Sumário: 1. Introdução. 2. A quota condominial – conceito. 3. Abuso do condômino inadimplente. 3.1. Juros moratórios e multa por atraso no pagamento da quota condominial. 3.2. Perda do direito de votar e ser votado em Assembleia. 3.3. Multa pelo reiterado descumprimento dos deveres perante o condomínio. 3.4. Protesto de boletos vencidos. 3.5. Inscrição em órgão de proteção ao crédito. 3.6. Honorários do advogado e multas dos artigos 475-J e 740/CPC. 3.7. Penhora da unidade ou de bens do condômino. 3.7.1. Adjudicação da unidade inadimplente pelo condomínio. 4. As penalidades e o ordenamento jurídico. 4.1. Deliberação assemblear, o artigo 1.334, IV, do CC e os limites das punições. 5. Abusos na administração do condomínio e a dignidade da pessoa humana. 5.1. Da vedação ao acesso aos espaços de lazer do condomínio. 5.2. Do corte no fornecimento de gás. 5.3. O desligamento dos elevadores. 5.3.1. Estudo de caso. 5.4. Vedação do acesso à unidade inadimplente para habitação. 6. Dignidade da pessoa humana e proteção de norma supralegal. 7. Conclusão.
1. Introdução
Com a finalidade precípua de constranger o condômino inadimplente a pagar, é comum a assembleia condominial estipular sanções que ultrapassam a esfera patrimonial, como negar o acesso às áreas recreativas do edifício, cortar o fornecimento de serviços essenciais (água e gás, p.ex.), desligar a senha para uso dos elevadores e impedir a entrada do proprietário ou de terceiro para habitar unidade vazia que esteja em débito. Mas, tais deliberações, ilegais e arbitrárias, encontram óbice no ordenamento jurídico, por causarem constrangimentos, e, em último caso, violarem direitos inerentes à dignidade da pessoa humana.
Esse artigo é o resultado de um estudo mais aprofundado do tema abordado no artigo “O abuso em relação ao condômino inadimplente” [1], já publicado em meio eletrônico.
2. A quota condominial – conceito
Vistos os incisos I dos artigos 1.334 e 1.336/CC, pode-se dizer que é a quota-parte estabelecida obrigatoriamente aos condôminos, salvo disposição em contrário, que irão contribuir proporcionalmente à sua fração ideal [2] para cobrir gastos com despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio e, havendo previsão na convenção, formar fundo de reserva a ser utilizado eventual e emergencialmente.
Por fim, é bom lembrar, o termo condômino abrange as figuras do proprietário, promitente-comprador, cessionário de direitos, locatário e comodatário.
3. Abuso do condômino inadimplente
O inadimplemento é um inconveniente para a administração do condomínio porque, em razão do rateio das despesas, um percentual dos gastos fica a descoberto. Essa prática odiosa, que torna instável o convívio entre os vizinhos, merece reprimenda, dada a imoralidade de o condômino adimplente ter que arcar com custos de manutenção de áreas comuns enquanto o vizinho inadimplente usufrui da estrutura.
Por esse motivo, alguns dispositivos legais buscam desencorajar o inadimplemento das quotas condominiais, estabelecendo, segundo indica BASTOS [3]: (i) juros moratórios, que podem ser superiores a um por cento ao mês, e multa de até dois por cento ao mês pelo atraso; (ii) a perda do direito de votar e ser votado em Assembleia; (iii) multa de cinco até dez vezes a quota condominial; (iv) a possibilidade de protesto de boletos vencidos; (v) inscrição em órgão de proteção ao crédito; (vi) multa de dez por cento sobre o valor da execução, nos termos do art. 475-J/CPC; e (vii) a possibilidade de penhora da unidade ou de bens do condômino.
3.1. Juros moratórios e multa por atraso no pagamento da quota condominial
O artigo 1.336, §1º, do CC admite a fixação de juros moratórios superiores a um por cento ao mês sobre o valor da quota-parte, mas desde que estejam estabelecidos na Convenção Condominial.
Art. 1.336. (...)
