I – ABERTURA DE MATRÍCULA
A grande inovação da Lei 6015/1973 foi a matrícula do imóvel (Ceneviva, p. 461). Antes dessa lei, o Decreto 4857/1939 não previa a matrícula.
Em princípio, a abertura da matrícula parece um assunto que não traz maiores discussões. Ocorre que, analisando sistemicamente a Lei de Registros Públicos e o ordenamento, podemos ver alguns casos em que se deve e outros em que não se deve abrir a matrícula, tratando-se de registro, averbação ou anotação, o ato a ser feito.
2 – REGRA - casos em que a matrícula precisa ser aberta
2.1 - Primeiro caso em que a matrícula deve ser aberta
No mais comum e corrente, conforme preceituam os artigos 176, §1º, I, 228 e 236 da Lei 6015/1973, a matrícula será aberta quando do 1º registro feito na vigência da LRP (Lei de Registros Públicos, 6015/1973).
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.
2.2 - Segundo caso em que a matrícula deve ser aberta
Embora a regra seja a de que a matrícula seja aberta quando do primeiro registro, se houver necessidade de se lançar uma averbação ou anotação no Livro 02 do RGI e não houver espaço no Livro de Transcrição das Transmissões (antigo Livro 03 da legislação do Decreto 4857/1939), a matrícula terá de ser aberta, conforme artigo 295 da LRP. Assim, a averbação ou a anotação poderá dar ensejo à abertura da matrícula:
Art. 295 - O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. (Renumerado pela Lei nº 6.941, de 1981)
Parágrafo único - Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.
2.3 – Terceiro caso em que a matrícula deve ser aberta
Uma nova matrícula será aberta no caso de unificação de matrículas de imóveis contíguos, nos termos da lei.
Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I - dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II - dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior.
Parágrafo único. Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do art. 233.
A unificação de dois lotes e suas respectivas matrículas, pertencentes a um só proprietário, é feita através de averbação nas matrículas de origem, cancelando-as, e abertura de nova matrícula, sem necessidade de nenhum registro, já que não há ato registrável.
Como exemplo, extraído do Código de Normas do ES,
Seção IV Das normas especiais sobre loteamento e desmembramento de imóveis
Art. 474. Na escrituração dos registros relativos aos loteamentos e desmembramentos de imóveis, observar-se-ão as seguintes normas:
I - apresentados em cartório todos os documentos exigidos por lei, inclusive requerimento firmado pelo proprietário ou procurador com poderes específicos e cumpridas todas as formalidades legais, para registro de loteamento ou desmembramento de imóveis já matriculados, lançar-se-á o registro na matrícula existente, consignando-se a circunstância de ter sido o terreno subdividido em lotes, na conformidade da planta que ficará arquivada em cartório, juntamente com os demais documentos apresentados, indicando-se a denominação de loteamento e a identificação, numérica ou alfabética, dos lotes que o compõe;
II - por ocasião da apresentação de títulos pertinentes à transação de lotes de loteamento ou desmembramento já registrado, abrir-se-á matrícula específica para o lote, indicando-se como proprietário o próprio titular da área loteada ou desmembrada, para que, na matrícula aberta, seja registrado o título apresentado, fazendo-se na matrícula de origem do loteamento, ou desmembramento, remissão à matrícula aberta para o lote e, nesta, remissão à matrícula de origem; à remissões recíprocas
III - se o imóvel objeto de loteamento ou desmembramento ainda não estiver matriculado no registro geral, abrir-se-á matrícula em nome de seu proprietário, descrevendo-se o imóvel com todas as suas características e confrontações. Na matrícula aberta far-se-á o registro do loteamento ou desmembramento, com os requisitos enunciados no inciso I, deste artigo;
IV - se o loteamento ou desmembramento resultar de dois ou mais terrenos contíguos, far-se-á prévia averbação da unificação dos terrenos, se pertencentes ao mesmo proprietário e a requerimento deste, para possibilitar, em seguida, a abertura de matrícula do todo unificado e, nesta, o lançamento do registro pretendido, observados os requisitos mencionados no inciso I, deste artigo.
2.4 – Quarto caso em que a matrícula deve ser aberta
Quando um imóvel for passível de divisão, por desmembramento ou partilha, ele será desdobrado em novas matrículas, tantas quantas forem as unidades desmembradas.
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I - dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II - dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior.
Parágrafo único. Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do art. 233.
