Responsabilidade do arrematante pelo pagamento de despesas condominiais

Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o arrematante só responde pelo saldo remanescente do débito condominial se constar no edital da hasta pública a informação referente ao ônus incidente sobre o imóvel. Jurisprudência em Teses – Edição nº 68

Essa conclusão se esboça no seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. 2. "Os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela" (AgRg no AREsp 636.255/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/10/2015, DJe 16/10/2015). 3. No que diz respeito às alegações de preferência ao crédito trabalhista e de ofensa à coisa julgada, tais questões não foram apreciadas pelo Tribunal de origem, carecendo, portanto, do necessário prequestionamento. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp 1673277/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019)

Expropriação de bens por alienação

Se não houver adjudicação, o bem será alienado por iniciativa particular ou por leilão judicial, presencial ou eletrônico.

Alienação por iniciativa particular

Na alienação por iniciativa particular a venda do bem pode ser feita pelo próprio exequente ou através de intermediário, corretor ou leiloeiro público credenciado.

Nesses casos, o juiz definirá os detalhes da alienação, por exemplo, indicando prazo, forma de publicidade, preço, comissões, modo de pagamento, garantias, entre outras diretrizes.

A formalização da alienação ocorrerá por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado.

Em seguida, deverá ser expedida a carta de alienação, acompanhada do mandado de imissão na posse ou da ordem de entrega do bem, caso se trate respectivamente de bem imóvel ou móvel.

Alienação por leilão judicial

Os leilões judiciais serão preferencialmente realizados por meio eletrônico, conforme as orientações específicas do Conselho Nacional de Justiça.

Somente na impossibilidade da realização por meio eletrônico deverá haver leilão presencial.

Publicidade do leilão

O leiloeiro público nomeado pelo juiz promoverá as diligências necessárias à regularidade formal do leilão.

Nesse sentido, o leiloeiro publicará edital, anunciando as particularidades da alienação, como condições do bem, preço, formas de pagamento, entre outras.

 O artigo 886 do NCPC apresenta as informações que devem constar do edital. Nesse sentido, o edital deverá trazer: a) a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros; b) o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado. Com relação aos valores, os títulos da dívida pública e os títulos negociados em bolsa terão como parâmetro os valores da última cotação; c) o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados; d) o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização; e) a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro; f) menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

A publicação do edital deverá ocorrer pelo menos 5 (cinco) dias antes da data marcada para o leilão.

Preferencialmente, o edital deve ser publicado na internet, de forma detalhada e evidente.

Caso não seja possível a divulgação pela rede mundial de computadores, a publicidade do edital poderá ser feita em suporte físico, sempre procurando a maior divulgação possível.

Ciência de interessados e impedimentos

Considerando o potencial interesse na alienação do bem, de acordo com a orientação do art. 889, do NCPC, serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência, as pessoas indicadas nos seus respectivos incisos[1].

Quanto aos interessados, em regra, qualquer pessoa que esteja na livre administração dos seus bens poderá pretender a aquisição dos bens leiloados.

No entanto, alguns sujeitos que tenham interesses diretos ou indiretos no processo, não poderão oferecer lance, mesmo que estiverem na livre administração dos seus bens.

É o caso dos tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, com relação aos bens confiados à sua guarda e à sua responsabilidade.

No mesmo sentido, não poderão fazer lances os mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados.

O Juiz, membro do Ministério Público, e os serventuários que atuam no foro do processo executivo, também não poderão adquirir esses bens.

A aquisição dos bens leiloados também será vedada aos servidores públicos em geral, quanto aos bens ou aos direitos da pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob sua administração direta ou indireta.

Os leiloeiros e seus prepostos também não poderão adquirir os bens a cuja venda estejam encarregados.

Por vim, os advogados não poderão adquirir os bens de qualquer das partes.

Valores e pagamentos na arrematação

Quanto ao valor da arrematação, não serão aceitos lances que ofereçam preço vil.

Para tais fins, será considerado vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz, constante do edital.

Caso não tenha sido estipulado um preço mínimo para a arrematação, deverá ser tido por vil o preço que represente quantia inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação.

Como regra, o pagamento deverá ser imediatamente realizado pelo arrematante.

No entanto, se a arrematação for feita pelo exequente que figure como único credor, não haverá necessidade de pagamento, exceto se o valor do bem exceder ao crédito, caso em que deverá depositar a diferença no prazo de até 3 (três) dias. Nessa hipótese, se o exequente arrematante deixar de providenciar o depósito da diferença no prazo assinalado, a arrematação será ineficaz.