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. (grifei)
Ademais, o dispositivo, além de admitir a convenção dos juros moratórios, estabelece, na parte final, como teto para cobrança de multa pelo inadimplemento, o valor máximo de dois por cento ao mês: “... e multa de até dois por cento sobre o débito”. (grifei)
Como se vê, as formas de punição estabelecidas em seu texto são de cunho eminentemente pecuniário.
3.2. Perda do direito de votar e ser votado em Assembleia
Pelo artigo 1.335, inciso III, do CC, quem está em dia com o pagamento da quota condominial pode votar e participar das deliberações da assembleia. Decorrência lógica desse dispositivo é que o inadimplemento retira esse direito do condômino:
Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Seguindo esse raciocínio, é forçoso admitir que, se para votar o condômino deve estar quite, com muito mais razão o deverá estar para ser votado.
3.3. Multa pelo reiterado descumprimento dos deveres perante o condomínio
O artigo 1.337/CC estabelece que o condômino que reiteradamente descumpre os deveres perante o condomínio poderá, por aprovação de quórum qualificado de ¾ (três quartos) dos condôminos remanescentes (excetuados os devedores), ser apenado com o pagamento de multa de até cinco vezes o valor da quota condominial:
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
O parágrafo único estabelece, ainda, a possibilidade de constranger o condômino que reiteradamente se comporte de forma antissocial a pagar valor referente a dez vezes a quota condominial. Ao tratar do dispositivo, TARTUCE [4], com base em julgado do TJDFT (Recurso 2007.01.1.114280-3), destacou que:
As duas penalidades são aplicadas ao chamado condômino antissocial, aquele que não se configura com a realidade social e coletiva do condomínio. Tal caracterização depende de análise caso a caso. De imediato, entende-se que as penalidades não só podem como devem ser aplicadas ao condômino que não cumpre reiteradamente com as obrigações pecuniárias condominiais. (grifei)
Ora, é fácil imaginar que num condomínio composto de pessoas com parcos recursos, o constante inadimplemento do condômino prejudica a coletividade. Se em decorrência disso, p.ex., há o corte do fornecimento de água e luz pela concessionária, atingindo todo o condomínio, e a demonstração de que ele leva uma vida de ostentação, é possível imaginar a aplicação do dispositivo à espécie.
Logicamente, é ínfima a possibilidade de enquadrar o condômino inadimplente em comportamento antissocial, e tal atitude só deve ser tomada em situações extremas, “cum grano salis”. Contudo, mesmo assim, as sanções só serão aplicadas depois de concedida a palavra ao devedor para exercer seu direito de defesa, como destaca o Enunciado nº 92/CJF [5], cujo objetivo é prestigiar o contraditório e a ampla defesa.
3.4. Protesto de boletos vencidos
Segundo o artigo 1º da Lei nº 9.492/1997: “Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”. (grifei)
Em recente julgado da 2ª Turma do STJ, que alterou sua orientação para reconhecer a possibilidade de protestar a CDA com base nesse dispositivo legal, o relator, atentando para o contexto da dinâmica moderna nas relações sociais e o Pacto Republicano de Estado, esse voltado para um sistema de justiça mais ágil e efetivo, assim consignou no voto condutor, que foi acompanhado à unanimidade [6]:
A utilização dos termos “títulos” e “outros documentos de dívida” possui atualmente concepção muito mais ampla que a relacionada apenas aos de natureza cambiária (...) hoje em dia até atos judiciais (sentenças transitadas em julgado em Ações de Alimentos ou em processos que tramitaram na Justiça do Trabalho) podem ser levados a protesto, embora evidentemente nada tenham de cambial (...)
... a entrada em vigor da Lei 9.492/1997 constituiu a reinserção da disciplina jurídica do protesto ao novo contexto das relações sociais, mediante ampliação de sua área de abrangência para qualquer tipo de título ou documento de dívida. (grifei)
A lei, que define normas gerais para regular os serviços relativos ao protesto, prevê na parte final do dispositivo que outros documentos de dívida, aqui incluídos os boletos vencidos, podem ser protestados se inadimplida a obrigação que lhes dá origem, o que torna prescindível a edição de leis estaduais com a referida disposição expressa, como o fizeram os Estados do Rio de Janeiro e São Paulo.