2.5 – Quinto caso em que a matrícula deve ser aberta
Ao contrário da maioria dos casos que provocam a abertura da matrícula, a matrícula pode ser aberta sem que haja nenhum título que a provoque, ou seja, a matrícula pode ser aberta por mero pedido do interessado, como nos lembra jurisprudência citada por Maria Helena Diniz, p. 62:
AC 1668, Suzano, 11/11/1982 – A matrícula pode ser aberta a requerimento do proprietário, ainda que nenhum registro deva, no momento, ser feito
Exemplos da abertura da matrícula a pedido do interessado são os seguintes normativos:
Do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Paraná:
16.4.10 – O registrador abrirá matrícula de imóvel, a requerimento escrito do proprietário, independentemente de ser lançado qualquer registro ou averbação, desde que existam, no registro anterior, todos os elementos caracterizadores do imóvel.
Do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Espírito Santo (Provimento 038/2005 - Revisão e Consolidação do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo):
Art. 464. O oficial abrirá matrícula de imóvel, a requerimento escrito do proprietário, independentemente de ser lançado qualquer registro ou averbação, desde que existam, no registro anterior, todos os elementos caracterizadores do imóvel.
Destarte, o quinto caso de abertura de matrícula seria a requerimento do proprietário, ainda que não seja necessário nenhum registro.
2.6 – Sexto caso em que a matrícula deve ser aberta
Ao tratar do georreferenciamento, o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Paraná preceituou que o memorial descritivo que possa alterar de qualquer forma o registro provocará o cancelamento da matrícula anterior e a abertura de uma nova:
SEÇÃO 21 GEORREFERENCIAMENTO
16.21.4.1 – O memorial descritivo que, de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da anterior no serviço de registro de imóveis competente, nos termos do art. 9º, § 5º, do Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002.
16.21.4.2 – A abertura de nova matrícula, nos termos do subitem anterior, implicará no transporte de todas as anotações, registros e averbações eventualmente existentes na matrícula anterior que foi encerrada;
3 – EXCEÇÕES - casos em que a matrícula não precisa ser aberta
3.1 - Primeira exceção em que um ato não provoca a abertura de matrícula
Como vimos no item 2.2, as anotações e averbações poderão ensejar a abertura de matrícula quando não houver espaço no antigo Livro 03 no antigo cartório a que pertencia o imóvel. Mas se houver espaço naquele livro, quando for alterada a circunscrição a que pertencer o imóvel, por qualquer motivo, as anotações e averbações ainda serão feitas no primitivo, até abertura de matrícula no novo. Nesse sentido, nos esclarece Ceneviva, ao comentar o artigo 295, p. 597, que a LRP exige a abertura de matrícula quando for necessária a averbação ou anotação a ser feita no antigo Livro 03 (Decreto 4857/39 – Transcrição das Transmissões), no cartório anterior, e não houver mais espaço naquele Livro 03. Somente nesses casos as anotações e averbações ensejarão a abertura da matrícula.
As demais averbações e anotações, feitas nos antigos livros no antigo cartório que não o antigo Livro 03, enquanto não for aberta a nova matrícula no novo cartório, podem continuar a ser feitas no antigo, mesmo que os livros tenham sido totalmente preenchidos ou encerrados (295), mediante autorização do juiz (297), não se exigindo, nesses casos, a abertura de matrícula.
Art. 295 - O encerramento dos livros em uso, antes da vigência da presente Lei, não exclui a validade dos atos neles registrados, nem impede que, neles, se façam as averbações e anotações posteriores. (Renumerado pela Lei nº 6.941, de 1981)
Parágrafo único - Se a averbação ou anotação dever ser feita no Livro nº 2 do Registro de Imóvel, pela presente Lei, e não houver espaço nos anteriores Livros de Transcrição das Transmissões, será aberta a matrícula do imóvel.
Art. 297 - Os oficiais, na data de vigência desta Lei, lavrarão termo de encerramento nos livros, e dele remeterão cópia ao juiz a que estiverem subordinados. (Renumerado do art. 294, pela Lei nº 6.941, de 1981)
Parágrafo único - Sem prejuízo do cumprimento integral das disposições desta Lei, os livros antigos poderão ser aproveitados, até o seu esgotamento, mediante autorização judicial e adaptação aos novos modelos, iniciando-se nova numeração.
Da prova do CESPE-UNB, para ingresso na titularidade de cartórios no Distrito Federal, em 2001, extraem-se os seguintes exemplos (http://www.cespe.unb.br/Concursos/_antigos/anteriores_2002/2001/tjdftpr/Arquivos/prova.pdf):
32-3 Considere a seguinte situação hipotética.
