O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) devem ser calculados com base no valor venal do imóvel que será transmitido ao comprador ou herdeiro. A oficialização do processo, bem como o registro da propriedade só se concretizam após o pagamento do imposto referente a cada caso.

O ITBI é um tributo municipal, gerado a partir da transmissão, entre pessoas vivas, a qualquer título, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis. Já o ITCMD é um imposto estadual recolhido nos casos em que o imóvel é adquirido através de herança. 

A quantia a ser paga em ambos os casos é calculada com base no valor venal do bem ou direito. Para os imóveis, o imposto deveria ser no mesmo valor utilizado para a apuração do IPTU. Entretanto, diversos municípios brasileiros têm usado cálculos de referência para a aplicação dos Impostos de Transmissão (ITBI ou ITCMD). 

Segundo o advogado do escritório Schwartz e Kede Sociedade de Advogados, Dr. Gustavo Schwartz, ao adotar valores venais diferentes, as administrações geram insegurança jurídica e ônus desproporcional ao contribuinte. 

O valor venal de referência é obtido mediante pesquisa e coleta amostral dos preços das transações e das ofertas disponíveis no mercado imobiliário. No entanto, as administrações distorcem as disposições trazidas pelo Código Tributário Nacional (CTN) e criam um valor venal próprio, chamado Valor de Referência. Em alguns casos, essa Referência chega a ser 70% superior ao valor estipulado no IPTU. 

Para Dr. Gustavo Schwartz, o critério adotado pelos municípios fere o princípio da legalidade e igualdade, ultrapassando os limites da competência legislativa das administrações. “O uso do valor de referência provoca uma situação inusitada: imóveis em situações idênticas podem apresentar valores absolutamente diferentes”, destaca.

Cobrança indevida dos Impostos gera restituição ao comprador

Ao analisar dois pedidos de reexame referentes aos pagamentos do ITBI e ITCMD, o Tribunal de Justiça de São Paulo declarou inconstitucional o pagamento dos tributos com base no Valor de Referência. 

Na decisão sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, a desembargadora Monica Serrano, explica que a sentença entendeu que a correta base de cálculo do ITBI seria aquela do valor venal do imóvel, “visto que o arbitramento do valor tido pela municipalidade, consistente no valor venal de referência, não encontra respaldo legal, muito menos constitucional”.  

Já com relação do ITCMD, o relator do processo, desembargador Ponte Neto, afirma que o Decreto Estadual que trata do cálculo do Imposto de Causa Mortis e Doação sob o Valor Venal de Referência, “aponta base de cálculo distinta da prevista em Lei, incorrendo em clara ofensa ao princípio da legalidade tributária”.  

Segundo o advogado do escritório Schwartz e Kede, as decisões apontam claramente a inconstitucionalidade do Valor de Referência para os cálculos dos impostos de transmissão de bens e favorecem aqueles que recolheram o ITBI ou ITCMD nos últimos cinco anos. “Desde 2010, as pessoas que pagaram o Imposto de Transmissão de Bens, seja o ITBI ou o ITCMD com base no Valor Venal de Referência têm direito à alguma restituição”.

“Nós temos conhecimento de um caso em que o fisco municipal recolheu mais de R$ 47 mil de ITBI – baseado no Valor de Referência -, sendo que o valor correto, fundamentado na cobrança do IPTU, seria R$ 10 mil”, afirma Dr. Gustavo. 

Para aqueles que estão prestes a recolher o ITBI ou ITCMD com base no Valor de Referência, a orientação do advogado é que ingressem com medida judicial para não arcarem com uma despesa maior do que o valor venal válido para o Imposto.

“As pessoas que já efetuaram o pagamento incorreto devem procurar seus direitos para não serem prejudicadas com o cálculo inconstitucional do tributo”, finaliza.