3.5. Inscrição em órgão de proteção ao crédito
É possível inscrever o nome do condômino inadimplente em cadastro nacional de maus pagadores quando há previsão em ata de assembleia geral, embora necessário realizar o protesto prévio. Aliás, para registrar o nome do devedor da quota condominial já existe até um serviço especializado, o SPC Condomínios [7].
Os tribunais pátrios admitem a inscrição do nome do condômino inadimplente em cadastro de maus pagadores, e que isso não gera dever de reparar dano moral [8]:
CONDOMÍNIO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ALEGADA INCLUSÃO INDEVIDA DO NOME DA AUTORA JUNTO AO CADASTRO DE INADIMPLENTES, TENDO EM VISTA QUE A DÍVIDA CONDOMINIAL ESTÁ GARANTIDA POR PENHORA. AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. AUSENTE CONDUTA CULPOSA DOS CORRÉUS, POSTO QUE O INADIMPLEMENTO DA AUTORA É INCONTROVERSO. O FATO DE ESTAR SEGURO O JUÍZO NÃO RETIRA DA AUTORA A CONDIÇÃO DE DEVEDORA E EXECUTADA.
Conduta do condomínio aprovada em Assembléia Condominial na qual ficou decidido que, após o inadimplemento da terceira cota condominial e desde que notificado o devedor, o débito não seja quitado, o nome do devedor será encaminhado ao cadastro de inadimplentes. Dano moral não configurado. Sentença mantida. Recurso improvido. (grifei)
No mesmo sentido [9]:
APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. TAXA CONDOMINIAL. NEGATIVAÇÃO CONSIDERADA INDEVIDA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA. Improcedência da primeira e procedência da segunda na origem.
(...)
(2) despesa extraordinária. Definição em reunião emergencial. Convocação simplificada conforme prévio acertamento. Presença da autora. Boleto impago juntado pela própria postulante. Conhecimento da despesa. Restrição regular.
Comprovada a presença da autora em assembleia que discutiu a providência a ser tomada para o pagamento de despesas extraordinárias, inclusive o modo de convocação (mais simplificado) para tratar do assunto em momento futuro, e respeitadas as decisões tomadas, não há se falar em desconhecimento das despesas, mormente porque a própria autora acostou o boleto de pagamento da dívida originária da inscrição. Enquanto perdurar o inadimplemento, pois, é lícita a sua inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, observadas as formalidades legais.
(3) negativação. Inscrição única. Soma de duas parcelas. Observação do vencimento da última. Confusão da autora. Irrelevância. Apontamento regular.
Certo o recebimento dos boletos de pagamento das despesas extraordinárias, pela autora, e estando a inscrição vinculada ao vencimento da última parcela da dívida, não se vislumbra prejuízo decorrente de inserção única, considerado o somatório das duas parcelas impagas.
(4) notificação prévia. Responsabilidade do órgão cadastral.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é sólida no sentido de que "cabe ao órgão mantenedor do cadastro de proteção ao crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição. " (en. 359 da sua Súmula). (grifei)
3.6. Honorários do advogado e multas dos artigos 475-J e 740/CPC
Se o condomínio vence ação de cobrança proposta nos termos do inciso II, alínea “b”, do artigo 275/CPC [10], o devedor será onerado com o pagamento de honorários advocatícios, a serem fixados entre dez e vinte por cento do valor da condenação.
Ademais, com a execução nos próprios autos, caso o débito não seja pago em até quinze dias da intimação para cumprimento da sentença, incidirá multa de dez por cento sobre esse valor, conforme o artigo 475-J/CPC [11].
Finalmente, se o devedor opuser embargos com intuito meramente protelatório, será punido com multa de até vinte por cento do valor da execução, nos termos do artigo 740, parágrafo único [12], o que é possível por força do artigo 475-R/CPC (“aplicam-se subsidiariamente ao cumprimento da sentença, no que couber, as normas que regem o processo de execução de título extrajudicial”).