Uma casa situava-se na circunscrição do registro de imóveis A, onde foi matriculado. Posteriormente, dito imóvel passou a pertencer à circunscrição do registro de imóveis B. Nesta época, isto é, depois da mudança de circunscrição, a casa mudou de numeração no logradouro onde se situava. Nessa situação, a averbação da nova numeração deverá fazer-se no registro de imóveis A. ASSERTIVA TIDA COMO CORRETA PELO GABARITO DEFINITIVO.
22-3 Se for criado outro ofício de registro de imóvel que passe a ter competência territorial em relação ao imóvel X, o interessado em averbar o cancelamento de hipoteca incidente sobre tal imóvel deverá fazê-lo perante o novo ofício, pois as normas de natureza processual, especialmente as relativas à competência judicial e extrajudicial, são aplicadas de imediato. ASSERTIVA TIDA COMO ERRADA PELO GABARITO DEFINITIVO.
3.2 – Segunda exceção em que o registro não provoca a abertura de matrícula
A leitura isolada do artigo 227 poderia nos levar a crer que qualquer registro só poderia ser feito se o imóvel estivesse previamente registrado.
Lei 6015/1973 - DA MATRICULA
Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.
Como estamos vendo, nem sempre é assim.
Quando o registro tiver de ser feito somente no atual Livro 03, ou seja, não for feito no Livro 02, não é necessária a abertura de matrícula, conforme se depreende, a contrário senso, da leitura conjunta dos artigos os artigos 176, §1º, I, 228 e 236 da Lei 6015/1973.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
Art. 236 - Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.
Esse raciocínio mostra-se correto, pois o livro 03, Registro Auxiliar, é utilizado para registro de atos que nem sempre dizem respeito diretamente a imóvel matriculado. É o caso de emissão de debêntures, quando não houver imóvel garantindo sua emissão.
Art. 177 - O Livro nº 3 - Registro Auxiliar - será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado.
Art. 178 - Registrar-se-ão no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:
I - a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;
Assim, o registro da emissão de debênture não garantida por hipoteca será registrada no Livro 03, prescindindo a abertura da matrícula, pois não haverá, nesse caso, registro no Livro 02.
Mais clara, ainda, é a dicção do artigo 176, que não deixa dúvida quanto à correlação entre a matrícula e o registro no Livro 02:
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
Segundo Ceneviva, ao comentar o artigo 177, p. 372:
"A emissão de debêntures com garantia flutuante (não real) excepciona a regra exegética, pois seu registro é feito no cartório imobiliário da sede da companhia, para vincular, com privilégio geral, todo o ativo da sociedade anônima, sem se ligar, necessariamente, a imóvel matriculado na serventia".
3.3 – Terceira exceção em que o PRIMEIRO registro não provoca a abertura de uma matrícula válida
Se o registro que deu origem à abertura da matrícula for anulado, sendo esse o único registro feito na matrícula, mesmo assim essa matrícula não deve ser cancelada.
Não se aplica aqui a regra de que a nulidade de um ato precedente prejudica os atos posteriores que dele direta e exclusivamente decorrem. A questão, na verdade, passa por outro prisma. Se o registro for nulo, ainda assim ele precisa ser cancelado através de uma averbação. Se a matrícula também for cancelada, o fólio real não será mais repositório confiável de que um registro nulo foi feito e anulado.
Mutatis mutantis, quanto uma hipoteca é cancelada através de uma averbação, por exemplo, e a hipoteca era o único registro que motivou a abertura da matrícula, ainda assim a matrícula é mantida.
Art. 248 - O cancelamento efetuar-se-á mediante averbação, assinada pelo oficial, seu substituto legal ou escrevente autorizado, e declarará o motivo que o determinou, bem como o título em virtude do qual foi feito.
NÃO É O CASO, no entanto, expressamente previsto na Lei 6739-1979, que trata da matrícula e registro de imóveis rurais, prevendo o cancelamento da matrícula, caso o registro que a tenha dado causa seja anulado:
Art. 8ºB Verificado que terras públicas foram objeto de apropriação indevida por quaisquer meios, inclusive decisões judiciais, a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado, bem como seus respectivos órgãos ou entidades competentes, poderão, à vista de prova da nulidade identificada, requerer o cancelamento da matrícula e do registro na forma prevista nesta Lei, caso não aplicável o procedimento estabelecido no art. 8ºA. (Artigo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)
§ 4º Não se aplica o disposto no art. 254 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a títulos que tiverem matrícula ou registro cancelados na forma deste artigo. (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)
LRP Art. 254 - Se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data.
