajuris, Porto Alegre, v. 33, n. 103, 1974.

[70] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 314. 

[71] LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar. 2003. p. 127. 104  MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Comentários à Constituição de 1967. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 1987. t. 6: arts.157-189, p. 47.

[72] CHEMERIS, Ivan. A função social da propriedade. São Leopoldo: Editora Unisinos, 2002. p. 50.

[73] WLOCH, Fabrício. Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da Republica Federativa do Brasil. Jurisprudência Catarinense, Florianópolis, v. 108-109, p. 97, 2005.

[74] DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. O direito de vizinhança. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 42-43.

[75] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 317-318. 

[76] DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. O direito de vizinhança. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 43.

[77] MORSELLO, Marco Fábio. O condômino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional. Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, v. 109, p.178, jan./dez. 2014. Disponível em: <http://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/89231/96064>. Acesso em: 26 set. 2016.  111  DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. O direito de vizinhança. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 47-48.

[78] MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Comentários à Constituição de 1967. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais,1987. t. 6: arts.157-189, p. 47.

[79] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 637.

[80] LOPES, João Batista. Condomínio. 8. ed. rev. ampl. e atual pelo novo Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 21-22.

[81] Denominação especialmente usada por Caio Mário da Silva Pereira, como forma simples de denominar „propriedade em planos horizontais‟, sendo esta a propriedade exercida em edifícios divididos em planos horizontais.

[82] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 154.

[83] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 640.

[84] SOARES, Sávio de Aguiar. Penalidades em face do condômino antissocial e limitações ao direito de propriedade. Revista Bonjuris, Curitiba, ano 25, n. 596. p. 11-18, 2013.

[85] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 13-14. 120  DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 220.  121  AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 11. ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas. 2012.

[86] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 220.

[87] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 638. 124  MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011. p. 21.  125  PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 24. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016. v. 4: Direitos reais. Livro Eletrônico.

[88] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 166.

[89] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 704.

[90] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 642. 129  Nesse sentido: RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 642 e DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 220 e outros. 

[91] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 705.

[92] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 188.

[93] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 223. 

[94] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 707.

[95] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 02 set. 2016. 135  PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 24. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016. v. 4: Direitos reais. Livro Eletrônico.

[96] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 681 e 711.

[97] NADER, Paulo. Curso de direito civil, direito das coisas. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. v. 4. Livro Eletrônico.

[98] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 704-711.

[99] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 221.  140

 FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1987. p. 15. 

[100] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 715.

[101] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 223.

[102] BRASIL. Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: <http://www.planalto. gov.br/ccivil _03/leis/L 4591.html>. Acesso em: 03 set. 2016.

[103] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 03 set. 2016. 145

 FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1987. p. 53-54. 146  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 719.

[104] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 276.

[105] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22 ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 225. 154

 FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 236.

[106] AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 11. ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas. 2012. p. 226. 

[107] BRASIL. Súmulas n. 260. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/ stj-revista-sumulas-2011_19_capSumula260.pdf>. Acesso em: 09 set. 2016.

[108] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 722.

[109] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm> Acesso em: 02 set. 2016.  159  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 722.

[110] GOMES, Orlando. Direitos reais. 21. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense. 2012. Livro Eletrônico. 

[111] TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Método, 2015. v. 4. Livro Eletrônico. 162  AZEVEDO, Álvaro Villaça. Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo. Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 5, n. 27, p. 52-53, nov./dez. 2008.

[112] CARVALHO, Antônio José Ferreira. O condomínio na prática. 7. ed. rev e ampl. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 1999. p. 13-14.

[113] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. Livro Eletrônico. 165

 FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 242. 

[114] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 723.

[115] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 02 set. 2016.  168

 MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 261.

[116] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 721.

[117] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 246.

[118] FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1987. p. 66.

[119] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 242-243.

[120] SOARES, Sávio de Aguiar. Penalidades em face do condômino antissocial e limitações ao direito de propriedade. Revista Bonjuris, Curitiba, ano 25, n. 596. p. 11-18, 2013.

[121] CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. Enunciados aprovados na III jornada de direito civil. Conselho de Justiça Federal. Disponível em: <http://daleth.cjf.jus.br/revista/enunciados/ IIIJornada.pdf>. Acesso em: 10 set. 2016. 