3.7. Penhora da unidade ou de bens do condômino
Para o STJ, o imóvel pode ser penhorado por dívidas oriundas de obrigações de natureza “propter rem”, como o é a quota condominial. E, pelo artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990, nem mesmo o bem de família é poupado nessas circunstâncias:
Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; (grifei)
É nesse sentido, inclusive, o entendimento do STJ [13]:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO IMÓVEL. IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3º DA LEI 8.009/90.
(...)
2. A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01.
3. O raciocínio analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inciso IV do art. 3º, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.)
4. Recurso especial a que se nega provimento. (grifei)
Porém, não se trata de regra definitiva, a ser diretamente levada a efeito, pois, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o executado, deve o condomínio buscar outras formas de satisfação do crédito antes de tomar essa medida extrema.
Por outro lado, é possível penhorar bens, como automóvel de luxo quitado ou vaga da garagem, se parte acessória da unidade em inadimplemento, conforme sedimentou a Súmula nº 449/STJ: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”.
Tais medidas, eficientes e justas, com respaldo na lei e na jurisprudência, são aplicáveis quando há desequilíbrio na relação “condomínio x condôminos”.
3.7.1. Adjudicação da unidade inadimplente pelo condomínio
FARIAS e ROSENVALD [14], pautados na lição de MEMOLI, firmam que o condomínio não pode adquirir bens imóveis em seu nome por ser um ente despersonalizado:
Karina Camargo Yamamoto Memoli acrescenta ainda que “outro grande problema enfrentado pelos condôminos, oriundo da falta de personalidade jurídica para a aquisição de bens imóveis, é a negativa encontrada em juízo ao pedido de arrematação ou adjudicação do bem sobre o qual recaem os débitos condominiais, bem como a recusa imposta pelos Cartórios de Registro de Imóveis para proceder ao registro da carta de arrematação ou adjudicação, nos casos em que o condomínio consegue a autorização judicial para tal procedimento”. Ou seja, mesmo após ter suportado por vários anos os débitos do condômino inadimplente, o condomínio não poderá incorporar a unidade condominial ao seu patrimônio, o que impede a eficácia do resultado do processo. (grifei)
Ocorre, porém, que o CJF, suprimindo a parte final do Enunciado nº 90/CJF, referente ao artigo 1.331/CC, estabeleceu no Enunciado nº 246/CJF que: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”.
Seguindo esse raciocínio, o condomínio pode adquirir bens imóveis, como, inclusive, decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo apontou LOUREIRO [15]:
O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, em recente mudança de posição, passou a admitir que o condomínio adjudique para si a unidade autônoma de condomínio inadimplente, seguindo o que já fora decidido em relação ao espólio. Apenas ressalva o julgado que tanto a adjudicação como a posterior alienação da unidade autônoma a terceiros devem ser previamente aprovadas por assembleia geral, por unanimidade de votos, excluindo-se apenas o do condômino inadimplente (Ap. Cível n. 273-6/7, rel. Des. José Cardinale). Aplicou-se, por analogia, o disposto no art. 63, §3º, da Lei n. 4.591/64, em plena vigência, que admite expressamente a aquisição da unidade autônoma de condômino inadimplente, em construção a preço de custo, por parte do condomínio de construção do edifício. (grifei)
E é nesse mesmo sentido, a lição de TARTUCE [16]:
... há forte entendimento entre os doutrinadores contemporâneos e os da nova geração no sentido de considerar o condomínio edilício como pessoa jurídica (...) basta concluir que o rol das pessoas jurídicas de Direito Privado, constante do art. 44 do CC, é exemplificativo (numerus apertus). Relembre-se que nesse sentido é o Enunciado 144 do CJF/STJ.
Para fins de esclarecimentos, prevê o Enunciado nº 144/CJF: “A relação das pessoas jurídicas de Direito Privado, constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil, não é exaustiva”. Destarte, havendo imóvel em suas dependências com débito de quotas condominiais, o condomínio possui capacidade jurídica para a sua adjudicação.