Nesse caso, se for feito um novo registro, a matrícula será aberta, embora esse registro seja o segundo registro a ser feito na vigência da LRP, pertinente ao mesmo imóvel. Claro, o primeiro registro e a respectiva matrícula dele decorrente são nulos, tendo sido invalidados, como se não tivessem existido. Mas, mesmo que nulo o primeiro registro, o próximo registro será o segundo a respeito do mesmo imóvel, feito na vigência da LRP, e este segundo registro ensejará a abertura de uma nova matrícula, distinta, inclusive, da anterior.
3.4 – Quarta exceção em que o registro não provoca a abertura de matrícula – abertura VEDADA
Suponhamos que um imóvel que ainda não esteja matriculado seja objeto de enfiteuse comum, formalizada entre as partes após a vigência do atual Código Civil (10/01/2003, art. 2044 do mesmo). Essa enfiteuse, que antes de 10/01/2003, era registrável (167, I, 10 da LRP), já não pode mais ingressar no fólio real por expressa vedação legal. Esse título formalizado após 10/01/2003 é nulo, por ilegalidade do objeto (104, II c/c 166, II do CC).
Todavia, mesmo que a enfiteuse tivesse sido formalizada entre as partes antes da vigência do novo CC, mas não tivesse sido registrada até 10/01/2003, ela, igualmente, não poderá ser registrada, pois os direitos reais "só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código" (1227 do CC). O objeto tornou-se, supervenientemente, ilegal. O direito não socorre aos que dormem (dormientibus non succurrit jus).
Assim, contratos cujos objetos são vedados pelo ordenamento não podem ser levados a registro, a partir de 10/01/2003, ainda que antes do novo Código fossem lícitos e registráveis. Com isso, esses contratos que antes eram hábeis a provocar a abertura da matrícula, com seu registro, não mais viabilizam a abertura da matrícula, porque não são registráveis.
Ao comentar o artigo 243, Ceneviva, p. 484, nos informa que:
Art. 243 - A matrícula do imóvel promovida pelo titular do domínio útil, e vice-versa.
"Da referência a imóvel matriculado resulta a pertinência a registros efetuados após 01/01/1976, data de início da vigência da Lei 6015/1973, mas vedada ao registrador a acolhida de qualquer novo título que viole a proibição do art. 2038 da nova codificação civil".
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse.
§ 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
3.5 – Quinta exceção em que o registro não provoca a abertura de matrícula
Se o imóvel passa a pertencer à circunscrição de outro cartório, os registros a ele pertinentes são feitos no novo cartório, pois todos os registros são efetuados no cartório de situação do imóvel (169 LRP).
Entretanto, o registro do contrato de locação de imóvel no qual seja consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada será feito no Cartório onde estiver matriculado, e não no Cartório da situação do imóvel (169, III LRP). Ceneviva, p. 346, lembra que essa é uma exceção ao princípio da territorialidade.
Suponhamos que um dado imóvel esteja matriculado em um cartório que perdeu a atribuição para fazer registros relativos àquele imóvel (por ter sofrido desdobramento ou desmembramento, por exemplo), o registro do contrato de locação para manutenção da cláusula de vigência não precisará ser feito no novo cartório, atualmente competente para os registros do imóvel em comento.
Ou seja: se não for feito nenhum registro que motive a abertura de matrícula no novo RGI, o contrato de locação será registrado na antiga matrícula, no antigo cartório.
Nessa situação, portanto, o registro do contrato de locação não enseja a abertura de matrícula.
Mesmo que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, o contrato de locação será registrado no antigo RGI,
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.(Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
3.6 – Sexta exceção em que o registro não provocará a abertura da matrícula
Essa hipótese é trazida por Ceneviva, p. 347, nos comentários sobre o artigo 169, que trata da territorialidade:
"Entrando em vigor lei que reformule a organização judiciária do Estado, passa a atribuição de todos os novos registros a se reger por ela. Na criação de novos serviços, porém, será aguardada sua efetiva instalação. Nessa hipótese a área é atribuída a um novo registrador, mas há um período em aberto, de espera, até o início de suas atividades, no qual o antigo continua a receber os registros. À margem destes ou ao pé das matrículas, enquanto subsistirem, continuarão a ser feitas averbações que lhes digam respeito, mesmo depois da instalação do novo serviço (art. 295)"
Ou seja, os registros, embora devessem ser feitos no cartório novo, não ensejarão a abertura de matrícula neste até que o mesmo esteja devidamente instalado.
Nesse sentido, o artigo 27 da LRP:
Art. 27. Quando a lei criar novo cartório, e enquanto este não for instalado, os registros continuarão a ser feitos no cartório que sofreu o desmembramento, não sendo necessário repeti-los no novo ofício.