[122] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 724.

[123] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 226. 177

 VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 462.

[124] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 50. 179  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. 5 v. p. 724.

[125] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 492.

[126] RUGGIERO, Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997. p. 25.

[127] LÔBO, Paulo Luiz Netto. Condomínio edilício. Revista Fórum de Direito Civil: RFDC, Belo Horizonte, v. 3, n. 7, p. 18, set./dez. 2014.

[128] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 477.

[129] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 179.

[130] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 179.

[131] AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 11. ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas. 2012. p. 232. 

[132] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. Livro Eletrônico.

[133] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. 189  AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 179.

[134] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 10. ed. rev. atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2016. Livro eletrônico. 

[135] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 94. 192

 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. Livro Eletrônico. 193  Expressam-se assim: AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 182 e FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 66. 194  FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 66. 195

 FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 308.

[136] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 65-68. 197  SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 10. ed. rev. atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2016. Livro eletrônico.

[137] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 182. 

[138] LÔBO, Paulo. Condomínio edilício. Revista Fórum de Direito Civil, Belo Horizonte, v. 3, n. 7, p. 27, set./dez., 2014. 200  MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Direito das coisas. Atualizado por Luciano de Souza Godoy. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. t. 13: Loteamento. Direito de vizinhança, p. 457.

[139] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 633-634.

[140] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 255.

[141] SOARES, Sávio de Aguiar. Penalidades em face do condômino antissocial e limitações ao direito de propriedade. Revista Bonjuris, Curitiba, ano 25, n. 596. p. 11–18, 2013.

[142] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 270. 

[143] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 15 set. 2016.

[144] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 248.

[145] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 15 set. 2016. 208

 VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 467-468. 

[146] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 10. 

[147] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 486.

[148] COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 6. ed. São Paulo: Saraiva, nov. 2014. v. 4: Direito das coisas, direito autoral. Livro Eletrônico.

[149] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 253.

[150] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 660.

[151] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 227.  215  ANDRADE, Paulo Celso Ayrosa et al. (Org.). Condomínio edilício: aspectos relevantes: aplicação do novo código civil. São Paulo: Método, 2005. p. 194. 

[152] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm> Acesso em: 15 set. 2016. 217  RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 659.

[153] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 469.

[154] COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito civil. 6. ed. São Paulo: Saraiva, nov. 2014. v. 4: Direito das coisas, direito autoral. Livro Eletrônico.

[155] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011. p. 79. 221

 FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 253. 

[156] ALVES, Vilson Rodrigues. Uso nocivo da propriedade. São Paulo: Editora dos Tribunais, 1992. p. 283.

[157] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 264. 224  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 639. 

[158] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 659.

[159] DANTAS JÚNIOR, Aldemiro Rezende. O direito de vizinhança. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 57. 227  DANTAS, San Tiago. O conflito de vizinhança e sua composição. 1. ed. Rio de Janeiro: [s.n.], 1939. p. 21. 228  PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 402.

[160] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 22. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007. p. 265.  230

 MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Dabus. Direito das coisas. 43. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. Livro Eletrônico.

[161] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 130.

[162] ALVES, Vilson Rodrigues. Uso nocivo da propriedade. São Paulo: Editora dos Tribunais, 1992. p. 285.

[163] BEVILAQUA, Clóvis. Direito civil. Brasília, DF: Senado Federal: Conselho Editorial, 2003. v. 1: Direito da coisas, p.188.

[164] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 4-5.

[165] CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício: manual prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Lumem Juris, 2010. p. 148.

[166] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 634.

[167] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 10.

[168] MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Dabus. Direito das coisas. 43. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. Livro Eletrônico.

[169] GOMES, Orlando. Direito das coisas. 21. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2012. Livro Eletrônico. 

[170] GOMES, Orlando. Direito das coisas. 21. ed. rev e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2012. Livro Eletrônico. 241  RUGGIERO, Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997. p. 115-116. 242  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 641.

[171] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 424. 244  PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 424. 245  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 641.

