O seguro de responsabilidade do construtor possui cobertura “all risks”, ou seja, contra todos os danos que possam vir a ocorrer. O seguro é obrigatório e a fiscalização assume caráter de dever do segurador.

O presente estudo se reporta a uma análise dos imóveis adquiridos através do SistemaFinanceiro Habitacional – SFH, financiados sob a égide de uma apólice com termos de adesão relativos ao seguro habitacional.

No momento da aquisição dos imóveis, os mutuários passam a contar com a cobertura contra danos físicos ao imóvel (DFI), morte e invalidez permanente (MIP).

A cobertura contra danos físicos abrange os riscos de incêndio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial, assim entendido a destruição, o desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural, além de ameaça de desmoronamento.

  A indenização securitária corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro.

Já a cobertura de MIP, por sua vez, visa proteger eventual caso de morte ou invalidez permanente do mutuário ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o financiamento do imóvel assim for concedido.

  Nesses casos, portanto, na hipótese de o único responsável pelo contrato de financiamento falecer ou ficar inválido, o saldo devedor será totalmente quitado. Será proporcional quando houver mais de um responsável pelo financiamento, entenda-se, no caso de sobrevir o evento morte do contratante que era responsável por 70% da renda do núcleo familiar, apenas esse quantum será quitado do valor total do saldo devedor.

O seguro habitacional é modalidade obrigatória de acordo com o Decreto-lei 73/66 e sua finalidade é preservar os recursos investidos na construção de casas e apartamentos financiados pelo SFH, bem como o investimento pessoal de grande parte da população brasileira na busca por uma moradia digna. A contratação desse seguro se dá de forma peculiar uma vez que a escolha da seguradora é feita pelos agentes financeiros do sistema de cada região e sua formalização se dá com a averbação do cadastro dos mutuários na Apólice Habitacional em vigor na data da aquisição do imóvel.

Essa averbação é feita pelo agente financeiro e os mutuários em alguns casos, não recebem cópia da referida apólice, desconhecendo por muitas vezes o conteúdo complexo de mais de 600 cláusulas que a norteiam.

A apólice do SFH é denominada “Apólice de Seguro Habitacional, Cobertura Compreensiva Especial” e compreende três modalidades de garantias e é por causa dessas peculiaridades que difere de todas as outras modalidades de seguros presentes no mercado. Ela se divide em três capítulos, são eles: condições especiais, condições particulares e condições das normas e rotinas.

As condições especiais traçam linhas gerais do Seguro Habitacional, já as condições particulares ocupam-se de cada modalidade de risco coberto, sendo assim, temos um capítulo de condições particulares referentes aos danos físicos, outro aos casos de morte e invalidez permanente e um terceiro sobre responsabilidade civil do construtor. As cláusulas especiais das normas e rotinas servem apenas como um meio de regulamentar os três capítulos acima delineados.

Observando as situações cotidianas, os casos que mais ocorrem são os de ameaça de desmoronamento e de desmoronamento parcial de elementos estruturais, assim entendidos aqueles que são componentes das casas, como por exemplo, as paredes, os assoalhos, os pisos, os telhados e as lajes. Nos edifícios, além dos já citados, também são as colunas, vigas e pilotis.

Detectados os danos, o sinistro se rege por meio de um processo administrativo cujo custo inicial varia de acordo com cada financeira oscilando entre R$ 10,00 e R$ 60,00, ou seja, além de todo o prejuízo estrutural ainda se faz necessário custear a abertura do sinistro. Feito esse pagamento e aberto esse procedimento, passam a ser investigadas suas causas e a extensão dos danos por ele causados.

Ocorrido o sinistro é obrigação do mutuário informar o fato ao agente financeiro, e este por sua vez deve encaminhar a seguradora o Aviso de Sinistro, recebido este, a seguradora providenciará a realização imediata da vistoria que deverá ser confiada a um Engenheiro Civil que fará constar em seu laudo: a ocorrência do sinistro e suas causas, as condições de habitabilidade do imóvel, a existência ou não de vícios de construção como fato gerador do dano, a extensão dos danos e por fim o orçamento para recuperação do imóvel.

Em razão da gravidade dos danos o próprio engenheiro deverá indicar empresa competente e idônea, sendo incumbência da seguradora no prazo de 30 (trinta) dias emitir Termo de Reconhecimento de Cobertura e consequente início dos trabalhos.

Costumeiramente, as companhias seguradoras afirmam que os sinistros causados por vícios de construção não seriam cobertos pela apólice de seguros assinada no ato da compra do imóvel, entretanto, essa tese já foi derrubada pelos nossos Tribunais, isso porque a cobertura oferecida pelo SFH, é uma cobertura especial não importando se o fato gerador é externo ou um vício de construção.

