Atenção aos síndicos, gestores condominiais e condôminos: como agir diante do construtor, loteador ou incorporador que se isenta, ou reduz o valor, de sua participação no pagamento das cotas condominiais de sua responsabilidade?

Prática muito comum entre as grandes construtoras, loteadoras e incorporadoras - e nem por isso legítima - é a inserção de cláusulas unilaterais abusivas e manifestadamente leoninas, que os eximem do pagamento da taxa condominial ou, ainda, estabelecem percentual inferior aos 100% pagos integralmente pelos demais condôminos. Não raro, a fim de darem um status de legalidade, inserem nas Convenções Condominiais e nos Estatutos de Associações cláusulas que teoricamente lhe estabelecem, como obrigação condominial ou associativa, o pagamento equivalente a 20 ou 30% da taxa ou, em casos mais absurdos, a isenção total quanto ao pagamento das taxas condominiais até a venda dos imóveis de sua propriedade

Um dos argumentos utilizados para esta prática é de que as mesmas não utilizam as áreas comuns, gás, elevador, água e, portanto não seria justo que pagassem a taxa em sua integralidade, o que não faz nenhum sentido, já que o consumidor não tem tal prerrogativa, à medida que o consumidor adquire uma unidade habitacional em um condomínio, seja para nela residir ou para investimento após o recebimento das chaves, ainda que ela permaneça fechada por anos será devida a cobrança integral das taxas. Então, não há que se falar em isenção ou redução paras as loteadoras, incorporadoras e construtoras, pois tal vantagem fere de morte o princípio da isonomia.

Cumpre destacar, ainda, que a obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, o qual confere os bônus, mas também os ônus. Sendo assim, deve cada condômino contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manutenção e conservação do condomínio independentemente de sua utilização. Portanto, qualquer cláusula que venha a constituir benefício unilateral, isentando ou reduzindo o valor da taxa condominial a quem quer que seja, além de manifestadamente constituir uma ilicitude, à medida que acarreta enriquecimento ilícito ao beneficiado, é uma verdadeira afronta aos demais condôminos que, muitas vezes, não medem esforços para manterem suas taxas condominiais em dia.

Diante da ilegalidade, os condôminos assessorados, por um advogado especializado em Direito Imobiliário, devem buscar meios para que seja reestabelecida a equidade, podendo ainda requerer o ressarcimento do valor pago a menor, ao condomínio, ainda que estes tenham sido feitos no período em que tenha vigorado a convenção elaborada pela construtora ou pelo loteador. E, se necessário for, viabilizar a retificação da Convenção ou Estatuto, caso haja tal previsão.

Nesse sentido, a jurisprudência atual é majoritariamente favorável:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FACE DA CONSTRUTORA. EXONERAÇÃO DA CONSTRUTORA EM RELAÇÃO À TAXA CONDOMINIAL DAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTIPULADA UNILATERALMENTE. DECISÃO LIMINAR MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Revela-se abusiva a cláusula da convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora, conceda a esta desproporcional exoneração da obrigação de pagar as taxas condominiais, a ponto de prejudicar a própria manutenção e conservação do condomínio. 2. Impossibilidade de se exigir a alteração da convenção por deliberação de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.351, do CC, considerando que a construtora é titular de mais de 1/3 das unidades imobiliárias. 3. Agravo de Instrumento desprovido. (TJ-PE – AI: 4007798 PE, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamento: 20/10/2015,  1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2015) (Destaque nosso).

Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Desconto de 30% das despesas condominiais  para unidades não comercializadas ou que estejam na posse da construtora. Disposição abusiva. Incidência, ademais, do art. 122 do CC. Nulidade reconhecida. Precedentes jurisprudenciais. Dever de cada condômino de pagar sua quota-parte e sem qualquer desconto. Necessidade de observância de isonomia entre os condôminos, independente de sua condição pessoal.Recurso provido. Consoante jurisprudência pacífica deste Tribunal, a cláusula que estabelece redução de 30% da taxa condominial, em favor da construtora, para as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam em sua posse, deve ser considerada abusiva e nula de pleno direito, observando-se, ainda, que sujeita uma parte ao arbítrio da outra (art. 122 do CC). (TJ-SP - Apelação APL 10201599320148260506 SP 1020159-93.2014.8.26.0506 publicação: 07/07/2016) (Destaque nosso).

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – Ação de cobrança de débitos condominiais Convenção de condomínio Cláusula imposta pela construtora, que lhe concede desconto de 50% sobre a taxa condominial devida pelas unidades não comercializadas ou que estejam em seu poder Impossibilidade Quebra do princípio da paridade Necessidade de pagamento das despesas condominiais, em igualdade de condições com os demais condôminos -Precedentes Ação julgada parcialmente procedente Recurso provido para julgar-se totalmente procedente a ação. (TJ-SP – APL: 1325449420108260100 SP 0132544-94.2010.8.26.0100, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 13/02/2012,  33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2012) (Destaque nosso).

O resultado é matemático, e as consequências para os condomínios, nefastas, já que, à medida que tal percentual devido deixou de ser arrecadado, a conta não fecha e o vácuo financeiro criado no caixa do condomínio ou resultará em acúmulo de dívidas, ou no aumento da taxa ordinária mensal, obrigando os demais condôminos a suportarem o déficit. Para as construtoras, loteadoras e incorporadoras, um grande negócio, já que seus imóveis sofrerão valorização à custa dos demais adquirentes. Por isso, fique atento e procure sempre a orientação de um profissional de sua confiança para lhe orientar acerca da melhor condução para o caso.


Autor

  • Danubia Santos

    Advogada inscrita na seccional de Minas Gerais especialista em Direito Imobiliário e Condominial. É membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB 13ª Subseção. Atuante em Direito Condominial nos estados de Minas Gerais e Goiás, fornece assessoria jurídica completa para inúmeros condomínios residenciais verticais e horizontais, associações de moradores, construtores e empresários do ramo imobiliário através de consultoria preventiva ou judicial.

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Comentários

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    Lia Franklin

    Caso o condomínio entre com uma ação contra a incorporadora, deverá ser peticionada uma ação para cada unidade condominial ou poderá ser feita coletivamente?

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