O presente estudo se reporta a uma análise dos imóveis adquiridos através do SistemaFinanceiro Habitacional – SFH, financiados sob a égide de uma apólice com termos de adesão relativos ao seguro habitacional.
No momento da aquisição dos imóveis, os mutuários passam a contar com a cobertura contra danos físicos ao imóvel (DFI), morte e invalidez permanente (MIP).
A cobertura contra danos físicos abrange os riscos de incêndio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial, assim entendido a destruição, o desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural, além de ameaça de desmoronamento.
A indenização securitária corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro.
Já a cobertura de MIP, por sua vez, visa proteger eventual caso de morte ou invalidez permanente do mutuário ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o financiamento do imóvel assim for concedido.
Nesses casos, portanto, na hipótese de o único responsável pelo contrato de financiamento falecer ou ficar inválido, o saldo devedor será totalmente quitado. Será proporcional quando houver mais de um responsável pelo financiamento, entenda-se, no caso de sobrevir o evento morte do contratante que era responsável por 70% da renda do núcleo familiar, apenas esse quantum será quitado do valor total do saldo devedor.
O seguro habitacional é modalidade obrigatória de acordo com o Decreto-lei 73/66 e sua finalidade é preservar os recursos investidos na construção de casas e apartamentos financiados pelo SFH, bem como o investimento pessoal de grande parte da população brasileira na busca por uma moradia digna. A contratação desse seguro se dá de forma peculiar uma vez que a escolha da seguradora é feita pelos agentes financeiros do sistema de cada região e sua formalização se dá com a averbação do cadastro dos mutuários na Apólice Habitacional em vigor na data da aquisição do imóvel.
Essa averbação é feita pelo agente financeiro e os mutuários em alguns casos, não recebem cópia da referida apólice, desconhecendo por muitas vezes o conteúdo complexo de mais de 600 cláusulas que a norteiam.
A apólice do SFH é denominada “Apólice de Seguro Habitacional, Cobertura Compreensiva Especial” e compreende três modalidades de garantias e é por causa dessas peculiaridades que difere de todas as outras modalidades de seguros presentes no mercado. Ela se divide em três capítulos, são eles: condições especiais, condições particulares e condições das normas e rotinas.
As condições especiais traçam linhas gerais do Seguro Habitacional, já as condições particulares ocupam-se de cada modalidade de risco coberto, sendo assim, temos um capítulo de condições particulares referentes aos danos físicos, outro aos casos de morte e invalidez permanente e um terceiro sobre responsabilidade civil do construtor. As cláusulas especiais das normas e rotinas servem apenas como um meio de regulamentar os três capítulos acima delineados.
Observando as situações cotidianas, os casos que mais ocorrem são os de ameaça de desmoronamento e de desmoronamento parcial de elementos estruturais, assim entendidos aqueles que são componentes das casas, como por exemplo, as paredes, os assoalhos, os pisos, os telhados e as lajes. Nos edifícios, além dos já citados, também são as colunas, vigas e pilotis.
Detectados os danos, o sinistro se rege por meio de um processo administrativo cujo custo inicial varia de acordo com cada financeira oscilando entre R$ 10,00 e R$ 60,00, ou seja, além de todo o prejuízo estrutural ainda se faz necessário custear a abertura do sinistro. Feito esse pagamento e aberto esse procedimento, passam a ser investigadas suas causas e a extensão dos danos por ele causados.
Ocorrido o sinistro é obrigação do mutuário informar o fato ao agente financeiro, e este por sua vez deve encaminhar a seguradora o Aviso de Sinistro, recebido este, a seguradora providenciará a realização imediata da vistoria que deverá ser confiada a um Engenheiro Civil que fará constar em seu laudo: a ocorrência do sinistro e suas causas, as condições de habitabilidade do imóvel, a existência ou não de vícios de construção como fato gerador do dano, a extensão dos danos e por fim o orçamento para recuperação do imóvel.
Em razão da gravidade dos danos o próprio engenheiro deverá indicar empresa competente e idônea, sendo incumbência da seguradora no prazo de 30 (trinta) dias emitir Termo de Reconhecimento de Cobertura e consequente início dos trabalhos.
Costumeiramente, as companhias seguradoras afirmam que os sinistros causados por vícios de construção não seriam cobertos pela apólice de seguros assinada no ato da compra do imóvel, entretanto, essa tese já foi derrubada pelos nossos Tribunais, isso porque a cobertura oferecida pelo SFH, é uma cobertura especial não importando se o fato gerador é externo ou um vício de construção.