Se o mutuário receber o imóvel construído, contará com a solidez do seguro referente a esse bem que teoricamente foi inspecionado pela financiadora; Já a limitação aos fatores externos se dá apenas nos casos em que o mutuário recebe em mãos o valor do financiamento, para que ele próprio providencie a construção do imóvel, o que afasta de forma inequívoca a responsabilidade da seguradora.

O que ocorre por diversas vezes é que os danos já existiam no curso do financiamento, apenas não eram ainda visíveis, desta forma é garantido aos segurados a cobertura pelos anos de pagamento que fizeram, evitando assim o locupletamento ilícito das companhias seguradoras.

Nas palavras do Doutor de Engenharia Humberto Ramos Roman: “Os vícios de construção são como vírus de uma doença, ele entra no organismo, mas só dá sinais de sua presença quando você está devidamente infectado”.

O seguro de responsabilidade do construtor possui cobertura “all risks”, ou seja, contra todos os danos que possam vir a ocorrer isso porque o seguro é obrigatório, a fiscalização assume caráter de dever do segurador:

“A ré fez o seguro sobre os riscos da construção e como tal tinha o dever de fiscalizar se aquela estava sendo executada de acordo com as normas técnicas indicadas e com os materiais apropriados. Assim pelo indicado tem o direito-dever de fiscalizar o objeto do seguro. Por isso, não se tem isenção da seguradora. Pelo contrário. Por serem passíveis construções afrontadoras dos padrões, por possível execução de obra temerária, cobriu-se o risco da atividade econômica e não se enquadrou na culpa. Se o agente financeiro não escolheu bem o financiado (construtor), isto é irrelevante para as relações de contrato de seguro. Aqui é clara a teoria do risco, de nada valendo a argumentação de que culpa cabe à construtora. (TJSP, 7ªCC., AC. nº. 222.063-1/0-SP. Rel. Des. Cambrea Filho, v.u., em 10.08.94)”.

Necessário destacar ainda, que esses casos são típicos contratos de adesão e por esse motivo as possíveis lides que venham a surgir devem ser sempre resolvidas em prol da parte hipossuficiente, ou seja, havendo dúvidas estas devem ser dirimidas em desfavor da seguradora.

A indenização securitária se caracteriza em uma obrigação de fazer, pelo conserto ou reposição do imóvel ao seu estado anterior ao sinistro, sendo que esta será feita em dinheiro nos casos de danos irreparáveis ou contra-indicados, salvo prévia estipulação contratual. A justificativa jurídica para este fato é a restituição do patrimônio ao seu estado inicial, leia-se que indenizar é tornar indene, ou seja, sem danos.

Cumpre, outrossim, ressaltar que há jurisprudência pacífica no STJ que a prescrição não estaria caracterizada nesses casos haja vista que os acidentes ocorrem de forma gradativa, ou seja, a cada novo vicio, esse vínculo se renova como se fosse uma relação de trato sucessivo.

Necessário pontuar que não há necessidade de encerramento do financiamento para que se pleiteie a ação, a cobertura se dá no momento da assinatura do contrato e não da data de sua quitação. Essa questão já foi esgotada em diversos momentos nos Tribunais que concluíram de forma clara e indiscutível pela garantia do direito dos segurados, não importando se o pedido se deu no curso ou após o encerramento do financiamento.

Com o início da vigência das novas regras, estabelecidas pelas Resoluções 3.811/09, do CMN (Conselho Monetário Nacional), e 205, da CNSP (Comissão Nacional de Seguros Privados), que regulamentaram o artigo 79, da Lei Federal 11.977/09 em vigor desde o dia 18 de janeiro do ano corrente, as novas regras do seguro habitacional, obrigatório para quem contrata financiamento imobiliário, conferem mais transparência ao setor, oferecendo ao mutuário direito de escolha, bem como queda no preço e alta na qualidade dos serviços ofertados nesse setor.

Diante do exposto, constata-se que apesar do tema em tela estar sendo aprimorado para beneficiar os mutuários, ele ainda não foi esgotado ao ponto dirimir todos os pontos controvertidos, o que deixa claro que muitos questionamentos ainda devem ser levantados e definidos.

No que respeita essa nova massa de ações, sentimos uma grande cautela e respaldo por parte dos órgãos da Justiça de modo a garantir aos Mutuários o ressarcimento ou reparação dos danos sofridos, sempre os vendo de forma peculiar uma vez que são parte hipossuficiente da relação criada. No momento cabe a nós como operadores do direito a busca por justiça de modo a evitar ou ao menos amenizar essa tragédia anunciada.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Constituição da república federativa do Brasil de 1988. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/

constitui%C3%A7ao.htm>. Acesso em: 14 mai. 2012.