[172] CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. Enunciados aprovados na IV Jornada de Direito Civil. Enunciados ns. 272 a 396. Disponível em: <http://daleth.cjf.jus.br/revista/enunciados/IVJornada.

pdf>. Acesso em: 21 set. 2016. 

[173] DANTAS, San Tiago. O conflito de vizinhança e sua composição. 1. ed. Rio de Janeiro: [s.N.], 1939. p. 24. 248  FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 640.

[174] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011. p. 37.  250

 ALVES, Vilson Rodrigues. Uso nocivo da propriedade. São Paulo: Editora dos Tribunais, 1992. p. 286.

[175] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011. 252  MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Direito das coisas. Atualizado por Luciano de Souza Godoy. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. t. 13: Loteamento. Direito de vizinhança, p. 467.

[176] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 10. ed. São Paulo: Malheiros, 2011. p. 42. 

[177] ALVES, Vilson Rodrigues. Uso nocivo da propriedade. São Paulo: Editora dos Tribunais, 1992. p. 286.

[178] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 131. 

[179] AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário. 2. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 186.

[180] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 268-269. 

[181] NEHME, Jorge Elias. Tutela de exclusão do condômino nocivo. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 91, v. 806, p. 45, 2002.

[182] MIRANDA, Martinho Neves. A possibilidade jurídica de exclusão do condômino antissocial. Revista da EMERJ, Rio de Janeiro, v. 13. n. 49, p. 213, jan./mar. 2010. Disponível em: <http:// www.martinhonevesmiranda.com.br/2010/01/a-possibilidade-juridica-de-exclusao-do-condominoantissocial/>. Acesso em: 21 set. 2016.

[183] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 259-260.

[184] MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Direito das coisas. Atualizado por Luciano de Souza Godoy. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012. t. 13: Loteamento. Direito de vizinhança, p. 449.

[185] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 742-743.

[186] BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 05 out. 2016. 264

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 743.

[187] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 472.

[188] FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. São Paulo: Saraiva. 2003. v. 15: parte especial, direito das coisas, arts. 1.277 a 1.368, p. 261.

[189] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 268-269.

[190] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 260.

[191] VIANA, Marco Aurélio da Silva. Manual do condomínio edilício: arts. 1.331 a 1.358 do código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2009. p. 62. Livro Eletrônico. 

[192] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3. ed.  Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 120.

[193] NEHME, Jorge Elias. Tutela de exclusão do condômino nocivo. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 91, v. 806, p. 46, 2002.

[194] NADER, Paulo. Curso de direito civil, direito das coisas. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. 4 v. Livro Eletrônico.

[195] NEHME, Jorge Elias. Tutela de exclusão do condômino nocivo. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 91, v. 806, p. 46, 2002.

[196] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013. Livro Eletrônico. 275

 VIANA, Marco Aurélio da Silva. Manual do condomínio edilício: arts. 1.331 a 1.358 do código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2009. p. 62. Livro Eletrônico. 

[197] AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista Judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 270, nov. 2014.  277  AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 270, nov. 2014. 

[198] CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio edilício: manual prático com perguntas e respostas. Rio de Janeiro: Lumem Juris, 2010. p. 158.

[199] MONTEIRO, Washington de Barros; MALUF, Carlos Dabus. Direito das coisas. 43. ed. São Paulo: Saraiva, 2013. Livro Eletrônico.

[200] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. p. 133.

[201] BORJES, Isabel Porto. O condomínio e o condômino antissocial. São Leopoldo, 2014. Disponível em: <http://isabelborjesadvogada.blogspot.com.br/2014/01/o-condominio-e-o-condomino-antissocial. html?m=1>. Acesso em: 13 out. 2016.

[202] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial nº 1.365.279 - SP (2011/0246264-8). Recorrente: Condomínio Edifício São Tomás Advogado: João Alves da Silva e outro(s). Recorrido:

Jurandy Carador. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, 25 de agosto de 2015. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1434493& num_registro=201102462648&data=20150929&formato=PDF>. Acesso em: 02 nov. 2016.

[203] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial nº 1.365.279 - SP (2011/0246264-8). Recorrente: Condomínio Edifício São Tomás Advogado: João Alves da Silva e outro(s). Recorrido: Jurandy Carador. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, 25 de agosto de 2015. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1434493& num_registro=201102462648&data=20150929&formato=PDF>. Acesso em: 02 nov. 2016. 284

 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial nº 1.365.279 - SP (2011/0246264-8). Recorrente: Condomínio Edifício São Tomás Advogado: João Alves da Silva e outro(s). Recorrido: Jurandy Carador. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, 25 de agosto de 2015. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1434493& num_registro=201102462648&data=20150929&formato=PDF>. Acesso em: 02 nov. 2016.

[204] CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. Enunciados aprovados na I jornada de direito civil. Disponível em: < http://daleth.cjf.jus.br/revista/enunciados/IJornada.pdf>. Acesso em: 12 set. 2016.

[205] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 487. 287

 PARANÁ. Tribunal de Justiça. Apelação 1.536.077-5, da 8ª Câmara Cível. Apelante: Condomínio

Edifício Jardim Campagnoli. Apelada: Alcina Stradiotto. Relator: Des. Luiz Cezar Nicolau. Curitiba.

[206] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 482 e 488.

[207] ZULIANI, Ênio Santarelli. O que fazer com o condômino antissocial que não muda o comportamento nocivo, apesar das multas aplicadas? Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 7, n. 39, p. 26, nov./dez. 2010.

[208] PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014. p. 482.

[209] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação nº 0318734-14.2009.8.26.0000, da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Relator: Des. Maia da Cunha. São Paulo. 01 outubro 2009. Disponível em: <https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=4122049&cd Foro=0&vlCaptcha=KHRYk>. Acesso em: 13 out. 2016.

[210] SARTORELLI, Renato Sandreschi. A exclusão do condômino nocivo perante a legislação de condomínio. In: CASCONI, Francisco Antônio; AMORIM, José Roberto Neves Amorim (Org.). Condomínio edilício: aspectos relevantes: aplicação do novo código civil. São Paulo: Método, 2005. p. 231. 294

 SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação nº 0302989-91.2009.8.26.0000, da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelante: Condomínio Edifício Oscar Niemyer. Apelado: Francisco José Cioffi. Relator: Des. Roberto Maia. São Paulo. 08 abril 2014. Disponível em: <https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=7489857&cdForo=0&vl Captcha=isedm>. Acesso em: 13 out. 2016.

[211] LOPES, João Batista. Condomínio. 8 ed. rev. ampl. e atual pelo novo código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. p. 137-138.

[212] RUGGIERO, Biasi. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997. p. 90.

[213] ZULIANI, Ênio Santarelli. O que fazer com o condômino antissocial que não muda o comportamento nocivo, apesar das multas aplicadas? Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 7, n. 39, p. 29, nov./dez. 2010.   

[214] MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Márcio Antero Motta Ramos. Condomínio edilício. 3. ed. reformulada. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 108. Livro Eletrônico.

[215] TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 7. ed. Rio de Janeiro: Método, 2015. v. 4. Livro Eletrônico.

[216] ALVES, Cleber Francisco. O princípio constitucional da dignidade da pessoa humana: o enfoque da doutrina social da igreja. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. p. 105.

[217] SALET, Ingo Wolfgang. Dignidade da pessoa humana e direitos fundamentais na  Constituição Federal de 1988. 2. ed., rev. ampl. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2002. p. 41.

[218] MARTINS, Flademir Jerônimo Belinati. Dignidade da pessoa humana: princípio constitucional fundamental. 1. ed. Curitiba: Juruá, 2006. p. 72.

[219] SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 37. ed. São Paulo: Malheiros, 2014. p. 105. 

[220] VENOSA, Silvio de Salvo. Código civil comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade, artigos 1.196 a 1.368. São Paulo: Atlas, 2003. p. 474.

[221] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação nº 0021743- 98.2012.8.26.0114, da 6ª Câmara de direito privado. Apelantes: Nelson Leite Filho e outro. Apelado: Condomínio Edifício Cecília Steinberg. Relator: Vitor Guglielmi. São Paulo. 26 fevereiro 2015. Disponível em: <https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/ getArquivo.do?cdAcordao=8234969&cdForo=0>. Acesso em: 13 out. 2016. 

[222] MORSELLO, Marco Fábio. O condômino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional. Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, v. 109, p.177, jan./dez. 2014. Disponível em: <http://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/89231/96064>. Acesso em: 26 set. 2016.

[223] CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL Enunciados aprovados na V jornada de direito civil. Disponível em: <https://www.google.com.br/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad= rja&uact=8&ved=0ahUKEwjC_uOO6OTPAhVEkpAKHb6hD4kQFggcMAA&url=http%3A%2F%2Fw ww.cjf.jus.br%2Fcjf%2FCEJ-Coedi%2Fjornadas-cej%2Fv-jornada-direito-civil%2FVJornada direitocivil2012.pdf%2Fat_download%2Ffile&usg=AFQjCNH9Ws1pKo8FbSPgCzmH_KLkggHUVA &sig2=46SYSF1w6-Dd2WDU83JK0Q>. Acesso em: 13 out. 2016.

[224] SOARES, Sávio de Aguiar. Penalidades em face do condômino antissocial e limitações ao direito de propriedade. Revista Bonjuris, Curitiba, ano 25, n. 596. p. 16, 2013.

[225] PARANÁ. Tribunal de Justiça. Apelação n. 957743-1, da 10ª Câmara Cível. Apelante: Jamhar

Amine Domit. Apelado: Condomínio Edifício Rio Sena e outros. Relator: Des Arquelau Araujo Ribas. Curitiba, 13 dezembro 2012. Disponível em: <http://portal.tjpr.jus.br/jurisprudencia/j/ 11389542/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-957743-1>. Acesso em: 13 out. 2016.

[226] AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista Judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 273, nov. 2014.

[227] AZEVEDO, Álvaro Villaça. Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo. Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 5, n. 27, p. 57, nov./dez. 2008.

[228] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 185. 316

 WLOCH, Fabrício. Fundamentos para a manutenção da ordem: a possibilidade de expulsão de morador sociopata do condomínio edilício à luz da Constituição da Republica Federativa do Brasil. Jurisprudência Catarinense, Florianópolis, v. 108-109, p. 103.

[229] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 8. ed. Salvador: JusPODIVM, 2012. v. 5, p. 744-745.

[230] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação nº 4000396-25.2013.8.26.0010, da 8ª Câmara de direito privado. Apelante: Condomínio Edifício Irmãos de Francesco. Apelado: Márcio Helt Veloso. Relator: Alexandre Coelho. São Paulo. 07 abril 2016. Disponível em: <https://esaj.tjsp.jus. br/cjsg/ getArquivo.do?cdAcordao=9334178&cdForo=0&vlCaptcha=mwvsi>. Acesso em: 17 out. 2016. 319

 RIO GRANDE DO SUL. Agravo de instrumento nº 70065533911, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Agravantes: Ernina Romcy Mohr e Roberto Romcy Mohr. Agravado: Condomínio Conjunto Habitacional João Wallig. Relator: Nelson José Gonzaga. Porto Alegre. 12 agosto 2015. Disponível em: <http://www.tjrs.jus.br/busca/search?q=cache:www1.tjrs.jus.br/site_ php/consulta/consulta_processo.php%3Fnome_comarca%3DTribunal%2Bde%2BJusti%25E7a%26ve rsao%3D%26versao_fonetica%3D1%26tipo%3D1%26id_comarca%3D700%26num_processo_mask %3D70065533911%26num_processo%3D70065533911%26codEmenta%3D6419308+AGRAVO+DE +INSTRUMENTO.+A%C3%87%C3%83O+DE+EXCLUS%C3%83O+DE+COND%C3%94MINO+ANT ISSOCIAL.+TUTELA+ANTECIPADA.+DEFERIMENTO.+POSSIBILIDADE.+++++&proxystylesheet=tjr s_index&client=tjrs_index&ie=UTF-8&lr=lang_pt&site=ementario&access=p&oe=UTF-8&numProcesso =70065533911&comarca=Comarca%20de%20Porto%20Alegre&dtJulg=13/08/2015&relator=Nelson% 20Jos%C3%A9%20Gonzaga&aba=juris>. Acesso em: 17 out. 2016.