Se o mutuário receber o imóvel construído, contará com a solidez do seguro referente a esse bem que teoricamente foi inspecionado pela financiadora; Já a limitação aos fatores externos se dá apenas nos casos em que o mutuário recebe em mãos o valor do financiamento, para que ele próprio providencie a construção do imóvel, o que afasta de forma inequívoca a responsabilidade da seguradora.
O que ocorre por diversas vezes é que os danos já existiam no curso do financiamento, apenas não eram ainda visíveis, desta forma é garantido aos segurados a cobertura pelos anos de pagamento que fizeram, evitando assim o locupletamento ilícito das companhias seguradoras.
Nas palavras do Doutor de Engenharia Humberto Ramos Roman: “Os vícios de construção são como vírus de uma doença, ele entra no organismo, mas só dá sinais de sua presença quando você está devidamente infectado”.
O seguro de responsabilidade do construtor possui cobertura “all risks”, ou seja, contra todos os danos que possam vir a ocorrer isso porque o seguro é obrigatório, a fiscalização assume caráter de dever do segurador:
“A ré fez o seguro sobre os riscos da construção e como tal tinha o dever de fiscalizar se aquela estava sendo executada de acordo com as normas técnicas indicadas e com os materiais apropriados. Assim pelo indicado tem o direito-dever de fiscalizar o objeto do seguro. Por isso, não se tem isenção da seguradora. Pelo contrário. Por serem passíveis construções afrontadoras dos padrões, por possível execução de obra temerária, cobriu-se o risco da atividade econômica e não se enquadrou na culpa. Se o agente financeiro não escolheu bem o financiado (construtor), isto é irrelevante para as relações de contrato de seguro. Aqui é clara a teoria do risco, de nada valendo a argumentação de que culpa cabe à construtora. (TJSP, 7ªCC., AC. nº. 222.063-1/0-SP. Rel. Des. Cambrea Filho, v.u., em 10.08.94)”.
Necessário destacar ainda, que esses casos são típicos contratos de adesão e por esse motivo as possíveis lides que venham a surgir devem ser sempre resolvidas em prol da parte hipossuficiente, ou seja, havendo dúvidas estas devem ser dirimidas em desfavor da seguradora.
A indenização securitária se caracteriza em uma obrigação de fazer, pelo conserto ou reposição do imóvel ao seu estado anterior ao sinistro, sendo que esta será feita em dinheiro nos casos de danos irreparáveis ou contra-indicados, salvo prévia estipulação contratual. A justificativa jurídica para este fato é a restituição do patrimônio ao seu estado inicial, leia-se que indenizar é tornar indene, ou seja, sem danos.
Cumpre, outrossim, ressaltar que há jurisprudência pacífica no STJ que a prescrição não estaria caracterizada nesses casos haja vista que os acidentes ocorrem de forma gradativa, ou seja, a cada novo vicio, esse vínculo se renova como se fosse uma relação de trato sucessivo.
Necessário pontuar que não há necessidade de encerramento do financiamento para que se pleiteie a ação, a cobertura se dá no momento da assinatura do contrato e não da data de sua quitação. Essa questão já foi esgotada em diversos momentos nos Tribunais que concluíram de forma clara e indiscutível pela garantia do direito dos segurados, não importando se o pedido se deu no curso ou após o encerramento do financiamento.
Com o início da vigência das novas regras, estabelecidas pelas Resoluções 3.811/09, do CMN (Conselho Monetário Nacional), e 205, da CNSP (Comissão Nacional de Seguros Privados), que regulamentaram o artigo 79, da Lei Federal 11.977/09 em vigor desde o dia 18 de janeiro do ano corrente, as novas regras do seguro habitacional, obrigatório para quem contrata financiamento imobiliário, conferem mais transparência ao setor, oferecendo ao mutuário direito de escolha, bem como queda no preço e alta na qualidade dos serviços ofertados nesse setor.
Diante do exposto, constata-se que apesar do tema em tela estar sendo aprimorado para beneficiar os mutuários, ele ainda não foi esgotado ao ponto dirimir todos os pontos controvertidos, o que deixa claro que muitos questionamentos ainda devem ser levantados e definidos.
No que respeita essa nova massa de ações, sentimos uma grande cautela e respaldo por parte dos órgãos da Justiça de modo a garantir aos Mutuários o ressarcimento ou reparação dos danos sofridos, sempre os vendo de forma peculiar uma vez que são parte hipossuficiente da relação criada. No momento cabe a nós como operadores do direito a busca por justiça de modo a evitar ou ao menos amenizar essa tragédia anunciada.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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