BRASIL. Lei nº 11.977/09, de 07 de julho de 2009.Dispõe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11977.htm>.

Acesso em: 13 mai. 2012.

BRASIL. Lei nº 11.888, DE 24 DE DEZEMBRO DE 2008.Dispõe sobre a assistência técnica pública e gratuita para as famílias de baixa renda para o projeto e a construção de habitação de interesse social. Disponível em:

< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2008/Lei/L11888.htm>.

Acesso em: 13 mai. 2012.

BRASIL. LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964.Dispõe sobre o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo. Disponível em:

< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4380.htm>. Acesso em: 11 mai. 2012.

< http://www.tjsp.jus.br/>. Acesso em 06 mai. 2012.

< http://www.uol.com.br/>. Acesso em 06 mai. 2012.

< http://oglobo.globo.com/>. Acesso em 07 mai. 2012.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

PAULA, Jaqueline de. Noções gerais da indenização securitária habitacional. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 17, n. 3282, 26 jun. 2012. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/22105>. Acesso em: 20 nov. 2018.

Comentários

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    Carla Mendonça

    Preciso de ajuda! Comprei uma casa pelo Leilão da caixa e, depois da transação bancária, alguns dias pude ver o imóvel por dentro. Verificamos que tinha bastante salina nas paredes e teto. O que, a nosso ver, o serviço de pedreiro era apenas para tirar a salina de tetos e paredes. Ao contratarmos o pedreiro, o mesmo começou a tirar os rebocos das paredes e tetos e, de repente, o teto de um quarto caiu. O pedreiro ao tirar a telha da casa, verificou que tinha infiltrações e rachaduras. Quer dizer, ficamos preocupados porque já havia caido a laje de um quarto e a casa era pegada com outras duas casas, então consultamos mais 02 profissionais e o diagnóstico foi que a laje estava perigosa e poderia cair, visto que estava chovendo muito na minha cidade. Diga-se de passagem, eu não tinha conhecimento do seguro, pois na assinatura do contrato o funcionário da caixa não informou nada. Eu perguntei do que se tratava, mas ele só respondeu que era obrigadatório e nada mais. Depois conversando informalmente com a gerente da caixa, que é minha conhecida, ela me disse que eu tinha direito ao seguro, porém não me disse mais nada, percentual, etc..etc. Apenas entreguei um CD com fotos q/ eu havia tirado quando entrei na casa a primeira vez, que seria para meu aquivo pessoal. Algumas fotos mostram claramente as condições que o quarto que caiu estava: ferragens aparecendo, teto com aspecto que estava cedendo e infiltrações nas paredes. A pergunta é: nesse caso, tenho direito a idenização pelo seguro e qual seria o percentual, tendo em vista que o valor de avaliação do imóvel era R$ 88.728,00.

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    Luciana

    Olá preciso de ajuda,financiei minha a construção da minha casa pela caixa,contratei engenheiro e condtrutor,ela veio a dar rachaduras e fui ao banco fazer a abertura de um sinistro.Os engenheiros da caixa foram na minha casa e constatarão risco de desabamento,mais eles disseram que é por vícios de construção,ou seja erro do engenheiro ou construtor e que o seguro não cobre essa situação,e pediram que o engenehiro que eu contratei arrume tudo e não é pouco.
    O meu engenheiro não quer fazer as vigas e cintas que precisão ser feitas conforme outro mestre de obras disse que tem que ser feita para ficar segura,ele quer simplismente tapar as rachaduras existentes.
    Não sei mais o que fazer pois estou com depressão não consigo mais nem dormir na monha casa de medo que desabe e aconteça o pior comigo e meus filhos.
    Por favor me dê uma luz do que fazer>

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    katia

    Pessoa contratou a compra de um imóvel e veio a falecer antes do final da quitação do compromisso de PAGAR. Lendo o contrato percebi que não foi ventilado a cláusula de seguro por morte ou invalidez do comprador. Valor do imóvel é de aproximadamente R$140,000,00. Minha pergunta é: Caso os herdeiros não tenham condições de continuar honrando com o pagamento terá que DEVOLVER O IMÓVEL?... fico no aguardo de como agir... Obrigado.

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    Amauri Bourbon Vilaça


    Pessoa contratou a compra de um imóvel e veio a falecer antes do final da quitação do compromisso de PAGAR. Lendo o contrato percebi que não foi ventilado a cláusula de seguro por morte ou invalidez do comprador. Valor do imóvel é de aproximadamente R$250,000,00. Minha pergunta é: QUAL A RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR POR NÃO TER COLOCADO A GARANTIA DE SEGURO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA?... caso os herdeiros não tenham condições de continuar honrando com o pagamento terá que DEVOLVER O IMÓVEL?... fico no aguardo de como agir... Obrigado.

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