[231] NEHME, Jorge Elias. Tutela de exclusão do condômino nocivo. Revista dos Tribunais, São Paulo, ano 91, v. 806, p. 48-49, 2002.

[232] AZEVEDO, Álvaro Villaça. Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo. Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 5, n. 27, p. 59, nov./dez. 2008.

[233] ANGÉLICO, Américo Izidoro. A exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social à luz no novo código civil. Revista de Direito Privado, São Paulo, v.17, p. 99-101, jan./mar. 2004. Eletrônico. 

[234] AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 274, nov. 2014.

[235] MIRANDA, Martinho Neves. A possibilidade jurídica de exclusão do condômino antissocial. Revista da EMERJ, Rio de Janeiro, v. 13. n. 49, p. 221, jan./mar. 2010. Disponível em: <http:// www.martinhonevesmiranda.com.br/2010/01/a-possibilidade-juridica-de-exclusao-do-condominoantissocial/>. Acesso em: 21 set. 2016.

[236] BRASIL. Superior tribunal de Justiça. Recurso especial nº 1.365.279 - SP (2011/0246264-8).

Recorrente: Condomínio Edifício São Tomás. Recorrido: Jurandy Carador. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, DF, julgamento, 25 de agosto de 2015. Disponível em: <https://ww2. stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1434493&num_reg istro=201102462648&data=20150929&formato=PDF>. Acesso em: 02 nov. 2016. 328  BRASIL. Lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5869.htm>. Acesso em: 24 out. 2016. 

[237] BRASIL. Lei 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: <http:// www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 24 out. 2016.  330

 RODRIGUES, Marcelo Abelha. Tutela Provisória no NCPC. Interesse Público (IP), Belo Horizonte, ano 18, n.97, p. 33, maio/jun. 2016.

[238] RODRIGUES, Marcelo Abelha. Tutela Provisória no NCPC. Interesse Público (IP), Belo Horizonte, ano 18, n. 97, p. 36, 42, 46, 57 e 59, maio/jun. 2016.

[239] RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação nº 70066426362. 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Apelante: Lia Irene Mailander Domingues. Apelado: Jeferson Luis De Souza. Relator: Des. Adriana da Silva Ribeiro. Porto Alegre. 16 dezembro 2015. Disponível em: <http://www.tjrs.jus.br/busca/search?q=cache:www1.tjrs.jus.br/site_php/consulta/ consulta_processo.php%3Fnome_comarca%3DTribunal%2Bde%2BJusti%25E7a%26versao%3D %26versao_fonetica%3D1%26tipo%3D1%26id_comarca%3D700%26num_processo_mask%3D7 0066426362%26num_processo%3D70066426362%26codEmenta%3D6613035+Antissocial+digni dade+pessoa+humana++++&proxystylesheet=tjrs_index&client=tjrs_index&ie=UTF-8&lr=lang_pt& site=ementario&access=p&oe=UTF-8&numProcesso=70066426362&comarca=Comarca%20de% 20Porto%20Alegre&dtJulg=16/12/2015&relator=Adriana%20da%20Silva%20Ribeiro&aba=juris>. Acesso em: 20 out. 2016.

[240] MORSELLO, Marco Fábio. O condômino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional. Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, v. 109, p.178, jan./dez. 2014. Disponível em: <http://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/89231/96064>. Acesso em: 26 set. 2016. 334  MORSELLO, Marco Fábio. O condômino antissocial sob a perspectiva civil-constitucional. Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, v. 109, p.178-179, jan./dez. 2014. Disponível em: <http://www.revistas.usp.br/rfdusp/article/view/89231/96064>. Acesso em: 26 set. 2016.

[241] MORAN, Maria Regina Pagetti. Exclusão do condômino nocivo nos condomínios em edifícios. São Paulo: Editora de Direito, 1996. p. 14.

[242] FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997. p. 185. 337  AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista Judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 273, nov. 2014.

[243] AGOSTINI, Leonardo. A exclusão do condômino antissocial é um pedido juridicamente possível no ordenamento jurídico brasileiro? Revista Judiciária do Paraná, Curitiba, ano 9, n. 8, p. 275, nov. 2014.