Se, eventualmente, houver pluralidade de pretendentes, assegurando-se a preferência em igualdade de condições ao cônjuge, o companheiro, descendente ou ascendente do executado, será feita licitação entre eles.

Caso a alienação diga respeito a bem tomado, em igualdade de oferta, a União, os Estados e os Municípios terão, nessa ordem, direito de preferência na arrematação.

Em benefício da preservação da utilidade econômica, se o leilão abarcar diversos bens, havendo mais de um lançador, aquele que se propuser a arrematá-los todos terá preferência àquele que pretender arrematar apenas alguns dos bens, em igualdade de condições.

Em se tratando de alienação de imóvel com possibilidade de cômoda divisão, haverá preferência pela alienação da parte suficiente ao pagamento da quantia executada. Somente não havendo condições da venda fracionada, inclusive por falta de interessados, é que será buscada a alienação de todo o imóvel.

Na ausência de propostas de pagamento do lance à vista, o interessado em adquirir o bem penhorado mediante pagamento fracionado em prestações poderá pretendê-lo ao juiz, desde que ofereça pagamento de pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do valor do lance à vista, com proposta de parcelamento do saldo em até 30 (trinta) meses.

O pedido, que também deverá ser acompanhado de oferta de garantia, deve ser feito até o início do leilão.

Caso seja feito até o primeiro leilão, o valor utilizado com referência não poderá ser inferior ao apurado na avaliação.

Se for feito até o segundo leilão, o valor de referência não poderá ser considerado vil.

Inadimplemento

Em alguns casos o arrematante ou seu fiador deixam de pagar injustificadamente o preço no prazo estabelecido.

Tornam-se, portanto, remissos.

Nessas hipóteses, além da perda de eventual caução em favor do exequente, o juiz proibirá a sua participação nos leilões subsequentes, sem prejuízo de aplicar-lhes multas.

Se o arrematante tiver fiador, caso ele pague o valor do lance e da multa, poderá requerer que a arrematação lhe seja transferida.

Vícios da arrematação

Quanto aos vícios, em sentido amplo, a arrematação poderá ser resolvida, considerada ineficaz, ou invalidada.

A arrematação será resolvida caso não seja pago o preço ou se não for prestada a caução.

Já a invalidação da arrematação poderá decorrer de nulidades e, sobretudo, de venda por preço vil.

Por fim, a arrematação será considerada ineficaz em relação aos sujeitos indicados no artigo 804, do NCPC, quando não forem regularmente noticiados da sua realização.

Encerramento da arrematação

O juiz deverá se manifestar sobre os vícios, desse que provocado no prazo de até 10 (dez) dias, contados do aperfeiçoamento da arrematação.

Esgotado o aludido prazo, deverá ser expedida a carta de arrematação acompanhada de ordem de entrega ou mandado de imissão na posse, caso de trate de bem móvel ou imóvel, respectivamente.

Expedida a carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação só poderá ser instrumentalizada mediante a propositura de demanda autônoma. Nesta demanda, aliás, o arrematante deverá ser litisconsorte necessário.

Em alguns casos o arrematante poderá ainda desistir da arrematação. Entre outras, a desistência pode ser requerida quando houver prova da existência de ônus real ou gravame sobre o bem arrematado, não mencionados no edital. Nessas hipóteses, demonstrado o justo motivo, receberá as quantias depositadas e as condições retornarão ao status anterior.

Caso seja injustificada a suposta existência de vício e a alegação tenha tido o objetivo de provocar a desistência do arrematante, o responsável suportará os prejuízos.

Além disso, a prática de condutas dessa natureza considera-se ato atentatório à dignidade da justiça, com possibilidade de aplicação de multa correspondente a até 20% (vinte por cento) do valor atualizado do bem arrematado.

A carta de arrematação conterá a descrição detalhada do bem imóvel, com todas as suas especificidades.

Se a penhora tiver recaído sobre bem gravado com hipoteca, o executado poderá exercer o direito de remição até a assinatura do auto de arrematação. Para isso, deverá oferecer pelo menos valor correspondente ao do maior lance oferecido. Havendo falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição poderá ser exercido pela massa ou aos credores em concurso; nesse caso, porém, o exequente será obrigado a aceitar o preço da avaliação do imóvel, mesmo que tenha havido lance maior por terceiros.

Caso a arrematação tenha sido concluída em favor de terceiro de boa-fé, os seus efeitos serão mantidos, ainda que a arrematação tenha sido reputada inválida por julgamento de embargos ou ações supervenientes.

Por fim, vale lembrar que caso sejam frustradas as tentativas de alienação do bem, será reaberta oportunidade para requerimento de adjudicação.

Nesse caso, se houver motivo plausível, poderá ser realizada nova avaliação do bem.

Direitos e deveres do condômino do condomínio edilício

Os direitos do condômino, elencados no art. 1.335 do CC, são os seguintes:  i) direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ii) direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; iii) direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Assim como se passa com os demais titulares de direitos, o condômino não poderá exercer seus direitos de forma abusiva.[2]

Já os deveres do condômino, indicados no art. 1.336 do CC, são:  i) dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;[3]  ii) dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; iii) dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; iv) dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Segundo o enunciado número 557 das jornadas de Direito Civil do CJF, “Nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso.”

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, nos termos do § 1º do art. 1.336 do CC. No silêncio da convenção, os juros serão de um por cento ao mês, sem prejuízo da aplicação de multa de até dois por cento sobre o mencionado débito. O enunciado número 505 das jornadas de Direito Civil do CJF indica que “é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento. ”

Além disso o § 2º do citado artigo prevê que o descumprimento dos demais deveres ensejará multa, nos termos do ato constitutivo ou da convenção. Essa multa, entretanto, não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos eventualmente apurados. A assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, poderá deliberar sobre a cobrança da mencionada multa.

Responsabilidade do adquirente por débitos previamente constituídos

De acordo com o art. 1.345 do CC, o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, incluídas multas e juros moratórios.

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Referências

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Notas

[1] (...) I - O executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo; II - o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal; III - o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais; IV - o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais; V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; VI - o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada; VII - o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada; VIII - a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

[2] “Na contemporaneidade, surgiu a questão dos condomínios, mormente dos condomínios em edifícios, a desafiar a inventiva dos homens na solução dos conflitos. Jurisprudência e doutrina são pródigas em exemplos, numa demonstração da importância do tema, mormente nas chamadas sociedades de massa, caracterizadas por mobilidade crescente e diferenciação social. [...] Naquela forma de sociedade, caracterizada por aspectos de mobilidade crescente, diferenciação social e perda de raízes, valores ou sentimentos tradicionais, afloram, no dizer de Mannheim, “todas as irracionalidades e explosões emocionais características de aglomerações humanas amorfas”. Na tentativa de acomodar os interesses e pretensões desse turbilhão de pessoas, deserdadas do capitalismo industrial (gerador de expectativas e demandas que o sistema não conseguiu absorver), esquadrinharam-se ainda mais as regras normativas, num crescente processo de codificação, que já se iniciara no começo do séc. XIX. Aqui, no dizer de Pontes de Miranda, “exercendo o meu direito, posso lesar a outro, ainda se não saio do meu direito, isto é, da linha imaginária que é o meu direito”. Por isso, “o estudo do abuso do direito é a pesquisa dos encontros, dos ferimentos que os direitos fazem”. O condomínio em edifícios é a expressão estética que melhor retrata as sociedades de massa, com o seu amontoado de apartamentos e conjuntos comerciais. Transpostos estes limites, os ocupantes dividem o mesmo espaço em escadas, corredores, elevadores, playgrounds e em outras partes comuns do edifício, nas quais não lhes cabem mais que frações ideais.” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito

[3] “A impenhorabilidade do bem de família decorrente da Lei 8.009/1990 abrange a residência não apenas do casal, mas também daquele que vive sozinho. A impenhorabilidade do bem de família tem por fundamento garantir um mínimo existencial (piso mínimo vital). Essa impenhorabilidade, todavia, não ocorrerá na hipótese de (i) dívidas propter rem (tributos incidentes sobre o imóvel, dívidas de condomínio); (ii) dívidas contraídas para a aquisição do próprio bem ou para construção do bem, limitado ao crédito e acréscimo constituído em decorrência deste contrato; (iii) dívidas de pensão alimentícia, respeitado o direito do coproprietário que não seja devedor; (iv) o bem ser dado em garantia hipotecária; (v) o bem ter sido adquirido com produto de crime; (vi) para execução de sentença penal condenatória; (vii) obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora